Thị trường bất động sản trong mô hình tăng trưởng mới: Vai trò động lực và những xu hướng phát triển mới

Bất động sản là ngành có sức ảnh hưởng lớn trong nền kinh tế

Trình bày báo cáo chuyên đề “Vai trò của thị trường bất động sản trong xác lập mô hình tăng trưởng mới của Việt Nam: Những vấn đề đặt ra và kiến nghị chính sách” tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2026, GS. TS. Hoàng Văn Cường, Đại biểu Quốc hội khóa XV, Phó Chủ tịch Hội đồng Giáo sư Nhà nước, Phó Chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam đã đưa ra những nhận định về mối quan hệ giữa bất động sản và mô hinh tăng trưởng mới của nền kinh tế cũng như một số khuyến nghị phát triển lĩnh vực này trong thời gian tới.

Theo GS. TS. Hoàng Văn Cường, nếu nhìn một cách tổng thể, có thể thấy phát triển bất động sản có mối quan hệ rất chặt chẽ với phát triển kinh tế. Ngay cả khi xét đến các yếu tố như tăng tiêu dùng hay tăng đầu tư công của Chính phủ, thì các dòng tác động cuối cùng đều có liên quan và ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Từ đó, bất động sản sẽ tiếp tục tác động lan tỏa đến thị trường tài chính và thị trường tài sản nói chung, tạo nên mối liên kết chặt chẽ giữa các cấu phần quan trọng của nền kinh tế.

"Nếu muốn GDP tăng nhanh, rõ ràng cần xác định những lĩnh vực và khu vực phù hợp để tập trung nguồn lực, từ đó tạo ra giá trị lan tỏa cho nền kinh tế. Xét trên nhiều yếu tố, bất động sản là một trong những khu vực có khả năng hấp thụ và dẫn dắt dòng vốn rất lớn. Vì vậy, nếu muốn thúc đẩy tăng trưởng nhanh, đây là lĩnh vực cần được quan tâm trong chiến lược phát triển tổng thể", GS. TS. Hoàng Văn Cường nhận định.

Tuy nhiên, theo giáo sư, cần nhìn nhận đầy đủ rằng khi phát triển mạnh bất động sản, có thể hình thành các chuỗi thị trường liên quan như xây dựng, vật liệu, dịch vụ… Nhưng nếu các sản phẩm bất động sản không được hấp thụ vào nhu cầu thực, tức không được mua để ở hoặc đưa vào sử dụng, thì thị trường sẽ dừng lại ở trạng thái "tài sản" hơn là "tiêu dùng".

Khi đó, các tài sản này có thể trở nên kém thanh khoản, khó chuyển hóa thành dòng tiền và vốn. Điều này dẫn đến tình trạng nguồn lực tài chính bị ứ đọng trong thị trường tài sản. Hệ quả là ngân hàng có thể đối mặt với nợ xấu gia tăng, bất động sản tồn kho, và dòng vốn trong nền kinh tế bị tắc nghẽn, ảnh hưởng đến hiệu quả vận hành chung của thị trường vốn.

"Điều đó dẫn đến tình trạng mất cân đối trong nền kinh tế. Thực tế cho thấy, ở một số giai đoạn phát triển của nhiều quốc gia, khi thị trường bất động sản phát triển nóng và thiếu kiểm soát, nền kinh tế đã rơi vào khủng hoảng. Ví dụ như tại Mỹ, cuộc khủng hoảng tài chính xuất phát từ thị trường bất động sản và các sản phẩm tài chính liên quan. Tương tự, tại Thái Lan trong cuộc khủng hoảng năm 1997, bất động sản cũng là một trong những điểm khởi phát", GS. TS. Hoàng Văn Cường dẫn chứng.

Như vậy, có thể thấy bất động sản vừa là động lực quan trọng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, nhưng đồng thời cũng có thể trở thành rủi ro nếu phát triển mất cân đối. Vì vậy, bên cạnh việc thúc đẩy tăng trưởng, cần đặc biệt chú trọng đến việc đảm bảo sự cân đối giữa các khu vực của nền kinh tế, từ đó duy trì sự ổn định và phát triển bền vững.

Theo GS. TS. Hoàng Văn Cường, từ mối quan hệ này có thể phân tích rõ hơn các yếu tố dẫn đến tình trạng "ứ tắc". Với hàng hóa thông thường, có thể phân tích cân bằng thị trường dựa trên quan hệ cung - cầu. Tuy nhiên, với bất động sản, cơ chế vận hành phức tạp hơn và phải trải qua một quá trình dài hơn rất nhiều. Theo đó, thị trường cho thuê thường được xem là tín hiệu nhạy cảm nhất và phản ứng nhanh nhất với biến động cung - cầu. Ngược lại, thị trường mua bán lại có độ co giãn chậm hơn.

Mức giá cho thuê sẽ có tác động ngược trở lại đến giá bán: Giá thuê cao thường kéo theo giá bán cao và ngược lại. Từ đó hình thành mối quan hệ giữa giá thuê và giá bán, hay có thể hiểu là "tỷ lệ vốn hóa" của bất động sản.

