Thị trường bất động sản thời “khó” vốn: Tái cấu trúc để vực dậy và phát triển bền vững

Chuyên gia cho rằng, trải qua một giai đoạn bất động sản “tăng trưởng” chứ chưa thực sự “phát triển”, khả năng từ nay đến giữa năm 2023 sẽ là khoảng thời gian để thị trường nhìn nhận lại chính mình và đưa ra những giải pháp mới. Bất động sản năm sau sẽ còn đối mặt với không ít khó khăn, tuy nhiên sau đó sẽ phát triển bền vững nếu được định hướng đúng.

***

Khác với sự sôi động thường thấy của thị trường bất động sản những tháng cuối năm, quý III/2022 ghi nhận sự ảm đạm với tỷ lệ hấp thụ giảm, nguồn cung hạn chế, tồn kho tăng.

Báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý III/2022 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy, nguồn cung bất động sản đang có xu hướng giảm rõ rệt. Nguồn cung chủ yếu thuộc phân khúc trung, cao cấp với mức giá không phù hợp với đa số người dân có nhu cầu ở thực.

Tỷ lệ hấp thụ trong quý III/2022 chỉ đạt 33,5%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm; lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái. 

Điểm nghẽn lớn với thị trường bất động sản lúc này đến từ nguồn vốn. Việc ngân hàng siết chặt vốn tín dụng bất động sản, vốn trái phiếu chững lại, lãi suất tăng khiến doanh nghiệp gặp khó còn nhà đầu tư do dự khi đưa ra quyết định. Vướng mắc pháp lý cũng khiến cho số lượng dự án được phê duyệt mới rất hạn chế, trong khi giá bất động sản trên thị trường giảm, tính thanh khoản thấp. 

Có thể nói, thị trường bất động sản đang bước sang giai đoạn tích lũy và tái cấu trúc để các doanh nghiệp cơ cấu lại sản phẩm, định vị thị trường đúng với nhu cầu thực của người dùng. Đồng thời, đây là thời điểm thị trường thanh lọc mạnh mẽ để giữ lại những dòng sản phẩm tiềm năng, những doanh nghiệp kinh doanh hiệu quả và những chủ đầu tư có tiềm lực thực sự. Trải qua giai đoạn này, thị trường sẽ ấm dần lên và bắt đầu có những chuyển biến tích cực. 

Vậy năm 2023 sẽ chứng kiến những biến động đáng kể nào trên thị trường bất động sản? Làm sao để các doanh nghiệp bất động sản có thể “sống sót” bước qua thời kỳ thanh lọc và phát triển bền vững trong năm tới? Reatimes đã có cuộc trao đổi với TS. Trần Nguyên Đán, Giảng viên Đại học Kinh tế TP.HCM nhằm đánh giá tổng quan về thị trường bất động sản năm 2022, dự báo cho năm 2023 cũng như đưa ra những giải pháp, định hướng để thị trường khởi sắc hơn trong giai đoạn tới.

PV: Thưa chuyên gia, ông đánh giá như thế nào về những diễn biến trên thị trường bất động sản năm 2022? 

TS. Trần Nguyên Đán: Năm 2022 có thể coi là cú sốc với thị trường bất động sản. Điều này được xem như một hệ quả tất yếu do thời gian qua, bất động sản “tăng trưởng” chứ chưa thực sự “phát triển”. Có thể ví von thị trường giống như một cơ thể sống, “tăng cân” rất nhanh nhưng cấu trúc cơ thể không vững. Đến năm 2022 thì hệ quả của hiện tượng tăng trưởng rất nhanh chóng đó là sự “đột quỵ” khi mà dòng vốn là “dòng máu” không thể nuôi nổi cơ thể đồ sộ đó nữa. 

Có thể nói rằng, sự ảm đạm của bất động sản 2022 đã được nhìn thấy từ cuối năm 2021. Đến cuối cùng, chúng ta cần nhìn ra vấn đề của bất động sản rằng thị trường này không thể duy trì tăng trưởng nếu không dựa vào nhu cầu thực tế của người dùng. Tất cả những nhân tố tham gia khiến thị trường tăng trưởng nhanh trong thời gian vừa qua đều là những thành phần đầu cơ. 

