“Cơ chế bền vững nhất là đất đai được sử dụng có thời hạn”
Tại các quốc gia phát triển, mặc dù công nhận quyền sở hữu tư nhân, nhưng luật đất đai của các nước này vẫn khẳng định vai trò to lớn và vị thế của Nhà nước trong quản lý đất đai (quy hoạch, quy định mục đích sử dụng đất…).
Chẳng hạn, tại Singapore, chính phủ sở hữu tới 98%, tùy từng dự án, từng loại đất và quy hoạch nhà đầu tư được thuê thời hạn 20, 30, 50 và 99 năm. Giá căn hộ tại đây không chỉ phù thuộc thời gian sở hữu mà còn tùy thuộc vào vị trí, nhà đầu tư, quy hoạch... Hay như tại Trung Quốc, Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng dưới dạng giao quyền sử dụng đất; quy định mục đích sử dụng đất và thời gian sử dụng đất (quy định là từ 40 - 70 năm).
Tại Việt Nam, các chính sách liên quan đến Bất động sản đang nằm ở nhiều văn bản luật khác nhau và tập trung vào các điều luật như: Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, thuế liên quan đến bất động sản...
Qua các thời kỳ 1993, 2003, 2013 và cho đến nay đã có những thay đổi căn bản trong luật liên quan đến sở hữu bất động sản, đặc biệt bối cảnh Việt Nam hội nhập mạnh mẽ, sâu rộng, từ đó hình thành các loại hình bất động sản phong phú, đa dạng hơn trước đây rất nhiều.
Ông Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) cho biết, Việt Nam chúng ta không có khái niệm sở hữu tư nhân đối với bất động sản, tất cả bất động sản cũng như đất đai thuộc sở hữu nhà nước, người dân được sở hữu phần tài sản trên đất.
“Chúng ta đã có Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh Bất động sản và một số luật có liên quan khác đã được thực hiện đi vào cuộc sống 5 - 6 năm và bộc lộ một số bất cập, tôi mong rằng thời gian cần sớm hoàn thiện hơn”, ông Lực nói.
Lý do được vị chuyên gia nêu ra là do một số sản phẩm kinh doanh mới đã hình thành nhưng chưa có pháp luật điều chỉnh như Condotel, officetel, Shophouse... những mô hình này cần sớm có luật pháp để điều chỉnh.
Bên cạnh đó, thời gian vừa qua một số điều khoản còn chồng chéo, nên cần sửa đổi để đảm bảo sự nhất quán và việc xác định quyền sở hữu cần nhất quán hơn, đất đai thuộc sở hữu nhà nước, người dân sở hữu phần tài sản trên đất.
Ông Trương Thanh Đức, Chủ tịch Hội đồng Thành viên BASICO cho biết, một dự án có thể tách 2 dự án khác nhau, đất lâu dài người dân sở hữu lâu dài, với nhà chung cư Luật Nhà ở có quy định có thể có thời hạn 50 hoặc 70 năm. Hiện về cơ bản đất ở bên ngoài hoặc công trình kinh doanh thương mại vẫn là đất lâu dài được cấp sổ đỏ.
Về đề xuất trước đó của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) áp dụng chế độ sử dụng đất có thời hạn tối đa 50 năm (trường hợp đặc biệt không quá 70 năm) đối với đất du lịch, trong đó có đất du lịch dùng để phát triển condotel, ông Đức cho biết, đây là đề xuất hợp lý vì bản chất là dự án kinh doanh thương mại nhưng từng dự án thương mại nhà nước vẫn cho phép có khu dân cư, khu nhà ở riêng thì phải theo nguyên tắc chung đa sở hữu, nhiều loại hình để nhà đầu tư, người dân lựa chọn không nhất thiết cứ nói thương mại là chỉ có một loại đất duy nhất thậm chí ngay cả thương mại hoàn toàn sau này có thể sửa Luật Đất đai có đất thương mại sở hữu lâu dài hoặc có thời hạn.
Nêu quan điểm về vấn đề này, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, Việt Nam đã công nhận đất ở được sử dụng lâu dài, lý do chính là cho phù hợp với tư duy truyền thống của người Việt.
Chế độ sử dụng đất có thời hạn có ưu điểm là làm cho người sử dụng đất đai có trách nhiệm hơn, luôn muốn sử dụng triệt để trong thời hạn mình đã bỏ tiền ra để được sử dụng đất, tránh được hiện tượng đầu cơ đất đai và tích trữ nguồn lực tài chính vào đất đai.
“Cơ chế bền vững nhất là đất đai được sử dụng có thời hạn dưới hình thức thuê đất trả tiền hàng năm. Người sử dụng đất có trách nhiệm cao về sử dụng, hiệu suất sử dụng đất cũng cao, giảm chi phí đất đai trong sản phẩm hàng hóa, nguồn thu ngân sách ổn định”, ông Võ cho hay.
Quan tâm tính pháp lý và cam kết lợi nhuận
Ông Nguyễn Đức Thành, Tổng giám đốc HTQ Home cho biết, người mua nhà chung cư trước đây mặc định thời hạn sử dụng là vĩnh viễn, chưa có khái niệm thời hạn sở hữu nhưng theo xu thế, các mảnh đất ở vị trí đắc địa, đất vàng đều có thời hạn sở hữu.
“Ở Việt Nam coi căn chung cư như tài sản, muốn giữ lâu dài còn ở nước ngoài, chẳng hạn Singapore không coi chung cư là tài sản mà coi đó là một nơi ở, và sản phẩm để kinh doanh, khai thác trên tài sản đó và hết thời hạn trả về cho nhà nước và đi mua chỗ khác”, ông Thành nói.
Ông Thành cũng cho biết thêm, thời điểm này, khách hàng đã hiểu xu thế sở hữu 50 năm là tất yếu do đó trong quá trình tư vấn, giao dịch với khách hàng sẽ giải thích rõ ràng vì sao là 50 năm, khách hàng được khai thác như nào, thuận lợi hay không, định hướng rằng sở hữu chung cư không phải lâu dài mà có thời hạn, với số tiền bỏ ra sau bao nhiêu năm khai thác thu được gì, sẽ dễ chấp nhận hơn bởi vị trí của các dự án này thường đắc địa.
Đối với nhà đầu tư đầu tư vào các sản phẩm như condotel, một loại hình đang phát triển và có tiềm năng lớn do sự tăng trưởng của ngành du lịch những năm gần đây, ông Thành cho biết, điều mà nhà đầu tư quan tâm là tính pháp lý của dự án, uy tín của chủ đầu tư, cam kết lợi nhuận mà chủ đầu tư đưa ra.
Dưới góc độ ngân hàng trong thẩm định đầu tư, cho vay, ông Cấn Văn Lực cho biết, mỗi khi ngân hàng xem xét dự án liên quan đến bất động sản rất chú ý đến hồ sơ pháp lý dự án, xem xét xem đó là dự án bất động sản kinh doanh hay là đất ở cho người dân lâu dài.
“Nếu là đất ở cho người dân lâu dài gần như không có thời hạn còn nếu dự án gắn với bất động sản kinh doanh, cho thuê, mục đích khác sẽ có thời hạn được thuê hoặc được sử dụng đất ở dự án, lô đất đó là 50 năm. Khi đó ngân hàng rõ ràng cần xem xét thời gian còn lại còn dài hay không”, ông Lực nói.
