Thị trường bất động sản đã đi qua gần một năm 2022 với nhiều biến động, thăng trầm. Điểm đáng chú ý là thị trường đã có giai đoạn đối mặt với thực tế giá bán tăng cao ở một số phân khúc, khiến người mua thận trọng, dừng lại nghe ngóng.
Mặt khác, các vướng mắc pháp lý nhiều năm nay chưa được tháo gỡ khiến doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không có dự án mới hoặc không triển khai được dự án dẫn đến nguồn cung tiếp tục bị thiếu hụt, chênh lệch cung cầu ngày càng gia tăng, đặc biệt ở phân khúc nhà ở.
Thêm vào đó, những tác động từ chính sách, đặc biệt là động thái kiểm soát tín dụng bất động sản của Ngân hàng Nhà nước đã ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường bất động sản trong năm qua.
Khác với dự báo hồi đầu năm về khả năng khởi sắc và sôi động trở lại, đến quý cuối cùng của năm, sự ảm đạm, trầm lắng đang bao trùm thị trường bất động sản. Giá khó tăng thêm nhưng không giảm, thanh khoản chịu sức ép lớn. Nhà đầu tư đang có xu hướng dùng “vốn tự có” nhiều hơn sử dụng các đòn bẩy tài chính, theo đó, chỉ những chủ đầu tư có dòng tiền mạnh, dự án hạ tầng tốt mới được lựa chọn đầu tư. Thị trường bất động sản dù đối mặt với nhiều khó khăn nhưng càng ngày càng có sự sàng lọc mạnh. Hiện tượng sốt đất, bong bóng gần như không còn xuất hiện, hoạt động đầu cơ giai đoạn này cũng không còn.
Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản sẽ phát triển lành mạnh hơn sau những động thái chấn chỉnh của Chính phủ. Dự thảo Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở sửa đổi được kỳ vọng giúp thanh lọc các dự án và chủ đầu tư yếu kém, hạn chế tình trạng đầu cơ, gia tăng chất lượng, sự an toàn, minh bạch và niềm tin cho thị trường, tạo ra lực đẩy và là “ánh sáng cuối đường hầm” giúp thị trường thoát khỏi khung cảnh trầm lắng hiện tại; chuẩn bị những bước đột phá mới cho năm 2023.
Trên cơ sở đó, Reatimes triển khai tuyến bài: Thị trường bất động sản 2022 - Một năm nhìn lại và dự báo thị trường năm 2023.
Trân trọng giới thiệu tới độc giả!
Thị trường bất động sản đang rơi vào cảnh trầm lắng không ai mong muốn ở thời điểm cuối năm vốn được xem là “mùa gặt” của thị trường. Thanh khoản, giao dịch sụt giảm, nguồn cung mới nhỏ giọt trong khi tồn kho gia tăng..., thị trường bất động sản đang đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức và cũng đặt ra những vấn đề có thể tác động, ảnh hưởng tới nền kinh tế nói chung.
Reatimes đã có cuộc trò chuyện cùng chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư bất động sản Việt An Hoà. Theo đánh giá của chuyên gia này, những tháng cuối năm 2022, thị trường bất động sản vẫn còn gặp nhiều khó khăn. Thậm chí tình trạng này kéo dài đến quý II/2023, song thị trường sẽ được thanh lọc toàn bộ.
Một năm “lên bổng, xuống trầm”
PV: Chỉ còn 2 tháng nữa là hết năm 2022, vậy nhìn lại thị trường bất động sản từ đầu năm đến nay, ông có đánh giá gì?
Ông Trần Khánh Quang: Có thể nói, năm 2022 là một năm đặc biệt khi chứng khiến sự lên bổng xuống trầm của thị trường bất động sản. Dù có nhiều điểm sáng phục hồi sau đại dịch Covid-19 như đa dạng mô hình bất động sản nghỉ dưỡng, thay đổi xu hướng đầu tư, chú trọng giá trị thực, thị trường cũng đã có sự sàng lọc nhất định; tuy nhiên, vẫn phải thừa nhận rằng, giai đoạn đầu năm sôi động bao nhiêu thì bước vào những tháng cuối năm, thị trường trầm lắng bấy nhiêu.
Hiện nay, các nhà đầu tư cá nhân lớn đang có xu hướng cơ cấu lại sản phẩm, rút bớt vốn đầu tư ở tỉnh, giữ các sản phẩm gần trung tâm để đảm bảo tính thanh khoản trong tương lai.
