
Phát biểu khai mạc sự kiện, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho biết, trên nền tảng kinh tế khởi sắc, thị trường BĐS Việt Nam tiếp tục ghi nhận đà tăng trưởng tích cực cả về nguồn cung, lượng giao dịch, giá bán.
Thị trường bất động sản phục hồi: Doanh nghiệp ồ ạt gia nhập, nguồn cung và giá tăng cao
TS. Nguyễn Văn Đính cho biết: Trong quá trình phục hồi và phát triển, thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục tái cấu trúc mạnh mẽ. Các doanh nghiệp có năng lực tốt đang chủ động mở rộng quy mô, tận dụng thời điểm thị trường hồi phục để gia tăng thị phần. Trong khi đó, nhiều đơn vị yếu kém về năng lực quản trị, vốn hoặc pháp lý buộc phải rút lui khỏi thị trường.
Cụ thể, riêng trong quý III/2025, cả nước ghi nhận 1.501 doanh nghiệp bất động sản mới được thành lập, nâng tổng số doanh nghiệp đăng ký mới trong 9 tháng đầu năm lên 4.090 đơn vị, tăng 18,7% so với cùng kỳ năm 2024. Tổng vốn đăng ký của các doanh nghiệp mới trong 9 tháng đạt hơn 334 nghìn tỷ đồng, tăng mạnh 60,5% so với cùng kỳ. Song song đó, quá trình đào thải tự nhiên cũng diễn ra rõ nét hơn khi 1.260 doanh nghiệp trong ngành phải giải thể, tăng 38,9% so với cùng kỳ. Nhìn chung, niềm tin của cộng đồng doanh nghiệp vào triển vọng của thị trường địa ốc vẫn rất lớn, với số lượng gia nhập cao hơn đáng kể so với giải thể.
Trình bày Báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý III và 9 tháng đầu năm 2025, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho biết, trong quý III, thị trường nhà ở ghi nhận khoảng 34.686 sản phẩm mới, giảm nhẹ 5% so với quý trước nhưng vẫn đạt mức cao nhất trong cùng kỳ giai đoạn 2021 - 2024, tương đương gấp 2,4 lần so với quý III/2024.
Tính chung 9 tháng đầu năm 2025, nguồn cung nhà ở đạt hơn 100 nghìn sản phẩm, cao hơn 22% so với cả năm 2024. Trong đó, có hơn 86 nghìn sản phẩm mới, gấp 1,3 lần cả năm 2024. Phần còn lại là hàng tồn kho tiếp tục chào bán, đang có xu hướng giảm nhờ nhu cầu phục hồi cùng sự hỗ trợ từ các chính sách ưu đãi về tín dụng.
Nguồn cung mới đa dạng hóa theo khu vực, mở rộng từ lõi đô thị ra các đô thị vệ tinh và đô thị loại II. Miền Bắc dẫn đầu với 49% nguồn cung mới, miền Nam 27% và miền Trung 23%, trong đó miền Trung tăng mạnh 10 điểm % nhờ các chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ để đón đầu nhu cầu tăng nhanh.
Phân theo doanh nghiệp phát triển dự án, bà Miền cho biết, nguồn cung nhà ở quý III trở nên cạnh tranh hơn nhưng vẫn do các chủ đầu tư lớn dẫn dắt. Nhóm này đóng góp hơn 54% nguồn cung mở bán mới, giảm 18 điểm % so với quý trước nhưng vẫn giữ vị thế dẫn đầu. Trong khi đó, các doanh nghiệp vừa và nhỏ chiếm 45,7% nguồn cung, tăng mạnh 18 điểm %, đặc biệt tại miền Nam, góp phần mở rộng nguồn hàng và gia tăng tính cạnh tranh thị trường. Tính chung 9 tháng đầu năm 2025, Vingroup tiếp tục là doanh nghiệp đứng đầu về quy mô và số lượng dự án đóng góp vào nguồn cung toàn thị trường.
