Thị trường bất động sản sẽ diễn biến ra sao trong thời khắc “bản lề” của nền kinh tế?

PV: Thưa các chuyên gia, nhìn từ góc độ bất động sản có vai trò quan trọng đối với nền kinh tế, sự tăng trưởng nóng của thị trường này, đặc biệt là về giá trong thời gian qua đang đặt ra những vấn đề gì cần phải lưu tâm trong bối cảnh nền kinh tế đang được kỳ vọng bước vào giai đoạn tăng trưởng cao, khởi đầu kỷ nguyên mới? 

TS. Lê Xuân Sang:  Sự tăng trưởng nhanh của thị trường bất động sản đóng góp đáng kể vào sự phát triển chung của nền kinh tế. Bất động sản không đơn thuần chỉ là nơi an cư, mà còn là một loại tài sản có giá trị, có sức lan tỏa lớn đến nhiều lĩnh vực khác. Tuy nhiên, sự tăng trưởng nóng của thị trường bất động sản, đặc biệt là khi giá cả leo thang quá nhanh, cũng có thể gây ra những hệ lụy tiêu cực. Lạm phát là một trong những mối lo ngại hàng đầu. 

Nói cách khác, sự phát triển nhanh của thị trường bất động sản là một nguyên nhân khiến cho việc giá bất động sản tăng. Giá bất động sản tăng cao có thể để lại hệ lụy khác như gây ra sự bất bình đẳng xã hội. Khi giá nhà đất leo thang, khoảng cách giàu nghèo càng trở nên rõ rệt. Những người có thu nhập cao, các ngành nghề có thu nhập cao sẽ dễ dàng sở hữu nhà ở, đất đai, trong khi những người có thu nhập thấp, lao động phổ thông ngày càng khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở. Đây là một vấn đề cần được đặc biệt lưu tâm, nhất là trong bối cảnh Việt Nam đang xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, hướng tới mục tiêu công bằng, phúc lợi xã hội.

Không chỉ vậy, giá bất động sản tăng cao còn ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng an cư lạc nghiệp của những người trẻ tuổi. Nhiều cặp vợ chồng trẻ phải đối mặt với bài toán nan giải khi tìm kiếm một tổ ấm phù hợp với khả năng tài chính eo hẹp. Điều này dẫn đến xu hướng trì hoãn kết hôn, sinh con, góp phần làm trầm trọng thêm vấn đề già hóa dân số. Xã hội sẽ phải đối mặt với tình trạng thiếu hụt lao động trẻ, gánh nặng an sinh xã hội ngày càng gia tăng. Đây là bài học đắt giá mà nhiều quốc gia đang phải đối mặt, trong đó có Trung Quốc, nơi mà sự bùng nổ và "xẹp hơi" của thị trường bất động sản đã góp phần làm trầm trọng thêm vấn đề già hóa dân số.

Tại Việt Nam, tuy chưa thực sự trầm trọng, nhưng việc thị trường bất động sản phát triển thiếu cân bằng, dựa quá mức lên vay nợ thì hậu quả là khó dự báo và dai dẳng, nhất là khi kênh vốn vay gặp khó khăn (cả tín dụng ngân hàng lẫn trái phiếu doanh nghiệp).

Một hệ lụy khác cũng cần được quan tâm là việc giá bất động sản tăng cao sẽ gây ra sự méo mó trong các dòng đầu tư. Vốn sẽ có xu hướng chảy vào lĩnh vực bất động sản, trong khi các ngành nghề khác, thậm chí là những ngành quan trọng như công nghiệp, nông nghiệp, dịch vụ... lại thiếu hụt nguồn vốn đầu tư. Nếu thị trường bất động sản phát triển quá nóng, bong bóng phình to rồi "vỡ", hệ quả sẽ vô cùng nghiêm trọng. Cái bền vững nhất, ít rủi ro nhất là phát triển công nghiệp thì nguồn vốn lại ít chảy vào. Đây là vấn đề cần hết sức lưu ý.

