Bất động sản dần trở về giá trị thực
Dù làn sóng dịch Covid-19 đã tạm lắng xuống nhưng thị trường bất động sản vẫn phải tiếp tục đối mặt với nhiều thách thức mới. Trao đổi với Reatimes, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa cho biết, sau nửa năm chứng kiến sự ảm đạm ở nhiều phân khúc thì trong 6 tháng cuối năm, dự báo thị trường có thể sẽ điều chỉnh ổn định trở lại, khi các chính sách kiềm chế bất động sản bắt đầu thấm dần vào thị trường.
Đầu tiên là chính sách tín dụng, tiếp đó là chính sách về thủ tục pháp lý sẽ đưa dòng tiền vào những sản phẩm bất động sản thật tránh những sản phẩm từ các cơn sốt ảo. Và đây sẽ là lúc chúng ta nhìn thấy rõ nhất bản chất thực sự của thị trường để điều chỉnh hướng đi hợp lý hơn.
Ông Trần Khánh Quang phân tích, trước đây ý nghĩa của việc sở hữu bất động sản được gói gọn trong ba giá trị là nơi cư trú của tài sản, nơi khai thác giá trị và để ở. Tuy nhiên, sau khi đối diện với dịch bệnh thì nhận thức của nhiều khách hàng lẫn chủ đầu tư thay đổi khiến cho thị trường xuất hiện sản phẩm mới là bất động sản an toàn.
Trước đây, các khu vực thu hút đầu tư bất động sản thường chỉ giới hạn trong bán kính 100 km so với khu vực trung tâm thì nay khu vực đầu tư đã vượt qua khỏi bán kính nêu trên. Hiện nay các khu đất sinh thái đã xuất hiện dựa trên trào lưu sống an toàn của nhiều người. Hai loại hình bất động sản kể trên có thể sẽ dẫn dắt thị trường trong bối cảnh nguồn cung nhà ở đô thị vẫn chưa có nhiều điểm sáng.
“Từ giờ đến cuối năm, chúng ta cần lưu ý ranh giới giữa đỉnh bất động sản và bong bóng bất động sản. Dù các chính sách tín dụng cho bất động sản đã siết lại nhưng giá bất động sản leo thang theo dòng tiền đầu tư có nghĩa là bong bóng sẽ hình thành ngay sau đỉnh. Nhà đầu tư cần tỉnh táo để điều tiết nhịp độ đầu tư của mình để có được vùng an toàn”, ông Quang nhận định.
Cũng dự báo về xu hướng thị trường nửa cuối năm, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam nhận định, có 3 vấn đề mà thị trường sẽ phải đối mặt, đó là nguồn cung ít, giá bán vẫn duy trì mức cao, tính thanh khoản chậm. Theo ông Khương, nguyên nhân thị trường kém thanh khoản bởi vì quỹ đất không còn phát triển dự án mới, các dự án bị ác tắc do pháp lý, thứ ba là nhà đầu tư đẩy lợi nhuận kì vọng lên quá cao.
“Các vấn đề này dẫn đến tính thanh khoản không có vì khả năng chi trả của người dân bị hạn chế. Tuy nhiên, so với năm 2002 và 2003 thì giao dịch vẫn nhiều hơn và đối với tháng 6,7 hằng năm thì thanh khoản không cao, do đó cần lưu ý nhiều hơn. Và khi nguồn cung hạn chế, đó là lợi thế cho các đô thị xung quanh TP.HCM - nơi mà có quỹ đất dồi dào, giao dịch thuận tiện hơn và tính thanh khoản có vì giá ở thị trường này vẫn mềm hơn”, ông Khương dự báo.
Vị chuyên gia này đặc biệt nhấn mạnh về việc giá bán thị trường sơ cấp rất cao, nhưng thanh khoản ở thị trường thứ cấp chậm lại bởi các nhóm khách hàng mua để đầu tư luôn kỳ vọng biên độ lợi nhuận cao hơn các thời điểm trước. Sau khi đã giữ bất động sản trong bối cảnh nguồn cung hạn chế, việc đẩy giá thứ cấp trong thời gian tới là có nhưng tính thanh khoản lại rất thấp. Đây là điểm nghịch lý của thị trường lúc này.
“Ở những thời điểm mà giá tăng người ta vẫn muốn mua nhưng đối với nhà đầu tư F2, F3, họ sẽ rất cân nhắc trước khi mua bất động sản nếu phải sử dụng các đòn bẩy tài chính. Còn đối người mua ở thực, giá thứ cấp cao sẽ là một trở ngại lớn. Hình thành thị trường bất động sản là có sản phẩm nhà để ở nhưng tỷ lệ lấp đầy thấp. Nguyên nhân là các nhà đầu tư thứ cấp không hạ giá bán và người dân có nhu cầu ở thực họ không có khả năng chi trả bởi vì giá quá cao. Tôi nghĩ chúng ta cần có bài toán về nguồn cung một cách lành mạnh để giá gia tăng nhưng thị trường vẫn phát triển một cách bền vững”, chuyên gia từ Savills nhận định.
Cần lạc quan hơn vào thị trường lúc này
Dù thị trường đối diện với nhiều thách thức lớn ở phía trước, song bà Lê Thị Huyền Trang – Giám đốc Nghiên Cứu & Tư Vấn JLL Việt Nam nhận định, vẫn còn nhiều điểm sáng để kỳ vọng thị trường có thể bật lên vào cuối năm. Tính từ đây đến tháng 9/2022, nguồn cung mới từ thị trường nhà ở sẽ diễn ra chủ yếu ở các dự án dân cư có quy mô lớn đang phát triển. Giá bán sơ cấp tại cả phân khúc chung cư và liền thổ đều sẽ tiếp tục đà tăng trong bối cảnh nguồn cung còn rất hạn chế, trong khi nhu cầu vẫn lạc quan.
