Thị trường BĐS nghỉ dưỡng sẽ ra sao nếu Covid-19 còn phủ bóng đến hết 2020?

Theo báo cáo thị trường mới nhất của Savills Việt Nam, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng 6 tháng đầu năm 2020 hoạt động kém nhất từ trước đến nay do chính sách phong tỏa. Công suất phòng giảm 36%, giá phòng giảm 13% so với cùng kỳ năm trước, xuống 74USD/phòng/đêm. Phân khúc 5 sao chịu ảnh hưởng nặng nề nhất do phụ thuộc chủ yếu vào khách quốc tế.

Thống kê của DKRA Việt Nam mới đây cũng cho thấy, thị trường căn hộ nghỉ dưỡng, đặc biệt là condotel đang hấp thụ thấp, lượng hàng tồn kho nhiều. Cả nước có khoảng 82.900 căn condotel, phần lớn nằm ở các địa phương như: Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Thanh Hóa, Bình Định, Khánh Hòa…

Trong quý II/2020, thị trường chỉ đón nhận 4 dự án mở bán, cung ứng 128 căn biệt thự biển, tăng gấp 8 lần so với quý trước nhưng chỉ bằng 7% so với cùng kỳ năm 2019. Tỉ lệ tiêu thụ rất khiêm tốn chỉ đạt 10% nguồn cung mới (khoảng 13 căn), chỉ bằng 1% so với cùng kỳ năm trước.

Riêng condotel (căn hộ nghỉ dưỡng), chỉ 2 dự án mới được mở bán, cung cấp ra thị trường 158 căn, tăng 93% so với quý I/2020 (82 căn) nhưng chỉ bằng 4% so với cùng kỳ năm 2019 (khoảng 3.824 căn). Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 20% nguồn cung mới, chỉ bằng 1% so với cùng kỳ năm trước. Sức cầu chung toàn thị trường ở mức rất thấp, những khu vực thường xuyên dẫn đầu về lượng tiêu thụ như: Bình Thuận, Phú Quốc, Bà Rịa - Vũng Tàu… hầu như không phát sinh giao dịch trong quý.

Trong quý II vừa qua, những khu vực thường dẫn đầu về lượng tiêu thụ như: Bình Thuận, Phú Quốc, Bà Rịa - Vũng Tàu cũng đang trong tình hình bán hàng ở mức rất thấp, lần lượt là 30%, 17% và 4%, nhiều dự án hầu như không có giao dịch trong nửa đầu năm nay.

Ngoài ra, tình trạng phát triển các dự án condotel trong thời gian qua không thật sự đảm bảo tính minh bạch dẫn đến việc “cung vượt cầu” ở phân khúc này.

Ghi nhận thực tế thị trường bất động sản nghỉ dưỡng cho thấy nhiều doanh nghiệp đã “ngủ đông” từ đầu năm đến nay hoặc nếu đã triển khai dự án thì phải lên chính sách giảm giá tối đa để bán được hàng. Đơn cử, một dự án condotel ở Quy Nhơn (tỉnh Bình Định) của một doanh nghiệp lớn tại TP. HCM đã phải giảm đến 10% giá trị và giãn tiến độ thanh toán lên 3 - 4 năm thay vì 2 năm như trước.

Từ tháng 6/2020, nhờ vào sự gia tăng của lượt du khách nội địa, thị trường du lịch Việt Nam đã trên đà hồi phục sau khi bị sụt giảm mạnh trong những tháng đầu năm 2020 do tác động của dịch bệnh. Trong tháng 7/2020, các địa điểm ven biển đã ghi nhận mức công suất khá cao vào các dịp cuối tuần, các khách sạn và resort thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang cũng đã áp dụng các chương trình khuyến mãi hấp dẫn để thu hút nhóm du khách nội địa. Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng theo đó đã có sự khởi sắc nhất định.

Tuy nhiên, việc xuất hiện các ca nhiễm mới tại Đà Nẵng, Hà Nội và nhiều tỉnh thành khác trong những ngày gần đây đã cho thấy sự nghiêm trọng khi dịch Covid-19 bùng phát trở lại.

Các biện pháp phòng chống dịch và giãn cách xã hội một lần nữa được áp dụng. Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng chưa kịp hồi phục lại lại tiếp tục chịu đòn giáng nặng nề.

Trước thực trạng khó chồng khó này, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sẽ tiếp tục tồn tại, duy trì ra sao và liệu có còn cơ hội để vực dậy?