Xét về phân khúc, trong quý III, loại hình thấp tầng, đất nền chiếm 32,2% tổng nguồn cung, tương đương 11.000 sản phẩm, giảm nhẹ so với quý trước, trong khi căn hộ chung cư tiếp tục "chiếm sóng" thị trường với 67,8% nguồn cung mới. Tình trạng "lệch pha" cung - cầu trên thị trường nhà ở vẫn chưa được cải thiện. Đặc biệt tại Hà Nội và TP.HCM, nơi nhu cầu lớn nhất nhưng phần lớn dự án mới có giá trên 100 triệu đồng/m² do nguồn cung vẫn hạn chế so với nhu cầu và chi phí đầu vào tăng.
Tính chung 9 tháng đầu năm 2025, nguồn cung đạt khoảng 86.000 sản phẩm mới, trong đó căn hộ chung cư chiếm 63% (hơn 54.000 căn), gấp đôi cùng kỳ năm 2024, song cơ cấu vẫn nghiêng về nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính cao. Trong cơ cấu nguồn cung 9 tháng, tỷ trọng căn hộ mới có giá trên 50 triệu đồng/m² duy trì ổn định ở mức 63%. Tuy nhiên, phân khúc căn hộ cao cấp có xu hướng giảm, còn 30%, thấp hơn 13 điểm phần trăm so với cùng kỳ 2024, trong khi căn hộ hạng sang và siêu sang tăng nhanh lên 33%, tăng 19 điểm phần trăm so với 9 tháng năm 2024. Riêng Hà Nội và TP.HCM, khoảng 80% nguồn cung mở bán mới có giá trên 80 triệu đồng/m².
Một tín hiệu tích cực cho thị trường nhà ở là nguồn cung căn hộ nhà ở xã hội đang được cải thiện với số lượng gia tăng ngày càng nhanh nhờ sự tham gia của các chủ đầu tư lớn.

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam trình bày báo cáo thị trường BĐS Việt Nam quý III và 9 tháng đầu năm 2025.
Bà Phạm Thị Miền nhận định, mặc dù liên tục ghi nhận nhiều tín hiệu khởi sắc nhưng thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang đối mặt với nhiều điểm nghẽn và bất cập: (1) Giá nhà ở tăng cao và nguy cơ với thị trường; (2) Mất cân đối cung - cầu; (3) Tín dụng chảy vào bất động sản tăng cao, tăng nhanh; (4) Thông tin phân tán, thiếu đồng bộ và minh bạch; (5) Hành lang pháp lý và nguy cơ tiếp diễn thời gian chờ. Những vướng mắc này nếu không được tháo gỡ kịp thời sẽ cản trở sự phát triển ổn định, bền vững của ngành và ảnh hưởng tới tăng trưởng chung của nền kinh tế.
Dự báo về thị trường trong quý cuối năm 2025, Báo cáo cho biết, nguồn cung mới tiếp tục được cải thiện từ các dự án quy mô lớn đang triển khai và có kế hoạch mở bán. Giao dịch tiếp tục tỷ lệ thuận với tăng nguồn cung, nhưng tính chọn lọc cao hơn, tập trung vào các dự án có pháp lý hoàn thiện, hạ tầng kết nối chất lượng và chủ đầu tư uy tín.
Giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng khi dòng vốn rẻ được bơm ra nền kinh tế, thúc đẩy nhu cầu đầu tư trong khi nguồn cung vẫn còn hạn chế so với nhu cầu. Trong bối cảnh quỹ đất khan hiếm và chi phí đất đai, vật liệu tăng mạnh, các chủ đầu tư duy trì chiến lược phát triển phân khúc giá cao nhằm đảm bảo lợi nhuận, đặc biệt khi phân khúc này vẫn được hấp thụ tốt nhờ nhóm khách hàng có năng lực tài chính tốt và kỳ vọng tích sản dài hạn. Giá chỉ được ổn định khi Chính phủ có những giải pháp điều tiết thích hợp, hiệu quả.
Tăng giá bất động sản: Quy luật phát triển hay sự bất thường
Tại sự kiện, TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Phát triển Thương hiệu và Cạnh tranh cho rằng, giá nhà ở đã tăng vượt xa mức hợp lý trong nhiều năm qua, tạo ra khoảng cách lớn với khả năng chi trả của người dân: "Giá nhà tính theo lạm phát trung bình thì sau 10 năm chỉ tăng gấp đôi nhưng thực tế đã tăng hàng chục lần. Nếu năm 1990, một chiếc xe máy có thể đổi được một căn nhà, thì nay chỉ đổi được khung cửa sổ đẹp".