Nhìn chung, những tác động của giá bất động sản tăng cao vừa tích cực, vừa tiêu cực. Mức độ và thời gian tác động phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó có mức độ tăng giá, mức độ phình to của bong bóng bất động sản, tính hiệu quả của các chính sách can thiệp của Nhà nước. Nếu không kiểm soát được những yếu tố này, thị trường bất động sản có thể "bùng nổ" rồi "vỡ tung", gây ra khủng hoảng kinh tế với những hậu quả khôn lường như những gì đã xảy ra ở Thái Lan, Mỹ và gần đây nhất là Trung Quốc. Sự đóng băng của thị trường bất động sản, tăng trưởng GDP thấp, thiếu ổn định và giới trẻ khó mua nhà là một nguyên nhân gây tình trạng tăng trưởng ì ạch của kinh tế Trung Quốc.

PGS. TS: Đinh Trọng Thịnh: Nhiều nghiên cứu chỉ ra rằng, bất động sản đang đóng góp một cách trực tiếp khoảng 9% và gián tiếp hơn 20% vào GDP của đất nước. Sự phát triển của thị trường bất động sản không chỉ tạo ra giá trị gia tăng đáng kể, mà còn có tác động lan tỏa, thúc đẩy sự tăng trưởng của hàng chục ngành nghề liên quan, từ xây dựng, vật liệu, nội thất đến tài chính, ngân hàng, bảo hiểm... Do đó, việc định hướng cho thị trường bất động sản phát triển ổn định và tăng trưởng tốt là một yêu cầu cấp thiết, góp phần vào sự phát triển kinh tế cao của đất nước trong kỷ nguyên vươn mình.

Tuy nhiên, thực tế trong giai đoạn vừa qua, thị trường bất động sản khá trầm lắng. Một trong những nguyên nhân chính là sự thiếu đồng bộ, thông suốt trong thể chế, chính sách. Vấn đề liên quan đến giá đất, đền bù, giải phóng mặt bằng và các yếu tố có liên quan đến hoạt động đầu tư xây dựng để có sản phẩm đưa ra thị trường đang gặp khó khăn.

Bên cạnh đó, tình trạng cung - cầu lệch pha cũng góp phần làm cho thị trường bất động sản trở nên khó khăn hơn. Nguồn cung khan hiếm trong khi nhu cầu vẫn ở mức cao đã đẩy giá bất động sản tăng mạnh và “dồn toa” từ nhiều năm trước nữa mặc dù thị trường đang trầm lắng. Đây là vấn đề nan giải, bởi việc hạ giá sẽ ảnh hưởng đến lợi ích của người sở hữu bất động sản, trong khi nếu giá không giảm thì người mua lại không muốn xuống tiền. Thực trạng này dẫn đến thị trường bất động sản hồi phục một cách hình thức và tương đối yếu.

Ngoài những khó khăn trên, các doanh nghiệp còn phải đối mặt với nhiều vướng mắc trong thủ tục hành chính liên quan đến việc khởi công dự án. Thời gian thực hiện các thủ tục có thể kéo dài từ 3 năm, thậm chí là từ 5 - 7 năm, gây lãng phí thời gian, công sức và nguồn lực. Việc đẩy mạnh cải cách hành chính, ứng dụng công nghệ thông tin, số hóa hồ sơ để đơn giản hóa thủ tục là một giải pháp quan trọng để tháo gỡ "điểm nghẽn" này, đang là bài toán mà các cơ quan quản lý Nhà nước phải đặt ra.

PV: Thưa TS. Lê Xuân Sang, ông có nhắc đến vai trò kiểm soát thị trường bất động sản của các nước trên thế giới là điều kiện tiên quyết để ổn định và phát triển bền vững thị trường này. Xin ông phân tích cụ thể hơn bài học kinh nghiệm cho Việt Nam?

