Ngày 5/1/2023, Colliers Việt Nam chính thức công bố báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý IV/2022. Báo cáo phân tích các diễn biến chính, xu hướng nổi bật và dự báo triển vọng phát triển của thị trường bất động sản Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng, bao gồm các phân khúc bất động sản văn phòng, bán lẻ, căn hộ dịch vụ, chung cư, biệt thự và nhà phố, khu công nghiệp.
Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Colliers Việt Nam nhận định: “Lạm phát và lãi suất cao bắt đầu có tác động đến hầu hết các phân khúc bất động sản tại Việt Nam trong những tháng cuối năm 2022. Giao dịch trầm lắng do dòng tiền chưa khơi thông, thị trường nhà ở và bất động sản thương mại như văn phòng và căn hộ dịch vụ dự kiến chững lại trong những quý đầu trong năm 2023. Mặc dù thận trọng, nhà đầu tư vẫn nhìn thấy cơ hội ở các nhóm tài sản thuộc phân khúc công nghiệp, bán lẻ và bất động sản nghỉ dưỡng. Quan trọng nhất, doanh nghiệp bất động sản đang quan sát chặt chẽ các động thái điều chỉnh thị trường của Chính phủ cũng như những sửa đổi luật và quy định trong thời gian tới”.
Bất chấp những biến động trong năm 2022, tính đến ngày 20/12/2022, lĩnh vực bất động sản vẫn thu hút hơn 4,45 tỷ USD vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), tăng khoảng 70% so với cùng kỳ năm ngoái. Điều này cho thấy niềm tin lạc quan của nhà đầu tư ở châu Á - Thái Bình Dương về triển vọng tăng trưởng kinh tế và thị trường bất động sản Việt Nam. Trong khu vực châu Á - Thái Bình Dương, giới đầu tư đa quốc gia đánh giá các tài sản thương mại chất lượng cao có giá trị lâu dài ít bị tác động bởi lạm phát và lãi suất, và Việt Nam vẫn là một trong những điểm đến đầu tư tiềm năng nhất. Tuy nhiên, vẫn còn đó nhiều thách thức và các hoạt động tái cơ cấu nợ, tái cấu trúc doanh nghiệp, mua bán và sáp nhập (M&A) sẽ tiếp diễn trên thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2023.
Bất động sản công nghiệp tiếp tục nuôi hy vọng hút vốn FDI
Bất động sản công nghiệp Việt Nam tiếp tục ghi nhận số liệu tăng trưởng trong quý IV/2022. Tại thị trường TP.HCM, dù không có thêm nguồn cung mới, giá thuê trung bình đạt 204 USD/m2/kỳ hạn, tăng 2% so với quý trước. Tỷ lệ lấp đầy cũng tăng nhẹ từ 91% lên 92%. Nguồn cung tương lai ở thị trường phía Nam nghiêng về các khu vực lân cận. Chẳng hạn như tỉnh Long An với 4 dự án được Chính phủ phê duyệt đầu tư xây dựng, tổng diện tích 1.770ha. Thị trường phía Bắc tiếp tục là điểm đến yêu thích của các nhà đầu tư nước ngoài, tạo động lực cho việc hoàn thiện hạ tầng và tăng chất lượng quản lý khu công nghiệp. Ở Hà Nội, 3 quận có giá thuê đất khu công nghiệp cao nhất lần lượt là Mê Linh, Sóc Sơn và Long Biên. Tại miền Trung, Đà Nẵng thiết kế chính sách kêu gọi đầu tư riêng, ưu tiên các ngành công nghiệp phụ trợ. Điều này được kỳ vọng gia tăng lợi thế cạnh tranh của thị trường khu công nghiệp Đà Nẵng trong tương lai.
Ông Chí Vũ, Trưởng phòng Cấp cao - Dịch vụ Khu công nghiệp Colliers Việt Nam: “Việc giảm quy mô, hoãn hay hủy đơn hàng từ các thị trường phát triển chắc chắn ảnh hưởng ít nhiều đến kế hoạch tại Việt Nam của các nhà đầu tư nước ngoài trong ngắn hạn. Tuy vậy, Việt Nam vẫn được xem là lựa chọn chiến lược cho quá trình đa dạng hóa chuỗi cung ứng. Thách thức tiếp theo là làm thế nào để thu hút và giữ chân nguồn vốn đầu tư chất lượng cao. Một ví dụ là bài toán chuyển đổi các khu công nghiệp hiện hữu sang mô hình bền vững hơn trong những năm tới”.
