Thị trường chứng khoán 2026: Kỳ vọng mới cho bài toán vốn của doanh nghiệp bất động sản

Trong bối cảnh ngân hàng "hẹp cửa" tín dụng, thị trường chứng khoán đang trở thành kênh huy động vốn trung và dài hạn quan trọng của các doanh nghiệp bất động sản. Chia sẻ với Reatimes, ông Trương Hiền Phương, Giám đốc cấp cao Công ty CP Chứng khoán KIS Việt Nam nhận định, với sức bật từ việc nâng hạng thị trường và sự xuất hiện của các nhà đầu tư quốc tế chuyên nghiệp, những doanh nghiệp biết lấy "minh bạch và kỷ luật" làm trọng tâm sẽ có cơ hội bứt phá, thoát khỏi sự lệ thuộc vào vốn vay ngân hàng để vươn tới những dự án tầm cỡ tỷ USD.

- Ông đánh giá như thế nào về khả năng thị trường chứng khoán (qua phát hành cổ phiếu và trái phiếu) trở thành "trụ cột" cung ứng vốn trung và dài hạn cho các doanh nghiệp bất động sản trong năm 2026?

Ông Trương Hiền Phương: Thực tế cho thấy, việc các cơ quan quản lý kiểm soát dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực bất động sản là một quyết định đúng đắn và cần thiết. Nguyên nhân xuất phát từ việc dư nợ của ngành bất động sản hiện đang chiếm tỷ trọng quá lớn, đôi khi lên đến hơn một nửa hoặc thậm chí là 60% tổng dư nợ toàn thị trường, trong khi phần còn lại phải chia đều cho tất cả các ngành sản xuất và kinh doanh khác. Sự lệch pha trong cơ cấu nợ này tiềm ẩn rủi ro hệ thống rất lớn. Khi thị trường bất động sản đối mặt với các biến cố như đóng băng, sụt giảm giá trị hoặc mất thanh khoản, hệ lụy sẽ trực tiếp tác động đến ngành ngân hàng.

Bên cạnh đó, những rủi ro về mặt pháp lý cũng là một thách thức đáng kể, khi nhiều doanh nghiệp tiến hành huy động và vay vốn dù chưa hoàn thiện các thủ tục cần thiết, dẫn đến tranh chấp và bế tắc khi bàn giao sản phẩm cho khách hàng. Vì ngành ngân hàng đóng vai trò là "xương sống" của nền kinh tế, bất kỳ sự cố nào tại đây cũng có thể gây ra dây chuyền bất ổn cho toàn bộ hệ thống. Do đó, việc tăng cường giám sát và thắt chặt hơn các quy chế để đảm bảo an toàn dòng vốn tín dụng vào bất động sản là phù hợp. Chính bối cảnh này đã thúc đẩy các doanh nghiệp bất động sản chủ động tìm kiếm những kênh huy động vốn thay thế, tiêu biểu là thông qua thị trường vốn và thị trường chứng khoán bằng cách phát hành cổ phiếu.

Kênh huy động vốn thứ hai cần được nhắc đến chính là trái phiếu doanh nghiệp. Đây vốn là một công cụ nợ đóng vai trò thiết yếu trong nền kinh tế. Thực tế cho thấy không chỉ riêng các doanh nghiệp thuộc lĩnh vực bất động sản mà ngay cả những đơn vị kinh doanh thương mại cũng thường xuyên huy động vốn thông qua công cụ trái phiếu hoặc trực tiếp từ thị trường vốn. Minh chứng rõ nét nhất là hiện có hơn 1.000 doanh nghiệp đang niêm yết trên hai Sở Giao dịch Chứng khoán TP.HCM và Hà Nội, đều đang thực hiện việc huy động vốn trên thị trường này. Việc các doanh nghiệp tận dụng công cụ phát hành cổ phiếu là một hoạt động tài chính phổ biến và chính thị trường vốn mới là bệ phóng quan trọng giúp doanh nghiệp cất cánh, phát triển mạnh mẽ hơn.

