Thích
Nền giá duy trì mức cao giữa áp lực lãi suất và lạm phát
Thị trường nhà ở Hà Nội trong quý I/2026 vận hành trong một bối cảnh kinh tế vĩ mô đầy biến động. Báo cáo mới nhất từ JLL Việt Nam chỉ ra rằng, lạm phát cơ bản tăng 3,63% so với cùng kỳ năm trước đang gây ra áp lực kép: vừa đẩy chi phí nguyên vật liệu (thép, xi măng, gạch…) tăng 5,7%, vừa trực tiếp làm giảm sức mua thực tế. Hệ quả là nhiều chủ đầu tư buộc phải điều chỉnh giá bán hoặc trì hoãn các dự án có tỷ suất lợi nhuận thấp.
Song hành với lạm phát, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tại các ngân hàng thương mại đã tăng lên mức phổ biến 9 - 11%/năm (áp dụng cho 6-12 tháng đầu). Theo JLL, rào cản tài chính này làm tăng đáng kể chi phí sở hữu nhà, tạo sức ép lớn lên nhóm khách hàng phụ thuộc vào vốn vay, đặc biệt là những người mua nhà lần đầu và phân khúc trung cấp khi phải đối mặt với rủi ro lãi suất thả nổi sau thời gian ưu đãi.
Dưới tác động của "chi phí đẩy", giá bán sơ cấp trung bình trong quý I/2026 vẫn neo ở mức cao. Cụ thể, phân khúc căn hộ đạt khoảng 94,4 triệu đồng/m2 (tăng 25,3% theo năm) và nhà liền thổ khoảng 254,4 triệu đồng/m2 đất (giảm nhẹ 9,1% theo năm). Trên thị trường thứ cấp, giá bán nhìn chung tăng ổn định, tập trung tại các dự án đã hoàn thiện hoặc các khu đô thị mới tại phía Tây và phía Đông Thủ đô.
Về nguồn cung, thị trường đón nhận khoảng 5.300 căn hộ và 164 nhà liền thổ mới từ hơn 30 dự án, chủ yếu tập trung tại khu vực ven và ngoài Vành đai 3. Tuy nhiên, cơ cấu sản phẩm đang có sự lệch pha rõ rệt khi phân khúc cao cấp và hạng sang chiếm tỷ trọng áp đảo. Sự khan hiếm nguồn cung trung cấp và bình dân tiếp tục là bài toán khó cho nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực.
Dù đối mặt với nghịch cảnh, tổng lượng giao dịch trong quý vẫn đạt con số khả quan với khoảng 5.186 căn hộ và 261 nhà liền thổ. Hoạt động tiền mở bán từ năm trước đã tạo đà thúc đẩy giao dịch, khẳng định sức bền của thị trường trước những biến động ngắn hạn.
Thực tế ghi nhận, người mua đang có xu hướng "chắt lọc" kỹ lưỡng hơn khi ưu tiên các sản phẩm có diện tích vừa phải, pháp lý minh bạch và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín. Ngược lại, các dự án tại khu vực quy hoạch mới có giá trên 140 triệu đồng/m2 ghi nhận tốc độ thanh khoản chậm, chủ yếu chỉ dành cho nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính vững mạnh.
Nhận định về thực trạng này, bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam cho biết: “Mặc dù lãi suất và lạm phát tạo ra thách thức rõ nét, thị trường vẫn được nâng đỡ bởi nhu cầu ở thực bền vững. Tại Việt Nam, bất động sản vẫn là kênh tích lũy và bảo toàn giá trị tài sản dài hạn. Bối cảnh vĩ mô hiện tại cùng nền giá cao sẽ khiến nhóm nhà đầu tư ngắn hạn dần vắng bóng, nhường chỗ cho các nhu cầu thực và đầu tư an toàn".
Toàn cảnh họp báo quý I/2026 của JLL Việt Nam.
Khó xảy ra tình trạng bán tháo ồ ạt
Xét về dài hạn, thị trường nhà ở Hà Nội vẫn sở hữu những nền tảng tích cực nhờ cơ cấu dân số trẻ, tốc độ đô thị hóa nhanh và thu nhập bình quân đầu người không ngừng được cải thiện. Đặc biệt, việc đẩy mạnh đầu tư hạ tầng và các chính sách thúc đẩy nhà ở xã hội đang tạo ra lực đỡ quan trọng cho thị trường.