Cà phê cuối tuần xin được giới thiệu các chia sẻ của ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam; PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế - tài chính.

PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh: Dịch Covid-19 đang bùng phát trở lại lây lan ra nhiều địa phương. Đây là virus chủng mới rất nguy hiểm, đã khiến nhiều người tử vong. Cho nên các hoạt động sản xuất kinh doanh cũng bị ảnh hưởng, đặc biệt là du lịch, bất động sản nghỉ dưỡng. Khi dịch bệnh xảy ra, du khách sẵn sàng hủy hoặc tạm hoãn các kế hoạch du lịch. Điển hình như hoạt động du lịch của Đà Nẵng từ nay đến cuối năm có thể rơi vào bế tắc. Từ khi dịch bùng phát trở lại, hoạt động du lịch nghỉ dưỡng đã giảm sút một cách trầm trọng, việc phục hồi, quay trở lại bình thường trong giai đoạn này là rất khó.

Tuy nhiên, tôi vẫn tin rằng, dịch bệnh chỉ tác động trong ngắn hạn, về trung, dài hạn, vẫn còn nhiều lý do để chúng ta có thể lạc quan. Bởi những khó khăn hiện tại vẫn đang nằm trong tính toán mà thị trường cũng như các doanh nghiệp đã xác định trước.

Bên cạnh việc nhìn nhận những khó khăn thì chúng ta cũng cần nhìn thấy một điều là, nền kinh tế của của Việt Nam vẫn tăng trưởng tốt, trong khi trên thế giới nhiều nước đang tăng trưởng âm. Theo World Bank, Việt Nam vào 1 trong 5 quốc gia có thể có sự tăng trưởng tốt nhất trong năm 2020.

Đúng là hoạt động kinh tế của nước ta đang có những xáo trộn nhưng về cơ bản nó không quá lớn. 7 tháng đầu năm 2020, có gần 28,6 nghìn doanh nghiệp quay trở lại hoạt động (tăng 17,6% so cùng kỳ), nâng tổng số doanh nghiệp thành lập mới và doanh nghiệp quay trở lại hoạt động trong bảy tháng lên 103,8 nghìn doanh nghiệp (tăng 0,2% so cùng kỳ). Chỉ tính riêng trong tháng 7/2020, lượng vốn đăng ký vào thị trường đạt 239,3 nghìn tỷ đồng, tăng 72% so với tháng trước.

Chúng ta hoàn toàn có thể tin tưởng vào khả năng hồi phục của nền kinh tế, đặc biệt là khi đã có kinh nghiệm trong việc chống dịch bệnh ở giai đoạn trước. Do đó, chúng ta cần phải duy trì và tồn tại để vượt qua giai đoạn này.

Ông Nguyễn Văn Đính: Mặc dù ảnh hưởng bởi khủng hoảng Covid-19 nhưng Việt Nam có nhiều lợi thế, cơ hội và dư địa cho ngành kinh tế du lịch nên thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng vẫn thu hút được sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư cả trong và ngoài nước. Sự sôi động trở lại của hàng loạt dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng trên khắp cả nước thời gian sau Covid-19 lần 1 đã minh chứng cho nhận định trên.

Đối mặt với hiện tượng bùng phát dịch Covid-19 lần này, chắc chắn sẽ gây tâm lý e ngại, lo lắng cho các nhà đầu tư nhưng không phải là hoàn toàn. Hiện tại vẫn có giao dịch thành công tại một số dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tại Vân Đồn, Vũng Tàu, Phú Quốc. Trong những ngày gần đây, các nhà đầu tư vẫn quan tâm đến các dự án tiềm năng, có khả năng phát triển và sinh lời tốt. 

Nếu Việt Nam thành công trong việc ngăn chặn sự lây lan của dịch bệnh ngay trong tháng 8, thị trường bất động sản nói chung và thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng ở Việt Nam sẽ vẫn tiếp tục tăng trưởng ổn định mặc dù sẽ thấp hơn với cùng các thời kỳ của năm trước.

PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh: Các chính sách tài khóa, gói tín dụng hỗ trợ doanh nghiệp trong việc giãn, hoãn nộp thuế, tiền thuê đất, và các khoản nợ đã được đề nghị kéo dài 3 tháng, 6 tháng sau khi công bố hết dịch. Nhưng thực tế cho đến bây giờ, dịch vẫn đang kéo dài và chưa biết khi nào mới kết thúc.

