Đại dịch sẽ không hủy diệt phân khúc văn phòng. Ngược lại, nó khiến cho lĩnh vực này trở nên năng động hơn bao giờ hết. Khả năng làm việc từ xa sẽ không đẩy hầu hết người dân rời xa thành phố và các khu văn phòng, mà cho phép họ sống và làm việc theo những cách mới ở các địa điểm mới.
Ngay cả trước khi xảy ra đại dịch, thị trường văn phòng ở một số thành phố lớn từ New York, Los Angeles, San Francisco cho đến London hay Paris đã cho thấy những dấu hiệu suy giảm. Tình trạng này chủ yếu do chi phí tăng lên do các giới hạn mới nghiêm ngặt về xây dựng, gây bất lợi cho phân khúc văn phòng truyền thống.
Từ năm 2010 trở đi, Amazon, Facebook, Google, Apple và những tập đoàn khác đã bắt đầu phân tách trụ sở tới nhiều địa điểm. Stripe, một trong những start-up có giá trị lớn nhất thế giới, đã tiến thêm bước nữa bằng cách mở một trung tâm từ xa vào năm 2019, với hy vọng “tiếp cận 99,74% kỹ sư tài năng sống bên ngoài các vùng đô thị bao quanh bốn trung tâm đầu tiên” của họ ở San Francisco, Seattle, Dublin và Singapore.
Đối với những công ty đang tăng trưởng nhanh nhất, việc thu hút nhân tài từ bất kì nơi đâu trở nên quan trọng hơn việc tập trung tất cả nhân viên ở một địa điểm làm việc. Các thành phố nhỏ hơn đủ điều kiện đáp ứng nhu cầu này, và điều này chẳng có gì ngạc nhiên dù nhiều người vẫn cho rằng thị trường lao động khổng lồ và dày đặc mới thúc đẩy sự đổi mới. Bởi xét cho đến cùng, ngay cả Thung lung Silicon cũng không phải là một thành phố, mà chỉ là một cụm các thị trấn nhỏ nằm rải rác dọc theo đường cao tốc.
Đặc điểm nhận diện của lực lượng lao động mới không phải là nơi họ sống, mà là khả năng sống ở bất kỳ đâu họ muốn. Nói cách khác, thay vì phải chuyển tới các thành phố nhất định để tìm kiếm công việc có mức lương tốt hơn, giờ đây họ có thể nhận được thu nhập cao hơn từ gần như bất kỳ địa điểm nào mà họ đang cư trú. Điều đó đã được chứng minh ở một số thành phố nhỏ hơn trong những năm gần đây (ví dụ Austin và Denver ở Mỹ, Manchester và Leeds ở Anh). Điều này cũng đúng với những người lao động không chọn sống ở các thành phố.
Đã có nhiều dấu hiệu cho thấy thị trường văn phòng trên toàn cầu đang gặp khủng hoảng. Trong khi các nhà tuyển dụng tranh giành nhân tài, nhiều nhân viên lại thấy thiếu các văn phòng truyền thống. Năm 2019, Leesman, một công ty đo lường trải nghiệm của người lao động, đã nghiên cứu về ảnh hưởng của nơi làm việc đến năng suất, sự tự hào và sự yêu thích của nhân viên. Gần 40% nhân viên được hỏi cho rằng văn phòng hiện tại không giúp họ làm việc hiệu quả.
Sau đó, đại dịch buộc nhiều người phải đánh giá lại quan điểm của họ. Các cuộc khảo sát cho rằng nhiều người hài lòng khi tiếp tục làm việc từ xa và sẽ chuyển tới nơi ở khác nếu có cơ hội. Tuy nhiên, dữ liệu này cho chúng ta biết rất ít về thế giới hậu Covid. Bởi những nhân viên hướng ngoại có thể trở nên kiệt sức nếu họ phải ở nhà lâu hơn. Còn những người từng gặp trở ngại khi làm việc từ xa có thể đạt hiệu quả tốt hơn khi họ đã thành thạo các công cụ mới, và được thỏa sức sử dụng các không gian và tiện ích gần nhà khi con cái đi học và mọi người đi làm. Trong khi đó, công nghệ ngày càng phát triển hơn cũng cho phép chúng ta làm việc, học hỏi và giao tiếp xã hội từ xa nhiều hơn.