Về bản chất, bất động sản tạo ra 2 nguồn thu nhập chính. Một là dòng tiền, tức là bản thân bất động sản đó có khả năng tạo ra lợi nhuận từ sản xuất, kinh doanh. Hai là lợi vốn, tức là “mua giá thấp bán giá cao”. Trong 2 nguồn lợi nhuận này thì dòng tiền quan trọng hơn cả, vì đó là động lực để bất động sản tăng giá. 

Trong khi đó thời gian qua, bất động sản không thực sự tạo ra dòng tiền hiệu quả, chủ yếu lợi nhuận đến từ đầu cơ khiến thị trường vốn méo mó. Bởi bản chất vốn được cung cấp để đầu tư sản xuất, kinh doanh, tạo ra giá trị thực. Khi dòng vốn bị biến tướng để phục vụ đầu cơ, các cơ quan quản lý đã phải thực hiện một hành động rất khó khăn là thắt chặt tín dụng với bất động sản, từ đó khiến cho thị trường “đứng hình” trong năm 2022. 

Với tình hình hiện tại, khả năng từ nay đến giữa năm 2023 sẽ là khoảng thời gian để thị trường bất động sản nhìn nhận lại chính mình và đưa ra những giải pháp mới. 

PV: Trong năm qua, thị trường diễn ra hiện tượng giá bất động sản tăng rất cao dù thanh khoản thấp, sau đó gần đây giá đã bắt đầu chững lại và giảm xuống. Ông nhận định như thế nào về hiện tượng này và trong thời gian tới, liệu mặt bằng giá có tiếp tục giảm hay không?

TS. Trần Nguyên Đán: Giá bất động sản chỉ có đi lên mà không có đi xuống đã là một lời nói dối mà chúng ta thường được nghe từ rất lâu rồi. Giá về tay nhà đầu tư thì giảm nhưng giá niêm yết được môi giới chào bán thì vẫn tăng rất cao, bởi họ cần tạo ra niềm tin rằng bất động sản vẫn là một kênh đầu tư sinh lời ngay cả khi giá đã vượt qua khả năng mua của phần lớn người dân. 

Hiện nay, có nhiều dự án bất động sản, đặc biệt ở phía Nam, đã chào bán với mức chiết khấu và ưu đãi rất lớn, nếu thanh toán một lần đủ 95% thì sẽ nhận được chiết khấu 50%. Đây là động thái doanh nghiệp đang mong muốn thoát hàng bằng mọi giá, không bàn đến lợi nhuận và do đó giá bất động sản giảm so với trước. 

Với bất động sản tiêu dùng như nhà ở, giá sẽ giảm cho đến khi chạm ngưỡng đúng với giá trị thực và phù hợp với khả năng mua cũng như thu nhập của người dân. Giá bất động sản tiêu dùng có thể tính là hợp lý khi mà một người đơn thân bỏ ra 20% thu nhập hằng năm của họ để trả tiền mua nhà, tối đa sau 30 năm họ có thể sở hữu căn nhà đó và bán đi. Trong khi đó có những thời điểm chỉ số này vượt lên đến cả trăm năm, do vậy giá nhà sẽ tiếp tục giảm cho đến khi phù hợp với thu nhập bình quân đầu người. 

Xét về thị trường, hiện tượng giảm giá bất động sản có thể là một dấu hiệu không tích cực, tuy nhiên xét về mặt xã hội, với những người đang cần mua nhà để an cư lạc nghiệp thì đây có thể là một tín hiệu tốt và là cơ hội để họ sở hữu bất động sản với mức giá hợp lý. 

PV: Theo ông, những biến động nào có thể xảy ra đối với thị trường bất động sản năm 2023? 

TS. Trần Nguyên Đán: Tôi cho rằng, 6 tháng đầu năm 2023 sẽ diễn ra nhiều sự thay đổi lớn về mặt chính sách hơn là về mặt thị trường. Thị trường có thể sẽ tiếp tục trầm lắng do nhà đầu tư vẫn trong trạng thái chờ đợi. Nhà đầu tư giữ hàng thì chờ đợi để bán, nhà đầu tư giữ tiền thì chờ đợi để mua, do đó giao dịch mua bán diễn ra không nhiều.

Một vấn đề khác là liệu có chính sách nới lỏng để “bơm” thêm nguồn vốn tín dụng cho bất động sản không và quan trọng hơn là nếu có thì với lãi suất bao nhiêu khi mà hiện nay lãi suất đã lên đến cao tới 16 - 17%. Tôi dự đoán rằng trong 6 tháng đầu năm 2023, nếu thị trường bất động sản có dấu hiệu khởi sắc thì có thể đến từ một gói tín dụng “giải cứu”. Cần phải nhấn mạnh rằng gói tín dụng này không chỉ dành cho riêng ngành bất động sản mà hướng đến hệ sinh thái bất động sản, trong đó bao gồm cả những doanh nghiệp xây dựng, nhà thầu thi công và doanh nghiệp tín dụng. 

