LTS: Theo nghiên cứu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đóng góp của thị trường bất động sản trong GDP giai đoạn 2019 - 2021 khoảng 14%. Thị trường bất động sản có khả năng lan tỏa đến trên 40 ngành quan trọng khác của nền kinh tế và trở thành nhịp cầu nối cho các thị trường khác, góp phần phát triển đồng bộ các loại thị trường và đó là điều quan trọng để cơ chế thị trường phát huy tác dụng.
Ở các nước phát triển, yêu cầu và định hướng khơi thông những nguồn lực tiềm năng và bền vững của thị trường bất động sản là một ưu tiên chính sách. Chính vì vậy, tỷ trọng bất động sản trong tổng số của cải xã hội thường chiếm ít nhất trên 35% tổng tài sản vật chất của mỗi nước. Các hoạt động trên thị trường bất động sản chiếm gần 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Nguồn vốn cho thị trường bất động sản rất đa dạng như: Nguồn vốn từ tín dụng, thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, FDI, quỹ đầu tư.
Ở Việt Nam, trong những năm gần đây, nguồn vốn thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển dần trở nên phong phú hơn. Tuy nhiên, còn nhiều hạn chế trong cơ chế, chính sách và phương thức quản lý, điều tiết dòng vốn cho thị trường này.
Doanh nghiệp vẫn phụ thuộc trước hết và chủ yếu vào vốn tín dụng ngân hàng. Do đó, việc tiếp tục duy trì và cải thiện dòng vốn cho thị trường bất động sản cần là một trong những ưu tiên chính sách trong giai đoạn tới.
Để thị trường bất động sản sớm phục hồi sau đại dịch, một mặt góp phần vào sự phục hồi chung của nền kinh tế, mặt khác, tạo tiền đề cho những ngành kinh tế liên quan tăng trưởng, bên cạnh việc cần tập trung đảm bảo nguồn vốn, ưu đãi tín dụng cho vay bất động sản, với điều kiện ít nhất không thấp hơn so với tín dụng cho các ngành, lĩnh vực khác; cần tạo điều kiện để phát triển trái phiếu doanh nghiệp bất động sản an toàn và lành mạnh.
Ở các nước phát triển trên thế giới, phát hành trái phiếu doanh nghiệp là một công cụ huy động vốn phổ biến, đặc biệt là của những doanh nghiệp lớn, có uy tín.
Nguồn vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp khắc phục được nhược điểm của nguồn vốn tín dụng ngân hàng là phù hợp hơn với tính chất trung và dài hạn của nguồn vốn tài trợ cho kinh doanh bất động sản. Nếu thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển thì lãi suất huy động còn có thể thấp hơn nữa do tận dụng được ưu thế của tài chính trực tiếp so với tài chính gián tiếp.
Bên cạnh đó, cần nhận diện và có giải pháp nâng cao năng lực quản lý, điều tiết thị trường; hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật và mạnh dạn có cơ chế thí điểm trong việc phát triển các nguồn vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam, nhất là với những loại hình mới còn nhiều tiềm năng, dư địa tăng trưởng.
Đặc biệt, trong thời gian gần đây, thị trường trái phiếu doanh nghiệp nói chung và trái phiếu doanh nghiệp bất động sản nói riêng phát sinh một số vấn đề và thông tin tiêu cực. Tuy chỉ là những hiện tượng cá biệt song đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường, gây hoang mang cho các nhà đầu tư và công tác phát hành trái phiếu của các nhà phát triển bất động sản chân chính. Vấn đề này cần được kịp thời tháo gỡ, làm sáng tỏ tính chính đáng của thị trường trái phiếu doanh nghiệp để tạo ra niềm tin cho nhà đầu tư và sự ổn định cho thị trường.
Trên tinh thần nghiên cứu và phản biện, Reatimes triển khai tuyến bài: Khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam.
Trân trọng giới thiệu tới độc giả!