Vì vậy các ngân hàng cũng đang rất lúng túng trong việc có nên kéo dài thời gian giãn nợ hay không và nếu kéo dài thì họ lấy tiền ở đâu ra. Các ngân hàng đã tích trữ quỹ dự phòng lớn hơn nhưng sự chuẩn bị đó vẫn chưa đủ vì khả năng những khoản nợ này trở thành nợ xấu rất là lớn. Ngân hàng Nhà nước, Chính phủ cần có những văn bản, chính sách cụ thể từ đó các ngân hàng thương mại mới có cơ sở để dám hoãn đòi nợ hay tái cấu trúc nợ. Bên cạnh đó, cần tiếp sức cho ngân hàng thương mại để họ có khoản vốn để tiếp tục cho vay, giảm lãi, giãn nợ, chuyển nhóm nợ.

Ông Nguyễn Văn Đính: Trường hợp dịch bệnh kéo dài hơn, thậm chí đến cuối năm, thị trường bất động sản nói chung đều bị ảnh hưởng bởi các biện pháp phòng dịch mạnh hơn của Chính phủ. Thị trường sẽ phải "ngủ đông" lâu hơn, có thể phải kéo qua năm 2021.

Các ngân hàng cần phải đồng hành cùng với chủ đầu tư, nhà đầu tư. Thậm chí vừa cơ cấu nợ vừa bổ sung vốn, để dự án sớm hoàn thành. Tuyệt đối không nên sử dụng biến pháp siết nợ, dừng dự án bởi sẽ không đưa dự án đến đích, tất cả đều không có lợi.

Nhà nước cần điều hành chống dịch hiệu quả, nhanh chóng dập dịch; thúc đẩy thực hiện các gói giải pháp hỗ trợ mà Chính phủ đã phê duyệt, vốn đang rất chậm chạp đi vào thực hiện hoá; yêu cầu ngành ngân hàng quyết liệt đồng hành cùng doanh nghiệp; chỉ đạo và hướng dẫn chính quyền địa phương nhanh chóng thực hiện cấp sổ hồng cho condotel, nhằm tạo niềm tin và thu hút nhà đầu tư tiếp tục tham gia vào thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.

Ông Nguyễn Văn Đính: Nhiều dòng tiền đầu tư vào bất động sản du lịch nghỉ dưỡng có nguồn gốc từ ngân hàng, nếu thị trường phải tạm thời "ngủ đông" chắc chắc sẽ có ảnh hưởng. Đó là kéo dài thời gian đưa dự án và sản phẩm vào khai thác kinh doanh, chủ đầu tư và nhà đầu tư chậm có doanh thu sẽ chậm trả gốc và lãi cho ngân hàng, xuất hiện nợ xấu, không có lợi cho cả ngân hàng, chủ đầu tư và nhà đầu tư.

Các chủ đầu tư phải tìm giải pháp đảm bảo nguồn vốn để duy trì tiến độ hoàn thành dự án. Càng sớm đủ điều kiện khai thác kinh doanh càng đảm bảo cơ hội thành công.

Trường hợp không đủ khả năng, năng lực vốn thì phải kêu gọi cổ đông và chia sẻ quyền sở hữu, hoặc chuyển nhượng dự án cho chủ đầu tư khác đảm bảo năng lực thực hiện. Như vậy sẽ bảo toàn được vốn của mình và lợi ích các bên.

Các nhà đầu tư phải có ý thức đồng hành cùng chủ đầu tư, hỗ trợ chủ đầu tư hoàn thành quá trình đầu tư dự án. Nếu sử dụng đòn bẩy tài chính nhiều trong đầu tư, phải tìm giải pháp giảm số lượng hoặc chuyển nhượng cho đối tác có năng lực khác (kể cả không có lợi nhuận đầu tư).

PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh: Trong bối cảnh khó chồng khó như hiện tại, niềm tin là liều thuốc an thần rất lớn, có tác động lớn đến sức mạnh của từng doanh nghiệp cũng như nền kinh tế. Nếu như doanh nghiệp không có niềm tin thì coi như đi vào ngõ cụt, họ sẽ bán tháo, bỏ chạy. Yếu tố tâm lý tác động đến thị trường rất lớn.

Các doanh nghiệp vẫn phải chủ động, nắm bắt thời cơ để tự vươn lên chứ không nên quá trông chờ từ bên ngoài. Vì bản thân các doanh nghiệp không chủ động, không linh hoạt thì dù có hỗ trợ như thế nào cũng không thể vượt qua khó khăn.