Sự phát triển vượt bậc của khối doanh nghiệp tư nhân trong thời gian qua là một minh chứng rõ nét cho sự thay đổi của nền kinh tế. Trước đây, thật khó có thể hình dung được sự xuất hiện của những doanh nghiệp tư nhân sở hữu quy mô vốn khổng lồ như Vingroup, đơn vị hiện nay đã đủ năng lực tham gia xây dựng các đại dự án đô thị với quy mô trên 10 tỷ USD. Bên cạnh đó, Vietjet Air cũng là một ví dụ điển hình khi trở thành doanh nghiệp tư nhân đầu tiên phát triển mạnh mẽ trong ngành hàng không dân dụng.

Thực tế trên thị trường vốn hiện nay còn rất nhiều cái tên ấn tượng khác như Hòa Phát, Masan hay Thế Giới Di Động. Rõ ràng, thị trường chứng khoán đã và đang đóng vai trò là kênh huy động vốn hiệu quả, giúp các doanh nghiệp gia tăng tiềm lực tài chính để mạnh dạn đầu tư, phát triển lớn mạnh.

Không ít doanh nghiệp bất động sản hiện đã chủ động chuyển dịch cơ cấu và tập trung đẩy mạnh huy động vốn thông qua việc phát hành thêm cổ phiếu. Để thể thực hiện được các dự án tầm cỡ thì nguồn vốn từ thị trường chứng khoán chính là yếu tố then chốt và không thể thiếu.

- Theo ông, cần những điều kiện đủ nào về mặt pháp lý và chỉ số thị trường để nhà đầu tư cá nhân sẵn sàng đổ vốn vào các công cụ nợ của doanh nghiệp bất động sản trên sàn chứng khoán?

Ông Trương Hiền Phương: Khi bàn về các công cụ nợ, cụ thể là trái phiếu doanh nghiệp, có thể khẳng định rằng một trong những yếu tố tiên quyết và quan trọng nhất quyết định sự thành bại chính là tính minh bạch và tính kỷ luật của doanh nghiệp phát hành.

Trước hết, tính minh bạch đòi hỏi doanh nghiệp khi thực hiện huy động vốn từ các trái chủ thông qua hình thức vay nợ phải công khai rõ ràng mục đích sử dụng vốn cho dự án cụ thể nào và cam kết dòng vốn đó sẽ được vận hành đúng lộ trình. Bên cạnh đó, tính hiệu quả của các dự án, kế hoạch kinh doanh cũng cần được công bố một cách trung thực cho những người mua trái phiếu. Mức độ minh bạch và rõ ràng càng cao thì niềm tin của nhà đầu tư càng được củng cố, từ đó giúp họ yên tâm và mạnh dạn hơn trong việc rót vốn vào doanh nghiệp.

Song hành với minh bạch là tính kỷ luật và sự nghiêm túc trong việc thực thi cam kết. Nhìn lại những giai đoạn khó khăn và bất ổn của thị trường trái phiếu doanh nghiệp vài năm trước, nguyên nhân cốt lõi thường bắt nguồn từ việc nhiều đơn vị sử dụng vốn sai mục đích. Có những trường hợp doanh nghiệp huy động vốn nhưng thay vì phát triển dự án như đã cam kết trong bản cáo bạch, họ lại dùng số tiền đó để trả nợ cũ hoặc phục vụ cho các mục đích riêng tư, đầu tư vào những mảng nằm ngoài kế hoạch ban đầu. Sự thiếu kỷ luật và vi phạm tính tuân thủ này dẫn đến hệ quả tất yếu là dòng tiền bị ảnh hưởng, khiến kết quả kinh doanh không đạt được như kỳ vọng và thỏa thuận ban đầu.

Thực tế cho thấy nhà đầu tư quyết định mua trái phiếu dựa trên những thông tin về phương án sử dụng vốn mà doanh nghiệp cung cấp chứ không trực tiếp can thiệp vào hoạt động điều hành. Do đó, niềm tin và sự cam kết giữa hai bên là vô cùng quan trọng. Để tận dụng tốt nguồn vốn từ thị trường trái phiếu, doanh nghiệp bắt buộc phải duy trì sự rõ ràng, nghiêm túc và tinh thần thượng tôn kỷ luật đối với các cam kết đã đặt ra.

