Theo DKRA Group, trong quý III/2023, thị trường căn hộ ghi nhận 5 dự án tại Đà Nẵng được mở bán trong quý, cung cấp ra thị trường khoảng 406 căn, gấp 2.8 lần so với quý trước và gấp 4.5 lần so với cùng kỳ năm 2022. Phân khúc căn hộ hạng A và hạng C dẫn dắt nguồn cung mới, lần lượt chiếm 52.5% và 47.5% tổng nguồn cung mới toàn thị trường.
Điểm sáng từ phân khúc căn hộ
Các dự án mở bán tập trung tại quận Ngũ Hành Sơn và quận Liên Chiểu thuộc TP. Đà Nẵng. Mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động, cục bộ một số dự án điều chỉnh tăng 2% - 5% so với đợt mở bán trước đó. Mức giá bán dự án mới quận Ngũ Hành Sơn từ 26,5 – 74,3 triệu đồng/m2; tại quận Liên Chiểu từ 26,1 – 27,6 triệu đồng/m2; tại quận Sơn Trà từ 56 – 82 triệu đồng/m2. Thanh khoản thứ cấp cải thiện so với nửa đầu năm 2023 tuy nhiên vẫn ở mức thấp, khó có đột biến trong ngắn hạn. Sức cầu chung toàn thị trường ghi nhận sự phục hồi tích cực, tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt khoảng 57%, tương đương 232 căn, gấp 3.6 lần so với quý II/2023 hay gấp 5.4 lần so với cùng kỳ năm 2022. Phần lớn các dự án tiếp tục dời lịch mở bán để hoàn thiện pháp lý và chờ đợi những tín hiệu tích cực từ thị trường vào thời điểm cuối năm.
Phân khúc đất nền trong quý ghi nhận 3 dự án mở bán với nguồn cung khoảng 54 nền, giảm đáng kể so với quý II và cùng kỳ năm 2022. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt 19% (khoảng 10 nền), chỉ bằng 2% so với cùng kỳ năm trước. Giao dịch phát sinh chủ yếu ở nhóm sản phẩm có mức giá trung bình 10,8 triệu đồng/m2. Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với lần mở bán trước đó. Đối với khu vực Đà Nẵng, mức giá dao động từ 51,6 – 68,4 triệu đồng/m2; tại khu vực Quảng Nam từ 10,6 – 25 triệu đồng/m2. Các chính sách chiết khấu, cam kết lợi nhuận, hỗ trợ ngân hàng,... tiếp tục được các chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường. Thanh khoản thứ cấp ghi nhận ở mức trung bình - thấp, mức giảm trung bình 8 - 10% chủ yếu ở các dự án đã triển khai lâu năm nhưng chưa hoàn thiện hạ tầng, pháp lý. DKRA nhận định việc hoàn thiện các hồ sơ quy hoạch, thủ tục đầu tư, hệ thống pháp luật liên quan... còn nhiều bất cập, vướng mắc đã ảnh hưởng rất lớn đến nguồn cung cũng như thanh khoản của thị trường trong thời gian qua.
Phân khúc nhà phố/biệt thự tại thị trường Đà Nẵng và vùng phụ cận trong quý không ghi nhận nguồn cung mới. Nhiều dự án liên tục dời thời gian triển khai bán hàng trước ảnh hưởng chung của thị trường cũng như những nút thắt pháp lý chưa được tháo gỡ. Sức cầu thị trường ở mức thấp, lượng tiêu thụ sơ cấp bằng khoảng 19% so với cùng kỳ, giao dịch tập trung ở những dự án có pháp lý hoàn thiện và được phát triển bởi các chủ đầu tư lớn. Mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động so với cùng kỳ. Những chính sách ưu đãi, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, cam kết cho thuê… tiếp tục được áp dụng rộng rãi nhằm gia tăng thanh khoản. Trên thị trường thứ cấp, giá bán tiếp tục xu hướng đi ngang so với quý trước nhưng giảm 3% - 6% so với giai đoạn đầu năm. Phần lớn lượng giao dịch tập trung vào những dự án đã bàn giao nhà, hoàn thiện pháp lý với giá bán từ 3 - 5 tỷ đồng/căn.
Loại hình bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục không ghi nhận nguồn cung mới mở bán trong quý III/2023 ở tất cả các phân khúc. Hầu hết nguồn cung thị trường hiện nay đến từ lượng hàng tồn kho của những dự án đã mở bán trước đó. Ở phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, thị trường không ghi nhận nguồn cung mới mở bán trong hơn một năm qua. Sức cầu chung thị trường ở mức thấp, lượng tiêu thụ sơ cấp giảm xấp xỉ 59% so với cùng kỳ, giao dịch tập trung chủ yếu ở những dự án đã bàn giao nhà và được quản lý - vận hành bởi các đơn vị quốc tế 4 - 5 sao. Mặt bằng giá sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao, dao động từ 9,1 – 131,1 tỷ đồng/căn. Các chính sách chia sẻ lợi nhuận/doanh thu, ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất… vẫn tiếp tục được áp dụng rộng rãi nhằm tăng thanh khoản. Tâm lý e ngại của nhà ddầu tư giữa bối cảnh nền kinh tế suy thoái, nút thắt pháp lý chưa ddược tháo gỡ cũng như tốc ddộ tăng trưởng du lịch chưa như kỳ vọng phần nào ảnh hưởng tiêu cực ddến thị trường khiến thanh khoản vẫn khá khiêm tốn.