Đương nhiên, ngay cả khi có gói tín dụng cứu trợ thì chỉ những doanh nghiệp khỏe mạnh, có chỉ số hoạt động tài chính tốt, ví dụ như tỷ lệ nợ trên vốn thấp, có thể tạo ra lợi nhuận hiệu quả thì mới được hấp thụ. Ngược lại, những doanh nghiệp bất động sản không có thực lực tài chính sẽ phải chấp nhận đau thương và rời khỏi thị trường, đây là kết quả tất yếu của giai đoạn tái cấu trúc. 

Bên cạnh tín dụng cho doanh nghiệp, tín dụng cho khách hàng - người mua bất động sản cũng sẽ đối mặt với nhiều vấn đề khó khăn. Trong 6 tháng đầu năm 2023, khả năng giảm nhiệt lãi suất cho người vay tín dụng để mua bất động sản có thể có nhưng giảm không nhiều, bởi hiện nay các biện pháp kiềm chế lạm phát đang được thực hiện rất quyết liệt. Nhà đầu tư tất nhiên sẽ có sự cân nhắc khi quyết định vay vốn trong tình hình như vậy và do đó, nguồn vốn cho bất động sản sẽ chưa dồi dào trở lại trong 6 tháng đầu năm sau. 

PV: Vậy bên cạnh nguồn vốn hỗ trợ từ Chính phủ thì dòng vốn nào sẽ tiếp tục chảy vào bất động sản trong năm tới, thưa ông? 

TS. Trần Nguyên Đán: Tôi tin rằng trong năm 2023, cơ chế tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản sẽ được thông qua và Chính phủ cũng sẽ có nhiều biện pháp để phục hồi nguồn vốn bất động sản. Tuy nhiên, bất kể dòng vốn nào chảy vào thị trường này cũng sẽ cần được kiểm soát chặt chẽ, tránh tái diễn tình trạng mất cân bằng như trước. 

Khi các cơ chế và chính sách được ban hành thì dòng vốn trái phiếu vào bất động sản sẽ tăng lên, nhà đầu tư sẽ giảm bớt lo ngại. Trái phiếu bất động sản sẽ nhận được sự quan tâm lớn từ các quỹ đầu tư, đặc biệt là quỹ đầu tư quốc tế vì Việt Nam vẫn là một điểm đến hấp dẫn với nhà đầu tư nước ngoài. Ngoài ra, nguồn tiền có thể đến từ các quỹ mở, bởi đối với họ thì lãi suất tăng là một cơ hội đầu tư khá tốt. 

PV: Theo nhìn nhận của ông, kịch bản nào có thể xảy ra với thị trường bất động sản trong 6 tháng cuối năm 2023?

TS. Trần Nguyên Đán: 6 tháng cuối năm, tôi cho rằng thị trường sẽ bắt đầu khởi sắc vì lúc này đã thanh lọc được những doanh nghiệp không đủ năng lực. Giao dịch bất động sản sẽ xuất hiện trở lại. Có thể nói đây là thời điểm thị trường bất động sản tìm thấy “tia sáng cuối đường hầm”.

Doanh nghiệp muốn trụ vững đến giai đoạn này buộc phải chấp nhận “đau đớn” từ việc “cắt lỗ xả hàng” và chắc chắn sẽ suy giảm giá trị. Tuy nhiên, đây cũng là thời điểm tạo đà cho năm 2024 và thị trường sẽ dần đi theo định hướng bền vững. 

PV: Sau thời kỳ thanh lọc thị trường, loại hình bất động sản nào sẽ phục hồi nhanh nhất, thưa ông? 

TS. Trần Nguyên Đán: Những sản phẩm bất động sản được xây dựng sát với nhu cầu thực tế và khả năng tài chính của người dân sẽ là phân khúc phục hồi nhanh nhất sau thời kỳ trầm lắng. Tiêu biểu nhất là phân khúc nhà ở tầm trung bình khá. Những dự án nhà ở giá bình dân với pháp lý rõ ràng có thể thoát hàng nhanh và phục hồi đáng kể trong năm tới. Ngoài ra, bất động sản công nghiệp cũng là loại hình có tiềm năng lớn trong bối cảnh tăng cường mở rộng sản xuất công nghiệp như hiện nay. 