Lý giải nguyên nhân, TS. Thành cho rằng, hiện tượng này không chỉ đến từ yếu tố kinh tế mà còn do yếu tố văn hóa, khi người Việt xem nhà đất là "của đề dành", khiến nhu cầu sở hữu luôn cao. Tuy nhiên, việc giá bất động tăng mạnh giống như lạm phát, gây thiệt hại cho nhóm người nghèo và người có thu nhập trung bình, đồng thời làm méo mó cơ cấu đầu tư.
Ông cảnh báo, nếu dòng vốn tiếp tục đổ mạnh vào một lĩnh vực, nền kinh tế có thể gặp "căn bệnh Hà Lan": Khi thị trường bất động sản quá phát triển, thu hút quá nhiều vốn đầu tư và nguồn lực, dẫn đến suy giảm các ngành sản xuất khác. Một hệ quả đáng chú ý là xu hướng lựa chọn nghề nghiệp của lớp trẻ hiện nay, nhiều người trẻ hướng tới hai nhóm ngành: Một là các lĩnh vực mang tính "hào nhoáng" như showbiz, KOL, KOC; hai là các ngành tài chính - dịch vụ, nơi có cơ hội kiếm tiền nhanh. Trong khi đó, những ngành đòi hỏi lao động chân tay, kỹ thuật, hay sản xuất trực tiếp lại ngày càng thiếu nhân lực.

Các chuyên gia tham dự sự kiện.
Tài chính bất động sản: Những vấn đề cần lưu ý và giải pháp
Tham dự sự kiện, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ nhận định, lĩnh vực bất động sản và xây dựng đóng góp 9% GDP năm 2024, song vẫn thấp so với một số nước như Trung Quốc (21%), cho thấy dư địa phát triển còn lớn. Tuy nhiên, thị trường đang chịu tác động đồng thời của 6 nhóm yếu tố chính: Kinh tế vĩ mô; Tài chính - tín dụng; Pháp lý và quản lý giám sát; Quy hoạch, đô thị hóa, hạ tầng; Cung - cầu, giá đầu vào - đầu ra và niềm tin; Công nghệ, thông tin và tính minh bạch.
Theo TS. Lực, tín dụng bất động sản tăng 19% trong 9 tháng đầu năm, cao hơn mức trung bình toàn ngành, cho thấy đà phục hồi mạnh nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro nếu dòng vốn bị dồn vào đầu cơ ngắn hạn. "Nếu nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư dàn trải, chỉ cần biến động lãi suất sẽ dẫn tới rủi ro lớn cho hệ thống", ông cảnh báo.
Lý giải nguyên nhân khiến giá nhà cao, TS. Lực chỉ ra 6 yếu tố chính:
Thứ nhất, vướng mắc pháp lý và tâm lý sợ trách nhiệm trong phê duyệt dự án khiến nguồn cung khan hiếm.
Thứ hai, chi phí đầu vào tăng cao, đặc biệt là tiền thuê đất, chi phí đền bù, tài chính và vật liệu xây dựng.
Thứ ba, cung - cầu mất cân đối, dư thừa phân khúc cao cấp, thiếu nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền.
Thứ tư, tình trạng thổi giá, đầu cơ vẫn diễn ra.
Thứ năm, chưa có cơ chế thuế hiệu quả để điều tiết đầu cơ.
Thứ sáu, chi phí quản lý, thủ tục hành chính vẫn lớn, kéo dài thời gian triển khai dự án.
Bên cạnh đó còn do một số vướng mắc khác như tính tiền sử dụng đất; việc ban hành văn bản hướng dẫn các Luật mới, Nghị quyết mới còn chậm; công tác giải phóng mặt bằng; M&A còn khó khăn...

Các chuyên gia tham dự Tọa đàm: "Bất động sản trong mối quan hệ tam giác: Khung pháp lý - chính sách tài chính và vận hành thị trường".
Tọa đàm: "Bất động sản trong mối quan hệ tam giác: Khung pháp lý - chính sách tài chính và vận hành thị trường".