Thị trường bất động sản Việt Nam đang phát triển mạnh cả về phạm vi, quy mô và có ảnh hưởng đến nhiều lĩnh vực khác nhau. Tuy nhiên, tác động của dịch Covid-19 đã khiến các doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn, đang cần nguồn vốn lớn để vực dậy. Chính vì thế, việc tìm ra các giải pháp khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản để thúc đẩy sự phục hồi và phát triển bền vững là điều rất cấp bách.
Bất động sản là ngành cần nguồn vốn rất lớn và chủ yếu là vốn trung và dài hạn. Lâu nay, các doanh nghiệp vẫn "sống tạm" và phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng. Trong khi, về nguyên lý, ngân hàng chỉ nên đáp ứng vốn vay ngắn hạn. Khi tiêu chuẩn cho vay đang bị thắt chặt, đặc biệt với các ngành bị hạn chế cấp tín dụng như bất động sản, thì trái phiếu doanh nghiệp đang trở thành một kênh huy động vốn thay thế. Thị trường trái phiếu doanh nghiệp tạo điều kiện thuận lợi, tài trợ cho hoạt động đầu tư kinh doanh dài hạn, giúp doanh nghiệp giảm bớt sự phụ thuộc vào nguồn vốn vay từ hệ thống ngân hàng.
Tuy nhiên, thời gian gần đây, các doanh nghiệp bất động sản đang khó khăn hơn trong việc huy động vốn từ nguồn trái phiếu, do thị trường phát sinh một số vấn đề tiêu cực, gây hoang mang cho các nhà đầu tư. Sớm có giải pháp để tháo gỡ và củng cố niềm tin trên thị trường vốn, trong đó có trái phiếu là yêu cầu cấp thiết lúc này để các doanh nghiệp bất động sản không bỏ lỡ các cơ hội đầu tư, kinh doanh.
Đi sâu vào vấn đề này, Reatimes đã có cuộc trò chuyện với chuyên gia kinh tế - tài chính, TS. Nguyễn Trí Hiếu.
PV: Dưới góc nhìn của một chuyên gia kinh tế - tài chính, ông đánh giá như thế nào về tầm quan trọng của thị trường vốn, trong đó có thị trường trái phiếu, đối với các doanh nghiệp bất động sản?
TS. Nguyễn Trí Hiếu: Cũng như các thị trường tiên tiến trên thế giới, tại Việt Nam, thị trường trái phiếu trở thành một kênh huy động vốn quan trọng và là đòn bẩy đắc lực cho các doanh nghiệp, đặc biệt là nguồn vốn dài hạn.
Trong 4 năm qua trái phiếu doanh nghiệp đã phát triển mạnh mẽ với giá trị phát hành đạt hơn 700 nghìn tỷ đồng, tương đương 16,7% GDP, chiếm gần 12% dư nợ tín dụng cả nước.
Nguyên nhân bởi:
Thứ nhất, các ngân hàng cho vay chủ yếu ngắn hạn, không có nhiều nguồn vốn trung và dài hạn.
Thứ hai, các ngân hàng thương mại bị khống chế bởi các quy định sau của Ngân hàng Nhà nước:
Một là, tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn giảm từ 40% xuống 37% từ ngày 1/10/2021 đến hết ngày 30/9/2022; từ ngày 1/10/2022 đến hết ngày 30/9/2023 giảm còn 34% và từ ngày 1/10/2023 là 30%.
Hai là, Ngân hàng Nhà nước khống chế việc cho vay các dự án bất động sản vì tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Do đó, các doanh nghiệp bất động sản tìm đến thị trường trái phiếu để huy động vốn vay trung và dài hạn và được các nhà đầu tư cá nhân đón chào nồng nhiệt. Đây là điều đáng mừng và thị trường tài chính đón nhận trái phiếu doanh nghiệp như một kênh huy động mới, hấp dẫn và làm nhẹ bớt gánh nặng cho vay của các ngân hàng. Trái phiếu doanh nghiệp mở ra lối thoát mới, thay vì đến ngân hàng vay vốn, các doanh nghiệp tự phát hành trái phiếu để huy động vốn.