Ở phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng, thị trường không ghi nhận phát sinh giao dịch mới. Mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động so với cùng kỳ, dao động ở mức 7,1 – 16,3 tỷ đồng/căn. Giữa bối cảnh thị trường chung trầm lắng, tình hình du lịch chưa tăng trưởng như kỳ vọng, mặt bằng lãi suất tuy có hạ nhiệt nhưng vẫn khó tiếp cận… đã tác động tiêu cực đến thị trường khiến thanh khoản tiếp tục gặp nhiều khó khăn. Phân khúc condotel trong quý 3/2023 không ghi nhận nguồn cung mới. Sức cầu vẫn ở mức thấp, lượng tiêu thụ sơ cấp chỉ bằng 4% so với cùng kỳ, giao dịch chủ yếu tập trung ở những dự án ddã bàn giao nhà và ddi vào vận hành với tổng giá trị khoảng 2 – 3,5 tỷ đồng/căn. Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với quý trước và cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, thị trường ghi nhận một số tin rao thứ cấp với mức giá giảm 10 - 15% so với giá bán trên hợp đồng đến từ những nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính. Trước tình hình khó khăn chung của thị trường cùng với những biến động của nền kinh tế vĩ mô cũng như tốc độ tăng trưởng du lịch chưa như kỳ vọng đã tác động đến tâm lý của nhà đầu tư, phần nào khiến thanh khoản thị trường tiếp tục duy trì ở mức thấp.
Kỳ vọng dấu hiệu phục hồi vào quý IV
Theo dự báo từ DKRA Group, nguồn cung phân khúc đất nền trong quý IV/2023 có thể sẽ tăng nhẹ so với quý III/2023, dao động khoảng 180 - 220 nền, tập trung chủ yếu ở Quảng Nam và Đà Nẵng. Khu vực Thừa Thiên Huế tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới.
Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục xu hướng đi ngang so với những lần mở bán trước đó. Các chính sách ưu đãi, chiết khấu... tiếp tục được các chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường. Thanh khoản thị trường thứ cấp ở mức trung bình, mặt bằng giá chưa đạt được tín hiệu tích cực hơn so với quý III/2023. Giao dịch thị trường phát sinh chủ yếu ở nhóm dự án đã hoàn thiện hạ tầng, pháp lý, được triển khai bởi các chủ đầu tư có năng lực tài chính.
Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới trong quý IV/2023 có thể dao động ở mức 300 - 500 căn, tập trung chủ yếu tại Đà Nẵng, Thừa Thiên Huế và Quảng Nam tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới. Tỷ trọng nguồn cung căn hộ hạng A và hạng sang dự kiến sẽ tăng, phân bổ chủ yếu tại khu vực quận Ngũ Hành Sơn. Mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục duy trì ở mức cao trước áp lực của các chi phí đầu vào phát triển dự án, chi phí lãi vay… do thời gian triển khai dự án bị kéo dài. Thanh khoản thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp có thể sẽ duy trì đà phục hồi, nắm bắt nhu cầu mua nhà ở tăng cao trong dịp cuối năm.
Với phân khúc nhà phố/biệt thự, nguồn cung mới và sức cầu có thể tăng nhẹ, dao động khoảng 50 - 80 căn, phần lớn đến từ giai đoạn tiếp theo của những dự án đã mở bán trước đó. Sức cầu chung khó có sự đột biến trong ngắn hạn và tập trung hầu hết vào những dự án có pháp lý hoàn thiện. Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục duy trì ở mức ổn định, song song đó, những chính sách ưu đãi, chiết khấu thanh toán nhanh vẫn tiếp tục được áp dụng rộng rãi. Thanh khoản trên thị trường thứ cấp tiếp tục xu hướng đi ngang. Dưới áp lực về dòng tiền có thể thị trường sẽ tiếp tục ghi nhận tình trạng giảm giá ở nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy ngân hàng.
Theo DKRA, dự kiến nguồn cung loại hình bất động sản nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng và vùng phụ cận tiếp tục duy trì ở mức thấp. Thanh khoản thị trường dự kiến sẽ gặp nhiều khó khăn và khó có những đột biến trong ngắn hạn. Mặt bằng giá bán sơ cấp duy trì ổn định. Các chính sách hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, giãn tiến độ thanh toán… vẫn tiếp tục được nhiều chủ đầu tư áp dụng giữa bối cảnh thị trường trầm lắng như hiện nay.
