Thị trường bất động sản “lột xác”, tạo động lực mới

Tín hiệu lạc quan

Kohlberg Kravis Roberts & Co. L.P (KKR), một trong những quỹ đầu tư lớn nhất của Mỹ đã hoạt động đầu tư ở Việt Nam được gần một thập kỷ. Văn phòng chính của Quỹ ở Đông Nam Á đặt tại Singapore, vì môi trường đầu tư ở quốc gia này rất cởi mở. Singapore trở thành điểm thu hút các dòng vốn trên toàn cầu một cách tự nhiên, như “nước chảy chỗ trũng”, trong khi chính quyền vẫn kiểm soát được cuộc chơi.

Từ thị trường này, “vết dầu loang” của các dòng vốn bắt đầu chảy nhanh ra các quốc gia lân cận. Trong đó, Việt Nam nổi lên như vùng đất trù phú sinh lời cho các nhà đầu tư. Đối với ông Ashish Shastry, đồng Chủ tịch Quỹ KKR châu Á - Thái Bình Dương, câu chuyện về Việt Nam luôn thú vị với nhóm dân số trẻ và sự gia tăng mức thu nhập trung bình.

Theo Công ty tư vấn Boston Consulting Group (BCG), tầng lớp trung lưu và giàu có ở Việt Nam (middle and affluent class - MAC) đang gia tăng nhanh chóng. Dự kiến, đến hết năm 2020, có khoảng 33 triệu người Việt Nam nằm trong nhóm MAC, chiếm 34% tổng dân số. Tốc độ gia tăng lượng người dân trong nhóm MAC của Việt Nam khoảng 12,9%/năm - mức cao nhất so với các nước trong khu vực.

Sự gia tăng mạnh mẽ của nhóm MAC sẽ là động lực lớn cho việc tăng chi tiêu mua sắm những tài sản lớn, trong đó có bất động sản. Sự xuất hiện của các loại hình nhà ở hiện đại, như căn hộ, tại các thành phố lớn của Việt Nam vào khoảng 10%. Điều này tương tự diễn biến tại thị trường Trung Quốc 20 năm trước và KKR rất muốn đón đầu làn sóng đó.

Về phía các doanh nghiệp ngành bất động sản, đây cũng chính là cơ hội cho các đơn vị có quỹ đất phong phú, như Công ty Cổ phần Vinhomes và một số công ty khác.

Khoản đầu tư vào Công ty Cổ phần Vinhomes của nhóm thành viên do KKR dẫn đầu, trong đó có Quỹ đầu tư Temasek Holdings Pte của Singapore là động thái đón sóng tiếp theo. Nhóm này đã chi 650 triệu USD để nắm giữ 6% cổ phần Vinhomes. Đây là thỏa thuận rót vốn lớn nhất của KKR kể từ khi quỹ này hoạt động tại Việt Nam, thông qua mua 10% vốn chủ sở hữu Công ty Cổ phần Hàng tiêu dùng Masan (khoảng 159 triệu USD) - thương vụ giao dịch góp vốn tư nhân lớn nhất trong lịch sử Việt Nam tại thời điểm đó.

Năm 2018, KKR rót 144 triệu USD vào PropertyGuru, một nền tảng bất động sản trực tuyến hoạt động tại Đông Nam Á, trụ sở chính tại Singapore. Năm 2016, PropertyGuru hợp tác chiến lược nắm giữ 20% vốn tại công ty sở hữu nền tảng tra cứu thông tin bất động sản batdongsan.com.vn. Ông Ashish Shastry tiết lộ, trong thập kỷ tới, các khoản đầu tư của KKR có thể tăng gấp vài lần.

Cùng với việc có được số vốn “khủng” trên, Vinhomes sẽ liên doanh cùng Vingroup đầu tư dự án hơn 4.100ha tại Quảng Ninh, với tổng vốn dự kiến khoảng 10 tỷ USD. Trong đó, vốn góp của chủ đầu tư khoảng 1,5 tỷ USD (15%), riêng Vinhomes góp 70% số này. Phần còn lại (85%) là nguồn vốn vay, vốn huy động khác, khoảng 8,5 tỷ USD.

Không phủ nhận, một trong những yếu tố quan trọng để thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam là nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Theo thống kê của JLL Việt Nam, trong 10 năm trở lại đây, nguồn vốn này tăng trưởng liên tục, nhưng có phần chậm lại trong 6 tháng đầu năm 2020, do việc hạn chế di chuyển để phòng chống Covid-19 và nhà đầu tư có xu hướng đánh giá danh mục đầu tư của họ. Nếu dịch Covid-19 được kiểm soát, thì lượng vốn FDI sẽ có xu hướng tăng trở lại trong 6 tháng cuối năm. Dẫn đầu danh sách các quốc gia đầu tư vào Việt Nam đang là Singapore, Nhật Bản, Hàn Quốc, Thái Lan…

Theo bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Giám đốc cấp cao thị trường vốn (JLL Việt Nam), thị trường đang có rất nhiều tín hiệu tích cực. Đó là EVFTA có hiệu lực từ ngày 1/8/2020, các nhà đầu tư nước ngoài đã mạnh dạn và tự tin với thị trường Việt Nam, khi nhiều “ông lớn” công nghệ như LG, Panasonic, Foxconn (nhà cung ứng của Apple...) đang có kế hoạch mở rộng đầu tư, chuỗi sản xuất tại Việt Nam hậu Covid-19.