TS. Lê Xuân Sang:  Bài học kinh nghiệm từ các cuộc khủng hoảng tại khu vực Đông Nam Á cho tới Trung Quốc cho thấy, việc giám sát nguồn vốn đổ vào bất động sản, đặc biệt là các dự án mang tính đầu cơ, là vô cùng quan trọng. Việt Nam đã làm tương đối tốt trong việc này.

Nhìn vào Trung Quốc, ta thấy rõ hệ quả của việc kiểm soát thị trường bất động sản chưa hiệu quả. Sự phát triển nóng, bùng nổ quá mức, thiếu sự điều tiết đã khiến thị trường này "xẹp hơi", gây ra những hệ lụy nghiêm trọng cho nền kinh tế. Một trong những nguyên nhân chính là tình trạng cho vay nợ và sự kiểm soát chưa tốt từ chính quyền địa phương.

Tương tự, cuộc khủng hoảng tài chính năm 1997 ở Thái Lan cũng bắt nguồn từ việc sử dụng vốn vay ngắn hạn bằng ngoại tệ để đầu tư vào các dự án bất động sản dài hạn bằng nội tệ. Sự chênh lệch quá lớn về kỳ hạn và loại tiền vay đã khiến Thái Lan không kịp "trở tay" khi thị trường có dấu hiệu "xẹp hơi", không đáp ứng được nhu cầu giữa vay dài hạn, tức là chênh lệch về kỳ hạn, chênh lệch về loại tiền. Ngoài ra, khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2007 ở Mỹ cũng cho thấy việc nếu thị trường bất động sản phát triển không lành mạnh, không hiệu quả có tác động tiêu cực rộng lớn, lâu dài như thế nào.

Trở lại với trường hợp của Trung Quốc, sau giai đoạn kiểm soát thị trường bất động sản không hiệu quả, đến khi chính phủ Trung Quốc nhận ra và bắt đầu các chính sách thắt chặt thì nền kinh tế đã bước vào giai đoạn suy giảm tăng trưởng. Bên cạnh những vấn đề nội tại của thị trường bất động sản, Trung Quốc còn phải đối mặt với nhiều khó khăn bên ngoài khác, như chiến tranh thương mại Mỹ - Trung, thị trường xuất khẩu bị thu hẹp, giãn cách xã hội quá lâu. Những yếu tố này tác động tiêu cực đến các ngành kinh tế khác, làm giảm sức cầu, gây ra khó khăn cho doanh nghiệp, ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế.

Mặc dù đang phải đối mặt với nhiều thách thức, nhưng với những nỗ lực và quyết tâm cao, cùng với những lợi thế về quy mô thị trường, nguồn nhân lực dồi dào, công nghệ phát triển và nguồn lực tài chính mạnh và đặc biệt, gần đây, Chính phủ Trung Quốc đã đưa ra nhiều chính sách hỗ trợ doanh nghiệp, tăng cường tiếp cận vốn cho các ngành kinh tế, nhằm thúc đẩy tăng trưởng.

Đây là những nỗ lực đáng ghi nhận, cho thấy quyết tâm và khả năng vượt khó của Trung Quốc. Có thể kỳ vọng rằng, với những nỗ lực này, Trung Quốc sẽ không lặp lại "thập kỷ mất mát" như Nhật Bản từng trải qua.

PV: Theo phân tích của các chuyên gia, thị trường bất động sản có vai trò quan trọng đối với nền kinh tế. Tuy nhiên, thị trường này đang đối diện với nhiều khó khăn, vướng mắc, nhất là pháp lý, thủ tục hành chính... Theo các chuyên gia, giải pháp chính để giải quyết căn bản những điểm nghẽn của thị trường bất động sản là gì?

TS. Lê Xuân Sang: Tại Việt Nam, ngoài vấn đề hài hòa, điều tiết hữu hiệu cung cầu trên thị trường bất động sản, cũng cần rà soát cơ chế, chính sách điều tiết giá cả thị trường đối với toàn ngành và từng phân ngành cụ thể. 