Dữ liệu thị trường thời Covid đang cho thấy những tín hiệu hỗn hợp. Các công ty như Google và Facebook đã ký hợp đồng thuê mới trong khi đại dịch diễn ra. Nhưng vấn đề ở chỗ, các công ty này thường thuê hàng nghìn nhân sự mỗi quý, và kế hoạch mở rộng thường được đưa ra trước nhiều quý, thậm chí là nhiều năm. Nhưng các công ty không tăng trưởng lại chưa thích ứng được với trạng thái bình thường mới. Nhiều công ty đang gia hạn hợp đồng thuê hiện tại trong thời gian ngắn hơn, cho tới khi các điều kiện thị trường trở nên rõ ràng hơn. Theo dữ liệu từ JLL, việc gia hạn hợp đồng thuê đã tăng từ 29% trước đại dịch lên đến 51% nhưng thời gian thuê lại ngắn hơn.
Tổng nhu cầu về văn phòng được dự báo sẽ giảm ở mức vừa phải, nhưng thay đổi sẽ diễn ra ở cách thức cải thiện các nhu cầu này cũng như sự cạnh tranh của các chủ sở hữu văn phòng. Hầu hết các văn phòng sẽ được phân bổ lại ở nhiều thành phố khác nhau, với nhiều khu công sở mới mọc lên để giúp mọi người thuận lợi hơn trong việc đi làm.
Vào cuối thế kỷ 19, hầu hết những người thành thị Mỹ đi bộ đi làm; vào cuối năm 1930, dân số dân cư của Manhattan lớn hơn ngày nay, có nghĩa là thành phố đã linh hoạt hơn về việc sử dụng đất, không bị chi phối bởi các tòa tháp văn phòng. Không khó để tưởng tượng rằng nhiều người sẽ lại thích được làm việc gần nhà để có thể đi bộ hoặc đạp xe tới văn phòng. Do vậy, các tòa nhà văn phòng truyền thống sẽ phải cạnh tranh khốc liệt hơn và một tỷ lệ không nhỏ sẽ có thể phải chuyển đổi mục đích sử dụng thành nhà ở, trung tâm thương mại, nhà hàng, trung tâm chăm sóc sức khỏe, hay không gian tổ chức sự kiện.
Common, đơn vị vận hành các tòa nhà co-living lớn nhất tại Mỹ, đang phát triển các mô hình cho thuê mới để mọi người có thể tới làm việc. Trong khi đó, nhiều khách sạn lớn khác cũng đã thử nghiệm chuyển đổi cửa hàng cà phê và phòng nghỉ thành địa điểm làm việc đặt trước theo giờ hoặc theo ngày. Ngay cả chính quyền các thành phố cũng đang tìm cách phân bổ lại tỷ lệ việc làm và tiện ích dịch vụ giữa các khu vực hành chính.
Trong khi đó, một số doanh nghiệp lại đang thử nghiệm việc thiết lập văn phòng vệ tinh ở ngoại ô trong khi trụ sở chính vẫn đặt ở trung tâm thành phố. Văn phòng chính vẫn quan trọng với hầu hết các công ty, nhưng sẽ có ít nhân viên làm việc thường nhật tại đó cả ngày.
Trong tương lai, văn phòng sẽ trở nên giống với sản phẩm tiêu dùng hơn. Theo đó, phân khúc này sẽ phải liên tục cải thiện nhằm đáp ứng nhu cầu khách hàng. Các văn phòng sẽ cần các không gian cho từng tính năng cụ thể như tập trung công việc, làm việc theo nhóm, thuyết trình, đào tạo nhân viên. Ngoài ra thiết kế văn phòng cũng cần mang tính cá nhân nhiều hơn, ngay cả khi những cá nhân này đang làm việc cho một công ty lớn.
Những thay đổi này sẽ diễn ra từ từ, nhưng sẽ tác động đáng kể lên các cao ốc văn phòng tại đô thị, thị trường từng được coi là có độ an toàn gần như trái phiếu chính phủ. Có thể liên tưởng tình trạng này của thị trường văn phòng tương tự như lĩnh vực bán lẻ, khi mà tổng sản lượng bán ra vẫn tăng lên nhưng hàng chục nghìn cửa hàng truyền thống vẫn phá sản do các hoạt động chuyển sang thương mại điện tử trong suốt hai thập kỷ qua.
