BĐS cao cấp dẫn dắt thị trường?
Theo đó, bà An cho rằng, nguồn cung phân khúc cao cấp đang có nhiều diễn biến sôi động trong thời gian gần đây.
Năm 2015, dòng căn hộ cao cấp tăng trưởng đột biến. Cụ thể, tại TP.HCM, số căn hộ cao cấp mở bán mới tăng trên 140% so với năm 2014 và trong 2 năm liên tiếp đạt mức trên 11.000 căn, cao hơn hẳn con số trung bình 3.000 căn mở bán mới mỗi năm trong thời kỳ trước. Xu hướng tương tự cũng diễn ra ở Hà Nội khi trung bình trong giai đoạn 2015 - 2016 có khoảng 9.000 căn hộ cao cấp mở bán mới mỗi năm, cao hơn mức trung bình thời kỳ trước là 4.500 căn.
Thực tế, Hà Nội hiện có hơn 20 dự án, tương ứng với khoảng 30.000 căn hộ, còn TP.HCM có hơn 10 dự án với tổng số 35.000 căn sẽ bàn giao trong giai đoạn 2017 - 2018. Trong đó, khu Đông thành phố tiếp tục dẫn đầu về mức độ sôi động và chiếm 36% nguồn cung chào bán mới. Khu Tây có 3.268 căn chiếm 34% chủ yếu là trung cấp. Khu Nam có 2.408 căn được chào bán tập trung quận 7 và khu vực có 1 dự với 486 căn được chào bán ở quận 12.
Việc dịch chuyển thị trường ra khu phía Tây được chuyên gia CBRE đánh giá là có thể giúp các chủ đầu tư giải quyết được bài toán cơ cấu lại phân khúc sản phẩm trúng nhu cầu thị trường, quan trọng là phát triển được quỹ đất còn rộng ở khu vực, với chi phí vốn rẻ hơn và có tiềm năng hơn khi cơ sở hạ tầng được cải thiện.
Báo cáo của CBRE cho thấy, ở thị trường phía Nam, số căn hộ bán được chưa đến 1.000 căn trong 3 tháng đầu năm nay, giảm mạnh so với mức 4.200 giao dịch của 3 tháng cuối năm 2016. Song đây vẫn là con số thể hiện diễn biến tích cực của thị trường căn hộ.
“Tốc độ tiêu thụ sản phẩm căn hộ khá khả quan. Tổng số căn bán được là 9.522 căn tăng 40% so với quý trước và tăng 59% so với cùng kỳ năm trước. Căn hộ trung cấp chiếm tiêu thụ cao với 51%”, bà An nhận định.
Điểm đáng chú ý trong quý này, phân khúc cao cấp là phân khúc duy nhất tăng giá ở cả hai thị trường với mức tăng lần lượt 1% và 3% tại thị trường sơ cấp và thứ cấp.
Nguồn cung phân khúc cao cấp đang có nhiều diễn biến sôi động thời gian gần đây.
Lý giải thực tế này, bà Nguyễn Hoài An cho biết: Phân khúc cao cấp đang nhận được nhiều sự quan tâm và đối tượng người mua đa dạng hơn so với các phân khúc khác.
“Nếu như ở phân khúc trung cấp, bình dân đa phần người mua có nhu cầu ở thật thì phân khúc cao cấp có đối tượng người mua mở rộng hơn, đó là các nhà đầu tư, đặc biệt còn có cả người nước ngoài. Bên cạnh đó, phân khúc cao cấp thường có khả năng cho thuê lại tốt hơn các phân khúc khác", bà An phân tích.
Ngoài ra, theo bà An, ở thị trường sơ cấp, các dự án cao cấp gần đây được mở bán thường nằm ở những vị trí tốt, được đầu tư nhiều hơn về chất lượng xây dựng, mức độ hoàn thiện, tiện ích, quản lý… nên kỳ vọng về giá của chủ đầu tư thường cao hơn so với các dự án trước. Chưa kể việc nguồn cung hạn chế cũng là lý do khiến các dự án cao cấp mở bán sau có giá bán cao hơn các dự án mở bán trước đó. Sự tăng giá thể hiện rõ rệt ở TP.HCM, còn tại Hà Nội xu hướng này chưa thể hiện rõ.