Tóm lại, đối với phần lớn các doanh nghiệp bất động sản thì ngân hàng, cổ phiếu và trái phiếu vẫn là 3 kênh quan trọng nhất. Trong đó, kênh ngân hàng đang hạn chế cho vay, thị trường tín dụng cổ phiếu hiện nay rất chao đảo vì tình hình kinh tế thế giới và kinh tế Việt Nam. Còn thị trường trái phiếu đang chiếm ưu thế trong việc giúp các doanh nghiệp bất động sản giải bài toán về vốn nhưng lại đang phần nào mất lòng tin từ các nhà đầu tư khi một vài vụ việc tiêu cực bị phát hiện.
PV: Như chuyên gia vừa phân tích, dù có vai trò không thể phủ nhận nhưng phải chăng do còn nhiều rào cản nên thị trường vốn hiện nay chưa thể phát triển tương xứng và còn nhiều rủi ro cho các doanh nghiệp và nhà đầu tư. Đó cũng là lý do khiến cán cân giữa thị trường tiền tệ và thị trường vốn (trái phiếu) đang có sự chênh lệch lớn?
TS. Nguyễn Trí Hiếu: Đúng như vậy. Hiện nay, thị trường tiền tệ (Money market) là thị trường với dòng vốn ngắn hạn cho đến 12 tháng vẫn lớn hơn nhiều so với thị trường vốn (Capital market) là thị trường với dòng vốn trung và dài hạn.
Do đó, Việt Nam phải phát triển hơn nữa những tiềm năng của thị trường vốn. Các cơ quan quản lý, nhà đầu tư, và chính các doanh nghiệp phát hành trái phiếu phải nhìn nhận lại vai trò của cổ phiếu, trái phiếu doanh nghiệp trong hệ thống tài chính Việt Nam để có giải pháp quản lý và phát triển lành mạnh, minh bạch, bền vững.
Nếu muốn có một thị trường vốn ổn định và hiệu quả thì các nhà quản lý tài chính và tiền tệ của Việt Nam phải tạo điều kiện cho các nhà cung cấp vốn dài hạn bao gồm các nhà đầu tư nước ngoài, các quỹ đầu tư, các hãng bảo hiểm, các định chế tài chính lớn trên thế giới tham gia thị trường tài chính Việt Nam.
Tại thời điểm này thị trường chứng khoán cần một sự cải tổ và điều chỉnh sâu rộng hơn nữa. Vai trò của ngân hàng là kênh cung cấp vốn lại trở nên cần thiết, tuy nhiên, hệ thống ngân hàng cũng cần những điều chỉnh sau:
Thứ nhất, ngân hàng vẫn cần siết lại các quy trình và hoạt động quản trị rủi ro, để bảo đảm tiền gửi của các thành phần kinh tế được cho vay một cách an toàn.
Thứ hai, cần học hỏi từ các thị trường tiên tiến để đẩy manh hoạt động cho vay tín chấp.
Thứ ba, việc sử dụng vốn huy động để cho vay với những điều kiện ưu đãi và vượt các quy định về quản lý rủi ro phải được triệt tiêu.
Thứ tư, Chính phủ phải tái tổ chức và nâng tầm các quỹ bảo lãnh tín dụng, bảo lãnh các ngân hàng để họ cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ vay với lãi suất ưu đãi.
PV: Ông có thể phân tích rõ hơn các giải pháp để thị trường vốn Việt Nam phát triển lành mạnh, bền vững, giúp các doanh nghiệp trong đó có doanh nghiệp bất động sản huy động được nguồn vốn đầu tư dài hạn một cách hiệu quả, an toàn?
TS. Nguyễn Trí Hiếu: Theo tôi, các doanh nghiệp bất động sản cần tiếp tục khai thác thị trường cổ phiếu và trái phiếu để huy động vốn trung và dài hạn, nhưng cả hai thị trường này cần phải có sự cải tổ và điều chỉnh tận gốc:
Thứ nhất, các quy định luật pháp về phát hành và giao dịch cổ phiếu và trái phiếu cần phải được chỉnh sửa và hoàn thiện.
Thứ hai, các cơ quan quản lý bao gồm Ủy ban Chứng khoán Nhà nước, Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước cần kiểm tra thị trường gắt gao và hiệu quả hơn.
