Thị trường bất động sản nửa cuối năm 2026: Quy hoạch, hạ tầng và dòng tiền định hình diện mạo mới

Sau giai đoạn phục hồi ban đầu, thị trường bất động sản bước vào nửa cuối năm 2026 với nhiều kỳ vọng mới khi nền kinh tế tiếp tục duy trì đà tăng trưởng, đầu tư công được thúc đẩy, nhiều dự án hạ tầng trọng điểm tăng tốc triển khai và quá trình hoàn thiện thể chế, tháo gỡ khó khăn cho thị trường được đẩy mạnh.

Tuy nhiên, bối cảnh mới cũng đặt ra không ít thách thức, khi mặt bằng lãi suất chưa có nhiều dư địa giảm sâu, dòng vốn ngày càng chọn lọc và sự phục hồi được dự báo sẽ diễn ra không đồng đều giữa các phân khúc.

Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản sẽ diễn biến theo kịch bản nào trong những tháng cuối năm? Đâu sẽ là những động lực dẫn dắt thị trường, phân khúc nào có triển vọng phục hồi tốt hơn và những yếu tố nào sẽ quyết định khả năng hiện thực hóa một chu kỳ tăng trưởng mới?

Bước vào nửa cuối năm 2026, thị trường bất động sản Việt Nam được đặt trong bối cảnh nền kinh tế tiếp tục duy trì đà tăng trưởng tích cực. Theo Cục Thống kê, GDP 6 tháng đầu năm tăng 8,18% so với cùng kỳ năm trước, trong đó khu vực công nghiệp - xây dựng tăng 9,81%, khu vực dịch vụ tăng 8,09%; kinh tế vĩ mô cơ bản ổn định, lạm phát được kiểm soát và các cân đối lớn của nền kinh tế tiếp tục được bảo đảm. Đây là những yếu tố tạo nền tảng quan trọng cho hoạt động đầu tư, sản xuất kinh doanh và thị trường bất động sản trong những tháng cuối năm.

Song song với đó, nhiều địa phương đang đẩy nhanh công tác quy hoạch, triển khai các dự án hạ tầng quy mô lớn và mở rộng không gian phát triển đô thị. Những chuyển động này đang tạo điều kiện hình thành các cực tăng trưởng mới, qua đó mở ra thêm dư địa cho thị trường bất động sản trong trung và dài hạn.

Chia sẻ với Reatimes, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho rằng, trong bối cảnh Hà Nội công bố Quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 100 năm, thị trường bất động sản Thủ đô trong những tháng cuối năm 2026 được kỳ vọng sẽ diễn biến theo định hướng phát triển dài hạn của thành phố.

Theo đó, Quy hoạch Thủ đô sẽ tái định hình bản đồ phát triển đô thị theo mô hình đa cực; động lực tăng trưởng không còn tập trung vào khu vực nội đô mà mở rộng sang các đô thị vệ tinh và các cực tăng trưởng mới. Điều này được kỳ vọng sẽ làm thay đổi dòng vốn đầu tư bất động sản, chuyển dịch theo các khu vực được ưu tiên phát triển hạ tầng và chức năng đô thị.

Cụ thể, ông Matthew Powell chỉ ra, dòng vốn đầu tư được kỳ vọng sẽ dịch chuyển từ khu vực nội đô sang các khu vực như Đông Anh, Gia Lâm, Hòa Lạc, Hoài Đức và Sóc Sơn. Đây là những địa bàn được định hướng trở thành các trung tâm đô thị và cực tăng trưởng mới.

Cùng với đó, việc đầu tư các tuyến metro, Vành đai 4, Vành đai 5, các cầu vượt sông Hồng và mạng lưới giao thông liên vùng được kỳ vọng sẽ góp phần gia tăng giá trị bất động sản dọc các hành lang hạ tầng.

Ông Matthew Powell cũng cho rằng, sự thay đổi trong không gian phát triển đô thị cũng sẽ kéo theo sự dịch chuyển về cơ cấu nguồn cung.