Bất động sản văn phòng ghi nhận những diễn biến mới
Ở thị trường văn phòng TP.HCM, tỷ lệ lấp đầy của tòa nhà hạng A giảm từ gần 95% quý trước xuống còn trên 90% trong quý IV/2022, mặc dù một số tòa vẫn cho thuê hết công suất xuyên suốt năm 2022. Giá thuê ở cả hạng A và B đều tăng 3%. Nắm bắt “khẩu vị” của khách thuê, văn phòng ở khu vực cận trung tâm sẽ dẫn dắt nguồn cung tương lai, tiêu biểu như dự án OfficeHaus 14.800m2 ở quận Tân Phú. Tại Hà Nội, tòa nhà hạng B Lancaster Luminaire (quận Đống Đa) được đưa vào hoạt động, cung cấp thêm 28.000m2 trong quý IV/2022. Thị trường văn phòng Hà Nội sẽ có thêm 250.000m2 diện tích cho thuê trong 3 năm tới. Các diễn biến đáng chú ý ở thị trường Đà Nẵng xoay quanh quá trình nâng cấp các tòa nhà văn phòng hiện hữu để đáp ứng nhu cầu đa dạng của khách thuê.
Bà Nhung Vũ, Phó Giám đốc - Dịch vụ văn phòng Colliers Việt Nam phân tích thêm: “Thị trường đang có sự dịch chuyển về cách thiết kế văn phòng và chiến lược mở rộng: Tính linh hoạt cao hơn, thay đổi cấu trúc nhân sự và tối ưu không gian để tiết kiệm ngân sách khi kinh tế khó khăn… Nhìn tổng thế, xu hướng này gợi ý cho các đơn vị cho thuê trong việc nâng cấp chất lượng dịch vụ để tiếp tục giữ chân khách thuê hiện tại và thu hút khách mới”.
Thị trường bán lẻ sôi động mùa cuối năm
Mùa mua sắm cuối năm đã tiếp lửa cho các hoạt động bán lẻ, nhờ đó thị trường bất động sản bán lẻ cũng được hưởng lợi. Tại 2 thị trường lớn TP.HCM và Hà Nội, giá thuê bình quân tại khu vực trung tâm (CBD) lần lượt là 147 USD/m2/kỳ hạn và 115 USD/m2/kỳ hạn, tăng lần lượt 5% và 4,5% so với quý trước. Thị trường phía Đông TP.HCM đón nhận 6.000m2 nguồn cung mới từ dự án Thiso Mall vào đầu tháng 11/2022. Trong khi đó, phía Tây Hà Nội tiếp tục là tâm điểm đầu tư, tiêu biểu như nguồn cung dồi dào từ dự án TTTM The Linc. Tại Đà Nẵng, giá thuê có xu hướng giảm nhẹ để thu hút khách thuê quay lại thị trường này.
Đáng chú ý, thị trường Hà Nội có xu hướng được các thương hiệu xa xỉ quốc tế chọn là điểm đến đầu tiên tại Việt Nam, như Breitling, Marc Jacobs và Berluti. Trong khi đó, thị trường TP.HCM lại là sân chơi hấp dẫn của các chuỗi bán lẻ như Winmart, GS25 để cạnh tranh về số lượng và thử nghiệm những mô hình cửa hàng mới. Điều này cho thấy hành vi tiêu dùng khác nhau sẽ phản ánh lên chiến lược mở rộng của các nhà bán lẻ.
“Xu hướng chung của các doanh nghiệp hiện nay là ưu tiên phát triển sản phẩm trên nhiều nền tảng kinh doanh (tạo nên hệ sinh thái kinh doanh đa dạng). Tuy vậy, kênh bán hàng vật lý vẫn có giá trị trải nghiệm tốt nhất trên thị trường bán lẻ cạnh tranh gay gắt hiện nay và giúp thị trường bán lẻ Việt Nam tăng trưởng tốt sau dịch. Do vậy, không chỉ các nhà đầu tư trong nước, nhà đầu tư nước ngoài cũng đang tích cực tìm kiếm cơ hội mở rộng hoạt động kinh doanh tại Việt Nam. Tuy nhiên, các cơ hội cũng được đánh giá kỹ lưỡng trước những bất ổn vĩ mô của thị trường kinh tế thế giới và cả trong nước”, bà Trang Đỗ, Trưởng phòng Dịch vụ Bán lẻ Colliers Việt Nam cho biết thêm.
Căn hộ dịch vụ thay đổi để tăng trưởng
Quý IV/2022, thị trường căn hộ dịch vụ tại TP.HCM và Hà Nội chứng kiến sự điều chỉnh giá trong phân khúc hạng A. Cụ thể, giá thuê tối đa giảm từ 8.125 USD/tháng xuống còn 7.500 USD/tháng ở TP.HCM và từ 7.500 USD/tháng xuống còn 7.300 USD/tháng tại Hà Nội. Ngược lại, giá thuê hạng B tăng ở cả hai thị trường. Điều này cho thấy có sự gia tăng nhu cầu thuê chỗ lưu trú ở mức giá hợp lý hơn, trong khi phân khúc cao cấp hơn chủ động giảm giá để giữ chân khách hàng.