Điều này càng trở nên cấp thiết khi phần lớn trái phiếu hiện nay không có tài sản đảm bảo. Ngay cả trong trường hợp có tài sản đảm bảo, một khi doanh nghiệp gặp sự cố dẫn đến mất khả năng thanh toán gốc và lãi, nhà đầu tư vẫn phải đối mặt với muôn vàn khó khăn trong việc thanh lý tài sản để thu hồi vốn. Vì vậy, chỉ khi doanh nghiệp chứng minh được sự minh bạch và kỷ luật thì nhà đầu tư mới có đủ sự tin tưởng để đồng hành lâu dài.

- Giai đoạn 2025 - 2026, thị trường chứng khoán Việt Nam đón được cơ hội nâng hạng, trong bối cảnh đó, ông dự báo dòng vốn ngoại thông qua các quỹ đầu tư sẽ tác động như thế nào đến thanh khoản và khả năng huy động vốn của nhóm cổ phiếu bất động sản vốn hóa lớn?

Ông Trương Hiền Phương: Việc chính thức nâng hạng thị trường chứng khoán Việt Nam lên thị trường mới nổi, dự kiến diễn ra vào tháng 9/2026, được kỳ vọng sẽ thu hút một dòng vốn ngoại vô cùng mạnh mẽ. So với quy mô của các quỹ chuyên theo dõi chỉ số thị trường cận biên hiện nay, nguồn vốn từ các quỹ đầu tư theo bộ chỉ số thị trường mới nổi có quy mô lớn hơn gấp nhiều lần, thậm chí là vài chục lần. Sự chuyển dịch này có thể mang lại dòng tiền thực đổ vào thị trường chứng khoán trong nước với giá trị ước tính từ vài trăm triệu đến hàng tỷ đô la Mỹ trong thời gian tới.

Trong cấu trúc nguồn vốn khổng lồ đó, các doanh nghiệp bất động sản sở hữu năng lực hoạt động hiệu quả, uy tín cao, tuân thủ tốt các quy định pháp luật và duy trì được tính thanh khoản tốt trên thị trường sẽ trở thành tâm điểm chú ý. Theo cơ chế phân bổ danh mục của các quỹ đầu tư quốc tế, họ thường không tập trung vào một vài ngành đơn lẻ mà dàn trải nguồn lực vào nhiều lĩnh vực khác nhau, trong đó ưu tiên hàng đầu luôn là các doanh nghiệp đầu ngành hoặc nhóm cổ phiếu vốn hóa lớn (bluechip).

Theo đó, những đơn vị đáp ứng đầy đủ các tiêu chí khắt khe về thương hiệu và uy tín được dự báo sẽ nhận được sự quan tâm đặc biệt từ khối ngoại. Với góc nhìn cá nhân, các doanh nghiệp bất động sản tiêu biểu có thể thu hút được dòng vốn đầu tư trực tiếp từ vài chục triệu đến cả trăm triệu đô la Mỹ, góp phần tạo nên sự bứt phá cho giá trị vốn hóa cũng như vị thế của doanh nghiệp trên bản đồ tài chính quốc tế.

- Ông nhận định thế nào về tiềm năng bùng nổ của các quỹ tín thác bất động sản (REITs) trên sàn chứng khoán trong năm nay? Đây có phải là "chìa khóa" để chia nhỏ giá trị bất động sản, giúp thu hút nguồn vốn nhàn rỗi từ xã hội một cách hiệu quả và bền vững hơn không?