“Các dự án nhà ở mới có xu hướng tập trung tại các khu đô thị quy mô lớn ở khu vực ngoại thành, còn khu vực nội đô tiếp tục hạn chế phát triển, nhằm giảm áp lực dân số và bảo tồn không gian đô thị lịch sử. Các phân khúc bất động sản thương mại, văn phòng và logistics được kỳ vọng hưởng lợi từ quá trình hình thành các cực tăng trưởng mới về công nghệ, tài chính, công nghiệp và dịch vụ”, theo chuyên gia Savills Hà Nội.

Không chỉ tại Hà Nội, xu hướng phát triển dựa trên hạ tầng cũng đang được thúc đẩy ở nhiều địa phương. Sau khi mở rộng không gian phát triển trên cơ sở sắp xếp đơn vị hành chính, TP.HCM đang xây dựng quy hoạch theo mô hình đa trung tâm, phát triển hệ thống đường sắt đô thị và các hành lang kinh tế, đồng thời đẩy mạnh mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD).

Bên cạnh đó, nhiều địa phương như: Hải Phòng, Hưng Yên, Bắc Ninh, Đồng Nai hay Long An cũng đang tập trung đầu tư các tuyến vành đai, cao tốc và hạ tầng liên kết vùng, tạo điều kiện mở rộng quỹ đất phát triển đô thị và nâng cao khả năng kết nối giữa các trung tâm kinh tế.

Ở góc độ vĩ mô, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia cho rằng thị trường xây dựng và bất động sản trong giai đoạn 2025 - 2026 đang có nhiều trợ lực quan trọng.

Trước hết, kinh tế thế giới vẫn duy trì đà tăng trưởng, trong khi kinh tế Việt Nam tiếp tục giữ mức tăng trưởng cao. Đây là nền tảng quan trọng để hướng tới mục tiêu tăng trưởng hai con số trong giai đoạn 2026 - 2030.

Bên cạnh đó, kinh tế vĩ mô cơ bản ổn định với lạm phát, tỷ giá và nợ xấu vẫn trong tầm kiểm soát; các chỉ tiêu về thâm hụt ngân sách, nợ công, nợ nước ngoài và nghĩa vụ trả nợ của Chính phủ đều trong giới hạn cho phép.

Các đột phá về thể chế cũng đang được đẩy mạnh thông qua việc triển khai các quyết sách chiến lược, hoàn thiện hệ thống pháp luật và cải cách tổ chức bộ máy theo hướng tinh gọn, góp phần cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh.

Một động lực quan trọng khác là công tác quy hoạch tiếp tục được cập nhật, hoàn thiện, đầu tư công và phát triển kết cấu hạ tầng được đẩy mạnh, theo TS. Cấn Văn Lực.

“Năm 2026, kế hoạch giải ngân vốn đầu tư công khoảng 1,008 triệu tỷ đồng, tăng 17,6% so với năm trước, trong đó đầu tư hạ tầng chiếm gần 80% tổng vốn. Đây là những yếu tố tạo thêm dư địa cho phát triển đô thị, mở rộng không gian đầu tư và hỗ trợ thị trường bất động sản trong trung và dài hạn”, TS. Cấn Văn Lực nêu rõ.

Bên cạnh đó, thị trường vẫn đối mặt với nhiều thách thức như giá bất động sản neo ở mức cao, tình trạng lệch pha cung - cầu chưa được khắc phục; phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng còn khó khăn và một số doanh nghiệp vẫn chịu áp lực tái cơ cấu tài chính.

Dù vậy, các yếu tố kinh tế vĩ mô, quy hoạch, hạ tầng vẫn đang tạo thêm nền tảng cho thị trường bất động sản trong giai đoạn tới. Song, diễn biến của từng phân khúc vẫn sẽ phụ thuộc vào khả năng cải thiện nguồn cung, dòng vốn, tín dụng và tiến độ tháo gỡ các điểm nghẽn của thị trường.

Bên cạnh những yếu tố nền tảng từ kinh tế vĩ mô và hạ tầng, diễn biến của dòng tiền cũng được xem là yếu tố quyết định tốc độ phục hồi của thị trường bất động sản trong nửa cuối năm 2026. Theo báo cáo của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), trong bối cảnh Chính phủ tiếp tục ưu tiên ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát và hướng tới tăng trưởng bền vững, mặt bằng lãi suất chưa tạo điều kiện để dòng tiền đầu cơ quay trở lại mạnh mẽ. Người mua và nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính ngày càng thận trọng hơn.