Để tối đa hóa sự phát triển bền vững, công bằng và hiệu quả của thị trường bất động sản, việc định giá đất không thể chỉ đơn thuần dựa trên giá thị trường, mà cần phải được xem xét một cách toàn diện, sâu sắc và khoa học hơn, bao quát nhiều yếu tố quan trọng như tác động lan tỏa của từng loại hình bất động sản. 

Trước hết, cần nhìn nhận rõ ràng rằng, mỗi loại hình bất động sản đều có những đặc thù riêng và tác động của chúng đến nền kinh tế cũng khác nhau. Ví dụ, bất động sản thương mại, nhà ở, dịch vụ… có tính lan tỏa lớn hơn. Do đó, cần có khung định giá đất riêng biệt cho từng phân khúc để đảm bảo sự công bằng và hiệu quả. Có thể áp dụng 100% giá thị trường với những loại hình nhất định, nhưng với những loại hình khác, có thể chỉ nên áp dụng 70%, 60% hoặc thấp hơn, tùy thuộc vào mức độ tác động tích cực hay tiêu cực của nó đến nền kinh tế. Việc xác định mức giá, thu thuế sử dụng đất đối với các ngành, lĩnh vực phân khúc thị trường bất động sản khác nhau để trước hết tạo tác động tổng thể tích cực lên nền kinh tế (qua tác động vòng 1, vòng 2,…), sau đó hài hòa (mang tính tương đối) lợi ích, rủi ro của các chủ thể liên quan (nhà nước, nhà đầu tư và người dân).

Một vấn đề sâu xa nữa cần được giải quyết là định giá đất như thế nào? Thế nào là giá thị trường. Việc Chính phủ giao quyền định giá đất cho địa phương, nhưng làm sao để kiểm soát được những mục tiêu riêng, hạn chế sự tư lợi của họ, ví dụ như thu thuế đất. Bởi nếu không thiết kế chính sách khéo léo có thể gây ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân và doanh nghiệp. Vì vậy, cần có sự tham gia giám sát của Nhà nước, xây dựng các cơ chế kiểm soát có luận cứ khoa học và thực tiễn, minh bạch, rõ ràng, có trách nhiệm giải trình để thu hút đầu tư, phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.

Một giải pháp nữa cũng rất quan trọng là hoạch định chính sách phải có sự tham gia của các bên liên quan: Nhà nước, doanh nghiệp, người dân, hiệp hội… Như đã nêu, việc tham gia phải có sự công khai, minh bạch, trách nhiệm giải trình và có xây dựng phương pháp định giá phù hợp với điều kiện của Việt Nam, tính đến yếu tố thị trường, tính đến đặc thù của nền kinh tế địa phương, toàn quốc. Đặc biệt là số lượng mẫu giá/đặc điểm tham chiếu giá phải đủ lớn, có tính đại diện cao để ngăn cản các hành vi để tạo giá thị trường ảo. Thành tựu Cách công nghệ 4.0, nhất là các mô hình định lượng, công nghệ chuỗi khối (Blockchain), dữ liệu lớn (Big data) tạo thuận lợi cho việc định giá thuận lợi, chính xác và sát giá thị trường hơn, nhất là giảm thiểu các hành vi thao túng mức giá.

Cần đánh giá mức độ tác động, mức độ rủi ro và tránh sự thao túng thị trường và trục lợi từ công tác định giá. Thị trường càng nhỏ, phân khúc, khu vực càng mới thì càng dễ bị thao túng vì khó xác lập mức giá cho quy mô thị trường đủ lớn. Đây chính là những giải pháp thúc đẩy sự phát triển lành mạnh, an toàn và hữu hiệu của thị trường bất động sản. Quan trọng là tạo ra cơ chế để các đối tượng xã hội đều được tham gia và thụ hưởng thành quả phát triển của thị trường bất động sản và nền kinh tế.

