Thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với những vấn đề bất ổn nào?

Giá tăng cao tiềm ẩn nhiều bất ổn

Theo bà Miền, giá bất động sản tại các đô thị lớn đang leo thang với tốc độ chóng mặt, vượt xa giá trị thực tế của thị trường. Hầu hết dự án mở bán mới đều ghi nhận mức giá trên 100 triệu đồng/m2 – mức giá vượt khỏi tầm với của người dân thu nhập thấp. Giao dịch chủ yếu đến từ nhóm nhà đầu tư thứ cấp, những người đặt cược vào kỳ vọng giá tiếp tục tăng hoặc coi bất động sản như kênh trú ẩn tài sản an toàn.

Đà tăng giá này không chỉ bắt nguồn từ sự mất cân đối cung – cầu, mà còn chịu tác động của hàng loạt yếu tố khác như chi phí vốn, chính sách đất đai, và biến động tâm lý thị trường. Thực trạng trên đang trở thành điểm nóng được Chính phủ và các cơ quan quản lý đặc biệt quan tâm. Nhiều giải pháp đã được nghiên cứu, lấy ý kiến để từng bước “hạ nhiệt” giá nhà, hướng thị trường trở lại quỹ đạo lành mạnh.

Bà Miền nhấn mạnh, nếu tình trạng này không sớm được kiểm soát, thị trường bất động sản có nguy cơ mất ổn định, làm suy giảm niềm tin của nhà đầu tư và cản trở mục tiêu phát triển bền vững của nền kinh tế.

Mất cân đối cung cầu

Cũng theo bà Miền, thị trường bất động sản hiện vẫn trong tình trạng “thiếu hàng trầm trọng”, khi phần lớn nguồn cung là sản phẩm hình thành trong tương lai, trong khi nhu cầu ở thực ngày càng tăng mạnh. Chỉ riêng Hà Nội và TP.HCM, nếu ước tính một nửa dân số tăng thêm mỗi năm có nhu cầu về nhà ở, thì hai đô thị này đã cần tới hơn 212.000 căn hộ mới mỗi năm. Thế nhưng, tổng nguồn cung mới trên cả nước trong năm 2024 – dù được xem là phục hồi đáng kể – cũng chỉ đạt khoảng 84.000 căn, tức chưa bằng 40% nhu cầu của hai đầu tàu kinh tế này.

Cơ cấu nguồn cung cũng đang mất cân đối nghiêm trọng: thị trường ngập tràn dự án cao cấp, trong khi phân khúc nhà ở vừa túi tiền – phù hợp với phần lớn nhu cầu thực – lại khan hiếm. Sự lệch pha này không chỉ khiến giấc mơ an cư của hàng triệu người dân thêm xa vời, mà còn tạo sức ép lớn lên thị trường nhà ở đô thị.

Trong bối cảnh đó, việc sớm khơi thông nguồn cung, đặc biệt là nguồn cung nhà ở giá phù hợp, trở thành yêu cầu cấp bách. Muốn làm được, cần giải quyết dứt điểm những “nút thắt” tồn tại lâu nay như thủ tục pháp lý phức tạp, chi phí sử dụng đất cao và các rào cản khiến chi phí phát triển dự án liên tục đội lên. Chỉ khi đó, thị trường mới có thể tái cân bằng và hướng tới sự phát triển bền vững.

Tín dụng bất động sản liên tục tăng cao

Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh, dư nợ tín dụng bất động sản đang tăng với tốc độ vượt xa mức bình quân của toàn nền kinh tế, chủ yếu tập trung vào các khoản vay phục vụ hoạt động kinh doanh dự án – hệ quả của việc kênh trái phiếu doanh nghiệp vẫn chưa hồi phục sau giai đoạn trầm lắng.

Lượng tiền “rẻ” cùng các chính sách ưu đãi lãi suất và thời gian ân hạn nợ gốc kéo dài đã tiếp thêm sức nóng cho thị trường, khi vừa kích thích nhu cầu mua ở thực, vừa thúc đẩy làn sóng đầu tư đón đầu cơ hội. Song song đó, giá bất động sản liên tục tăng cao lại vô tình tạo điều kiện mở rộng tín dụng, khi giá trị tài sản đảm bảo – phần lớn là bất động sản – được đẩy lên đáng kể.

Tuy nhiên, bức tranh này tiềm ẩn nhiều rủi ro. Nếu chính sách tín dụng được siết lại, người mua nhà sẽ lập tức chịu áp lực lớn từ chi phí lãi vay, còn doanh nghiệp phát triển dự án có thể buộc phải “đóng băng” kế hoạch triển khai do thiếu vốn. Kịch bản đó không chỉ làm giảm thanh khoản thị trường mà còn có thể kéo lùi đà phục hồi của toàn ngành bất động sản.

Thông tin phân tán, thiếu đồng bộ và minh bạch

Một bất cập của thị trường bất động sản Việt Nam mà bà Miền đề cập là hệ thống dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản hiện vẫn rời rạc, thiếu tính thống nhất và chưa được cập nhật thường xuyên. Đáng chú ý, Việt Nam vẫn chưa có cơ sở dữ liệu chính thức về giá bất động sản – yếu tố then chốt để đánh giá đúng giá trị thị trường.

Thông tin về quy hoạch, danh mục dự án đủ điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai… cũng chưa được công khai minh bạch, khiến người dân và nhà đầu tư khó tiếp cận. Ở chiều ngược lại, nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn chưa thực hiện đầy đủ nghĩa vụ công bố thông tin, thiếu trung thực và chi tiết trong việc cung cấp dữ liệu dự án. Cùng với đó, khung pháp lý hiện hành vẫn còn bỏ ngỏ quy định cụ thể về quyền hạn và trách nhiệm công bố thông tin của doanh nghiệp.

Sự thiếu minh bạch này đang trở thành điểm nghẽn lớn của thị trường. Nó không chỉ tạo “đất sống” cho đầu cơ và thao túng giá, mà còn đẩy người mua nhà vào thế rủi ro, đồng thời làm suy giảm hiệu quả quản lý, điều hành của Nhà nước. Một thị trường bền vững không thể vận hành trong bóng mờ của thông tin.