Cơ hội trong khó khăn
Những khó khăn "bủa vây" trên thị trường đã bào mòn sức lực các doanh nghiệp bất động sản, đẩy họ vào đợt sàng lọc và phân loại mạnh mẽ. Theo đó, tuỳ vào năng lực tài chính dựa trên đánh giá về áp lực nợ ngắn hạn, tổng nợ so với quy mô tài sản của doanh nghiệp mà các doanh nghiệp sẽ được phân loại thành những nhóm khác nhau.
Theo nhiều phân tích, giai đoạn hiện tại các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam đang được chia làm 4 nhóm. Thứ nhất là nhóm các doanh nghiệp rủi ro do áp lực nợ ngắn hạn và tổng nợ lớn hơn so với quy mô tài sản. Các doanh nghiệp thuộc nhóm này muốn vượt qua "cơn bĩ cực" buộc phải chuyển mình theo hướng thu gọn để cân bằng dòng tiền và đảm bảo giữ sức đường dài.
Thứ hai là nhóm các doanh nghiệp phát triển bất động sản có vị thế cân bằng do tỷ lệ nợ và quy mô tài sản ở mức hợp lý. Với các doanh nghiệp này, giải pháp mà họ đang thực hiện là tối ưu vận hành và tập trung vào thế mạnh sản phẩm lõi để củng cố dòng tiền ổn định, ưu tiên tái cơ cấu các khoản nợ rủi ro lớn trong ngắn hạn.
Thứ ba là nhóm chủ đầu tư bất động sản có tiềm lực do tỷ lệ nợ ngắn hạn và tổng nợ thấp, quy mô tài sản lớn. Những doanh nghiệp ở vị thế lớn có tiềm lực thường tập trung vào các sản phẩm tạo dòng tiền bền vững, tìm kiếm cơ hội với phân khúc hoặc loại hình mới và thu mua quỹ đất hợp lý, mở rộng đến khu vực địa lý mới.
Thứ tư, thị trường xuất hiện thêm nhóm "người chơi mới". Đây là nhóm vừa có sẵn dòng tiền vừa biết nắm bắt cơ hội để tìm cách thâm nhập thị trường thông qua M&A (hoạt động mua bán - sáp nhập), thu mua quỹ đất với những doanh nghiệp bất động sản phù hợp hoặc tự thành lập doanh nghiệp để phát triển sản phẩm riêng.
Với sự phân hoá ở trên, thị trường bất động sản hiện tại không còn kiểu "cá lớn nuốt cá bé" mà là doanh nghiệp còn tiền "nuốt" doanh nghiệp ít tiền, hết tiền. Thậm chí, kể cả nhóm "người chơi mới" vẫn có thể tham gia thị trường một cách nhanh chóng. Đây chính là cơ hội trong khó khăn đối với những doanh nghiệp, nhà đầu tư có tiềm lực tài chính vững mạnh như nhiều chuyên gia đã đánh giá.
"Những nhà đầu tư đang sử dụng đòn bẩy tài chính nhiều, chủ yếu là vốn vay và phát hành trái phiếu, khi thâm dụng đòn bẩy quá sức thì sẽ gặp khó khăn. Đây sẽ là cơ hội cho các nhà đầu tư đã kiên nhẫn, chờ đợi thị trường và có chiến lược rõ ràng để tham gia các dự án", bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield nhìn nhận.
"Khó khăn của người này nhưng có thể là cơ hội đối với người khác. Nếu là người biết nhìn xa trông rộng thì lúc này mới là thời điểm phù hợp thực sự để thâu tóm và mở rộng phát triển".
TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế Trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia
Hay TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế Trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia cũng từng khẳng định, thị trường bất động sản đang ở "điểm rơi" lý tưởng cho những ai có ý định "săn hàng". Bởi đây là thời điểm nhiều doanh nghiệp đuối sức phải chấp nhận bán đi những gì có thể bán để gom tiền nhằm vượt qua cửa ải ở hiện tại, vậy nên thị trường sẽ xuất hiện rất nhiều "hàng ngộp".
"Khó khăn của người này nhưng có thể là cơ hội đối với người khác. Nếu là người biết nhìn xa trông rộng thì lúc này mới là thời điểm phù hợp thực sự để thâu tóm và mở rộng phát triển", TS. Cấn Văn Lực nói.
Giới đầu tư vẫn cần sự thận trọng, kỹ lưỡng
Trên thực tế, thời gian gần đây, thị trường đã xuất hiện thông tin nhiều chủ đầu tư đang thương lượng để chuyển nhượng dự án hoặc hợp tác phát triển, với giá trị có thể lên đến cả tỷ đô la. Có thể kể đến Keppel Land hợp tác với Khang Điền phát triển các khu đô thị bền vững tại TP.HCM. Tiếp đó, Frasers Property Vietnam hợp tác cùng Gelex Group triển khai các khu công nghiệp tại miền Bắc. Bên cạnh đó, ESR Group Limited mua cổ phần BW Industrial với quy mô tới 450 triệu USD.
Trong năm 2022, CapitaLand liên tiếp có nhiều hoạt động M&A tại miền Nam thông qua hợp tác đầu tư tại nhiều quỹ đất lớn ở TP. Thủ Đức và Bình Dương. Đầu năm 2023, đã xuất hiện thông tin đồn đoán doanh nghiệp này mở rộng ra phía Bắc, thực hiện đàm phán mua một dự án thành phần ở Hà Nội và một dự án khác ở Hải Phòng với giá trị thương vụ lên đến 1,5 tỷ USD.
Theo nhiều đánh giá, khi niềm tin nhà đầu tư dần cải thiện trong thời gian tới, số lượng thương vụ M&A sẽ còn tăng mạnh và trở thành xu hướng cho năm 2023. Tuy nhiên, giới đầu tư phải luôn thận trọng và kỹ lưỡng trước khi tham gia vào hoạt động này.
Bởi vì, khi nghĩ đến việc mua bán - sáp nhập, doanh nghiệp không chỉ phải lo về dòng tiền mà còn nhiều vấn đề xoay quanh đến năng lực, khả năng quản lý, điều hành. Nói cách khác, doanh nghiệp phải có kinh nghiệm, bản lĩnh giải quyết các vướng mắc phát sinh hậu M&A thì mới nên nghĩ đến việc tham gia thị trường này.
Ngoài ra, dù cơ hội là có thật nhưng không có nghĩa giới đầu tư sẽ dễ dàng thâu tóm hay mở rộng phát triển do những biến động vĩ mô có thể xảy ra như áp lực lạm phát, lãi suất, pháp lý dự án… Vì vậy, để không đánh mất cơ hội nhưng không quá mạo hiểm thì giới đầu tư phải quan sát tình hình thị trường kỹ càng và thật sự thận trọng trước mọi quyết định.
Chia sẻ về điều này, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam từng đưa ra lời khuyên: "Nếu các doanh nghiệp thâu tóm dự án hay thậm chí là doanh nghiệp khác thành công nhưng chưa đủ kiến thức, kinh nghiệm, năng lực điều hành và đặc biệt là không có định hướng rõ ràng thì khả năng phát triển trong bối cảnh hiện tại là rất khó. Doanh nghiệp, nhà đầu tư chỉ nên tham gia vào M&A khi đã thực sự "chín"./.