Một vấn đề quan trọng của thị trường bất động sản cần được quan tâm là giảm thiểu sự bất bình đẳng trong việc tiếp cận nhà ở. Trong bối cảnh Việt Nam đang xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, hướng tới mục tiêu công bằng, phúc lợi xã hội, cần phải có những chính sách phù hợp để kiểm soát giá nhà, phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá vừa túi tiền, tạo điều kiện cho người dân vay vốn mua nhà với lãi suất ưu đãi…

Ngoài ra, giá nhà đất quá cao cũng khiến nhiều người trẻ chùn bước trước quyết định kết hôn, sinh con, góp phần đẩy nhanh quá trình già hóa dân số, tạo ra những thách thức lớn cho nền kinh tế và xã hội. Do đó, việc định giá đất cần phải tính đến yếu tố này, sao cho vừa đảm bảo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, vừa khuyến khích người trẻ an cư lạc nghiệp, sinh con đẻ cái.

PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh: Để thị trường bất động sản vận hành hiệu quả và minh bạch, tôi cho rằng việc hướng dẫn các địa phương xây dựng bảng giá đất phù hợp và kịp thời, để từ đó có thể áp dụng và đưa vào thực tiễn là vô cùng quan trọng. Bảng giá đất này cần phải được áp dụng một cách linh hoạt, phù hợp với từng mục đích sử dụng. Nghị định 102 đã quy định hàng chục loại đất, bao gồm: Đất ở, đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng... Tuy nhiên, thực tế cho thấy nhiều địa phương vẫn còn áp dụng bảng giá chung cho nhiều loại hình. Điều này không đảm bảo tính công bằng cũng như điều kiện cho những doanh nghiệp kinh doanh bất động sản để họ có thể yên tâm đầu tư và khởi công các dự án.

Thêm nữa, tôi cho rằng quan trọng là phải biết dùng số hóa đẩy mạnh cải cách hành chính để đơn giản hóa thủ tục, hồ sơ, giúp cho việc khởi công công trình dự án diễn ra nhanh chóng. Đối với các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cần cụ thể hóa các cơ chế, chính sách ưu đãi và đẩy nhanh việc áp dụng vào thực tiễn. Việc đơn giản hóa thủ tục hành chính, tăng nguồn cung đất đai sẽ góp phần thúc đẩy việc triển khai các dự án đầu tư, đáp ứng nhu cầu về nhà ở của người dân, góp phần ổn định thị trường bất động sản và phát triển kinh tế - xã hội.

 PV: Năm 2025 có ý nghĩa đặc biệt, là năm đánh dấu bước tăng tốc, bứt phá và hoàn thành các mục tiêu của Kế hoạch 5 năm 2021 - 2025. Đồng thời, đây cũng là thời điểm nhìn lại chặng đường đã qua, rút ra những bài học kinh nghiệm để định hướng chiến lược, chuẩn bị và củng cố các nền tảng quan trọng, tạo tiền đề vững chắc bước vào kỷ nguyên mới, kỷ nguyên phát triển phồn thịnh và giàu mạnh của dân tộc. Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản sẽ có sự chuyển mình ra sao trong năm 2025?

TS. Lê Xuân Sang: Nửa đầu năm 2025, thị trường bất động sản được dự báo sẽ dần ổn định, ít méo mó hơn. Tuy nhiên, điều này còn phụ thuộc rất lớn vào mức độ can thiệp và hoàn thiện khung pháp lý và hiệu quả thực thi của các cơ quan chức năng ngành bất động sản và các ngành liên quan. Việc xây dựng và ban hành các văn bản hướng dẫn chi tiết, rõ ràng để giải quyết những tồn tại hiện nay là vô cùng cần thiết, nhằm nâng cao tính minh bạch và hiệu quả của thị trường.

