Con số tồn kho đáng báo động
Quý III/2023, tâm lý thị trường bất động sản đã có dấu hiệu hồi phục trở lại sau những chỉ đạo điều hành quyết liệt của Chính phủ và nỗ lực của các bộ, ngành, địa phương trong việc chung sức tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững. Dù vậy, vẫn còn nhiều thách thức bủa vây các doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là nhóm doanh nghiệp đầu tư kinh doanh phân khúc nghỉ dưỡng. Áp lực này thể hiện rõ nhất ở những con số tồn kho đáng báo động.
Theo báo cáo của DKRA Group, số lượng tồn kho condotel lũy tiến đến tháng 6 đã tăng lên 42.364 căn. Trong đó, tổng lượng tồn kho các tài sản nhà liền thổ ven biển tăng lên xấp xỉ 30.000 sản phẩm. Riêng sản phẩm biệt thự biển, tồn kho lũy tiến đến cuối quý II/2023 lên đến 15.000 căn cả miền Bắc và Nam.
Số liệu từ bộ phận Nghiên cứu thị trường - BHS Group (BHS R&D) cũng cho thấy một thực tế còn đáng lo ngại hơn. Đó là từ năm 2020 đến nay, cả nước có 81 dự án bất động sản nghỉ dưỡng đã và đang trong quá trình bàn giao, cung cấp ra thị trường hơn 44.000 sản phẩm, bao gồm cả cao tầng và thấp tầng. Hiện đã có 67/81 dự án đi vào khai thác, vận hành, tương đương với con số gần 20.000 sản phẩm, tuy nhiên, chỉ có 31/67 dự án được vận hành toàn phần, còn lại là các dự án vận hành theo từng phần. Điều này dẫn tới thực tế có hơn 24.000 sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đang “bơ vơ” dù chỉ còn 14/81 dự án chưa vận hành.
Hiện nay, các chủ đầu tư đang tích cực đưa ra những chính sách ưu đãi, khuyến mại, thanh toán linh hoạt, chiết khấu thẳng vào giá bán bất động sản… nhằm làm tăng sức hấp dẫn sản phẩm, kích thích các nhà đầu tư, khách hang lựa chọn, tuy nhiên, lượng hàng bán ra vẫn “nhỏ giọt”. Tình trạng ế ẩm đang xảy ra ở hầu hết các dự án bất động sản nghỉ dưỡng trên địa bàn cả nước, đẩy lượng hàng tồn kho lên con số báo động trong nửa thập kỷ qua. Cuộc khủng hoảng dư thừa nguồn cung phân khúc nghỉ dưỡng đang dần hiển hiện dù nhu cầu về cơ sở lưu trú chất lượng phục vụ cho chiến lược phát triển du lịch - ngành kinh tế mũi nhọn vẫn rất lớn và nan giải.
Theo giới phân tích, nguyên nhân để giải thích cho thực trạng tồn kho tăng cao này, bên cạnh yếu tố tâm lý nhà đầu tư bị tác động do những khó khăn chung trên thị trường, còn do phương thức xây dựng và bán hàng “cuốn chiếu” mà các chủ đầu tư áp dụng - dự án quy mô lớn được chia thành các phân kỳ khác nhau. Đây là cách duy trì dòng tiền cho chủ đầu tư và thu hút khách hàng cho những sản phẩm đang bán tiếp theo. Tuy nhiên, khi dòng tiền bị nghẽn, chủ đầu tư không thể tiếp tục triển khai dự án, ảnh hưởng tới tiến độ và tâm lý của các nhà đầu tư trên thị trường. Tình trạng các sản phẩm đã bàn giao nhưng nằm không nhiều năm qua đã vô hình chung ảnh hưởng tiêu cực đến dòng sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng.
Báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đã chỉ ra, quý II/2023, các sản phẩm nghỉ dưỡng cao cấp (giá trên 10 tỷ đồng) gần như không ghi nhận giao dịch, phải cạnh tranh trực tiếp với sản phẩm cắt lỗ của nhà đầu tư mua trước đó, dẫn tới hàng tồn kho ngày càng cao. Trên thực tế, dù đã tung nhiều chính sách ưu đãi, chiết khấu khủng lên tới 25 - 40%, tuy nhiên, lượng hàng bán ra không đáng kể.
TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhìn nhận, trong bối cảnh nền kinh tế thế giới và trong nước gặp nhiều khó khăn thì nhu cầu về du lịch của khách du lịch cả nội địa và quốc tế đều giảm đáng kể, từ đó dẫn đến việc các khu du lịch hoạt động kém hiệu quả. Điều này cũng ảnh hưởng không nhỏ tới việc đầu tư kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng, làm gia tặng lượng tồn kho.
Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết thêm, trong thời điểm này, doanh nghiệp bất động sản nghỉ dưỡng lớn, có thương hiệu đã đi vào vận hành, có lượng khách quen nhất định cũng sẽ gặp rất nhiều khó khăn. Vì vậy, các doanh nghiệp bất động sản nghỉ dưỡng mới vẫn đang trong trạng thái thăm dò, cân nhắc và “nín thở” chờ sự hồi phục của thị trường.
“Thực tế, một khu du lịch khi đi vào hoạt động dù cho có “lãi” hay “lỗ” thì vẫn phải trả quyền lợi, thực hiện nghĩa vụ đối với các nhà đầu tư đã mua sản phẩm, dịch vụ trong khu du lịch của mình. Từ đó, dẫn đến việc nhiều doanh nghiệp phát triển bất động sản du lịch đang trì hoãn, chưa “tự tin” để đi vào hoạt động trong bối cảnh ngành du lịch cũng như nền kinh tế còn nhiều khó khăn”, TS. Nguyễn Văn Đính khẳng định với Reatimes.
Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Hoàng Hữu Minh Dũng, Trưởng ban R&D BHS Group nhìn nhận, tỷ lệ lớn các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng “bơ vơ” do chưa có đơn vị chuyên nghiệp đứng ra khai thác vận hành là một phần nguyên nhân khiến dòng bất động sản nghỉ dưỡng kém hấp dẫn các nhà đầu tư. Giá phân khúc này dự báo tiếp tục đi ngang và sẽ là phân khúc phục hồi chậm nhất.
“Hơn 24.000 sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng từ các dự án đã và đang bàn giao nhưng chưa được đi vào vận hành là “điểm đau” của không chỉ các chủ sở hữu mà còn của chính các chủ đầu tư khi các dự án đã bàn giao nhưng thiếu sức sống trầm trọng, không đem lại giá trị như kỳ vọng.
Đây là bài toán mà các chủ đầu tư cần đo lường, chuẩn bị kỹ lưỡng về khả năng khai thác vận hành khi tham gia phân khúc này”, ông Hoàng Hữu Minh Dũng nhấn mạnh.
Cửa sáng nào dành cho bất động sản du lịch nghỉ dưỡng?
Theo TS. Nguyễn Văn Đính, thực trạng của việc bất động sản nghỉ dưỡng tồn kho cũng nhưviệc trì hoãn đưa các sản phẩm bất động sản du lịch ra thị trường sẽ khiến cho các doanh nghiệp bị đọng vốn, đặc biệt tạo ra tâm lý e ngại.
Hiện nay, phần lớn các doanh nghiệp phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đều phải vay vốn do đó sẽ tạo ra rất nhiều rủi ro, khi doanh nghiệp không kinh doanh được, không thu được tiền mà vẫn phải trả nợ. Nếu các ngân hàng thương mại không khoanh nợ, giãn nợ thì các doanh nghiệp sẽ rất “vất vả”. Và thực tế đã có nhiều doanh nghiệp phải tìm cách bán tháo dự án để thu hồi vốn vì càng để lâu càng “nguy hiểm”.
“Doanh nghiệp với tâm lý hoang mang sẽ không sẵn sàng để đầu tư những dự án mới trong tương lai vì “sức khoẻ” đã quá yếu. Kéo theo đó là sự sụt giảm chung về chất lượng của toàn thị trường, ảnh hưởng đến tính thanh khoản cũng như hoạt động giao dịch, đầu tư bất động sản ”, TS. Nguyễn Văn Đính đánh giá.
Do đó, khi đưa ra những lời giải cho bài toán “hơn 24.000 sản phẩm bất động sản du lịch nghỉ dưỡng ‘bơ vơ’”, TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng, cần phải kích hoạt được môi trường và hoạt động du lịch Việt Nam sôi động trở lại.
Hiện nay, Chính phủ cũng đã nhìn ra được những khó khăn, vướng mắc của ngành du lịch nên đã điều chỉnh chính sách theo hướng tích cực, thông thoáng hơn trong việc thu hút, hấp dẫn khách du lịch quốc tế đến với Việt Nam. Đặc biệt là mới đây Chính Phủ cũng ban hành những chính sách và quy định mới về visa, thị thực của Việt Nam. Tuy nhiên, theo TS. Nguyễn Văn Đính, vẫn cần có những giải pháp mạnh mẽ, cụ thể để thị trường bất động sản nghỉ dưỡng hồi phục và phát triển.
Thứ nhất, ngành du lịch phải có những chính sách tăng cường, thúc đẩy chất lượng dịch vụ, đồng thời, phải kích nhu cầu du lịch của người dân thông qua các chính sách hỗ trợ từ Nhà nước cũng như từ chính các doanh nghiệp lưu trú du lịch.
