Nơi sôi động
Đường Vành đai 4 đi qua 7 quận, huyện của Hà Nội, gồm Sóc Sơn, Mê Linh, Đan Phượng, Hoài Đức, Hà Đông, Thanh Oai và Thường Tín. Tuy nhiên, dòng tiền của những nhà đầu tư chuyên “săn” đất nền lại không trải đều ở cả 7 khu vực trên.
Trao đổi với phóng viên, một người làm nghề môi giới lâu năm cho biết, người mua có xu hướng “rót” tiền nhiều nhất tại Hà Đông. Bất chấp sự đi xuống của thị trường bất động sản nói chung, các giao dịch đất nền tại đây vẫn diễn ra nhộn nhịp, mức giá vì vậy cũng có chiều hướng đi lên.
Những phường nằm trên Vành đai 4 như Phú Lương, Phú Lãm, hiện giá đất rơi vào khoảng 70 - 80 triệu đồng/m2, với điều kiện ngõ rộng, hai ô tô tránh nhau. Đối với những nền nằm trong ngõ nhỏ, mức giá khoảng 45 - 53 triệu đồng/m2.
Tại Yên Nghĩa, những mảnh vị trí đẹp, ngõ rộng có giá vượt mốc 100 triệu đồng/m2, còn với nền nằm ở mặt ngõ nhỏ, mức giá khoảng 48 triệu đồng/m2 đổ xuống.
Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu của Savills Hà Nội, trước khi quyết định mua các bất động sản, việc đầu tiên nhà đầu tư cần làm là đánh giá tính hợp lý của giá bán hiện tại.
Tiếp đến, nhà đầu tư cần đặc biệt lưu tâm đến tính pháp lý của bất động sản. Cuối cùng, người mua cần chuẩn bị một lộ trình xuống tiền và chiến lược thoái vốn. Đây là mấu chốt giúp nhà đầu tư tránh khỏi các rủi ro khi sử dụng đòn bẩy tài chính.
Theo một nhà đầu tư, từ khi Hà Đông chính thức lên quận vào năm 2009, giá đất tại đây đã đón một đợt “sóng” tăng giá. Tiếp đến, khi tuyến đường sắt Cát Linh - Hà Đông được khởi công, thị trường tại đây tiếp tục nhộn nhịp thêm một lần nữa. Gần đây, với sự xuất hiện của dự án Vành đai 4, tính thanh khoản của sản phẩm lại càng tăng cao.
“Trong số những khu vực có Vành đai 4 chạy qua, Hà Đông là nơi đông dân cư nhất. Nhiều người mua đất ở đây rồi phân lô, xây nhà liền kề. Mỗi căn có diện tích khoảng 30 - 32m2, giá tầm 2,5 - 3 tỷ đồng. Nếu bán được có thể lãi vài trăm triệu đồng, nếu không thì vẫn tạo ra dòng tiền nhờ việc cho thuê”, vị này cho biết.
Huyện Hoài Đức cũng có sức hút không kém. Giá đất tại đây đã tăng 10 - 15% so với cùng kỳ năm ngoái. Những mảnh có mặt tiền đẹp, ô tô đỗ cửa dao động 50 - 70 triệu đồng/m2. Với những nền trong ngõ nhỏ hơn, giá bán phổ biến quanh mức 40 triệu đồng/m2.
Điểm chung của Hà Đông và Hoài Đức là cả hai khu vực trên đều nằm gần trung tâm Hà Nội, có nhiều trường đại học và khu đô thị lớn tọa lạc. Theo đó, Hà Đông có tới 12 trường đại học, học viện, 2 trong số đó nằm tại các phường có Vành đai 4 đi qua là Đại học Đại Nam (phường Phú Lãm) và Đại học Phenikaa (phường Yên Nghĩa). Không chỉ vậy, Hà Đông còn có 22 khu đô thị và con số này không ngừng tăng lên.