Ông Trương Hiền Phương: Tôi cho rằng đây là một giải pháp đúng đắn và khả thi trong bối cảnh hiện tại. Tuy nhiên, cần có thêm thời gian để đánh giá sát sao tính hiệu quả thực tế của các quỹ tín thác khác. Thực tế cho thấy việc thành lập một quỹ tín thác không phải là điều quá khó khăn, nhưng vấn đề cốt lõi nằm ở khả năng duy trì hoạt động ổn định cũng như việc đảm bảo quyền lợi cho các nhà đầu tư trong dài hạn. Đây là một bài toán hoàn toàn khác, phụ thuộc rất lớn vào ý chí, quyết tâm, năng lực vận hành và cả đạo đức nghề nghiệp của đội ngũ lãnh đạo điều hành các quỹ đó.

Hiện nay, thị trường vẫn đang thiếu vắng những mô hình quỹ hoạt động bền vững trong thời gian đủ dài để tạo ra một bề dày lịch sử làm căn cứ so sánh và nhận định khách quan. Do đó, chúng ta cần thêm thời gian trải nghiệm trước khi đưa ra những đánh giá chính xác nhất.

Về mặt ý tưởng, tôi hoàn toàn ủng hộ tính tích cực của mô hình này, nhưng khi thị trường xuất hiện ngày càng nhiều các quỹ nhỏ lẻ, chúng ta buộc phải đặc biệt lưu tâm đến tính an toàn trong vận hành. Sau cùng, sự thành bại và ổn định của mô hình này vẫn phụ thuộc trọng yếu vào năng lực của ban lãnh đạo tại mỗi quỹ.

- Để chuẩn bị đón đầu kênh huy động vốn này trong thời gian tới, ông có lời khuyên cụ thể nào cho các doanh nghiệp bất động sản trong việc cải thiện quản trị doanh nghiệp và minh bạch hóa thông tin để "lọt vào mắt xanh" của các định chế tài chính lớn trên thị trường chứng khoán?

Ông Trương Hiền Phương: Lời khuyên dành cho các doanh nghiệp bất động sản cũng như cộng đồng doanh nghiệp nói chung trong bối cảnh hiện nay chính là sự chuẩn bị tâm thế cho một giai đoạn phát triển mới. Thị trường chứng khoán Việt Nam đang bước vào một vị thế khác biệt nhờ việc nâng hạng, đánh dấu sự chuyển mình lên một tầm cao mới. Sự thay đổi này kéo theo sự xuất hiện của các nhà đầu tư nước ngoài với quy mô lớn hơn, chuyên nghiệp hơn, dày dạn kinh nghiệm và sở hữu nguồn vốn mạnh mẽ hơn hẳn giai đoạn trước.

Đi đôi với sự lớn mạnh về nguồn lực, các nhà đầu tư này chắc chắn sẽ đặt ra những tiêu chuẩn khắt khe, kỹ lưỡng và đòi hỏi cao hơn trong quá trình thẩm định. Đây là quy luật tất yếu bởi những chủ thể có năng lực và thâm niên càng cao thì yêu cầu về sự minh bạch và hiệu quả cũng càng lớn. Đồng thời, đối với các nhà đầu tư trong nước, chúng ta cũng chứng kiến sự trưởng thành vượt bậc về mặt kinh nghiệm, tính thực tiễn cũng như năng lực phân tích. Trình độ của các nhà đầu tư nội địa đã được cải thiện đáng kể theo thời gian, tạo nên một môi trường đầu tư có sự chọn lọc tự nhiên rất cao.

Do đó, để có thể huy động vốn thành công và hiệu quả trong năm 2026, các doanh nghiệp bất động sản buộc phải tự làm mới mình theo hướng chuyên nghiệp, chỉnh chu và nội lực mạnh mẽ hơn.

Việc nâng cao năng lực quản trị và chất lượng hoạt động không chỉ để đáp ứng nhu cầu, mong mỏi mà còn để thỏa mãn những yêu cầu khắt khe từ cả nhà đầu tư trong nước lẫn quốc tế. Khi làm việc với những đối tác có tầm vóc lớn và nguồn tài chính dồi dào, bản thân doanh nghiệp cũng phải vươn mình để tương xứng với vị thế và đẳng cấp của họ.

- Xin cảm ơn chuyên gia!