DXS-FERI cho rằng nhu cầu từ nhóm khách hàng mua ở thực và đầu tư trung - dài hạn vẫn hiện hữu, song quyết định xuống tiền sẽ khắt khe hơn, phụ thuộc vào nhiều yếu tố như pháp lý, vị trí, hạ tầng, uy tín chủ đầu tư, chính sách tài chính và khả năng khai thác dòng tiền.

Theo đó, dòng vốn nhiều khả năng sẽ tiếp tục tập trung vào các dự án có giá trị thực, pháp lý minh bạch và thanh khoản tốt. Những sản phẩm thiếu lợi thế về vị trí, hạ tầng hoặc còn vướng mắc pháp lý sẽ chịu áp lực lớn hơn trong việc thu hút khách hàng,

Xu hướng này cũng đặt ra yêu cầu điều chỉnh cơ cấu nguồn cung theo hướng bám sát nhu cầu của thị trường. Giám đốc Savills Hà Nội cho rằng, trong bối cảnh các chính sách đang hướng tới phát triển nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền và nhà ở cho thuê, cơ cấu nguồn cung sẽ ngày càng đa dạng hơn.

“Các đại đô thị quy mô lớn tại Đông Anh, Gia Lâm, khu vực phía Nam và phía Tây Hà Nội, đặc biệt là các dự án nằm gần hoặc dọc các tuyến metro, sẽ cung cấp nhiều loại hình sản phẩm, từ căn hộ hạng B, hạng C đến nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. Trong những năm tới, nguồn cung nhà ở có mức giá dưới 50 triệu đồng/m² sẽ dồi dào hơn, tạo thêm nhiều lựa chọn cho người dân có nhu cầu ở thực”, theo ông Matthew Powell.

Cùng quan điểm, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, xu hướng này phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường.

“Trong khoảng 3 - 5 năm tới, nhà ở vừa túi tiền sẽ là phân khúc có nhiều triển vọng nhất, do nhu cầu rất lớn nhưng nguồn cung còn thiếu trong nhiều năm qua. Nhất là trong bối cảnh mặt bằng lãi suất khó quay trở lại mức thấp như trước, tín dụng tiếp tục được điều hành theo hướng thận trọng, các sản phẩm có giá phù hợp với khả năng chi trả của người dân sẽ có nhiều dư địa phát triển hơn”, TS. Cấn Văn Lực phân tích.

TS. Cấn Văn Lực cũng nhận định, thị trường bất động sản đang phục hồi nhưng sự phân hóa ngày càng rõ nét. Đây đồng thời là giai đoạn sàng lọc, trong đó những doanh nghiệp có năng lực triển khai dự án, quản trị tài chính tốt và phát triển sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường sẽ có nhiều lợi thế hơn.

Bên cạnh nhà ở vừa túi tiền, bất động sản khu công nghiệp, logistics và các sản phẩm gắn với trung tâm tài chính quốc tế cũng còn nhiều dư địa tăng trưởng trong những năm tới, theo TS. Cấn Văn Lực.

Cùng với quá trình phục hồi của thị trường, triển vọng giữa các phân khúc bất động sản được dự báo sẽ ngày càng phân hóa trong nửa cuối năm 2026 và những năm tiếp theo. Mức độ tăng trưởng của từng phân khúc sẽ phụ thuộc vào nhu cầu thị trường, tốc độ đô thị hóa, phát triển hạ tầng và khả năng tạo ra giá trị sử dụng thực.

Theo ông Matthew Powell, trong 9 tháng cuối năm 2026, nguồn cung mới của phân khúc căn hộ tai Hà Nội dự kiến đạt khoảng 16.700 căn, trong đó phân khúc hạng A và hạng B sẽ chiếm ưu thế. 

Bên cạnh đó, Hưng Yên và Bắc Ninh được kỳ vọng sẽ đóng vai trò ngày càng quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu nhà ở còn thiếu của Hà Nội, nhờ sự phát triển của hạ tầng giao thông và hoạt động phát triển dự án ngày càng mở rộng ở các địa phương này.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội

Hưng Yên và Bắc Ninh được kỳ vọng sẽ đóng vai trò ngày càng quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu nhà ở còn thiếu của Hà Nội, nhờ sự phát triển của hạ tầng giao thông và hoạt động phát triển dự án ngày càng mở rộng ở các địa phương này.

