Thích
Thị trường bất động sản Việt Nam đối mặt những bất ổn
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, thị trường bất động sản Việt Nam từ 2024 xuất hiện những tín hiệu tích cực. Từ 2025, thị trường ghi nhận sự sôi nổi về nguồn cung và giao dịch ở nhiều phân khúc, loại hình. Nhưng chính trong sự khởi sắc này vẫn đang tiềm ẩn những bất ổn.
Theo đó, giá bất động sản vẫn trên đà neo cao, đặc biệt là phân khúc căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP.HCM. Tuy nhiên, đà tăng này không dựa trên sức mua thật mà chủ yếu đến từ kỳ vọng của chủ đầu tư và chi phí vốn cao, khiến thị trường thiếu tính bền vững. Nhiều người mua nhà thực chọn “án binh bất động” khi mặt bằng giá tại các đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội chưa có sự điều chỉnh tương xứng với thu nhập. Trong khi đó, nguồn cung nhà ở vừa túi tiền vẫn hiếm hoi, khiến khoảng cách giữa nhu cầu thực và khả năng chi trả ngày càng rộng.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam. (Ảnh: Reatimes)
Ngoài ra nhiều dự án vẫn “nằm trên giấy” do vướng mắc về thủ tục pháp lý, quy hoạch và nghĩa vụ tài chính. Điều này khiến nguồn cung mới ra thị trường bị hạn chế, kéo dài tình trạng khan hiếm ảo và duy trì mức giá cao bất hợp lý.
Bên cạnh đó, khối lượng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đáo hạn lớn trong hai năm 2025 - 2026 đang tạo áp lực đáng kể lên thị trường. Một số chủ đầu tư chưa đủ năng lực tài chính để trả nợ hoặc triển khai dự án đúng tiến độ, kéo theo rủi ro nợ xấu tăng trở lại trong hệ thống ngân hàng.
Sau nhiều biến động, người mua ngày càng thận trọng hơn với các dự án thiếu minh bạch pháp lý hoặc chủ đầu tư yếu về năng lực. Việc thiếu thông tin rõ ràng về giá bán, tiến độ và tính pháp lý tiếp tục là rào cản khiến quá trình phục hồi niềm tin diễn ra chậm chạp.
Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản Việt Nam đang đi qua giai đoạn “lột xác” mạnh mẽ, nơi các yếu tố đầu cơ, tăng trưởng nóng dần nhường chỗ cho tái cấu trúc, minh bạch và bền vững. Tuy nhiên, để chuyển mình thực sự, thị trường cần thêm thời gian, cùng sự đồng hành chính sách nhất quán từ Nhà nước, ngân hàng và doanh nghiệp.
Những giải pháp cụ thể
Ông Đính cho rằng, để thị trường bất động sản tiếp tục tăng trưởng lành mạnh, song không tạo ra rủi ro cho chính nền kinh tế, điều cấp thiết hiện nay là “hãm phanh” đà tăng nóng của giá nhà, đồng thời khơi thông nguồn cung thực - đặc biệt ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Khi nguồn cung được cải thiện, thị trường sẽ tự điều tiết theo quy luật cung - cầu, tạo mặt bằng giá hợp lý hơn.
Trước hết, cần đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện các nghị định, thông tư hướng dẫn thuộc hệ thống luật mới về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản, đi đôi với nâng cao năng lực thực thi ở cấp địa phương. Cơ chế phân cấp, phân quyền mạnh mẽ hơn cần được áp dụng linh hoạt, phù hợp đặc thù từng vùng, từng giai đoạn phát triển hạ tầng - đô thị, tránh tình trạng “chờ đợi Trung ương” gây ách tắc kéo dài. Cùng với đó, điểm nghẽn giải phóng mặt bằng phải được tháo gỡ theo hướng minh bạch, đảm bảo hài hòa lợi ích giữa người dân và doanh nghiệp. Việc sớm bãi bỏ quy định thu bổ sung 5,4%/năm trên tiền sử dụng đất chậm nộp, cũng như ban hành phương pháp xác định tiền sử dụng đất rõ ràng, ổn định, sẽ giúp giảm đáng kể chi phí phát triển dự án, qua đó tạo dư địa để hạ giá bán nhà.
Hãm phanh đà tăng nóng giá nhà là một trong những giải pháp giúp thị trường phát triển lành mạnh, minh bạch. (Ảnh: Tạp chí Nhà đầu tư)
Song song, Việt Nam cần đa dạng hóa nguồn vốn cho bất động sản nhằm giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Việc tái cấu trúc thị trường trái phiếu doanh nghiệp để trở thành kênh huy động trung - dài hạn hiệu quả, cùng với việc hình thành Quỹ nhà ở quốc gia và phát triển các Quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITs), sẽ giúp thị trường có thêm “mạch máu” tài chính ổn định và minh bạch hơn.
Một trụ cột khác là ưu tiên phát triển nhà ở xã hội và nhà ở phù hợp thu nhập. Các dự án này cần được đưa vào quy hoạch tổng thể, kèm cơ chế ưu đãi cụ thể cho nhà đầu tư. Đô thị hóa phải gắn liền với phát triển hạ tầng giao thông trọng điểm như metro, cao tốc, và các tuyến vành đai để mở rộng không gian đô thị, giảm sức ép giá đất tại trung tâm. Đồng thời, cần phát triển thị trường cho thuê chuyên nghiệp, dần thay đổi tâm lý “phải sở hữu nhà mới an cư” vốn ăn sâu trong tư duy người Việt.
Bên cạnh đó, xây dựng hệ thống cảnh báo sớm về thị trường bất động sản là yêu cầu cấp bách. Bộ tiêu chí và chỉ số giám sát chuyên biệt sẽ giúp cơ quan quản lý phát hiện sớm các dấu hiệu “lệch chuẩn” như đầu cơ, mất cân đối cung - cầu hay biến động giá bất thường, từ đó có biện pháp điều tiết kịp thời, ngăn ngừa rủi ro lan rộng.
"Cuối cùng, việc hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai, nhà ở và giao dịch bất động sản thống nhất trên toàn quốc cần được đẩy nhanh. Một hệ thống dữ liệu mở, liên thông giữa các bộ ngành và địa phương - bao gồm thông tin về quy hoạch, giá, pháp lý và biến động sử dụng đất - không chỉ giúp tăng tính minh bạch, mà còn hạn chế đầu cơ, thao túng giá, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân và doanh nghiệp", ông Đính nhấn mạnh./.