Sự thay đổi trong giá thuê đã tác động tích cực tới tỷ lệ lấp đầy. Tại hai thị trường, cả hạng A và hạng B đều ghi nhận tỷ lệ lấp đầy tăng nhờ vào nguồn khách chuyên gia nước ngoài và khách du lịch. Dù không ghi nhận nguồn cung mới trong năm 2022, thị trường căn hộ dịch vụ Việt Nam dự kiến chào đón nhiều dự án mới từ năm 2023 trở đi. Về đích sớm nhất là dự án Parkroyal tại quận Tây Hồ (Hà Nội) ra mắt trong tháng 1/2023 với 126 căn hộ dịch vụ hạng A.
Trong năm 2022, việc mở ra các đường bay trực tiếp đến Ấn Độ và Hoa Kỳ đã giúp thị trường căn hộ dịch vụ đón làn sóng du khách mới. Bên cạnh đó, thị trường dự báo tiếp tục sôi động từ năm 2023, khi số lượng người nước ngoài và các chuyên gia đến Việt Nam lưu trú ngày càng nhiều. Đặc biệt, căn hộ dịch vụ cao cấp sẽ có xu hướng chuyển dần về khu vực ngoại ô hoặc cận trung tâm - nơi thuận tiện đi đến cửa ngõ thành phố và khu công nghiệp.
Căn hộ và nhà liền thổ "ngủ đông" chờ diễn biến thị trường tiếp theo
“Vẫy vùng” giữa những thách thức chồng chất, thị trường căn hộ chung cư ghi nhận giá bán giảm, thanh khoản kém và nguồn cung mới hạn chế. Thị trường sơ cấp và thứ cấp chứng kiến hai diễn biến giá khác nhau trong quý IV/2022, phản ánh tâm lý thị trường từ phía người bán và người mua.
Tại TP.HCM, giá bán sơ cấp căn hộ hạng sang tiếp tục neo ở mức cao và giảm dần ở các phân khúc thấp hơn. Giá bán căn hộ thứ cấp sụt giảm, cho thấy nhiều nhà đầu tư tìm cách “thoát hàng” khi lãi vay tăng cao.
Hà Nội ghi nhận giá bán giảm ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Một số dự án dự kiến mở bán trong quý IV/2022 đã bị hoãn lại, cho thấy tâm lý chờ đợi của chủ đầu tư. Ở cả hai thị trường, nhìn chung mức độ quan tâm không mấy tích cực vì người mua vẫn kỳ vọng mức giá tốt hơn. Nguồn cung nổi bật trong quý IV/2022 thuộc về Đà Nẵng khi đón nhận 4 dự án mới từ phân khúc hàng hiệu đến nhà ở xã hội. Mức giá cao nhất được thiết lập tại dự án The Filmore Da Nang ở mức 4.600 - 6.000 USD/m2.
Năm 2022 là một năm đáng nhớ của thị trường biệt thự - nhà phố TP.HCM vì tiếp tục ghi nhận mức giá cao kỷ lục từ các dự án hàng hiệu. Tốc độ tăng giá của phân khúc này chậm lại từ 10 - 15% hàng quý còn khoảng 5% trong quý IV/2022. Nguồn cung mới chủ yếu đến từ các dự án mở bán trước đó với tỷ lệ hấp thụ 70 - 90%. Trong khi đó, thị trường Hà Nội yên ắng vì sức mua giảm, mặc dù giá bán đã giảm nhẹ so với quý trước. Phân khúc nhà phố thương mại tại Đà Nẵng được kỳ vọng sôi động hơn trong thời gian tới khi lượng khách du lịch và hoạt động kinh doanh tấp nập trở lại.
“Phân khúc bất động sản nhà ở tiếp tục đối diện với khó khăn về pháp lý, thanh khoản, nguồn vốn và dự kiến sẽ kéo dài đến ít nhất quý III năm 2023. Các động thái mới nhất của Chính phủ, từ Ngân hàng Nhà nước đến tổ công tác các bộ ngành, cho thấy quyết tâm phục hồi thị trường theo hướng bền vững. Việc hoãn triển khai các đợt mở bán mới làm thu hẹp nguồn cung, góp phần thúc đẩy giao dịch. Tương tự thị trường bất động sản toàn cầu, dự báo cả hai loại hình này sẽ trải qua một đợt điều chỉnh giá mới trong thời gian tới”, ông Tín Nguyễn, Trưởng phòng Nghiên cứu Thị trường Colliers Việt Nam cho biết thêm./.
