Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm đến đất nền trong tháng 6/2025 đã giảm mạnh so với thời điểm tháng 3.
Cụ thể, TP. HCM (cũ) ghi nhận mức giảm 28%, trong khi các khu vực khác giảm đến 33%. Lượng tin rao bán tại Hà Nội giảm 15%, TP. HCM giảm 9%, và khu vực còn lại giảm 3%.
Một phần nguyên nhân khiến thị trường "giảm nhiệt" đến từ các yếu tố ngắn hạn như kỳ nghỉ lễ kéo dài vào cuối tháng 4 và đầu tháng 5, cùng với những biến động liên quan đến chính sách thuế.
Tuy nhiên, sự suy giảm không hoàn toàn mang tính tạm thời mà cho thấy rõ dấu hiệu tái cấu trúc lực cầu trên thị trường.
Phân hóa theo vùng, miền Bắc dẫn dắt tăng giá
Đáng chú ý, thị trường đang xuất hiện sự phân hóa mạnh mẽ giữa các vùng địa lý.
Tại miền Bắc, các tỉnh có nền tảng công nghiệp và hạ tầng tốt như Quảng Ninh, Hải Phòng, Hưng Yên vẫn duy trì được sức hút mạnh mẽ từ nhà đầu tư.
Biến động giá tại một số tỉnh khu vực miền Nam (trước khi sáp nhập đơn vị hành chính). Nguồn ảnh: Batdongsan.com.vn
Trong khi đó, miền Nam ghi nhận mức độ quan tâm cao tập trung quanh TP. HCM như Bình Dương, Long An, Đồng Nai hay Bà Rịa - Vũng Tàu (trước khi sáp nhập đơn vị hành chính).
Xét về giá bán, đất nền miền Bắc tiếp tục duy trì mặt bằng cao. Hưng Yên ghi nhận mức 35 triệu đồng/m2, Hải Dương (cũ) và Hà Nam cùng đạt ngưỡng 26 triệu đồng/m2. Ngược lại, các tỉnh phía Nam có giá thấp hơn nhưng mức tăng giá lại khá rõ rệt. Bình Dương (cũ) hiện ở mức 31 triệu đồng/m2, TP. Cần Thơ đạt 28,9 triệu đồng/m2.
Giá tăng nhưng lực cầu không bền vững
Điểm đáng lưu ý là, dù thị trường có dấu hiệu chững lại, giá đất vẫn thiết lập mặt bằng mới. Tỉnh Long An (cũ) ghi nhận mức tăng giá mạnh nhất trong khu vực phía Nam, tăng 36% so với đầu năm 2023.
Mắc dù giá đất nền tăng cao nhưng lực cầu không có sự bền vững. Ảnh: Internet
Các địa phương lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) lần lượt tăng 25%, 23% và 18%. Riêng Tây Ninh và Bình Phước (cũ) không ghi nhận biến động giá.
Tại miền Bắc, đà tăng giá thậm chí cao gấp nhiều lần: Hòa Bình (cũ) tăng tới 200%, Bắc Giang (cũ) tăng 100%, Hưng Yên tăng 75%, tạo nên mặt bằng giá mới đáng lưu tâm.
Tái cấu trúc lực cầu và chiến lược đầu tư mới
Theo đánh giá từ Batdongsan.com.vn, 6 tháng đầu năm 2025 là giai đoạn thị trường điều chỉnh rõ nét, chấm dứt chu kỳ tăng trưởng ngắn hạn từng bùng phát mạnh mẽ vào đầu năm.
Trong khi miền Bắc giữ vai trò dẫn dắt tăng giá, miền Nam lại trở thành điểm đến cho dòng tiền đầu tư thận trọng, đặt yếu tố pháp lý và hạ tầng lên hàng đầu.
Báo cáo từ DKRA Consulting cũng nhấn mạnh rằng, đất nền tại TP. HCM hiện đang hạ nhiệt, nguồn cung mới sơ cấp ngày càng hạn chế.
Điều này buộc nhà đầu tư phải chuyển hướng sang thị trường thứ cấp, nơi giá bán tăng trung bình 4% so với quý trước, phản ánh nhu cầu đầu tư dài hạn vẫn âm ỉ, nhưng đã trở nên có chọn lọc hơn.
Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam nhận định “6 tháng đầu năm đánh dấu giai đoạn điều chỉnh rõ nét của thị trường đất nền, đặc biệt sau đợt tăng nóng đầu năm”.
Vị chuyên gia này nhận định, xu hướng phân hóa theo vùng ngày càng rõ rệt, khi miền Bắc dẫn dắt tăng giá, miền Nam trở thành điểm đến của dòng tiền thận trọng. Hạ tầng và quy hoạch tiếp tục là yếu tố then chốt quyết định tiềm năng tăng trưởng và chiến lược đầu tư trung, dài hạn của các nhà đầu tư.
Đất nền đã bước vào giai đoạn "lọc máu"
Sự chững lại của đất nền trong quý II/2025 không đơn thuần là biểu hiện của yếu tố mùa vụ hay tâm lý nghỉ ngơi ngắn hạn, mà là tín hiệu cho một chu kỳ "lọc máu" cần thiết.
Sau giai đoạn "sốt ảo", thị trường buộc phải tái định hình, sàng lọc các khu vực đầu cơ, thanh lọc các nhà đầu tư thiếu nền tảng và định hướng rõ ràng.
Trong dài hạn, phân khúc đất nền vẫn là kênh đầu tư có giá trị thực, đặc biệt tại những khu vực hội tụ ba yếu tố cốt lõi: pháp lý minh bạch, quy hoạch rõ ràng và kết nối hạ tầng thuận lợi. Nhà đầu tư lúc này không còn tìm kiếm lợi nhuận ngắn hạn mà hướng đến chiến lược phòng thủ vững chắc trong một thị trường nhiều biến động.
Khi thị trường không còn dễ dãi với mọi cuộc xuống tiền, chính thời điểm thanh lọc này sẽ tạo ra cơ hội lớn cho những người biết chờ thời và hiểu thị trường đúng cách.
