Giải phóng mặt bằng là rào cản lớn đối với nhiều dự án bất động sản

Nhiều năm qua, quy trình giải phóng mặt bằng thường đi vào bế tắc bởi nhiều nguyên nhân như: Người dân không đồng ý với phương án bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng được đưa ra, mong muốn hỗ trợ đất tái định cư khi thu hồi đất nông nghiệp; hồ sơ đất đai trải qua thời gian dài bị mất, thất lạc, ảnh hưởng đến quá trình xét nguồn gốc đất; chủ đầu tư không đảm bảo tiềm lực tài chính,…

Dự án nhỏ, khó khăn lớn

Bất kể dự án với quy mô lớn hay nhỏ thì giải phóng mặt bằng vẫn là công đoạn tốn nhiều thời gian và “áp lực” nhất đối với cơ quan chức năng và chủ đầu tư. Tại Quảng Nam, đơn cử có một vài dự án quy mô ở tầm khiêm tốn (khoảng 5ha), đã được đầu tư xây dựng hoàn thành phần lớn diện tích theo quy hoạch nhưng vẫn nằm trong tình trạng đứng hình, chậm tiến độ từ 2 – 5 năm chỉ vì bế tắc trong khâu giải phóng mặt bằng đối với phần diện tích còn lại.

Đơn cử như dự án Khu dân cư số 1 phường Điện An (TX. Điện Bàn), quy mô 3,57ha, trong đó gồm 30.484,3m² diện tích đất giao cho chủ đầu tư thực hiện dự án, 5.215,7m² đất chỉnh trang. Dự án do Công ty TNHH Sản xuất – Thương mại – Dịch vụ Thiện Vỹ làm chủ đầu tư, được UBND tỉnh Quảng Nam chấp thuận chủ trương đầu tư vào tháng 12/2016 với tiến độ thực hiện từ năm 2017 – 2019. Đến nay, với phần diện tích đất được giao (28.791,3m²), chủ đầu tư đã tổ chức thi công cơ bản hoàn thành toàn bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trên phần diện tích đã được giao đất. Hệ thống giao thông, cấp điện, cấp thoát nước của dự án đã đấu nối với hệ thống chung của khu vực. Các hạng mục hạ tầng đã thi công nêu trên chưa được các sở, ngành liên quan kiểm tra công tác nghiệm thu.

Đến nay, dự án vẫn chưa hoàn thành, đang trong tình trạng chậm tiến độ (khoảng 3 năm). Một phần nguyên do từ bế tắc trong công tác giải phóng mặt bằng. Cụ thể, hiện nay còn vướng 7 hộ dân trên phần diện tích 1.693m² không chấp nhận bàn giao mặt bằng để thực hiện dự án. Trước vướng mắc kéo dài nhiều năm, chủ đầu tư đã có tờ trình gửi đến UBND TX. Điện Bàn, đề nghị UBND thị xã và Trung tâm Phát triển quỹ đất thị xã quyết liệt hơn trong trong việc cưỡng chế đối với phần diện tích còn lại. “Trường hợp không thực hiện được thì cho phép chủ đầu tư báo cáo xin điều chỉnh lại phạm vi thực hiện dự án nhằm đảm bảo giao thông được kết nối…”, ông Phan Hùng, Giám đốc Công ty TNHH Sản xuất – Thương mại – Dịch vụ Thiện Vỹ, kiến nghị.

Một dự án quy mô nhỏ khác được triển khai nhiều năm nhưng đến nay vẫn chưa hoàn thành do vướng giải phóng mặt bằng là dự án Khu dân cư khối 6 (giai đoạn 2) phường Vĩnh Điện (TX. Điện Bàn), quy mô 4,4ha do Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển đô thị Ân Phú làm chủ đầu tư. Dự án có tiến độ thực hiện đến tháng 12/2017, tuy nhiên đến nay dự án vẫn chưa hoàn thành và chưa được cấp thẩm quyền cho phép gia hạn tiến độ thực hiện.