Tại Hoài Đức, dù chưa phát triển bằng Hà Đông, nhưng cũng có 2 ngôi trường lớn là Học viện Chính sách và Phát triển (xã An Thượng) và Đại học Thành Đô (xã Kim Chung). Nơi đây cũng có một số khu đô thị tầm cỡ như Mailand Hanoi City (xã An Khánh), Splendora (xã An Khánh), An Lạc Green Symphony (xã Vân Canh)…
Chỗ trầm lắng
Khác với hai địa phương trên, thị trường đất nền tại huyện Sóc Sơn lại tương đối trầm lắng. Mức giá gần như đứng yên, thậm chí có nơi còn đang rao bán cắt lỗ.
“Đất ở Sóc Sơn khá dễ mua do mức giá rẻ, chỉ 12 - 15 triệu đồng/m2. Hiện nơi đây khó tăng giá, đợt ‘sóng’ gần đây nhất đã trôi qua từ cuối năm 2021”, anh T., nhân viên môi giới tại địa phương thông tin.
Theo tìm hiểu của chúng tôi, đa phần thị trường đất nền tại các huyện có Vành đai 4 chạy qua đều được mua đi bán lại theo dạng đầu cơ. Người mua sẽ gần như “đóng băng” dòng tiền nếu không thể “lướt sóng” trong ngắn hạn.
Thực tế, các huyện cách trung tâm Hà Nội trên 25km có lượng dân cư mới chuyển đến sinh sống không nhiều. Mọi tiện nghi, hạ tầng hiện đại còn thiếu. Bên cạnh đó, khoảng cách di chuyển cũng là một bài toán khó đối với những người đang học tập, làm việc trong nội thành.
“Mê Linh và Sóc Sơn là khu vực có tiềm năng. Theo đồ án quy hoạch Thủ đô, hai huyện này sẽ là thành phố phía Bắc, chuyên về đô thị dịch vụ, hội nhập quốc tế”, ông Q. - nhà đầu tư có thâm niên cho hay.
Dẫu vậy, người này cho biết thêm, do tầm nhìn của đồ án quá xa, nên người mua cũng không quá mặn mà với hai khu vực này. Rất ít nhà đầu tư sẵn sàng “chôn vốn” đến năm 2045 - thời điểm mà thành phố phía Bắc thành hình. Những thông tin về quy hoạch hiện tại chỉ là lý do để phía bên bán giữ lợi thế về giá.
“Do tính chất đặc thù nên hầu hết đất nền vùng ven được mua bán trao tay chỉ sau vài tháng. Với các thông tin về quy hoạch hiện tại, nhà đầu tư chỉ dừng ở mức nghe ngóng. Đa phần vẫn muốn đầu tư theo kiểu ăn chắc, mặc bền ở các khu vực đông dân cư, thanh khoản cao. Không ai dám đặt cược vào viễn cảnh tương lai quá xa của 10, 20 năm sau”, ông Q. nói.
Tuy nhiên, không thể phủ nhận tiềm năng phát triển mà Vành đai 4 đem lại cho thị trường bất động sản địa phương. Theo Savills, sau khi hoàn thiện, tuyến đường này sẽ đem lại lợi ích cho 77 dự án hiện hữu và tương lai.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) phân tích, việc hạ tầng giao thông được xây dựng mới, mở rộng đã đem lại nguồn lợi lớn cho các bất động sản tại địa phương. Tuy nhiên, người mua cần “giữ cái đầu lạnh” để có tầm nhìn dài hạn.
"Thông tin về việc tăng nóng, sốt đất chỉ là chiêu thức của các ‘đội lái’ để tạo sóng thị trường. Nhà đầu tư cần hết sức thận trọng, tìm hiểu kỹ về thị trường, nắm rõ về quy hoạch, tính thanh khoản để tránh rủi ro chôn vốn", ông Đính khuyến cáo./.