Dưới sự điều phối của TS. Võ Trí Thành, các chuyên gia, nhà quản lý và đại diện doanh nghiệp đã cùng thảo luận sâu về ba nhóm vấn đề trọng tâm: (1) Khung pháp lý, (2) chính sách tài chính, (3) cơ chế vận hành thị trường.
Phát biểu tại Tọa đàm, ông Vương Duy Dũng, Phó cục trưởng Cục quản lý Nhà ở và thị trường bất động sản đánh giá cao công tác nghiên cứu, tổng hợp và phân tích thị trường, cho rằng đây là cơ sở quan trọng để công tác điều hành của cơ quan quản lý Nhà nước đạt hiệu quả, "đánh giá đúng, định hướng đúng và chỉ đạo đúng".
Ông đồng tình với các nội dung trong báo cáo của VARS IRE, đặc biệt là nhận định về đà phục hồi tích cực của thị trường từ đầu năm nay, khi nguồn cung đã tăng trở lại nhờ hàng trăm dự án được tháo gỡ pháp lý.
Tuy vậy, thách thức lớn nhất hiện nay vẫn là giá nhà và mối quan hệ cung - cầu, đây cũng là hai vấn đề được Chính phủ và Thủ tướng đặc biệt quan tâm. Ông Dũng chia sẻ, giá nhà ở đã duy trì ở mức cao trong thời gian dài. Bộ Xây dựng đã tiến hành đánh giá toàn diện các nguyên nhân và nghiên cứu đề xuất các giải pháp "đúng và trúng" nhằm kéo giảm giá nhà, hướng đến phát triển thị trường bền vững.
Theo ông Dũng, cấu trúc chi phí đầu vào là yếu tố then chốt tác động đến giá bán nhà ở. Trong đó, giá đất và chi phí đầu tư xây dựng tăng cao, cùng với chi phí vốn phát sinh do thời gian triển khai dự án kéo dài là những nguyên nhân chủ yếu khiến giá nhà bị đẩy lên. Do đó, để giảm giá nhà ở, đầu tiên cần giảm chi phí đầu vào, bao gồm tiền sử dụng đất và cải cách thủ tục hành chính để giảm chi phí vốn cho dự án chậm tiến độ.
Ông nhấn mạnh: "Tất cả các giải pháp đều hướng tới mục tiêu cuối cùng là giảm chi phí vốn, từ đó góp phần hạ giá thành sản phẩm".

Liên quan đến câu hỏi của TS. Võ Trí Thành về việc nguồn cung bất động sản đã có dấu hiệu cải thiện nhưng giá vẫn tiếp tục tăng do nhu cầu đầu cơ, TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ khẳng định, vấn đề nhà ở là một bài toán lớn và chỉ có Chính phủ mới có thể giải quyết.
Ông cho rằng, vấn đề cấp thiết nhất hiện nay là kiềm chế tình trạng giá nhà ở tăng đột biến trong thời gian ngắn, gây bất ổn thị trường và ảnh hưởng đến người dân có nhu cầu ở thực.
Theo TS. Nghĩa, nguyên nhân cốt lõi khiến giá nhà ở tăng cao là do mất cân đối cung - cầu. Nguồn cung khan hiếm do số lượng dự án được cấp phép mới hạn chế, đặc biệt là ở phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở giá phù hợp. Trong khi đó, nhu cầu vẫn rất lớn và liên tục gia tăng.
Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp bất động sản nắm giữ quỹ đất lớn nhưng không triển khai dự án, càng làm trầm trọng thêm tình trạng thiếu nguồn cung.
"Lực cầu đầu cơ có tồn tại, nhưng không phải là nguyên nhân chính gây ra tăng giá. Gốc rễ của vấn đề vẫn nằm ở việc thiếu cung nghiêm trọng, đặc biệt là với những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực", TS. Nghĩa nhận định.
Chia sẻ thêm về vấn đề pháp lý, PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó chủ tịch Hội đồng Trường kiêm Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng, quá trình sửa đổi pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản tuy đã đạt nhiều kết quả nhưng vẫn còn thiếu tính ổn định và đồng bộ. Việc "sửa nhiều, thay đổi nhanh" khiến cán bộ địa phương e dè, sợ trách nhiệm, dẫn đến tình trạng chậm phê duyệt dự án, làm đình trệ nguồn cung.