Do đó, từ nay đến cuối năm 2022, thị trường vẫn sẽ trầm lắng, giá không tăng, giao dịch chậm lại. Tuy nhiên, nếu chủ đầu tư tái cơ cấu sản phẩm lại tốt, đáp ứng nhu cầu thị trường thì khả năng thanh khoản sản phẩm bất động sản vẫn có thể duy trì ở mức ổn định.
Với căn hộ đã bàn giao có sổ đỏ, các nhà đầu tư sẽ “dễ thở” hơn. Thậm chí, phân khúc này vẫn giao dịch tốt và sẽ có giá hấp dẫn hơn các căn hộ sơ cấp. Đồng thời, những sản phẩm nhà phố tại trung tâm thành phố lớn vẫn hấp dẫn. Tương tự, phân khúc đất nền của các tỉnh, thành gần Hà Nội, TP. HCM có mức giá hợp lý sẽ không lo ế hàng.
PV: Theo ông, hiện doanh nghiệp bất động sản cũng như nhà đầu tư đang gặp những khó khăn gì?
Ông Trần Khánh Quang: Thị trường bất động sản đang phải gánh chịu nhiều tác động dẫn đến bức tranh phát triển khó tìm thấy gam màu sáng.
Thứ nhất, các động thái sàng lọc, chấn chỉnh, kiểm soát chặt chẽ hoạt động phát hành trái phiếu của cơ quan chức năng trong năm qua đã khiến thị trường bất động sản thiếu đi một kênh dẫn vốn quan trọng. Cùng với chính sách thắt chặt tín dụng của ngân hàng, nhiều doanh nghiệp bất động sản đang rơi vào cảnh “đói vốn”. Đặc biệt là trong 6 tháng cuối năm, những thông tin về chính sách tài chính, tiền tệ đã khiến thị trường bất động sản bao phủ một màu trầm lắng, do các nhà đầu tư dè chừng, cẩn trọng hơn trong việc đưa ra quyết định đầu tư.
Thứ hai, nút thắt pháp lý vẫn chưa được tháo gỡ. Hàng loạt dự án vẫn đang bất động, nằm chờ, thủ tục đầu tư bị ách tắc, chưa thể tạo ra nguồn cung mới cho thị trường.
Thứ ba, khó khăn trong việc tính tiền sử dụng đất để triển khai dự án. Nhiều doanh nghiệp muốn nộp tiền nhưng chưa biết phải nộp ra sao, đang phải chờ.
Từ cuối quý III, sự trầm lắng trên thị trường bất động sản bắt đầu thể hiện rõ rêt. Bước sang quý IV, cả doanh nghiệp và các nhà đầu tư tham gia thị trường vẫn sẽ đối mặt với rất nhiều khó khăn do các nút thắt nói trên chưa được giải quyết.
Thị trường thanh lọc hơn
PV: Trong bối cảnh như vậy, liệu cuộc sàng lọc trên thị trường có diễn ra?
Ông Trần Khánh Quang: Quý cuối năm thường là mua cao điểm của thị trường bất động sản nhưng năm nay, thị trường có thể đối mặt với cuộc sàng lọc mạnh do diễn biến lãi suất tăng, tín dụng chưa rộng cửa, trong khi tâm lý người tiêu dùng đang trong trạng thái chờ đợi.
Trước thời điểm thông tin nới room tín dụng (dù ít ỏi) chính thức đưa ra, cả thị trường bất động sản nhấp nhổm như ngồi trên đống lửa. Nhiều dự án định rao mở bán, hay tổ chức đấu giá tiếp buộc phải dừng lại "nghe ngóng" tin tức về dòng tiền. Giao dịch đất đai tại các thị trường ven đô, các dự án tại các tỉnh thành cũng "khựng" lại.
Bản thân các nhà đầu tư cũng “ngập ngừng”. “Có nên đầu tư bất động sản trong giai đoạn hiện nay hay không”, đây là câu hỏi lớn. Thậm chí, nhà đầu tư hiện rất sợ vay ngân hàng vì lãi suất có xu hướng tăng mạnh.
Việc mở room tín dụng vừa rồi rất thấp, không có nhiều, nên nguồn vốn tới tay được nhà đầu tư hay doanh nghiệp bất động sản là khó, nhất là khi vẫn hạn chế cho vay với bất động sản, đặc biệt là phân khúc cao cấp, trung cấp.
