Thích
Giá chạm đỉnh, nguồn cung suy giảm mạnh và thị trường phân hóa sâu sắc
Theo bà Mai, giao dịch bất động sản trong khoảng một tháng gần đây không còn sôi động như những tháng trước, song thị trường vẫn giữ được thanh khoản ổn định. Điều đáng chú ý nhất nằm ở phân khúc nhà ở ngay, vốn là “xương sống” của nhu cầu ở thực, nay lại chứng kiến sự chững lại rõ rệt.
Nguyên nhân lớn nhất đến từ sự sụt giảm nguồn cung, diễn ra liên tục trong vài tháng gần đây. Bà Mai cho biết, đến giữa năm 2025, giá nhà ở ngay được đánh giá là chạm đỉnh, không còn nhiều dư địa tăng. Điều này khiến người mua cân nhắc kỹ hơn, trong khi người bán vẫn giữ kỳ vọng giá cao, tạo ra khoảng cách lớn giữa hai phía.
Bà Hồ Thị Thu Mai, Giám đốc Nhà ở Ngay Việt Nam - thành viên Đất Xanh Miền Bắc (Thuộc Tập Đoàn Đất Xanh).
Giao dịch chủ yếu tập trung ở các khu đô thị lớn, nơi nguồn cung căn hộ còn tương đối dồi dào như Vinhomes Ocean Park hay Vinhomes Smart City.
Tại Vinhomes Ocean Park, mức giá chuyển nhượng phổ biến đã đạt trên dưới 70 triệu đồng/m2. Đây là mức giá cao hơn nhiều so với cùng kỳ năm trước.
Vinhomes Smart City gây chú ý hơn khi căn hộ 1 ngủ và studio - vốn là phân khúc được ưa chuộng nhất bởi người mua trẻ đã ghi nhận giá chuyển nhượng lên tới 100 triệu đồng/m2. Mức giá này phản ánh rõ nét sự dịch chuyển của mặt bằng giá chung.
Trong khi đó, khu vực nội đô cũ (trong vành đai 3) đang rơi vào trạng thái khan hiếm nghiêm trọng. Hầu như không còn sản phẩm chất lượng tốt trên thị trường thứ cấp, trong khi mặt bằng giá lại neo ở mức 100 triệu đồng/m2. Vì vậy, giao dịch tại nội đô đang khá trầm lắng do mức giá cao vượt ngưỡng tài chính của phần lớn người mua ở thực.
Ngay cả những phân khúc trước đây vốn có giá ổn định như căn hộ bình dân hoặc nhà chung cư trên 10 năm tuổi cũng đã tăng lên khoảng 80 triệu đồng/m2, thu hẹp lựa chọn cho nhiều khách hàng có ngân sách hạn chế.
Trái ngược với sự trầm lắng của căn hộ, thị trường nhà mặt phố ghi nhận diễn biến tích cực hơn. Các sản phẩm giá trên dưới 60 tỷ đồng đang thu hút một lượng lớn khách quan tâm. Bà Mai cho biết, nhóm khách hàng này chủ yếu là nhà đầu tư dài hạn, tìm kiếm tài sản để giữ vốn hoặc khai thác dòng tiền cho thuê. "Đây là một minh chứng cho thấy dòng tiền lớn vẫn đang dịch chuyển vào bất động sản giá trị cao trong bối cảnh kinh tế biến động", Giám đốc Nhà ở Ngay Việt Nam nhận định.
Giao dịch chững lại vì nhiều tác động vĩ mô, nhưng nhu cầu ở thực vẫn là nền tảng phục hồi
Theo bà Mai, giá bán trong 3 - 6 tháng vừa qua có xu hướng đi ngang, không tăng nhưng cũng không giảm. Sự ổn định này không phải do thị trường mạnh mà xuất phát từ việc giá đã ở mức quá cao, khiến biên độ biến động bị thu hẹp.
Nguồn cung nội đô ít, thanh khoản chỉ duy trì ở mức ổn định và kỳ vọng giữ giá của người bán khiến đồ thị giá gần như không thể hiện sự tăng/giảm rõ rệt. Điều này khiến người mua rơi vào tâm lý phân vân, băn khoăn khi phải xuống tiền ở mức giá được xem là đỉnh của chu kỳ.
Giá bán phân khúc nhà ở ngay trong 3 - 6 tháng vừa qua có xu hướng đi ngang. Sự ổn định này xuất phát từ việc giá đã ở mức quá cao, khiến biên độ biến động bị thu hẹp. (Ảnh minh hoạ)
Trên thị trường chuyển nhượng căn hộ, khách mua để ở vẫn chiếm tỷ trọng lớn nhất. Đây là lực cầu bền vững nhất của phân khúc nhà ở ngay, bất chấp thị trường chững lại. Còn ở phân khúc nhà riêng, nhà phố, bà Mai ghi nhận sự quay lại của nhóm nhà đầu tư dài hạn, những người ưu tiên tài sản vật chất có giá trị ổn định hơn các kênh đầu tư tài chính ngắn hạn.
Nói thêm về lý do khiến giao dịch chậm lại, bà Mai cho biết, không chỉ nằm ở giá cao mà thị trường còn chịu tác động mạnh từ hàng loạt yếu tố vĩ mô và tâm lý như: Lãi suất ngân hàng có xu hướng tăng ảnh hưởng đến khả năng vay mua nhà; chính sách siết chặt tín dụng bất động sản làm giảm nguồn lực của cả người mua lẫn nhà đầu tư; thời tiết cực đoan, mưa bão, lũ lụt trong nhiều tháng khiến hoạt động giao dịch thực tế bị gián đoạn; tâm lý kỳ vọng giá sẽ giảm hoặc chờ đợi các chương trình nhà ở xã hội, gói hỗ trợ mới...
"Những yếu tố này khiến người mua lựa chọn “chờ đợi thêm” thay vì lập tức đặt cọc, khiến tốc độ hấp thụ thị trường chậm hơn đáng kể so với quý II - III", bà nói.
Tuy nhiên, bà cũng khẳng định thị trường chỉ đang bước vào một giai đoạn điều chỉnh tạm thời. Với hai đô thị có nhu cầu sinh sống rất lớn như Hà Nội và TP.HCM, nhu cầu nhà ở thực chưa bao giờ giảm. “Người mua ở thực trước sau gì cũng mua, vì vậy thị trường chuyển nhượng dù chững lại nhưng không thể "đóng băng". Thanh khoản sẽ sớm được khôi phục khi bước sang đầu năm tới”, bà Mai nhấn mạnh./.
