Nền tảng thị trường vẫn tốt
Thị trường bất động sản đang trên đà hồi phục mạnh mẽ với nền tảng vững chắc khi những nỗ lực cải thiện về pháp lý đã tạo động lực thúc đẩy thị trường phát triển. Giao dịch bất động sản cũng ghi nhận những chuyển biến tích cực, nguồn cung gia tăng đáng kể. Mặc dù giá bán có xu hướng tăng nhưng vẫn ở mức hợp lý, thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư và người mua ở thực.
Cụ thể, việc áp dụng luật mới trong quý III vừa qua mặc dù còn gặp một số khó khăn, đặc biệt là vướng mắc liên quan đến bảng giá đất ở một số địa phương, nhưng không thể phủ nhận những nỗ lực trong việc tháo gỡ vướng mắc cho thị trường.
Tin vui là nhiều địa phương như TP.HCM, Bình Định, Bình Dương đã có những bước tiến đáng kể trong việc giải quyết các vấn đề pháp lý. Điển hình như việc cập nhật khung pháp lý đã tạo điều kiện thuận lợi cho nhiều dự án trước đây bị đình trệ quay trở lại thị trường. Đơn cử, tại TP.HCM mới đây đã hoàn tất gỡ vướng pháp lý cho 8 dự án bất động sản, nổi bật trong số đó như The Metropole Thủ Thiêm, Celadon City, Metro Star, Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm... Đây đều là những dự án trọng điểm với tổng vốn đầu tư hàng nghìn tỷ đồng, quy mô dự án lớn với nguồn cung đa dạng. Với sự quyết liệt của các cơ quan chức năng, thị trường hoàn toàn có thể kỳ vọng vào một bức tranh sáng sủa hơn trong quý IV/2024 và năm 2025.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM nhấn mạnh tầm quan trọng của việc tái khởi động các dự án bất động sản bị đình trệ. Theo ông, những dự án này sẽ góp phần đáng kể vào việc bổ sung nguồn cung nhà ở cho thành phố, đáp ứng nhu cầu ngày càng lớn của người dân. Đặc biệt, trong bối cảnh khan hiếm nhà ở hiện nay, việc các dự án được "hồi sinh" sẽ giúp "giải tỏa" áp lực lên thị trường, từ đó kiểm soát tốt hơn giá bất động sản. Ông Châu tin rằng đây là một trong những "chìa khóa" quan trọng để thị trường phát triển ổn định và bền vững.
Còn theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), các chủ đầu tư đang nỗ lực tái khởi động dự án cũ và lên kế hoạch bắt tay để triển khai các dự án bị bỏ hoang trước đây. Diễn biến này được kỳ vọng làm hồi sinh nhiều dự án, giúp các doanh nghiệp địa ốc tiếp tục hoạt động và gia tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường.
Các chuyên gia của VARS dự đoán sau khi những vướng mắc về pháp lý được gỡ bỏ, thị trường sẽ xuất hiện nhiều hơn những thương vụ hợp tác để cùng nhau hồi sinh dự án cũ. Những chủ đầu tư có quỹ đất đang chịu áp lực về tài chính sẽ tìm đến những đối tác mới có dòng tiền. Còn doanh nghiệp mới thông qua hoạt động liên kết, mua bán sáp nhập để tiếp cận quỹ đất đẹp ngày càng khan hiếm tại các thành phố lớn trong thời gian tới.
Mặc dù nguồn cung bất động sản gia tăng, tuy nhiên vẫn còn có sự chênh lệch lớn giữa nguồn cung và nhu cầu, đặc biệt là phân khúc trung cấp. (Ảnh: An Vy)
Cùng với đó, thị trường bất động sản quý III vừa qua đã ghi nhận những tín hiệu tích cực về lượng nguồn cung, giao dịch và giá bán. Theo ước tính của Vietcap, trong 9 tháng đầu năm 2024, tổng số căn hộ sơ cấp giao dịch tại Hà Nội và TP.HCM đạt 23.900 căn, tăng 28% so với cả năm 2023. Nguồn cung mới cũng tăng 11% so với cùng kỳ năm trước, đạt 20.900 căn. Điều đáng chú ý là Hà Nội đang chiếm ưu thế với 85% lượng giao dịch và 91% nguồn cung mới tại hai thị trường lớn này.
Vietcap dự báo trong quý IV/2024 và năm 2025, khi các vướng mắc pháp lý được tháo gỡ và nguồn cung dồi dào hơn, thị trường bất động sản sẽ sôi động hơn nữa. Phân khúc căn hộ và nhà phố được dự đoán sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường, đồng thời lan tỏa sức nóng sang các phân khúc khác như đất nền và condotel.
Mặc dù nguồn cung bất động sản gia tăng, tuy nhiên vẫn còn có sự chênh lệch lớn giữa nguồn cung và nhu cầu, đặc biệt là phân khúc trung cấp. Điều này cho thấy thị trường vẫn cần thêm các dự án phù hợp hơn với nhu cầu thực tế của người mua. Do đó, thời điểm quý IV/2024 và quý I/2025, khi hàng loạt dự án mở bán, tỷ lệ hấp thụ của thị trường sẽ tốt hơn trong bối cảnh nguồn cung hiện tại vẫn hạn chế.