Mặc dù mở room nhưng lãi suất hiện cũng đã tăng, trong khi giao dịch trên thị trường đang rất chậm. Nếu vay được để mua bất động sản thì nhà đầu tư cũng khó có được lợi nhuận ngay, thậm chí khả năng sinh lời không đủ bù lãi suất ngân hàng.
Đối với những nhà đầu tư chuyên nghiệp có trường vốn ổn định trong 6 - 12 tháng không phụ thuộc vào vốn ngân hàng thì thời điểm này lại là cơ hội để có thể mua được những bất động sản giá tốt, vị trí tốt. Còn với nhà đầu tư không chuyên, ít vốn, phải dùng đòn bẩy thì tôi cho rằng, giai đoạn này không nên đầu tư bất động sản.
Như vậy, dù đối mặt với nhiều thách thức nhưng thị trường bất động sản sẽ chứng kiến sự sàng lọc lớn. Theo đó, sẽ không còn chỗ đứng cho giới đầu cơ, thổi giá trong giai đoạn này.
PV: Như vậy, có thể thấy, bức tranh tăng trưởng của thị trường bất động sản đang phụ thuộc lớn vào nguồn vốn và tâm lý của nhà đầu tư. Theo ông, giải pháp để phát triển thị trường vốn lành mạnh, giúp cho thị trường bất động sản ổn định, bền vững là gì?
Ông Trần Khánh Quang: Thị trường vốn nói chung và thị trường vốn cho bất động nói riêng đều rất khó kiểm soát. Nếu kiểm soát chặt thì sẽ không có vốn, nhưng khi kiểm soát không chặt thì thị trường phát triển rất nhanh, mang tính huy động vốn trái phép.
Tôi nghĩ chúng ta nên bỏ luôn quan điểm bán nhà ở hình thành trong tương lai. Bởi, có nhiều nhà đầu tư thay vì mua một căn thì họ sẽ mua 5 căn và có xu hướng lướt sóng, từ đó tạo ra thị trường không lành mạnh. Chúng ta đang có điều kiện thuận lợi để làm việc này, khi nguồn cung thứ cấp mua để đầu tư, không đưa vào khai thác đang dư quá nhiều và lãng phí.
Bên cạnh đó, nên thành lập nhiều quỹ tín thác bất động sản. Quỹ này huy động vốn, đầu tư bất động sản hiện hữu và khai thác được. Như vậy, chủ đầu tư có thể huy động vốn một cách chính ngạch và minh bạch.
Ngoài ra, về tín dụng cho vay dự án, cần ưu tiên hỗ trợ cho các dự án tung ra thị trường những sản phẩm bất động sản đáp ứng nhu cầu thực.
Thêm nữa hiện nay thị trường trái phiếu đang bị nhiều doanh lợi dụng phát hành rất nhiều trái phiếu và sử dụng không đúng mục đích. Vì vậy, Chính phủ nên có chính sách rõ ràng, minh bạch để thị trường phát triển ổn định, lành mạnh và bền vững, tạo ra nguồn vốn trung và dài hạn cho thị trường.
Bức tranh màu xám
PV: Theo ông, thị trường bất động sản năm 2023 liệu có thoát khỏi tình trạng chênh lệch cung - cầu?
Ông Trần Khánh Quang: Tôi cho rằng, tình trạng cung cầu không gặp nhau, thị trường phát triển lệch pha vẫn sẽ còn kéo dài.
Có thể thấy, hiện nay nguồn cung trên thị trường phần lớn là để đáp ứng nhu cầu đầu tư (chiếm khoảng 80%), chủ yếu thuộc phân khúc trung - cao cấp. Còn các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực chỉ chiếm khoảng 20%, trong khi những người có nhu cầu mua để ở chiếm khoảng 90%. Dẫn đến một nghịch lý đang tồn tại trên thị trường là, phân khúc được ưu tiên cho vay thì thiếu nguồn cung, phân khúc tồn kho tăng mạnh thì bị hạn chế tín dụng.
Mặt khác, đối với mục đích đầu tư, tỷ suất khai thác rất quan trọng. Nếu mua bất động sản đề đầu tư thì phải đảm bảo tỷ suất khai thác ở mức độ ổn định hoặc vay vốn ngân hàng đủ đảm bảo. Vay vốn ngân hàng phải tương ứng tiền khai thác hàng tháng. Tuy nhiên, hiện nay trên thị trường, tỷ suất khai thác so với giá trị bất động sản suy giảm rất nhiều.