Trong giai đoạn 2015 – 2017, mặc dù có một số dự án đạt mức tăng giá cao lên đến 10 - 20% trong thời gian đang xây dựng, nhưng xét trên bình diện toàn thị trường, mức tăng giá phổ biến của phân khúc cao cấp và hạng sang ở TP.HCM không vượt quá 10% theo năm, một số dự án ở vị trí tốt có thể có mức tăng giá 5 - 10% tại mỗi đợt mở bán tiếp theo. Tuy nhiên, các chương trình ưu đãi được chủ đầu tư sử dụng linh hoạt có thể khiến mức tăng giá thực thấp hơn so với công bố. Trong thời gian tới, một số dự án ở vị trí đắc địa được kỳ vọng sẽ chào bán ra thị trường và nhiều khả năng sẽ giới thiệu các sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp.
Chưa có dấu hiệu “bong bóng”
Ở thời điểm hiện tại, phân khúc trung cấp vẫn chiếm số lượng cao nhất trong tổng số căn hộ mở bán 3 năm trở lại đây và có xu hướng mở rộng thị phần. Trong 4 quý gần đây, trung bình phân khúc trung cấp chiếm trên 60% số căn mở bán mới tại Hà Nội và 55% tại TP.HCM.
Phó giám đốc CBRE Việt Nam khẳng định, thời điểm hiện tại thị trường vẫn đang trên đà tăng trưởng nhanh nhưng chưa hội tụ các yếu tố của một thị trường “bong bóng”.
Đánh giá về diễn biến thị trường BĐS từ đầu năm đến nay, bà An cho biết, nhiều chủ đầu tư đang có kế hoạch triển khai những dự án thuộc phân khúc bình dân, hướng đến nhu cầu của người để ở, cho thấy sự điều tiết của thị trường nhằm giảm chênh lệch cung cầu.
Do đó, Phó giám đốc CBRE Việt Nam khẳng định, thời điểm hiện tại thị trường vẫn đang trên đà tăng trưởng nhanh nhưng chưa hội tụ các yếu tố của một thị trường “bong bóng”. Sự bền vững của các yếu tố vĩ mô cùng với kỳ vọng tăng trưởng giá, nguồn cung sẽ quyết định liệu sẽ có hay không sự phát triển quá nóng của thị trường và nếu có thì là khi nào...
Để nhận diện thị trường BĐS với nguy cơ “bong bóng”, theo bà An có 5 yếu tố:
Đầu tiên là sự chênh lệch giữa cung cầu, khi nguồn cung đổ dồn về một phân khúc dẫn đến sự lệch pha trong các phân khúc sản phẩm BĐS.
Thứ hai là khi xuất hiện hiện tượng đầu cơ và thị trường thứ cấp hoạt động mạnh mẽ đẩy giá tăng cao. Ví dụ như giai đoạn thị trường 2007 – 2010, mức tăng giá có lúc đạt tới 30 - 40%/ năm.
Thứ ba, nền kinh tế phát triển nóng, nguồn tiền từ các hoạt động đầu tư kinh doanh tiềm ẩn nhiều rủi ro như kinh doanh chứng khoán dồn về BĐS. Về điểm này, khác với thời kỳ trước, nền kinh tế Việt Nam đang trải qua giai đoạn phát triển tương đối ổn định: GDP tăng trưởng trên 6% trong năm 2015 và 2016; nguồn vốn FDI đổ vào Việt Nam liên tục tăng cũng là động lực cho sự phát triển kinh tế.
Tiếp theo là việc các ngân hàng nới lỏng hoạt động và quy trình cho vay, cấp vốn cho người mua không đủ năng lực tài chính dẫn đến dòng vốn tín dụng ồ ạt vào BĐS, biểu hiện là lạm phát và lãi suất tăng cao, khiến cho kỳ vọng tăng giá của các sản phẩm đầu tư cũng cao hơn so với thị trường bình thường. Trong những năm gần đây, hàng loạt biện pháp đã được Ngân hàng Nhà nước thực thi để bình ổn lãi suất cũng như tạo điều kiện cho người mua nhà thu nhập thấp và thắt chặt hoạt động cho vay (như việc ban hành thông tư 06/2016/TT-NHNN)...
Cuối cùng là vai trò của cơ quan quản lý Nhà nước. Bà An cho rằng, “bong bóng” BĐS sẽ xảy ra nếu Nhà nước không chủ động can thiệp điều tiết thị trường kịp thời khi thị trường có dấu hiệu tăng trưởng nóng.