Trên cơ sở đó, từ giá đất và mức giá bán hình thành trên thị trường sẽ tác động trực tiếp đến hành vi của nhà đầu tư xây dựng. Nếu giá kỳ vọng cao, nhà đầu tư sẽ có xu hướng phát triển nhiều dự án hơn; ngược lại, nếu giá không hấp dẫn, nguồn cung sẽ bị thu hẹp.

Chính chuỗi tác động này cho thấy bất động sản không chỉ đơn thuần là quan hệ cung - cầu ngắn hạn, mà là một hệ thống phản ứng theo nhiều tầng, trong đó giá thuê, giá bán và kỳ vọng thị trường đều ảnh hưởng lẫn nhau.

Các xu hướng phát triển thị trường bất động sản trong mô hình tăng trưởng mới

Đóng góp kiến nghị tại Diễn đàn, GS. TS. Hoàng Văn Cường cho rằng, trong giai đoạn trước mắt, tăng trưởng kinh tế vẫn cần dựa vào bất động sản và hạ tầng, bởi tăng trưởng dựa trên khoa học công nghệ thường có độ trễ từ 2 - 5 năm và chỉ tạo tác động mạnh sau khoảng 5 - 10 năm. Các nghiên cứu cho thấy, mỗi 1 USD tăng thêm từ bất động sản có thể tạo hiệu ứng lan tỏa làm tăng 1,5 - 2,5 USD sản lượng cho nền kinh tế; còn 1% tăng trưởng bất động sản có thể kéo theo khoảng 0,1 - 0,2% tăng GDP trong ngắn hạn.

Trong dài hạn, cần đẩy mạnh phát triển bất động sản nhưng lưu ý những chỉ báo cảnh báo để kiểm soát rủi ro tăng trưởng nóng và nguy cơ khủng hoảng: Tỷ lệ đầu tư vào bất động sản trên tổng đầu tư xã hội vượt 35%; tỷ lệ tồn kho trên 30% là dư cung, trên 40% có thể dẫn tới rủi ro bong bóng; tỷ lệ nhà bỏ trống trên 20% là dư cung nghiêm trọng; hay thời gian tồn kho kéo dài 8 - 10 tháng là dấu hiệu cảnh báo thị trường. Đặc biệt, rủi ro sẽ gia tăng nếu tồn kho lớn đi cùng tình trạng doanh nghiệp vay nợ cao và thanh khoản suy giảm.

"Như vậy, cần cân đối đầu tư bất động sản với các khu vực khác của nền kinh tế ở cả cấp quốc gia và từng vùng; ưu tiên các phân khúc phù hợp nhu cầu tiêu dùng thực nhằm tăng thanh khoản, giảm để trống, tức nhà không tồn kho nhưng cũng không sử dụng; đồng thời kết hợp phát triển bất động sản với hạ tầng đồng bộ theo mô hình TOD, đường sắt đô thị và đô thị 15 phút. Thì khu vực tiêu dùng bất động sản không nhất thiết ở trung tâm mà có thể mở rộng ra", GS. TS. Hoàng Văn Cường đề xuất.

Bên cạnh đó, công năng và giá trị bất động sản cũng đang có sự thay đổi. Kinh tế số và thương mại điện tử đang làm thay đổi nhu cầu đối với bất động sản thương mại và văn phòng truyền thống. Các loại hình mới như trung tâm dữ liệu (data center), khu R&D, đô thị sáng tạo hay logistics thông minh ngày càng được quan tâm và dần chuyển trọng tâm giá trị bất động sản từ giá trị đất đai sang giá trị gia tăng. Những bất động sản chuyên biệt, gắn với các giá trị thông minh đang ngày càng lên ngôi.

Về bất động sản xanh – tuần hoàn, xu hướng lựa chọn tiêu dùng xanh – bất động sản xanh cũng như phát triển đô thị khép kín; phát triển tuần hoàn khi lưu trữ nước mưa, tái sử dụng nước thải ngày càng được quan tâm. 

Đặc biệt, GS. TS. Hoàng Văn Cường nhấn mạnh rằng tài chính hóa bất động sản và hình thành tài sản số về bất động sản cũng được xem là xu hướng mới của thị trường trong thời gian tới. 

Đối với phân khúc nhà ở cho thuê, GS. Cường cho rằng thị trường cho thuê cần nằm ở gần hoặc trong trung tâm phát triển để có thể trở thành thị trường hàng hoá, thu hút người dân nhờ lợi thế hạ tầng đồng bộ, giao thông thuận tiện.

Để giảm giá nhà ở cho thuê, chuyên gia đề xuất triển khai dự án trên đất thuê, giá đất có thể được miễn hoặc chuyển sang hình thức thu tiền thuê đất hàng năm. Trong khi đó, chủ đầu tư cần được tiếp cận vốn vay ưu đãi để bù đắp cho đặc thù "bỏ tiền tỷ, thu tiền lẻ". Đồng thời, Nhà nước cần hỗ trợ đầu tư hạ tầng đồng, chứ không phải đầu tư "ngoài hàng rào".