Thị trường bất động sản “đói nguồn cung, nghèo thanh khoản”
Khảo sát cho thấy, thị trường bất động sản ở Hà Nội cùng một số tỉnh lân cận như Bắc Ninh, Hưng Yên, Hòa Bình, Vĩnh Phúc, Thái Nguyên, Hà Nam,... vẫn ảm đạm suốt thời gian 6 tháng đầu năm bởi nguồn cung mới hạn hẹp. Và hầu như không có dự án mở bán mới, thanh khoản lao dốc trầm trọng. Và từ đầu quý 3, sau khi lãi suất ngân hàng liên tục giảm, thị trường thứ cấp mới phát sinh một số giao dịch nhỏ lẻ. Và biểu hiện rõ nhất chính là ở phía Đông Hà Nội.
Và vin cớ lãi suất ngân hàng giảm, người dân có khả năng rút tiền để mua nhà đất để làm tài sản tích lũy, một số môi giới đã hùa nhau tăng giá biệt thự cũng như nhà liền kề, nhà đất và đất nền. Cụ thể là ở dự án khu đô thị mới Geleximco Lê Trọng Tấn (huyện Hoài Đức, Hà Nội) cho thấy, một số căn biệt thự song lập có diện tích 200 - 240m2 được rao từ 17 - 18 tỷ đồng/căn dù cho trước đó không lâu giá chỉ có khoảng 15 - 16 tỷ đồng. Có nhiều căn liền kề có diện tích từ 120 - 160m2 cũng được đẩy giá từ 9,5 - 10 tỷ đồng lên 11 - 12 tỷ đồng/căn tùy vào vị trí. Cũng tương tự, một số dự án mới ở Hoài Đức khác như là An Lạc Green Symphony, Hà Đô Charm Villas, Hinode Royal Park, Lideco,.... thì môi giới cũng đẩy giá rao bán lên.
Bà Nguyễn Hoài Thu (38 tuổi) là chủ của một văn phòng môi giới bất động sản hoạt động ở Hà Nội thừa nhận rằng: “Bởi vì ế ẩm cho nên nhân dịp lãi suất ngân hàng giả, chủ nhà và môi giới đã bắt tay tăng giá để có thể kích thích dòng tiền vào bắt đáy. Và gần đây cũng có một số giao dịch đưa ra công chúng, tuy nhiên để xác minh giao dịch mua bán thật - giả thì rất khó bởi vì họ sẵn sàng diễn trò tay trái bán sang tay phải để tạo ra thanh khoản ảo, kích thích thị trường”.
Theo khảo sát qua nhiều môi giới hoạt động ở phía Tây và phía Bắc Hà Nội đều có chung kết quả thị trường bất động sản ảm đạm, giao dịch thành công là rất ít. Số lượng người quan tâm đi xem nhà đất cũng đã giảm mạnh. Lực lượng môi giới chỉ còn số ít duy trì bám nghề, có một số khác chuyển hẳn việc hoặc là hoạt động kiểu cầm chừng, tranh thủ kết hợp dẫn khách đi xem. Điều này cũng tương đồng với vùng trung tâm thủ đô. Sản phẩm tăng giá mạnh nhất chính là căn hộ chung cư phân khúc bình dân, trung cấp bởi vì nhu cầu ở thực lớn tuy nhiên nguồn cung mới đã gần như không hề có.
Ở khu vực miền Nam, giao dịch cũng đã đông cứng. Chủ đầu tư một dự án ở quận Bình Tân (TP. Hồ Chí Minh) nói rằng, đã xây đến tầng 7 tuy nhiên không dám mở bán vì thị trường vẫn chưa có sự khởi sắc. Nếu như mở bán không thành công thì dự án sẽ bị dớp và sau này sẽ rất khó để bán hàng trở lại được. Và lo lắng này là có cơ sở bởi trước đó một số dự án đã không thành công khi mà tung hàng ra thị trường, bất chấp chủ đầu tư nỗ lực đưa ra các chế độ thanh toán một cách linh hoạt.
Vị này thở dài ngao ngán: “Có dự án nằm trên đường Lương Định Của (TP. Thủ Đức) mặc dù đã giao nhà, khách hàng thanh toán 95% được chiết khấu 20% tuy nhiên từ tháng 6 đến hiện tại bán được 3 căn. Mặc dù chính sách bán hàng tốt khi được hỗ trợ lãi suất tuy nhiên khách vẫn chỉ thăm dò, chưa mạnh dạn xuống tiền. Những dự án mới mở bán và thanh toán dài hạn được mua nhiều, còn dự án đã giao nhà, khách bỏ ra 5 - 7 triệu đồng thì chưa ai sẵn sàng”.
Còn chủ đầu tư một dự án ở huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai) đang mở bán các căn hộ với mức giá bán khoảng 30 triệu đồng/m2 (mức này đã bao gồm VAT) thanh toán theo tiến độ hoặc là mua trả góp, mỗi tháng thì chỉ cần thanh toán 5 triệu đồng. Mặc dù chính sách bán hàng tốt như thế nhưng kết quả thu về vẫn không được như kỳ vọng. Doanh số không đủ trang trải chi phí, chính vì thế mà hiện công ty cũng chỉ dám chạy bán cầm chừng. Một số dự án đất nền sổ hồng, đặc biệt là ở gần sân bay Đồng Nai có mức giá là khoảng 1 tỷ đồng/nền 100m2 nhưng cũng bán hàng khá là chật vật.
Cũng tương tự, ở Bình Dương một số dự án vẫn đang mở bán nhưng tín hiệu cũng chẳng mấy lạc quan. Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh từng nói, thị trường bất động sản không phải khó mà là quá khó.
