Cung - cầu tăng
Trong nửa đầu năm 2023, thị trường bất động sản Việt Nam gần như “đóng băng”. Tuy nhiên kể từ giữa năm đến nay, nguồn cung và cầu bắt đầu có sự chuyển biến mới theo hướng tích cực, nhất là phân khúc căn hộ chung cư. Đây là điểm sáng đầu tiên xuất hiện trong hầu hết các báo cáo của những đơn vị nghiên cứu thị trường kể từ đầu năm.
Cushman & Wakefield Việt Nam ghi nhận, tại TP. HCM trong quý III vừa qua, thị trường căn hộ chào đón lượng cung mới vào khoảng 3.790 căn, gấp gần 4 lần quý trước đó, song giảm 24% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, phân khúc trung cấp duy trì tỷ lệ lớn, nổi bật có sự kiện mở bán dự án The Glory Heights - giai đoạn tiếp theo của Dự án Vinhomes Grand Park, chiếm khoảng 84% tổng nguồn cung mới.
Phần lớn lượng bán mới trong quý đến từ khu Đông, đơn cử như các dự án The Glory Heights, Thủ Thiêm Zeit River và Metropole Thủ Thiêm - The Opusk, chiếm khoảng 92% tổng lượng bán trong quý.
Theo dự báo của DKRA Group, nguồn cung mới trong phân khúc căn hộ tại TP. HCM vào quý cuối năm nay có thể giảm, chỉ khoảng 1.200 - 1.600 căn, Bình Dương có 700 - 900 căn, Đồng Nai khoảng 200 căn và Bà Rịa - Vũng Tàu khoảng 150 căn mở bán mới. Phân khúc căn hộ hạng B và C dự báo dẫn dắt nguồn cung mới ở thị trường tỉnh giáp ranh.
Đặc biệt, tại một dự án quy mô lớn ra mắt mới trong quý này, chủ đầu tư áp dụng các phương thức thanh toán linh hoạt cùng với nhiều ưu đãi nhằm thu hút người mua. Phải kể đến là phương thức thanh toán kéo dài tới 7 năm. Tuy nhiên, giao dịch mua bán vẫn chưa ổn định vì lãi suất còn cao và tình hình kinh tế khá ảm đạm.
Tính chung thị trường TP. HCM và vùng phụ cận, Giám đốc R&D Công ty DKRA Group - Ông Võ Hồng Thắng cho biết, dù vẫn thấp hơn so với cùng kỳ năm 2022, nhưng tại một số phân khúc, nhất là chung cư và BĐS nghỉ dưỡng, nguồn cung và lượng tiêu thụ trong quý III tăng nhẹ so với quý trước đó.
Cụ thể, phân khúc căn hộ trong quý III có 17 dự án mới mở bán, cung cấp ra thị trường khoảng 4.542 căn, tập trung chủ yếu tại TP. HCM. Nguồn cung mới tăng gấp 2,5 lần so với quý II, nhưng chỉ bằng khoảng 3% so với cùng kỳ. Tỷ lệ tiêu thụ khoảng 72% (tương đương khoảng 3.270 căn), gấp 2,8 lần so với quý II, tăng 13% so với cùng kỳ năm ngoái.
Thời gian đăng ký bình quân của các dự án mở bán trong quý này kéo dài từ 3 - 5 tháng. Những chính sách chiết khấu thanh toán nhanh, tặng quà, giãn kỳ hạn thanh toán… vẫn đang được các chủ đầu tư áp dụng để kích cầu. Nhờ lãi suất cho vay hạ nhiệt, thanh khoản trên thị trường thứ cấp cũng phục hồi và giá bán tăng nhẹ từ 1 - 3% so với quý II.
Tương tự, BĐS nghỉ dưỡng đón nhiều tín hiệu tích cực về nguồn cung và lượng tiêu thụ. Nguồn cung phân khúc condotel tăng mạnh so với quý II/2023 với khoảng 656 căn đến từ 6 dự án mở bán. Tỷ lệ tiêu thụ khoảng 31% nguồn cung mới (tương đương 203 căn).
“Phần lớn giao dịch trong quý III tập trung vào các dự án đã hoàn thiện pháp lý, được ngân hàng bảo lãnh và vận hành bởi đơn vị quốc tế 4 - 5 sao. Mặt bằng giá sơ cấp tăng từ 6 - 8% so với quý II, vì chi phí vốn vẫn ở mức cao. Nhưng việc tăng giá cũng đi kèm nhiều chính sách bán hàng, ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất, cam kết/chia sẻ doanh thu/lợi nhuận… để kích cầu thị trường” - Ông Thắng cho biết.
Bất động sản ở thực giúp “hâm nóng” thị trường
Thực tế, nguồn cung và sức cầu chưa hồi phục như kỳ vọng, nhưng nhìn tổng thể thị trường vẫn thấy được các nhịp sóng hồi phục đến từ các giao dịch phục vụ nhu cầu thực.
Chuyên gia đến từ Cushman & Wakefield phân tích, thị trường địa ốc đã chững lại từ cuối năm 2022 vì vướng mắc về pháp lý và nguy cơ suy thoái kinh tế toàn cầu. Do đó, hầu hết giao dịch BĐS thành công trong những quý gần đây đến từ khách hàng có nhu cầu ở thực, một phần nhỏ là nhà đầu tư có mục đích đầu cơ. Những dự án hiện đã được xây dựng hình thành và hoàn thiện pháp lý thu hút được nhiều sự quan tâm từ người mua hơn.
Thị trường bất động sản sẽ chưa thể sôi động ngay vì thiếu sự hiện diện của giới đầu cơ. Do đó, nhu cầu mua nhà ở thực chính là một yếu tố quan trọng giúp thị trường duy trì “sức sống”.
Theo dự báo, mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục neo cao trước áp lực chi phí đầu vào, lãi vay vẫn ở mức cao và thời gian hoàn thiện thủ tục pháp lý kéo dài… Trong quý IV/2023, giá bán và mức độ thanh khoản trên thị trường thứ cấp sẽ tiếp tục đà phục hồi nhờ động thái giảm lãi suất và tâm lý mua BĐS dịp cao điểm cuối năm.
Giám đốc Chiến lược của Batdongsan.com - Ông Lê Bảo Long nhận định, những sản phẩm BĐS phục vụ nhu cầu thực, có giá hợp lý đi kèm chính sách thanh toán linh hoạt sẽ phục hồi sớm nhất. Bởi nhu cầu sở hữu nhà ở luôn là thiết yếu và chỉ tăng chứ không giảm.
Bên cạnh đó, các sản phẩm đất nền gần các khu vực được đầu tư hạ tầng giao thông và đã giảm giá trong thời gian qua cũng có khả năng sớm phục hồi thanh khoản. Báo cáo khảo sát tâm lý người tiêu dùng bất động sản của Batdongsan.com gần đây cho thấy, trong số hơn 1.000 người tham gia, có khoảng 61% dự định mua BĐS trong 1 năm tới; chung cư và đất nền là 2 loại hình được hướng đến nhiều nhất.