Đối với biệt thự/nhà liền kề, nhu cầu đối với nhà ở thấp tầng được kỳ vọng tiếp tục được thúc đẩy bởi quá trình đô thị hóa dài hạn và sự phát triển của hạ tầng giao thông. Đồng thời, thị trường đang chứng kiến sự dịch chuyển dần từ khu vực lõi trung tâm ra các khu vực ngoại thành, dưới tác động của quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm và hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện.

“Về dài hạn, tăng trưởng được kỳ vọng sẽ gắn với mô hình đô thị đa cực, phát triển theo các hành lang phía Bắc, phía Đông và phía Tây của Hà Nội”, chuyên gia Savills Hà Nội dự báo.

Đối với phân khúc bán lẻ, đến năm 2026, 9 dự án sẽ bổ sung khoảng 266.824m² nguồn cung bán lẻ mới ra thị trường. Trong giai đoạn 2027 - 2028, nguồn cung tương lai sẽ tập trung chủ yếu tại khu vực Starlake, với nhiều dự án dự kiến hoàn thành trong thời gian ngắn. Sự gia nhập của các dự án quy mô lớn sẽ tiếp tục củng cố tầm quan trọng của yếu tố khác biệt hóa dựa trên trải nghiệm trong thị trường bán lẻ.

Ở phân khúc văn phòng, đến năm 2028, 20 dự án dự kiến bổ sung khoảng 403.000m² nguồn cung mới, trong đó hạng A chiếm ưu thế và tập trung tại khu vực phía Tây và nội thành. Trong khi đó, nguồn cung bổ sung tại khu vực trung tâm vẫn hạn chế, cho thấy xu hướng dịch chuyển sang các dự án chất lượng cao và phân bổ đa dạng hơn trên thị trường.

Đối với phân khúc khách sạn, sau khi khách sạn Fairmont đi vào hoạt động, tám dự án dự kiến sẽ tiếp tục gia nhập thị trường trong năm 2026, bổ sung hơn 2.000 phòng, trong đó khoảng 80% là nguồn cung 5 sao. Khu vực phía Tây sẽ dẫn đầu về nguồn cung tương lai, tiếp theo là khu vực nội thành.

Nguồn cung mới này được kỳ vọng đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng từ cả khách du lịch quốc tế và nội địa. Ông Matthew Powell đánh giá Hà Nội sở hữu nhiều lợi thế để phát triển thành trung tâm du lịch MICE hàng đầu khu vực. Từ nay đến năm 2028, nguồn cung đáng kể các khách sạn chất lượng cao dự kiến được đưa vào vận hành sẽ góp phần nâng cao năng lực đón tiếp và hỗ trợ đà tăng trưởng của phân khúc du lịch MICE tại Thủ đô.

Còn phân khúc căn hộ dịch vụ từ năm 2026 trở đi dự kiến đón nhận 17 dự án mới, cung cấp hơn 2.000 căn hộ dịch vụ. Nguồn cung tương lai sẽ tập trung chủ yếu tại các khu vực phát triển mới (Secondary) và phía Tây Hà Nội. Đồng thời, các dự án được vận hành bởi những thương hiệu quốc tế được kỳ vọng sẽ tiếp tục chiếm ưu thế, phản ánh xu hướng nâng cao chất lượng và tính chuyên nghiệp của thị trường.

Ở quy mô toàn thị trường, những dự báo của chuyên gia Savills Hà Nội cũng tương đồng với đánh giá của DXS-FERI: Quá trình phục hồi sẽ diễn ra theo hướng chọn lọc, thay vì đồng loạt ở tất cả các phân khúc. Theo đó, trong nửa cuối năm 2026, thị trường dự kiến có thêm khoảng 33.000 sản phẩm mới, nâng tổng nguồn cung sơ cấp cả năm lên hơn 100.000 sản phẩm. Nguồn cung tiếp tục tập trung tại các địa phương có tốc độ đô thị hóa cao, hạ tầng phát triển và khả năng hấp thụ tốt như TP.HCM, Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Đồng Nai, Đà Nẵng, Khánh Hòa và Cần Thơ.