Tại thị trường chung cư, việc các dự án phân khúc cao cấp (2.500-4000 USD/m2), hạng sang (4.000-10.000 USD/m2) và siêu sang (10.000 USD/m2) gia nhập thị trường dự kiến sẽ thiết lập một mức giá bán trung bình mới. Tương tự, ở thị trường sơ cấp, giá nhà cũng sẽ tiếp tục tăng, tuy nhiên sẽ tốc độ tăng sẽ được kiểm soát khi Chính phủ bắt đầu tăng mạnh việc kiểm soát hoạt động đấu giá đất
Theo bà Trang, Việt Nam là một quốc gia đã, đang và sẽ tiếp tục tăng trưởng, tỷ lệ đô thị hóa, tốc độ tăng trưởng dân số tự nhiên và sự gia tăng của tầng lớp trung lưu và thượng lưu sẽ là các yếu tố nền tảng khiến thị trường bất động sản được kỳ vọng tăng trưởng tốt trong tương lai.
Bên cạnh đó, việc cải thiện hạ tầng, hệ thống pháp lý, các bộ quy chuẩn để minh bạch hóa thị trường sẽ là các yếu tố giúp mở khóa tiềm năng của thị trường bất động sản. Việc Quốc hội đang kêu gọi việc đóng góp ý kiến để sửa đổi Luật Đất Đai, Luật Bất động sản, tạo một môi trường đầu tư an toàn và thân hiện hơn là những tín hiệu tích cực và là động lực dài hạn cho thị trường bất động sản.
Tương tự, bà Trang Bùi – Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield cho rằng, hiện nay, sự chênh lệch cung cầu vẫn còn rất lớn, cộng với việc Chính phủ đang gấp rút đẩy nhanh giải ngân đầu tư công vẫn là những tín hiệu lạc quan cho thị trường cuối năm. Thị trường có thể có chút sụt giảm nhẹ về cả cung lẫn cầu nhưng giá bán dự kiến vẫn ghi nhận tăng ở mức chậm.
Hạ tầng, thông tin quy hoạch vẫn là yếu tố dẫn dắt chính cho sự sôi động của thị trường. Bên cạnh đó, tốc độ tăng dân số nhanh và sự linh hoạt của các chủ đầu tư sẽ phần nào bổ trợ giúp thị trường quay lại chu kì tăng trưởng mới. Trong giai đoạn mới, phân khúc căn hộ giá tầm trung, và biệt thự nhà phố vùng ven vẫn tiếp tục thu hút người mua vì người mua với mức tài chính này vẫn tiếp tục chiếm một số lượng tương đối lớn, và đặc biệt tại các dự án tích hợp quy mô lớn.
Chung quan điểm, ông David Jackson – Tổng giám đốc Colliers Việt Nam dự báo, từ đây đến cuối năm giá bán vẫn sẽ tiếp tục tăng cao. Nguyên nhân bởi các chủ đầu tư hiện đang chịu áp lực về giá nguyên vật liệu, giá đất… Cùng với đó, nguồn cung tiếp tục khan hiếm khiến cho giá sơ cấp các dự án căn hộ ở mức cao. Ngoài ra, do mặt bằng giá căn hộ và cả đất nền đã ở mức rất cao cùng với những thông tin về siết tín dụng bất động sản đã có những tác động đến mức giá tăng chậm trên thị trường thứ cấp.
Với phân khúc bất động sản nhà ở, vị chuyên gia đánh giá rằng nhiều khả năng nguồn cung sẽ vẫn tiếp tục khan hiếm, mặt bằng giá sơ cấp chưa thể giảm ngay. Bên cạnh đó, các phân khúc BĐS văn phòng, công nghiệp/logistics hay bán lẻ sẽ có những bước phát triển sôi động hơn. Còn ở phân khúc căn hộ, các chủ đầu tư có tiềm lực đang nỗ lực hoàn thiện các dự án còn dang dở hay mở bán các dự án đã hoàn thiện. Dù nguồn cung phân khúc căn hộ vừa túi tiền vẫn khan hiếm nhưng sức cầu mạnh mẽ từ người có nhu cầu ở thực tiếp tục là một trong những động lực đáng kể nhất của thị trường.
“Nếu những nút thắt trên thị trường hiện nay không được tháo gỡ kịp thời, khả năng nguồn cung lẫn sức cầu thị trường nửa cuối năm 2022 có thể sẽ tiếp tục duy trì ở mức trung bình thấp. Trong khi đó, mặt bằng giá chào bán dự án sơ cấp liên tục thiết lập những mặt bằng giá mới trước áp lực chi phí đầu vào gia tăng”, ông David Jackson – Tổng giám đốc Colliers Việt Nam nhận định.
Trước những thách thức này, chuyên gia từ Colliers Việt Nam khuyến cao nhà đầu tư cũng cần tránh tâm lý chạy theo đám đông, tính toán sử dụng tỷ lệ đòn bẩy ở mức hợp lý, có kế hoạch vay/trả lãi phù hợp nhằm tối ưu hóa lợi nhuận mang lại. Việc lựa chọn phụ thuộc lớn vào sự am hiểu cũng như khẩu vị của từng nhà đầu tư trên thị trường về phân khúc mà mình quan tâm.