Nếu như trước đây, tỷ suất khai thác căn hộ là 5%/năm thì hiện tại giảm xuống còn 2,5 - 3%/năm. Đối với nhà phố, tỷ suất khai thác bình quân ổn định là 3%, hiện giờ giảm xuống 1,5%/năm thậm chí là 0,5%/năm. Hay những bất động sản khác khai thác không đủ để chi phí và duy tu bảo dưỡng. Chẳng hạn cho thuê một căn nhà sau 6 tháng và tiền duy tu bảo dưỡng nhiều hơn tiền cho thuê.
Khi thị trường bất động sản phát triển tự do, các dự án đều tung ra thị trường những sản phẩm trung - cao cấp để đảm bảo tỷ suất lợi nhuận lớn. Đến năm 2022, Nhà nước đã nhận ra vấn đề này và đã quyết tâm điều chỉnh thị trường bất động sản. Nhà nước sẽ hỗ trợ doanh nghiệp tham gia tích cực vào phân khúc đáp ứng nhu cầu thực là nhà ở thu nhập thấp, nhà ở xã hội.
Tuy nhiên nếu chỉ trong thời gian ngắn từ giờ đến đầu năm 2023 thì tình hình vẫn chưa thể cải thiện nhiều. Hy vọng đến năm 2024, cán cân cung cầu trên thị trường sẽ ở trạng thái cân bằng hơn.
PV: Xin ông đưa ra dự báo xu hướng về giá và tính thanh khoản bất động sản những tháng cuối năm và bước sang năm 2023?
Ông Trần Khánh Quang: Hiện nay, các sản phẩm bất động sản ở các khu vực xa trung tâm bắt đầu có hiện tượng giảm giá 10 - 20%. Những sản phẩm cận kề trung tâm cũng đang giảm giá từ 5 - 10%. Những sản phẩm ở trung tâm cũng đang có xu hướng giảm nhẹ từ 1 - 3%. Tôi cho rằng, từ giờ đến cuối năm giá bất động sản có thể sẽ tiếp tục giảm nữa.
Hiện tại có một số doanh nghiệp bất động sản đang tung ra nhiều chính sách bán hàng, ưu đãi giảm giá cho khách hàng khi mua sản phẩm. Có doanh nghiệp giảm lên đến 40% giá trị sản phẩm nếu khách hàng thanh toán 1 lần khi mua.
Tuy nhiên, thị trường đang rất chậm giao dịch và tình trạng này dự báo còn kéo dài, đến đầu năm 2023 vẫn chưa thể cải thiện được. Thị trường hiện tại đang chờ đợi một dòng vốn mới, một làn sóng đầu tư mới vào phân khúc có giá hợp lý.
PV: Tức là vẫn khó để nhìn thấy tín hiệu sáng ở thị trường bất động sản khi bước sang năm 2023?
Ông Trần Khánh Quang: Theo tôi, kịch bản xấu đối với thị trưởng bất động sản năm 2023 sẽ chiếm 60%, trung bình chiếm 20% và kịch bản tốt chiếm 20%.
Năm 2023 các nguồn vốn có thể sẽ tiếp tục gặp khó khăn nhất là đối với các công ty lớn có quỹ đất lớn. Có nhiều dự án sẽ gặp khó khăn do mang tính đầu tư dàn trải nên bị đọng vốn. Năm 2023 cũng là một năm khó đối với các doanh nghiệp huy động vốn bằng trái phiếu vì đây là năm đáo hạn trái phiếu rất lớn.
Mặc khác, tình hình cho vay bất động sản cũng sẽ chưa có điểm sáng trong quý I/2023. Thị trường chứng khoán đang gặp khó khăn, cũng ảnh hưởng gián tiếp đến các doanh nghiệp bất động sản. Đến quý II, khi “sức khoẻ” của doanh nghiệp, các nhà đầu tư được kiểm chứng thì mới có câu trả lời được cho thị trường.
Như vậy, tôi cho rằng thị trường bất động sản vẫn còn gặp khó khăn kéo dài đến quý II/2023. Bước sang quý II/2023 thị trường sẽ thiết lập một tình trạng mới theo hướng thanh lọc hơn. Đối với nhà đầu tư hay doanh nghiệp nếu vượt qua giai đoạn khó khăn này thì sẽ đi vào quỹ đạo phát triển ổn định. Những sản phẩm có giá trị đầu tư lâu dài như đất nền, nhà liền thổ, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn được ưa chuộng.
- Xin cảm ơn ông!
