Phân khúc căn hộ trầm lắng chờ cú hích
Theo Colliers Việt Nam, hoạt động của phân khúc căn hộ chung cư trên cả nước trong quý III/2022 chậm lại ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Những chính sách tín dụng liên quan đến lĩnh vực bất động sản và việc hạn chế giải ngân của các ngân hàng cũng làm ảnh hưởng đến tỷ lệ hấp thụ của phân khúc này.
Cụ thể, đối với phân khúc căn hộ tại TP.HCM, giá sơ cấp được ghi nhận không có nhiều biến động. Những dự án có giá bán trên 4.500 USD/m2 tập trung chủ yếu tại Quận 1, khu Thảo Điền và Thủ Thiêm thuộc TP. Thủ Đức. Đặc biệt, khu vực Thủ Thiêm hiện là nơi tập trung phần lớn các dự án cao cấp với lợi thế tiếp giáp trung tâm Quận 1 và việc được đầu tư cơ sở hạ tầng hoàn thiện. Khu vực này được quy hoạch xây dựng đến 5 cây cầu (cầu Thủ Thiêm 1, 2, 3, 4 và cầu đi bộ nối Quận 1 với TP. Thủ Đức) cùng hầm chui thuận tiện kết nối với trung tâm thành phố.
Hà Nội hiện đang được đầu tư mạnh về cơ sở hạ tầng, tuyến metro và sự gia nhập của các chủ đầu tư mới vốn chỉ tập trung vào các tỉnh thành phía Nam. Giá sơ cấp căn hộ tại Thủ đô tiếp tục tăng xấp xỉ 15%, đặc biệt là tại các quận Tây Hồ, Từ Liêm và Hoàng Mai.
Thị trường tiếp tục chứng kiến sự tăng giá của phân khúc này tại cả Hà Nội và TP.HCM, tuy nhiên tốc độ tăng giá căn hộ chung cư tại Hà Nội đang cao hơn TP.HCM.
Trong những năm gần đây, giá đất ở khu vực vùng ven Hà Nội thu hút được nhiều sự quan tâm, qua đó nâng giá mặt bằng chung của các phân khúc khác và cả căn hộ lên cao. Giá bán sơ cấp trung bình của căn hộ ở Hà Nội vào khoảng 1.900 USD/m2.
Tại thị trường Đà Nẵng, trong quý III/2022 không có thay đổi đáng chú ý nào so với quý trước. Dự kiến giá bán sơ cấp phân khúc căn hộ tại đây sẽ thiết lập giá trần mới khi hai dự án căn hộ cao cấp được mở bán trong quý IV/2022 với mức giá từ 3.000 - 4.800 USD/m2.
Sau thành công của những dự án bất động sản hàng hiệu tại các khu vực trung tâm, phân khúc này tiếp tục thu hút sự quan tâm của lượng lớn các nhà đầu tư và khách hàng nhờ chất lượng và đẳng cấp của sản phẩm. Bên cạnh đó, khả năng sinh lời từ hoạt động cho thuê lại cũng được đảm bảo; vị trí, hạ tầng và dịch vụ tiện ích xung quanh các dự án giúp dễ dàng thu hút nguồn khách là doanh nhân, chuyên gia, khách du lịch hạng sang có nhu cầu tận hưởng dịch vụ tương đương khách sạn 5 sao.
Ngoài ra, tại các khu vực vệ tinh của TP.HCM và Hà Nội, các dự án căn hộ cũng thu hút được người mua do hạ tầng kết nối vào khu trung tâm đang được tiếp tục nâng cấp và triển khai mới, chất lượng cao nhưng giá thấp hơn so với các dự án tại trung tâm.
Trong ngắn hạn, giá của phân khúc căn hộ có chiều hướng tăng cao do các yếu tố sau:
Thứ nhất, giá đất và chi phí xây dựng tiếp tục tăng dẫn đến chi phí triển khai các dự án tăng.
Thứ hai, đây là thời điểm mà dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư vẫn chưa được thông qua, nên việc sở hữu căn hộ tại thời điểm này sẽ không bị giới hạn thời hạn sử dụng.
Thứ ba, việc Ngân hàng Nhà nước thông báo nới room tín dụng cho một số ngân hàng trong thời gian gần đây cũng thúc đẩy nhà đầu tư và người mua với nhu cầu ở thực tận dụng thời cơ sở hữu bất động sản từ nguồn vốn vay ngân hàng.
Vì vậy, có thể thấy rằng thị trường bất động sản phân khúc căn hộ trong thời gian tới sẽ trở nên sôi động hơn.
Thị trường biệt thự và nhà liền kề sôi động
Thị trường biệt thự và nhà liền kề tại TP.HCM trở nên sôi động hơn từ giữa quý III/2022 do lượng giao dịch tăng và nguồn cung đáng kể. Thêm vào đó, quỹ đất khan hiếm và tốc độ phục hồi kinh tế của hai quý trước đã khiến giá bán của loại hình bất động sản này trong quý III/2022 tăng trưởng từ 10 - 15% so với quý trước. Thị trường có thêm nguồn cung nhà phố và biệt thự, đóng góp vào tổng số lượng dự kiến của năm 2022 lên 2.100 căn.
Trong khi đó, thị trường Hà Nội yên ắng bởi không có nguồn cung mới. Do thiếu vốn và quỹ đất nên thị trường biệt thự, nhà liền kề tại Hà Nội trong quý III/2022 tiếp tục kém sôi động hơn so với hai quý trước đó. Giá bán biệt thự và nhà liền kề tại khu vực Hà Nội vào khoảng 7.000 USD/m2, trong khi các dự án ở vị trí vệ tinh và lân cận có giá bán hợp lý, từ 3.800 - 4.000 USD/m2, với không gian sống xanh, chất lượng cao và được cải thiện, kết nối với trung tâm thành phố và các địa điểm lân cận như Bắc Ninh, Hưng Yên, khiến thị trường ngoại thành trở nên sôi động. Dự kiến, giá đất tại Hà Nội và vùng phụ cận sẽ tăng 5 - 10% trong thời gian tới.
Về thị trường bất động sản biệt thự và nhà liền kề tại Đà Nẵng trong quý III/2022, khái niệm “ngôi nhà thứ hai” có thể được xem là một hình thức đầu tư hấp dẫn, đặc biệt là đối với biệt thự. Ngoài mục tiêu sinh sống, đối với hầu hết mọi người, ngôi nhà thứ hai còn là một loại hình đầu tư dài hạn để có dòng tiền ổn định và khoản tiết kiệm lâu dài. Sau đại dịch Covid-19, một số chính sách hỗ trợ thanh toán của chủ đầu tư như hoãn thanh toán, ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi vay đã đẩy tỷ lệ hấp thụ dự án lên từ 30 - 40%.
Dự báo về thị trường căn hộ và nhà liền thổ tại TP.HCM và Hà Nội trong thời gian tới, ông Tín Nguyễn, Trưởng phòng Nghiên cứu Thị trường, Colliers Việt Nam nhận định: “Là trung tâm kinh tế của Việt Nam, thị trường TP.HCM còn rất nhiều dư địa để phát triển căn hộ chung cư và nhà liền thổ trong dài hạn. Tuy nhiên, giữa các khó khăn vĩ mô như việc siết tín dụng và lãi suất gia tăng, cung và cầu của hai phân khúc này sẽ còn biến động trong thời gian tới. Tại Hà Nội, cơ sở hạ tầng phát triển tiếp tục thu hút người mua có nhu cầu ở thực lẫn đầu tư, dù giá bán có thể vẫn tiếp tục tăng”./.