Trong khi đó, giao dịch vẫn chủ yếu đến từ nhu cầu ở thực và đầu tư trung - dài hạn; mặt bằng giá sơ cấp nhiều khả năng duy trì ổn định hoặc chỉ điều chỉnh thông qua các chính sách bán hàng linh hoạt, còn thị trường cho thuê tiếp tục là điểm sáng với giá thuê ổn định và có xu hướng tăng nhẹ tại khu vực trung tâm.

Tuy nhiên, DXS-FERI cũng lưu ý quá trình phục hồi nhiều khả năng sẽ diễn ra với tốc độ vừa phải. Giao dịch vẫn chủ yếu đến từ nhu cầu ở thực và đầu tư trung - dài hạn, còn hoạt động đầu cơ ngắn hạn chưa có nhiều điều kiện để quay trở lại. Điều này đồng nghĩa thanh khoản sẽ tiếp tục có sự phân hóa giữa các dự án và từng khu vực.

Trên cơ sở đó, DXS-FERI xây dựng ba kịch bản cho thị trường bất động sản trong những tháng cuối năm. Ở kịch bản thách thức, nếu các yếu tố hỗ trợ phục hồi phát huy hiệu quả chậm, kinh tế thế giới tiếp tục diễn biến phức tạp, lạm phát gia tăng và lãi suất thả nổi tăng lên mức 13 - 15%, nguồn cung chỉ tăng khoảng 15 - 20%, tỷ lệ hấp thụ duy trì dưới 20%, thanh khoản tiếp tục ở mức thấp.

Ngược lại, kịch bản lý tưởng được đặt ra khi kinh tế vĩ mô thuận lợi hơn dự báo, niềm tin thị trường phục hồi mạnh, dòng vốn đầu tư quay trở lại và lãi suất thả nổi giảm về khoảng 9 - 11%. Khi đó, nguồn cung có thể tăng 30 - 40%, giá bán tăng khoảng 5 - 10%, tỷ lệ hấp thụ đạt 40 - 50%, mở ra chu kỳ phục hồi rõ nét hơn của thị trường. Tuy nhiên, DXS-FERI cho rằng khả năng xảy ra kịch bản này trong bối cảnh hiện nay là không cao.

Theo DXS-FERI, kịch bản kỳ vọng là phương án có xác suất xảy ra cao nhất. Với giả định kinh tế tiếp tục tăng trưởng ổn định, khung pháp lý từng bước được hoàn thiện và chính sách tiền tệ tiếp tục điều hành theo hướng thận trọng, lãi suất thả nổi duy trì quanh mức 11 - 13%, nguồn cung được dự báo tăng khoảng 20 - 30%, giá bán cơ bản đi ngang hoặc tăng nhẹ, tỷ lệ hấp thụ đạt 25 - 40%. Đây cũng là kịch bản phản ánh quá trình phục hồi theo hướng chọn lọc, khi dòng tiền tiếp tục ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, đáp ứng nhu cầu ở thực và được phát triển bởi các chủ đầu tư có năng lực.

Trong bối cảnh đó, nhà đầu tư cũng cần thay đổi cách tiếp cận thị trường. Theo ông Matthew Powell, Hà Nội định hình không gian phát triển cho cả thế kỷ tới, vì vậy nhà đầu tư cần thay đổi tư duy và chiến lược. 

"Nhà đầu tư đừng chỉ đánh giá bất động sản theo khoảng cách tới khu vực trung tâm truyền thống, mà cần xem xét vị trí của dự án trong cấu trúc phát triển đa cực, đa trung tâm của đô thị. Những khu vực thuộc các cực tăng trưởng, trung tâm mới hoặc các trục động lực sẽ có nhiều dư địa phát triển hơn, đồng thời cần được đánh giá trong mối liên kết với không gian phát triển của toàn vùng", ông Matthew Powell cho hay.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư nên ưu tiên các dự án gắn với hạ tầng, đặc biệt là hệ thống metro và mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD), đồng thời hướng tới những sản phẩm đáp ứng nhu cầu sử dụng thực và phù hợp với chức năng phát triển của từng khu vực đô thị.

"Yếu tố pháp lý, tiến độ triển khai và khả năng triển khai thực tế của dự án cũng cần được xem xét kỹ lưỡng trước khi đưa ra quyết định đầu tư", ông Matthew Powell khuyến nghị.