Được biết, chủ đầu tư đã được UBND tỉnh Quảng Nam giao đất đợt 1 với diện tích là 3,02ha và đã hoàn thành việc cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất trên diện tích đã giao. Đối với phần diện tích còn lại khoảng 1,38ha gặp nhiều khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng nên chưa phê duyệt được phương án. Theo chủ đầu tư, quy mô dự án không lớn nhưng trong quá trình triển khai thực hiện gặp một số vướng mắc, khó khăn về vấn đề tái định cư nên dự án kéo dài đến thời điểm hiện tại.

Trung tâm Phát triển quỹ đất TX. Điện Bàn đã chỉ ra một số vướng mắc, tồn tại khi giải phóng mặt bằng đối với phần diện tích còn lại của dự án như vướng về khung giá đất (cấp đường để tính tiền bồi thường; vướng về thủ tục trình công nhận loại đất trước khi thu hồi; vướng về khung chính sách bố trí đất tái định cư. Ngoài ra, một số hộ ảnh hưởng một phần đã phê duyệt phương án bồi thường nhưng chưa nhận tiền vì một số lý do như đề nghị bố trí tái định cư do hình thể đất còn lại không đảm bảo xây dựng nhà ở; phần diện tích ảnh hưởng cắt ngang mặt tiền nhà, khi giải toả sẽ không có đường đi vào thửa đất; hoặc do đơn giá bồi thường thấp, không đảm bảo xây dựng lại nhà ở.

Nỗ lực từ chính quyền

Ông Nguyễn Xuân Hà, Phó chủ tịch UBND TX. Điện Bàn từng đánh giá rằng: Những vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng có thể chia ra làm một số trường hợp như có một số hộ dân chưa đồng thuận với phương án giải phóng mặt bằng, không chấp nhận bị thu hồi đất để thực hiện dự án; trường hợp tiếp theo là bị mất hồ sơ 299 nên không thể xét được nguồn gốc đất; chính sách bố trí tái định cư có sự thay đổi làm cho nhiều hộ dân đã không đồng tình, không chấp nhận phương án giải phóng mặt bằng được đưa ra,…

Thời gian qua, TX. Điện Bàn đã nỗ lực, từng bước tháo gỡ từng vướng mắc kể trên như tổ chức các buổi họp để giải quyết các khó khăn về giải phóng mặt bằng đối với từng dự án; lắng nghe tâm tư nguyện vọng của người dân vùng dự án, tuyên truyền vận động người dân chấp thuận phương án đền bù, giải phóng mặt bằng; thực hiện các thủ tục rà soát, tham gia ý kiến về việc gia hạn tiến độ với từng dự án. Đặc biệt, đối với công tác truy xét nguồn gốc đất, UBND thị xã đã chỉ đạo các cơ quan chức năng tích cực khôi phục lại hồ sơ địa chính theo Chỉ thị số 299/TTg,…

UBND TX. Điện Bàn cũng đã có tờ trình gửi đến UBND tỉnh Quảng Nam kiến nghị giải quyết khó khăn, vướng mắc đối với trường hợp hồ sơ địa chính theo Chỉ thị số 299/TTg của 4 xã, phường trên địa bàn thị xã bị thất lạc. Theo UBND TX. Điện Bàn, thực trạng hồ sơ lưu trữ tại xã Điện Trung và P. Điện Thắng Bắc gồm bản đồ địa chính (không ký đóng dấu) và sổ mục kê ruộng đất, bị thất lạc sổ đăng ký ruộng đất; tại xã Điện Thọ và P. Điện Ngọc gồm bản đồ địa chính (không ký đóng dấu), sổ mục kê ruộng đất và sổ đăng ký ruộng đất đã bị thất lạc.

UBND TX. Điện Bàn cho biết theo hướng dẫn, chỉ đạo của Bộ Tài nguyên và Môi trường, của UBND tỉnh tại các văn bản thì chỉ xem xét thẩm định lại đối với sổ đăng ký ruộng đất đã lập theo Chỉ thị số 299/TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ nhưng chưa được phê duyệt. Trong khi đó, hồ sơ của 4 xã, phường thì như báo cáo là có lập nhưng đã bị thất lạc. Vì vậy, không thể áp dụng các quy định, hướng dẫn, chỉ đạo của Bộ Tài nguyên và Môi trường, của UBND tỉnh vào thực tiễn tại một số xã, phường thuộc TX. Điện Bàn.