Ông dẫn ví dụ, quy định về định giá đất hiện nay vẫn chưa phản ánh đúng nguyên tắc thị trường. Nhiều địa phương sử dụng giá đấu "ảo" hoặc quy mô nhỏ để so sánh với dự án lớn, làm giá đất tăng bất hợp lý. Bên cạnh đó, năng lực cán bộ địa phương còn hạn chế, nên cần tăng cường hỗ trợ chuyên môn và hoàn thiện phân cấp phân quyền rõ ràng.
TS. Nguyễn Minh Phong, Tiến sĩ Kinh tế; Phó Vụ trưởng, Phó Ban tuyên truyền lý luận Báo Nhân Dân; nguyên Trưởng phòng Nghiên cứu kinh tế, Viện Nghiên cứu phát triển KT-XH Hà Nội lưu ý thêm: "Thị trường bất động sản Việt Nam hiện đứng trước hai xu hướng song song: Phục hồi và rủi ro. Một mặt, các dự án được tháo gỡ pháp lý, quy hoạch rõ ràng và cơ chế thủ tục rút gọn đang mở ra cơ hội lớn cho nhà đầu tư. Mặt khác, tăng trưởng tín dụng nóng, dư cung cục bộ và rủi ro nợ xấu là những cảnh báo không thể bỏ qua".
Ông cho rằng, nếu kiểm soát tốt, cơ hội sẽ nhiều hơn rủi ro, song cần tuyệt đối tránh "ngoại lệ" cho bất kỳ nhóm lợi ích nào.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động san Việt Nam kết luận Hội thảo.
Kết luận Hội thảo, TS. Nguyễn Văn Đính nói: "Với cơ quan quản lý Nhà nước, VARS IRE kiến nghị khẩn trương hoàn thiện Cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản, thúc đẩy triển khai trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý, hướng tới minh bạch giao dịch".
Đặc biệt, để thị trường phát triển ổn định theo hướng lành mạnh và bền vững, giải pháp quan trọng nhất là mở rộng nguồn cung. Song song với việc tiếp tục đẩy nhanh tháo gỡ vướng mắc pháp lý dự án, thúc đẩy nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở xã hội tại các đô thị lớn, cần sớm thực hiện các giải pháp thu hút và triển khai loại hình nhà ở thương mại giá phù hợp.
Để đạt mục tiêu tăng cung, cần tiếp tục hoàn thiện thể chế về đất đai, xây dựng và bất động sản, ban hành kịp thời và đầy đủ, chi tiết các hướng dẫn thực hiện các Luật/Nghị quyết vừa qua để cán bộ yên tâm thực thi. Đồng thời, cần có giải pháp đa dạng hóa nguồn vốn và phát triển tài chính bất động sản như: Trái phiếu doanh nghiệp, thành lập Quỹ nhà ở quốc gia, Quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITs),...
Bên cạnh đó, cần tiếp tục đẩy nhanh tiến độ các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm như đường vành đai, metro, cao tốc để mở rộng không gian đô thị, thu hút doanh nghiệp phát triển dự án, giúp người dân có nhiều lựa chọn nhà ở với giá phù hợp hơn
Để không làm tăng chi phí phát triển dự án, tạo dư địa giảm giá nhà, VARS IRE đề xuất bãi bỏ hoàn toàn quy định thu thêm 5,4% mỗi năm trong thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo Luật Đất đai 2024. Đồng thời sớm đưa ra giải pháp xác định tiền sử dụng đất phù hợp hơn, tránh tạo áp lực tăng giá bất động sản và giảm sức hút đầu tư, sản xuất kinh doanh.
Với chủ đầu tư, VARS IRE kiến nghị, các đơn vị phát triển dự án cần tiếp tục tái cấu trúc doanh nghiệp, cơ cấu lại danh mục đầu tư theo hướng tập trung vào các phân khúc là thế mạnh của doanh nghiệp hoặc các phân khúc có nhu cầu lớn như nhà ở thương mại giá bình dân, nhà ở xã hội...