Đây là nền tảng để thu hút các nhà phát triển bất động sản công nghiệp cho thuê. “Khẩu vị” của các nhà đầu tư nước ngoài, các quỹ đầu tư Mỹ, các tổ chức từ Hồng Kông là rót vốn đầu tư vào mảng bất động sản công nghiệp. Tuy nhiên, hiện nay, việc tìm kiếm quỹ đất sạch và các đối tác địa phương để hợp tác không đơn giản.

Thời điểm thích hợp để M&A

Những tín hiệu lạc quan trên chỉ là phần nổi của tảng băng chìm. Dữ liệu của Tổng cục Thống kê về tình hình lao động - việc làm quý II và 6 tháng đầu năm 2020 vừa công bố cho thấy, Việt Nam có 30,8 triệu lao động bị “ảnh hưởng tiêu cực” bởi Covid-19 và có thể nhiều hơn vào cuối năm.

“Thông tin này sẽ ảnh hưởng lớn đến tâm lý đầu tư. Mọi chuyện sẽ thấy rõ trong quý IV tới”, đại diện một quỹ đầu tư bình luận.

Khi tỷ lệ thất nghiệp tăng, thu nhập giảm, tâm lý “phòng thủ” lên cao, thì bất động sản là lĩnh vực chịu ảnh hưởng nhiều nhất. Các chuyên gia cho rằng, chu kỳ 10 năm của thị trường và tác động của Covid -19 khiến doanh nghiệp bất động sản gặp rất nhiều khó khăn.

Mặc dù tác động của đại dịch Covid-19 chưa có dấu hiệu chững lại, nhưng theo quan sát, có thể thấy, các nhà phát triển bất động sản vẫn đang chuẩn bị những dự án mới để đáp ứng nhu cầu trong và ngoài nước khi thị trường phục hồi. Một số luật được đề xuất nới lỏng quy định cho người nước ngoài có thể tạo sự thúc đẩy nguồn cung kịp thời với kỳ vọng Việt Nam vẫn là một trong những thị trường có mức lợi tức cho thuê cao và giá bất động sản thấp nhất trong khu vực.

Theo bà Nguyễn Thị Vân Khanh, lúc này, những nhà đầu tư có kinh nghiệm tham gia thị trường trong thời gian dài, hiểu và trải qua các chu kỳ của thị trường vẫn giữ quan điểm tích cực; trong khi những nhà đầu tư mới có xu hướng quan sát, đánh giá chu kỳ, chọn thời điểm hồi phục để tham gia.

Trên thực tế, nhà đầu tư nước ngoài rót vốn mạnh vào bất động sản không chỉ hướng tới lượng khách hàng trong nước, mà còn đón đầu nhu cầu của người nước ngoài vào Việt Nam làm việc và sinh sống.

Việc nới lỏng quy định cho người nước ngoài mua nhà được kỳ vọng tạo điều kiện để tăng tính thanh khoản cho các sản phẩm bất động sản cao cấp, đồng thời, không chèn lấn lên nguồn cung của phân khúc trung cấp, bình dân của khách hàng trong nước.

Riêng về hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A), các nhà đầu tư có nguồn vốn vững chắc vẫn đang lựa chọn thời điểm này để tìm mua các tài sản đang bị áp lực nợ, hoặc những tài sản tại những vị trí đắc địa trước đây không có nhu cầu chuyển nhượng, nhưng giờ do cần huy động nguồn tiền mà được đưa ra chào bán.

Trong đó, phân khúc thu hút các nhà đầu tư nhất vẫn là văn phòng và đất dự án triển khai phức hợp căn hộ, thương mại - dịch vụ. Riêng dòng sản phẩm khách sạn, nếu chào bán thời điểm này, các dự án có vị trí đắc địa vẫn được nhà đầu tư cân nhắc, nhưng giá trị sẽ bị giảm. Chiến thuật luôn được các nhà đầu tư áp dụng là chờ đến khi đối tác gặp khó không còn đường lui để mua với mức giá rẻ nhất.

Với tình hình thị trường hiện nay, cách nhanh nhất để bên mua thanh toán toàn bộ giá trị hợp đồng chuyển nhượng là bên bán đáp ứng đủ điều kiện tiên quyết về pháp lý cho dự án.

Bên cạnh đó, yếu tố về lãi suất cũng rất quan trọng. Đối với các giao dịch chuyển nhượng trong bất động sản, đòn bẩy tài chính luôn đóng vai trò quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị giao dịch.

Ngoài ra, mức tiêu dùng cũng là yếu tố quyết định đối với các thương vụ M&A. Thị trường cần sớm trở lại hoạt động bình thường, gia tăng mức tiêu dùng để kích thích tăng trưởng và tạo động lực cho bên mua trong việc tìm đầu ra cho sản phẩm bất động sản.

Đối với dự án đất xây dựng, bối cảnh hiện nay làm chậm quá trình xin giấy phép, từ giai đoạn xin phê duyệt tổng mặt bằng và quy hoạch kiến trúc cho đến cấp giấy phép xây dựng. Nếu không kịp thời đẩy nhanh quy trình và tiến độ trong việc triển khai các bước trên, sẽ kéo dài thời gian đọng vốn của chủ đầu tư, khiến doanh nghiệp rơi vào tình trạng cạn kiệt về tài chính, lại không thể chuyển nhượng/giao dịch khi giấy phép chưa hoàn tất.