Tỷ lệ hấp thụ căn hộ tại Hà Nội lên tới 109%
Theo đánh giá mới nhất của VNDirect Research, thị trường bất động sản Việt Nam hiện đã qua giai đoạn khó khăn nhất khi Chính phủ quyết liệt ban hành và thực thi nhiều chính sách tháo gỡ các nút thắt và lãi suất giảm dần giúp thị trường dần “rã đông”.
Dưới đây là một số diễn biến chính tại thị trường bất động sản Hà Nội và TP.HCM trong nửa đầu năm nay:
Trong nửa đầu năm 2023, tỷ lệ hấp thụ của căn hộ tại Hà Nội tiếp tục duy trì ở mức ấn tượng, lên tới 109%, tương ứng tăng 22 điểm phần trăm so với giai đoạn nửa cuối năm 2022. Nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội trong 6 tháng đầu năm 2023 lại giảm tới 41% so với 6 tháng cuối năm 2022, và giảm 52% so với 6 tháng đầu năm 2022, xuống chỉ còn 3.900 căn - mức thấp nhất trong 5 năm trở lại đây.
Đáng chú ý, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội trong quý 2/2023 ở tất cả các phân khúc không thay đổi đáng kể so với quý 1/2023; riêng phân khúc trung cấp ghi nhận tăng 10% so với quý 1/2023 và tăng 15% so với quý 2/2022. Đồng thời, giá thứ cấp trung bình cho bất động sản liền thổ và căn hộ trong quý 2/2023 đều ghi nhận mức tăng 8% so với quý 1/2023.
Trong khi đó, tại thị trường TP.HCM, dữ liệu của hãng nghiên cứu CBRE cho thấy, số căn hộ tiêu thụ tại đây trong nửa đầu năm 2023 đã giảm 69% so với nửa cuối năm 2022, còn khoảng 2.300 căn trong bối cảnh nguồn cung giảm 2% so với nửa cuối năm 2022 (khoảng 4.100 căn).
Tỷ lệ hấp thụ tại TP.HCM chỉ ở mức 59%, giảm 133 điểm phần trăm so với nửa cuối năm 2022. Nguyên nhân chủ yếu vì trong hơn 4.100 căn được cung cấp ra thị trường thì sản phẩm ở phân khúc căn hộ cao cấp chiếm hơn 70%, theo CBRE.
Đặc biệt, giá sơ cấp trung bình căn hộ tại TP.HCM trong quý 2/2023 đã giảm 4,8% so với quý 2/2022. Đây là lần đầu tiên thị trường ghi nhận tình trạng này kể từ năm 2018 đến nay. Phân khúc cao cấp và hạng sang trong quý 2/2023 giảm từ 4-6% so với cùng kỳ năm ngoái; trong khi phân khúc khác lại ghi nhận mức tăng 2-4% so với quý 2/2023. Giá thứ cấp của bất động sản liền thổ trong quý 2/2022 đi ngang so với quý 1/2023.
Các doanh nghiệp bất động sản hiện có sức khoẻ tài chính tốt hơn
Về tình hình tài chính của các doanh nghiệp bất động sản, VNDirect Research đánh giá, nhìn chung, các doanh nghiệp bất động sản hiện tại có sức khỏe tài chính tốt hơn giai đoạn 2011-2013 với tỷ lệ đòn bẩy thấp hơn, hệ số thanh toán nhanh lành mạnh hơn và khả năng thanh toán lãi vay tốt hơn so với giai đoạn khó khăn của thị trường bất động sản trong giai đoạn 2011-2013.
Tổng giá trị hàng tồn kho và người mua trả tiền trước tính đến cuối quý 2/2023 đã lần lượt giảm 3,9% và 13,2% so với thời điểm đầu năm nay. Nguyên nhân là do tình trạng gián đoạn của hoạt động xây dựng và bán hàng do diễn biến ảm đạm của thị trường bất động sản trong thời gian qua.
Rủi ro mất khả năng thanh toán của các doanh nghiệp bất động sản đã giảm nhẹ khi các doanh nghiệp được thực hiện gia hạn thời gian đáo hạn trái phiếu và kéo giãn nợ ngân hàng theo Nghị định số 08/2023/NĐ-CP và Nghị quyết số 33/2023/NQ-CP.
Bên cạnh đó các doanh nghiệp phát triển bất động sản đang có xu hướng thu hẹp bảng cân đối kế toán thông qua việc giảm nợ dài hạn, chủ yếu bằng cách mua lại trái phiếu trước hạn hoặc trả nợ vay ngân hàng trong môi trường lãi suất cao.
Theo dữ liệu của VNDirect Research, các doanh nghiệp bất động sản đã chủ động mua lại trước hạn các khoản trái phiếu doanh nghiệp giá trị 12.561 tỷ đồng, giúp giá trị trái phiếu đáo hạn trong nửa cuối năm 2023 và trong năm 2024 giảm lần lượt 12% và 10% so với trước khi mua lại. Qua đó, giảm áp lực đáo hạn trái phiếu lên thị trường bất động sản nói chung, cho dù áp lực cao vẫn xuất hiện tại một số doanh nghiệp gặp khó khăn về dòng tiền.
Bao giờ thị trường bất động sản sẽ “ấm lại”?
Theo VNDirect Research, với các diễn biến hiện tại, thị trường bất động sản có thể sẽ vẫn trầm lắng trong năm tới, sự hồi phục sẽ rõ ràng hơn từ nửa cuối 2024 khi chính sách tiền tệ được nới lỏng hơn.
Việc lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng của các ngân hàng thương mại trong tháng 7/2023 tiếp tục giảm thêm 20 điểm cơ bản, dao động từ 6,0 - 7,0%/năm, có thể giảm áp lực lãi vay đối với các khoản vay theo lãi suất thả nổi đối với các doanh nghiệp phát triển bất động sản; nhưng lãi suất cho vay trung bình thực tế đối với lĩnh vực bất động sản vẫn ở mức cao 13-14%. Thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ ấm dần khi lãi suất vay mua nhà giảm về mức 10-11%.
VNDirect Research cũng nhấn mạnh rằng có một sự khác biệt lớn giữa thời điểm hiện tại và giai đoạn 2011-2012. Ở giai đoạn trước, thị trường trong trạng thái dư cung, trong khi hiện tại nguồn cung dự án rất hạn chế và nguồn cầu vẫn chực chờ ở mức cao. Vì vậy, thị trường hiện tại sẽ hồi phục nhanh hơn so với những gì đã từng diễn ra sau giai đoạn 2011 - 2013.
Đồng thời, Chính phủ đã và đang nỗ lực đưa ra nhiều chính sách (tác động đến: kênh dẫn vốn, pháp lý và cân đối cung cầu) để hỗ trợ thị trường. Việc Luật Đất đai 2023 được thực hiện đúng tiến độ và sẽ có hiệu lực trong nửa cuối năm 2024 sẽ đánh dấu bước ngoặt lớn đối với lĩnh vực bất động sản khi giải quyết được các nút thắt trong việc phê duyệt các dự án ở các dự án khu dân cư mới, giúp nguồn cung nhà ở dần phục hồi trong giai đoạn 2024-2025; qua đó, thúc đẩy thị trường đi lên.