PV: Vậy đâu là giải pháp để thị trường bất động sản phát triển bền vững, lành mạnh và minh bạch trong giai đoạn tới?

TS. Trần Nguyên Đán: Chúng ta phải chấp nhận “thương đau”. Chúng ta không thể kỳ vọng tăng trưởng GDP dựa trên tăng trưởng “nóng” của thị trường bất động sản mà cần định hướng phát triển thị trường bền vững. 

Muốn thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, cần xem xét dự án được xây dựng thì bán cho ai, người đó có đủ sức để mua hay không. Thị trường bất động sản phải cung cấp sản phẩm tiêu dùng chứ không phải tài sản đầu cơ, nghĩa là phải lấy cơ sở là nhu cầu thực của người dùng cuối (end-user) để phát triển. 

Như vậy, trong các chính sách về bất động sản, đặc biệt là thuế, cần ưu tiên cho người cần nhà để ở, người cần bất động sản để sử dụng. Dòng vốn tín dụng cũng cần đổ về đúng người đang có nhu cầu thay vì đánh giá rủi ro tín dụng như nhau giữa người mua để sử dụng và người mua để đầu cơ. Nghĩa là sau cùng, thị trường bất động sản phải trở về trạng thái đầu tư sinh lời dựa trên nhu cầu thực tế.

Các nhà đầu tư cần xác định rằng, trong thị trường đầu tư sinh lời thực, sẽ không thể có câu chuyện bất động sản nhân hai, nhân ba giá trị chỉ sau 6 tháng. Ước tính tỷ suất sinh lời sẽ cần được tính toán cụ thể, dựa trên lãi suất cơ bản gốc kết hợp với đánh giá rủi ro thị trường, có thể dựa trên mô hình định giá tài sản vốn (CAPM). Thông qua các chỉ số có thực, nhà đầu tư sẽ dự tính được tỷ suất sinh lời thực tế của tài sản bất động sản để đưa ra quyết định tỉnh táo, chính xác. 

Với doanh nghiệp, tôi cho rằng để có thể tiến tới thời kỳ tăng trưởng và phát triển bền vững thì cần sống sót qua giai đoạn tái cấu trúc bằng mọi giá, kể cả xả hàng cắt lỗ để tái cấu trúc nợ doanh nghiệp, “làm sạch” hồ sơ tiếp cận nguồn vốn tín dụng. Bên cạnh đó, các nhà phát triển dự án cũng cần nhìn nhận và định hình lại dòng sản phẩm của mình, không thể mãi chạy theo phân khúc cao cấp và một “sự phồn vinh không có thật” mà phải xác định phân khúc giá phù hợp với thu nhập của người dùng, đồng thời khai thác nhu cầu thực tế của số đông chứ không phải mục đích đầu cơ của một nhóm nhỏ. 

Làm cách nào để doanh nghiệp xác định giá bất động sản hợp lý? Ví dụ thực hiện một phép tính như sau: GDP bình quân đầu người năm 2022 được dự đoán là khoảng hơn 4.000 USD. Giá nhà hợp lý khi một người bỏ 20% thu nhập (tức là 800USD) để trả tiền nhà trong vòng 30 năm, vậy tức là giá của 1 căn hộ dành cho 2 người rơi vào khoảng 48.000USD đến dưới 50.000USD là hợp lý. Giả sử căn hộ dành cho 2 người có diện tích tối thiểu 30m², vậy mỗi mét vuông có giá khoảng vài chục triệu. Hiện nay, giá bất động sản tại Hà Nội và TP.HCM đang bỏ xa con số này, có nơi lên đến hơn 100 triệu cho mỗi mét vuông, có nghĩa là có rất nhiều người có nhu cầu nhưng không thể tiếp cận sản phẩm. Doanh nghiệp cần tập trung vào nhóm đối tượng đang có nhu cầu thực để phát triển lành mạnh, bền vững. 

Nhìn chung, các biện pháp giải quyết mạnh tay và triệt để nạn đầu cơ, kiểm soát lạm phát và đưa giá bất động sản về đúng giá trị thực sẽ là đòn bẩy giúp thị trường bất động sản Việt Nam phát triển bền vững trong thời gian tới. 

PV: Xin cảm ơn những chia sẻ của ông!