Thứ ba, các thành phần thị trường bao gồm nhà phát hành, nhà đầu tư cần phải có tính tuân thủ cao, những hành vi lách luật, vi phạm luật phải bị trừng trị, nếu không thị trường Việt Nam vẫn luôn còn được xem là thị trường non trẻ, rủi ro và thiếu tiến bộ, không hoà nhập với sân chơi thế giới.
Ngoài ra, Chính phủ phải lên một kế hoạch cải cách thị trường chứng khoán một cách mạnh mẽ. Đặc biệt cần đưa ra quy định bắt buộc về xếp hạng tín nhiệm cho tất cả các loại phát hành trái phiếu vào năm 2023.
PV: Hiện niềm tin trên thị trường đang bị lung lay khi mà cả nguồn vốn ngắn hạn và vốn trung, dài hạn bị siết lại, theo ông, các doanh nghiệp bất động sản sẽ bị tác động như thế nào?
TS. Nguyễn Trí Hiếu: Các doanh nghiệp bất động sản quả là đang khá loay hoay trong việc tìm kiếm nguồn vốn, tuy nhiên trong "cái khó ló cái khôn". Các doanh nghiệp đang rút được rất nhiều kinh nghiệm từ những vụ việc vừa xảy ra trong thời gian qua. Khi các doanh nghiệp gặp khó khăn trong huy động nguồn vốn, họ sẽ tìm cách sử dụng nguồn vốn hiện có một cách hiệu quả hơn. Khi nguồn vốn huy động được sử dụng đúng mục đích và được kiểm soát thì sẽ mang lại nhiều lợi ích cho nền kinh tế.
Nhìn vào những thị trường tài chính có lịch sử phát triển lâu đời như Mỹ hay các nước phát triển khác, điều mà chúng ta học hỏi được chính là các quy định luật pháp tương thích với nhau và đặc biệt là các thành viên của thị trường tuân thủ luật pháp rất nghiêm túc.
PV: Để củng cố niềm tin trên thị trường, các doanh nghiệp nên làm gì?
TS. Nguyễn Trí Hiếu: Theo tôi, các doanh nghiệp phải nâng cao ý thức trách nhiệm với xã hội, thị trường và nhà đầu tư. Hãy tái lập lại niềm tin của thị trường thông qua việc minh bạch các thông tin tài chính và các điều kiện khi phát hành cổ phiếu, trái phiếu, liên quan đến tài sản bảo đảm, ngân hàng bảo lãnh nếu có và nếu không có thì làm rõ lịch trình thanh toán nợ và các chế tài nếu nhà phát hành vỡ nợ. Ngoài ra, hãy xếp hạng tín nhiệm công ty mình và công cụ nợ của công ty mình.
PV: Ông dự báo như thế nào về xu hướng dòng vốn chảy vào thị trường bất động sản trong thời gian tới?
TS. Nguyễn Trí Hiếu: Trong thời gian sắp tới, dòng vốn đổ vào thị trường bất động sản sẽ chậm lại do các cơ quan quản lý sẽ tiếp tục siết chặt dòng vốn để bảo đảm không có bong bóng và hiện tượng “đồng tiền dễ dãi”, trong khi đó các nhà đầu tư cũng sẽ thận trọng hơn.
Tuy nhiên, đây không phải là điều tệ hại cho thị trường bất động sản vì sẽ tạo ra những “đồng tiền khôn ngoan” - sử dụng đúng mục đích và hiệu quả, mang lại lợi nhuận tốt và đóng góp vào sự phát triển ổn định của nền kinh tế và sự phát triển của chính các doanh nghiệp.
Niềm tin trên thị trường chỉ bị tác động trong ngắn hạn khi có một vài xáo trộn. Về lâu dài, cổ phiếu, trái phiếu vẫn là kênh huy động vốn quan trọng của nền kinh tế. Chính phủ cũng đưa ra thông điệp sẽ bảo vệ quyền lợi của doanh nghiệp và nhà đầu tư, do đó, thị trường sẽ sớm bình ổn trở lại. Dòng tiền sẽ tiếp tục được kích hoạt.