Đáng chú ý, giá bán tiếp tục duy trì đà tăng, đặc biệt là phân khúc căn hộ và lan tỏa ra các phân khúc khác. Tại Hà Nội, căn hộ hạng A ghi nhận mức tăng giá cao nhất, lên tới 20 - 35% so với cùng kỳ năm trước. Tại TP.HCM, căn hộ hạng A có mức tăng giá mạnh nhất, đạt 15 - 20% so với cùng kỳ năm trước. Giá bán thứ cấp đã không còn tình trạng bán cắt lỗ mạnh, thay vào đó bắt đầu ghi nhận sự chênh lệch giá bán ở loại hình căn hộ từ 10 - 20%. Giá thuê nhà ở tiếp tục tăng trong biên độ từ 10 - 20%. Xu hướng tăng giá này cho thấy nhu cầu vẫn rất lớn và khả năng giữ giá tốt của thị trường bất động sản. Đây cũng được xem là cơ sở để các doanh nghiệp bất động sản kỳ vọng vào khả năng hấp thụ tốt cho các dự án sắp mở bán trong năm 2025.
Nhiều doanh nghiệp có cơ hội bứt phá
Trong bức tranh chung mang nhiều màu sắc tích cực, giới phân tích cho rằng, những doanh nghiệp có nền tảng vững chắc như doanh thu tương lai tiềm năng tăng trưởng tốt; sản phẩm của các dự án lớn đều đã đầy đủ pháp lý; các rủi ro lớn như rủi ro doanh nghiệp, rủi ro pháp lý dự án tắc nghẽn, rủi ro đòn bẩy nợ cao đều dần được giải quyết và cổ phiếu định giá đang ở vùng hấp dẫn… sẽ có nhiều cơ hội bứt phá.
Củng cố thêm cho nhận định trên, chứng khoán Maybank dự báo ngành bất động sản nhà ở sẽ ghi nhận lợi nhuận khả quan trong quý IV/2024. Kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp được kỳ vọng sẽ tăng trưởng nhờ nhiều yếu tố hỗ trợ, bao gồm: doanh số bán hàng tăng trong quý IV/2023 và 9 tháng đầu năm 2024, cùng với nhu cầu mua nhà trước Tết theo xu hướng thường niên.
Một số doanh nghiệp được dự báo sẽ có những bước tiến đáng kể trong quý IV/2024. Đơn cử như CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH), Công ty CP Đầu tư Nam Long (NLG) và Công ty cổ phần Vinhomes (VHM) với tiến độ bàn giao dự án ổn định, hứa hẹn mang lại nguồn thu lớn. Bên cạnh đó, CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) cũng đang chuẩn bị bước vào giai đoạn kinh doanh tại dự án Bắc Hà Thanh, mở ra cơ hội tăng trưởng mới cho công ty.
Ông Phan Dũng Khánh, Giám đốc Tư vấn đầu tư của Maybank Investment Bank nhận định, thị trường bất động sản đang dần hồi phục và sẽ có những chuyển biến tích cực trong quý IV/2024 và đầu năm 2025.
Theo ông Khánh, trên thị trường sẽ chứng kiến sự tăng trưởng ổn định của nhu cầu ở thực. Người mua nhà để ở hoặc cho thuê sẽ tập trung vào phân khúc căn hộ trung cấp, trong khi đó, các nhà đầu tư dài hạn có xu hướng quan tâm đến những sản phẩm nhà ở thấp tầng tiềm năng.
Ông Khánh dự báo thị trường bất động sản sẽ phục hồi rõ nét hơn vào cuối năm 2025. Tuy nhiên, sự phục hồi này sẽ diễn ra không đồng đều giữa các phân khúc và khu vực, nhưng mức độ phân hóa sẽ giảm bớt so với giai đoạn trước. Bên cạnh đó, những thay đổi trong các luật mới liên quan đến thị trường bất động sản sẽ góp phần nâng cao tính minh bạch của thị trường. Đặc biệt, nguồn cung nhà ở xã hội được kỳ vọng sẽ dồi dào hơn nhờ các chính sách ưu đãi và hỗ trợ mới.
TS. Nguyễn Minh Phong, chuyên gia kinh tế.
Ở góc độ vĩ mô, TS. Nguyễn Minh Phong, chuyên gia kinh tế nhìn nhận: "Vừa qua, Chính phủ cùng các bộ, ngành, địa phương đã rất quyết tâm tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp và dự án. Bên cạnh đó, nền kinh tế vĩ mô cũng có những chuyển biến tích cực, tạo động lực cho thị trường bất động sản. Lịch sử các chu kỳ bất động sản cho thấy, khi nền kinh tế chuyển từ giai đoạn phục hồi sang tăng trưởng, thị trường bất động sản thường sẽ sôi động trở lại với giá cả và giao dịch tăng lên. Với những dự báo lạc quan về tăng trưởng kinh tế Việt Nam, chúng ta hoàn toàn có thể kỳ vọng trong quý cuối 2024 và nửa đầu năm 2025 thị trường bất động sản nói chung tiếp tục xu hướng phục hồi trên các nền tảng bền vững. Còn riêng cộng đồng doanh nghiệp bất động sản, sau những khó khăn và thanh lọc của thị trường chắc chắn những doanh nghiệp còn tồn tại là những doanh nghiệp lớn, có năng lực và tôi tin họ sẽ có cơ hội bứt phá trong kinh doanh".
Chuyên gia cũng cho biết thêm, Chính phủ đang đẩy mạnh đầu tư công. Cùng với, quá trình đô thị hóa nhanh chóng cũng góp phần tạo ra nhu cầu lớn về nhà ở, kinh doanh và đầu tư bất động sản. Nhìn chung, thị trường bất động sản đang có những tín hiệu lạc quan và được kỳ vọng sẽ tiếp tục phát triển trong năm 2025./.