Việc đưa ra những chiến lược cụ thể để duy trì hoạt động trong thời gian này là cần thiết, làm sao để cắt giảm tối đa các chi phí mà vẫn đảm bảo hiệu quả, tích cực chuyển đổi số…

Nếu cần tái cấu trúc thì phải xem xét là các công việc như thế nào cho hợp lý, rồi bố trí sắp xếp ra sao, nhân công thế nào, chuyển hướng kinh doanh ra sao. Còn nếu không tồn tại được thì phải phá sản hay mua bán, sáp nhập. Tùy vào tình hình của các doanh nghiệp mà có những phương án cụ thể.

Ông Nguyễn Văn Đính: Khi dỡ bỏ được các rào cản hiện tại thì bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng ở Việt Nam có rất nhiều cơ hội. Các dự án được đưa vào sử dụng kinh doanh kết hợp cùng các thương hiệu quản lý vận hành uy tín, kinh nghiệm đều sẽ có kết quả kinh doanh khả quan.

Đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng trong xu thế ngành du lịch ở Việt Nam đang có tiềm năng phát triển mạnh mẽ, luôn khan hiếm phòng lưu trú, giá kinh doanh cao và lợi nhuận của ngành kinh doanh du lịch bình quân ở Việt Nam được quốc tế đánh giá đạt 35%.

Giá mua bất động sản nghỉ dưỡng ở Việt Nam hiện nay tuy có cao hơn giá bất động sản nhà ở nhưng so với thế giới vẫn rẻ hơn từ 8 - 10 lần. Khi Việt Nam đạt mục tiêu trở thành cường quốc du lịch, chắc chắn giá bất động sản nghỉ dưỡng sẽ ngang bằng giá quốc tế.

Nhà đầu tư sẽ chuyên nghiệp hơn, cẩn trọng hơn trong việc đầu tư vào các dự án bất động sản nghỉ dưỡng. Những dự án yếu thế, kém khả năng khai thác kinh doanh, dự án không có phương án kinh doanh cụ thể, không tính hiệu quả, chắc chắn sẽ không phải là lựa chọn của các nhà đầu tư.

Mục tiêu của Việt Nam là đứng top 3 Asean về năng lực cạnh tranh du lịch, đón 35 - 50 triệu khách quốc tế vào năm 2030. Đây là thách thức lớn, vì Việt Nam vẫn rất thiếu hạ tầng du lịch. Hiện mới có khoảng 100.000 phòng nghỉ dưỡng từ 3 - 5 sao trở lên (bao gồm cả căn hộ condotel), còn thiếu khoảng 300.000 phòng nghỉ dưỡng nữa. Tóm lại, đây là một thị trường đầy tiềm năng, rất tốt cho các nhà đầu tư sau khi vượt qua giai đoạn ảnh hưởng bởi dịch Covid-19.

PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh: Tôi có niềm tin về bất động sản nghỉ dưỡng trong thời gian tới. Đây vẫn là một trong các phân khúc có thể tăng trưởng rất tốt và vẫn tiếp tục thu hút các nhà đầu tư trong nước và cả quốc tế đến với thị trường Việt Nam. Các khó khăn sẽ chỉ xuất hiện trong ngắn hạn khi dịch bệnh bùng lên còn dài hạn thì bất động sản nghỉ dưỡng vẫn là một mảnh đất màu mỡ cho các nhà đầu tư, đặc biệt, các nhà đầu tư nước ngoài cũng đang rất quan tâm đến thị trường này.

Nếu doanh nghiệp nào có thể sống khỏe, vượt qua giai đoạn khó khăn này thì sẽ có rất nhiều cơ hội trong thời gian tới.

Những nỗ lực và cách thức Việt Nam chống dịch vừa qua đã “ghi điểm” rất lớn trong mắt cộng đồng quốc tế, tiếp tục là minh chứng cho bình chọn Top 10 nơi làm việc tốt nhất cho chuyên gia nước ngoài vào thời điểm cuối năm 2019 của HSBC Expat.

Với những chủ trương, chính sách hỗ trợ các doanh nghiệp cũng như người dân cùng vượt bão Covid-19, khả năng phục hồi và tăng trưởng của kinh tế vĩ mô, tăng trưởng du lịch sau dịch là rất đáng tin tưởng. Đó cũng là lực đẩy quan trọng để thị trường bất động sản nghỉ dưỡng hồi phục và tiếp tục chặng đường chinh phục các tiềm năng vươn tầm quốc tế.