Nói cách khác, sự ổn định và phát triển của thị trường trong năm 2025 phụ thuộc vào hiệu quả thực thi chính sách. Ví dụ, trong việc định giá, chúng ta cần xem xét lại 4 phương pháp hiện hành liệu đã đủ hiệu quả hay chưa, hay cần có sự điều chỉnh để phù hợp hơn với thực tiễn. Bên cạnh đó, việc xác định mức giá thị trường cần phải đảm bảo hài hòa giữa lợi ích kinh tế, phát triển kinh tế, ổn định vĩ mô và an sinh xã hội. Nếu không có những thay đổi tích cực trong chính sách và thực thi, thị trường có thể sẽ ít biến động mạnh, nhưng cũng khó có thể phát triển bền vững. Ngược lại, nếu chúng ta chủ động và quyết liệt trong việc hoàn thiện thể chế, xây dựng môi trường kinh doanh minh bạch và lành mạnh, thị trường sẽ từng bước đi vào ổn định và phát triển theo hướng tích cực hơn.

Cũng nên lưu ý là kết quả hoàn thiện và thực hiện quy định pháp lý về đất đai trong năm 2025 phụ thuộc nhiều vào hiệu quả và hiệu lực của "cuộc đại phẫu" bộ máy Nhà nước theo hướng tinh gọn, tránh chồng lấn chức năng, nhiệm vụ. Cuối cùng, song không kém phần quan trọng là trong năm 2025, “các quả bom” dư nợ trái phiếu bất động vẫn còn hiện hữu, đòi hỏi có cách xử lý hữu hiệu đối với khoản nợ này từ trước, lần nữa đặt ra yêu cầu bức thiết phát triển hiệu quả, lành mạnh thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản cũng như phát triển các tổ chức định giá tài sản chuyên nghiệp và các công ty xếp hạng tín nhiệm có uy tín, độc lập cao. Tất cả những yếu tố trên đòi hỏi cách xử lý chuyên nghiệp của một bộ máy quản lý hiệu quả, tận tâm trong hành chính công của Việt Nam trước ngưỡng của Kỷ nguyên mới.

PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh: Năm 2025, khung pháp lý liên quan đến bất động sản - cụ thể là Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở - dự kiến sẽ dần đi vào ổn định. Các Nghị định, Thông tư và hướng dẫn chi tiết cũng sẽ được ban hành đầy đủ hơn, giúp việc áp dụng Luật trong thực tiễn trở nên thuận lợi, nhất quán. Bên cạnh đó, nguồn cung nhà ở đang gia tăng đáng kể, bao gồm cả nhà ở xã hội lẫn nhà ở thương mại. Nhờ sự hồi phục của thị trường vào nửa cuối năm 2024, chúng ta có cơ sở kỳ vọng rằng năm 2025, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục ấm lên, qua đó thúc đẩy quá trình phục hồi và tăng trưởng.

Xét về từng phân khúc, bất động sản công nghiệp được dự báo có tiềm năng phát triển nổi bật. Thực tế vừa qua cho thấy phân khúc này đã có đà phục hồi nhất định. Sang năm 2025, khi kinh tế Việt Nam tiếp tục cải thiện, đồng thời kinh tế thế giới dần tích cực hơn, dòng vốn đầu tư nước ngoài lẫn trong nước sẽ tăng lên. Các số liệu từ quý IV vừa qua cho thấy nền kinh tế tư nhân đã hồi phục rõ nét hơn, số doanh nghiệp đăng ký thành lập mới và tái hoạt động cũng tăng cao, tạo điều kiện thuận lợi cho phân khúc bất động sản công nghiệp tiếp tục phát triển.

Phân khúc nhà ở, đặc biệt là chung cư và nhà ở xã hội, cũng được kỳ vọng có những bước tiến tích cực trong năm 2025. Với nguồn cung tăng lên, thị trường sẽ phát triển theo hướng cân đối hơn, mang lại những dấu hiệu lạc quan so với các năm trước. Riêng phân khúc đất nền, nhờ bảng giá đất mới của các địa phương dần đi vào ổn định, sẽ có xu hướng phát triển bền vững hơn và được kỳ vọng tăng trưởng tốt hơn năm 2024.

Việc thị trường bất động sản phát triển sôi động sẽ kéo theo GDP tăng trưởng, góp phần thúc đẩy nền kinh tế chung của đất nước trong giai đoạn mới.

PV: Trân trọng cảm ơn các chuyên gia đã dành thời gian trao đổi với Reatimes!