Khó tiếp cận vốn tín dụng khi pháp lý chưa thông
Thành viên HĐQT Tập đoàn Kim Oanh - ông Tôn Thất Khiêm nhận xét, thị trường bất động sản đang bị vướng lớn nhất là những vấn đề liên quan đến pháp lý và vốn tín dụng. Một dự án làm mấy năm mới xong pháp lý sẽ khiến cho giá bị đẩy lên cao, vượt quá thu nhập của người dân. Chính vì thế mà cần đẩy nhanh tiến độ pháp lý cho các doanh nghiệp, giúp tăng thêm nguồn cung và hạ giá bán. Cũng tương tự, mặc dù lãi suất giảm nhưng điều kiện vay vốn vẫn quá khó khăn cho nên Ngân hàng Nhà nước phải làm sao để hạ lãi suất và nới điều kiện cho vay. Khi gỡ được hai vấn đề này thì thị trường sẽ nhanh chóng hồi phục.
Ông Khiêm kiến nghị: “Để cho thị trường bất động sản có thể đạt được những chuyển biến rõ rệt cần thêm nhiều giải pháp thật sự cụ thể, chi tiết cũng như mạnh tay hơn nữa. Những hành động này phải thật nhanh, thật mạnh và dứt khoát, triệt để đến khi nào các vấn đề được giải quyết hết thì mới thôi. Tránh đi tình trạng ngắt quãng, đứt đoạn khiến cho đà hồi phục bị mất”.
Chủ tịch Hiệp hội các nhà thầu xây dựng VN (VACC) - ông Nguyễn Quốc Hiệp lại cho rằng, bất động sản Việt Nam rất hấp dẫn với khoảng 100 triệu dận, tốc độ đô thị hóa cao,... Tuy nhiên thời gian qua thị trường đã gặp phải không ít khó khăn vướng mắc, có đến 70% các vướng mắc xuất phát từ vấn đề pháp lý. Đó chính là sự chồng chéo về mặt luật pháp, khi có đến 12 luật tác động một cách trực tiếp, nới rộng ra là 20 luật chi phối thị trường này. Chính vì thế mà muốn gỡ khó cần phải có giải pháp đồng bộ. Cụ thể là cần cơ chế thống nhất giữa các bộ, ngành làm luật, tăng cường tiếp thu ý kiến đóng góp để cho luật hoàn thiện hơn, có sức sống bền lâu hơn.
Cũng theo ông Hiệp, có 4 vướng mắc lớn nhất mà thị trường bất động sản thường gặp đó là giải phóng mặt bằng, quy hoạch, định giá đất cũng như chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Chính vì thế mà pháp luật cần phải tập trung tháo gỡ 4 nút thắt này bên cạnh việc giảm thiểu các thủ tục hành chính gây khó cho doanh nghiệp. Nếu như khắc phục được triệt để sẽ hỗ trợ cho các doanh nghiệp, thúc đẩy thị trường bất động sản hồi phục.
Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) - ông Nguyễn Văn Đính cho biết, khảo sát của VARS về mức độ tác động của cơ chế, chính sách với hơn 500 doanh nghiệp bất động sản cho thấy, có đến 50% xác nhận cơ quan quản lý ở địa phương đã triển khai tổ chức thực hiện tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản; 14% cho rằng các hoạt động mang lại kết quả cụ thể, một số dự án đã cơ bản xác định được hướng giải quyết. Tuy nhiên thì chỉ có gần 15% doanh nghiệp được khảo sát đánh giá việc thực hiện các chính sách hỗ trợ tiếp cận đất đai, bao gồm công tác giải phóng mặt bằng và quyền sử dụng đất,... đạt được mức độ hiệu quả, rất hiệu quả; có 28% đánh giá việc thực hiện các chương trình tiếp cận vốn vay ưu đãi, những chương trình hỗ trợ xúc tiến và kết nối là không hiệu quả, rất không hiệu quả.
Ông Đính nhấn mạnh: “Sự quyết tâm của chính quyền các địa phương đã tạo nên áp lực cho việc tháo gỡ vướng mắc thị trường, khó đẩy bất động sản hồi phục mạnh. Thời điểm này cho đến cuối năm, mặc dù ngân hàng nói là đang phải chữa bệnh thừa tiền nhưng trên thực tế doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng chưa được nới. Để có thể tiếp cận được vốn tín dụng, doanh nghiệp bất động sản cần có hồ sơ đẹp, pháp lý dự án đủ điều kiện. Trong khi đó thì phần lớn vướng mắc của các dự án là về mặt pháp lý, như thế làm sao đủ điều kiện tiếp cận được với vốn tín dụng? Nếu như vòng luẩn quẩn này không sớm được tháo gỡ thì chưa biết khi nào thị trường bất động sản mới ra được hàng mới”.
Chủ tịch VARS đề xuất, Chính phủ cần có nghị quyết về quy trình xử lý vướng mắc trong khung luật pháp, bằng cách được phép lựa chọn và áp dụng một cách linh hoạt các quy định làm thế nào cho phù hợp nhất, đúng với thực tế trên nguyên tắc minh bạch, công khai, không có vụ lợi. Từ đó cũng sẽ giảm thiểu được tình trạng cán bộ sợ ký, ngồi chờ mà lại phát huy được tính năng động và sáng tạo. Tình thần là với tình thế, trường hợp bất thường cần có giải pháp khác thường để địa phương có thể chủ động hơn thì mới mong đẩy nhanh được thủ tục hành chính và tăng nguồn cung cho thị trường bất động sản.