“Hiện nay, ngành du lịch Việt Nam còn nghèo nàn, hệ thống hạ tầng chưa đồng bộ, chất lượng dịch vụ còn thiếu và ít ỏi. Cùng với đó, ảnh hưởng của suy thoái kinh tế dẫn tới thu nhập người dân thấp đi, và nhu cầu về du lịch nghỉ dưỡng từ đó cũng trở nên hạn chế”, ông Đính nói.
Thứ hai, cần hoàn thiện hành lang pháp lý cho các loại hình bất động sản du lịch cũng như sự vào cuộc mạnh mẽ hơn của các địa phương.
Đầu tháng 3/2023, Nghị định số 10/2023/NĐ-CP về việc cấp giấy phép cho loại hình condotel được ban hành. Theo TS. Nguyễn Văn Đính, điều này được kỳ vọng sẽ có tác động mạnh, trực diện đến lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng, gỡ được phần nào vướng mắc về tính pháp lý cho loại hình này thì mới kích thích thị trường, tạo hưng phấn cho các nhà đầu tư. Tuy nhiên, thực chất mới chỉ có số ít địa phương thực hiện và các vướng mắc trong quá trình triển khai khiến kỳ vọng này chưa thể thành hiện thực.
“Đơn cử như tại Khánh Hòa - một trong những thủ phủ của bất động sản nghỉ dưỡng, sau hơn hai tháng kể từ Nghị định 10 có hiệu lực thì tới nay vẫn chưa ghi nhận dự án condotel nào được cấp sổ hồng. Và sự chậm trễ này sẽ khiến các nhà đầu tư nản lòng”, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam khẳng định.
Theo các chuyên gia, khả năng phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng phục hồi sau cùng so với các phân khúc khác trên thị trường đã không còn là dự báo, tuy nhiên, vẫn còn cơ hội để tìm cửa sang cho phân khúc này trong dài hạn. Đó là tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý, tạo môi trường đầu tư lành mạnh, ổn định cho các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng, điều này cũng nhằm kích thích được dòng tiền trong dân vào đầu tư phát triển hạ tầng du lịch chất lượng, hiệu quả, thu hút và kích thích khả năng chi tiêu của những dòng khách cao cấp. Đồng thời, góp phần khẳng định vị thế “mũi nhọn” của kinh tế du lịch./.
Được biết, trong 81 dự án trải dài ở cả 3 miền Bắc - Trung - Nam, miền Trung dẫn đầu với 34 dự án do sở hữu lợi thế đường bờ biển dài nhất, theo sau là miền Bắc và miền Nam với số dự án lần lượt là 29 và 18 dự án.
Tỷ lệ thuận với số lượng dự án, lượng sản phẩm nghỉ dưỡng thì khu vực miền Trung cũng dẫn đầu với hơn 23.500 sản phẩm, chiếm 53% tổng số sản phẩm nghỉ dưỡng đã và đang bàn giao trên cả nước kể từ đầu năm 2020.
Trong đó, có tới 16.000 sản phẩm chưa “sáng đèn” tại khu vực miền Trung, phân bổ chủ yếu ở Khánh Hòa, Bình Thuận, Bình Định và Phú Yên. Miền Bắc còn 5.000 sản phẩm chưa được vận hành, rải rác tại Hoà Bình, Hải Phòng và Phú Thọ.
Trên thực tế, trong số các sản phẩm nghỉ dưỡng, phân khúc nghỉ dưỡng cao tầng thường là các condotel/căn hộ dịch vụ, loại hình sản phẩm này hấp dẫn khách du lịch vì chi phí thuê hợp lý đồng thời vẫn đảm bảo trải nghiệm đầy đủ tiện ích dịch vụ. Và chính vì dễ dàng tiếp cận dòng khách hàng sử dụng cuối nên dòng sản phẩm nghỉ dưỡng cao tầng thường được chủ đầu tư ưu tiên khai thác sau khi hoàn thiện hơn các sản phẩm thấp tầng.
Bộ phận BHS R&D ghi nhận, từ đầu năm 2020 đến nay, phân khúc nghỉ dưỡng cao tầng có khoảng 24.200 sản phẩm đã và đang bàn giao, số sản phẩm đã được vận hành đạt 54%. Trong khi đó, hơn 19.800 sản phẩm của nghỉ dưỡng thấp tầng chỉ có khoảng hơn 30% sản phẩm đã được hoàn thiện và vận hành, tức còn khoảng hơn 13.000 sản phẩm thấp tầng đang nằm không chờ được khai thác sử dụng.