Dự báo giai đoạn 2026 - 2030, JLL cho biết, thị trường miền Bắc sẽ bước vào chu kỳ gia tăng nguồn cung mạnh mẽ với trung bình 23.000 căn hộ và 13.000 nhà liền thổ mỗi năm. Bên cạnh sự ổn định của Hà Nội, các tỉnh vệ tinh như Hưng Yên, Bắc Ninh, Hải Phòng đang nổi lên như những động lực tăng trưởng mới. Hành lang Vành đai 3 cùng khung pháp lý từ Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 được kỳ vọng sẽ tạo tiền đề vững chắc cho giai đoạn phát triển tiếp theo.
Bà Lê Thị Huyền Trang nhận định: “Nguồn cung gia tăng sẽ giúp thị trường cân bằng tốt hơn về cơ cấu sản phẩm. Tuy nhiên, bài toán cốt lõi vẫn là mở rộng phân khúc trung cấp và bình dân để đáp ứng nhu cầu thực, đảm bảo sự phát triển lành mạnh trong dài hạn”.
Phân tích sâu hơn về diễn biến giá, bà Trang cho rằng áp lực cộng hưởng từ "chi phí đẩy" khiến các dự án mới tại khu vực nội đô và Vành đai 3 của các chủ đầu tư uy tín vẫn có xu hướng cải thiện về giá do chất lượng sản phẩm được nâng cấp. Tuy nhiên, tốc độ tăng giá sẽ không quá nóng như giai đoạn 3 năm trước, bởi sức mua hiện nay đã có sự cân nhắc kỹ lưỡng, cùng với đó khách hàng không còn chịu áp lực phải mua bằng mọi giá.
Về tính thanh khoản, dù nền giá neo cao và lãi suất tăng đang tạo ra thử thách, các chủ đầu tư đã nhanh nhạy thích nghi bằng các phương án tài chính linh hoạt như giãn tiến độ thanh toán hoặc hỗ trợ lãi suất để kích cầu. Dù vậy, áp lực cạnh tranh về giá và thanh khoản sẽ đè nặng hơn lên các dự án ở khu vực mới, nơi có nguồn cung dồi dào và quỹ đất lớn.
"Trong bối cảnh chi phí đẩy đang gia tăng mạnh mẽ, kỳ vọng về việc chủ đầu tư chủ động giảm giá bán là điều rất khó xảy ra. Việc hạ giá không chỉ ảnh hưởng đến biên lợi nhuận mà còn gây tác động tiêu cực đến tâm lý chung của toàn thị trường. Trong tình thế này, thay vì điều chỉnh giảm giá bán, các doanh nghiệp buộc phải chấp nhận điều chỉnh, cắt giảm kỳ vọng về biên lợi nhuận để duy trì sự ổn định. Do đó, xu hướng chủ đạo của giá bất động sản trong thời gian tới vẫn sẽ là giữ giá hoặc điều chỉnh tăng để bù đắp chi phí, thay vì giảm xuống như kỳ vọng của một bộ phận tâm lý đám đông", bà Trang nhận định.
Theo bà Trang, trong bối cảnh "kỷ nguyên tiền rẻ" đã kết thúc, lãi suất cao trở thành biến số buộc cả chủ đầu tư lẫn người mua phải tính toán cẩn trọng. Tiêu chí lựa chọn đầu tư hiện nay đã thay đổi căn bản, thay vì chỉ kỳ vọng vào việc tăng giá vốn để "bán trao tay" kiếm lời nhanh, nhà đầu tư đang tập trung vào khả năng tạo ra lợi nhuận hàng năm.
Bà Trang nhấn mạnh: “Một bất động sản tiềm năng trong giai đoạn tới phải hội tụ đủ hai yếu tố: tăng giá bền vững và tạo ra dòng tiền đều đặn hàng tháng. Những khu vực có quy hoạch đa trục, hạ tầng đồng bộ hay các khu vực sáp nhập mới tại Hà Nội sẽ là tâm điểm thu hút dòng tiền nhờ đáp ứng đúng nhu cầu ở và làm việc thực tế của người dân".
Chuyên gia cho biết thêm, sau hơn 20 năm phát triển của thị trường, từ người mua ở thực cho đến các nhà đầu tư chuyên nghiệp đều đã rút ra được những bài học đắt giá. Do đó, khó có khả năng xảy ra một làn sóng bán tháo ồ ạt. Thay vào đó, thị trường đang chứng kiến một bộ phận nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, sở hữu dòng tiền mặt dồi dào và đang kiên nhẫn chờ đợi những cơ hội tốt.