Tuy nhiên, tôi có lời khuyên dành cho các nhà đầu tư hiện nay là:
Thứ nhất, đừng ham lãi suất cao mà sa bẫy.
Thứ hai, hãy nghiên cứu kỹ các loại tài sản bảo đảm: Giá trị thị trường của các loại tài sản bảo đảm này, tính thanh khoản của nó, và nhất là có tính pháp lý cao hay không.
Thứ ba, hãy tìm sự tư vấn của các chuyên gia tài chính, pháp luật để hiểu rõ những điều khoản trong các hợp đồng giao dịch cổ phiếu, trái phiếu.
Thứ tư, hãy đi tìm những nhà phát hành chân chính, có xếp hạng tín nhiệm.
- Xin cảm ơn ông!
Với các chức năng truyền thống của mình, thị trường chứng khoán là kênh quan trọng trong đầu tư vốn. Thị trường này giúp tăng hiệu quả, san sẻ các rủi ro từ các khoản đầu tư, nhất là các nhà đầu tư cá nhân, không chuyên nghiệp.
Một thị trường chứng khoán lành mạnh, hiệu quả, đặc biệt thị trường trái phiếu doanh nghiệp, giúp giảm thiểu rủi ro cho hệ thống tài chính và doanh nghiệp, giảm thiểu các rủi ro do sai lệch về kỳ hạn và loại đồng tiền trong bảng cân đối kế toán, giúp huy động vốn dài hạn giá rẻ.
Thị trường chứng khoán hữu hiệu giúp nền kinh tế và thị trường tài chính, bất động sản lành mạnh hơn bởi nếu thiếu nó, các ngân hàng thương mại sẽ phải một mình "oằn mình" huy động và cho vay nền kinh tế với những rủi ro về an ninh tài chính có thể phát sinh, không thể xem thường.
Việc quan trọng không kém, có ý nghĩa dài hạn là có quyết tâm cao hơn trong xây dựng môi trường pháp lý cũng như thành lập các công ty đánh giá/xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp có tính độc lập nhiều hơn và hiệu quả hoạt động cao, qua đó, nâng cao tính hiệu quả, độ an toàn cho phát hành và giao dịch trái phiếu doanh nghiệp.
Ngoài ra, cơ quan quản lý cần tăng cường, đẩy mạnh xây dựng, hoàn thiện và áp dụng các chuẩn mực quốc tế về tài chính, báo cáo tài chính để bảo đảm tính công bằng, đánh giá hữu hiệu, đồng nhất hơn về chất lượng quản trị và kết quả hoạt động của doanh nghiệp.
Thời gian tới chúng ta phải tiếp tục nỗ lực thúc đẩy việc nâng hạng thị trường chứng khoán Việt Nam (từ hạng "Cận biên" lên "Mới nổi") để thu hút vốn nước ngoài và nâng cao hiệu quả hoạt động thị trường cũng như hiệu quả quản trị thị trường, doanh nghiệp niêm yết. Sớm hoàn thiện khung pháp lý để bảo vệ tốt hơn quyền lợi các nhà đầu tư (kể cả về mức độ ưu tiên hoàn trả nợ trong trường hợp doanh nghiệp bị phá sản).
Ngoài ra cần tăng cường công khai thông tin, minh bạch thị trường bất động sản, nhất là đẩy nhanh công tác xây dựng hệ thống chỉ số bất động sản theo các phân khúc thị trường và theo các địa phương.
Việc phát hiện những vụ thao túng giá chứng khoán và những cá nhân liên quan trong thời gian gần đây là rất cần thiết nhằm xây dựng thị trường chứng khoán lành mạnh, bảo đảm kỷ luật tài chính... Tuy nhiên, cơ quan quản lý cũng cần kiểm soát, hạn chế những tác động tiêu cực đến sự phát triển của thị trường này, nhất là không để các doanh nghiệp niêm yết cũng như nhà đầu tư lo ngại, hoảng sợ.
TS. Lê Xuân Sang - Phó Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam
