Thu thuế thật cao giá trị chênh lệch địa tô khi bán, chuyển nhượng

Chênh lệch địa tô từ phát triển hạ tầng giao thông

Thu thuế thật cao giá trị chênh lệch địa tô khi bán, chuyển nhượng

Đầu tư các dự án hạ tầng giao thông tạo ra quỹ đất và giá trị chênh lệch địa tô rất lớn, tuy nhiên nguồn lợi từ chênh lệch địa tô không quay trở lại đầu tư cho hạ tầng giao thông là điều bất hợp lý.

06:00, 13/04/2021

Lời toà soạn:

Hạ tầng, địa tô, giá đất và vốn là 4 yếu tố có quan hệ mật thiết với nhau, góp phần tích cực, trực tiếp cho phát triển hạ tầng kinh tế - xã hội. Thực tế cho thấy, hạ tầng giao thông đầu tư tới đâu kéo theo phát triển kinh tế - xã hội tới đó. Công trình giao thông đi tới đâu, giá đất tăng tới đó. Chênh lệch giá đất trước và sau khi có hạ tầng giao thông thường tăng gấp đôi, gấp ba, thậm chí có thể gấp hàng chục lần so với giá trị ban đầu. Có thể nói, những con đường, tuyến metro, cây cầu... như cây đũa thần, sau một đêm có thể phù phép biến khu vực đất đai xung quanh đó trở thành đất vàng với giá tăng cao phi mã. 

Tuy nhiên, khoản chênh lệch địa tô cực lớn đó có được điều phối để quay trở lại tiếp tục đầu tư phát triển hạ tầng giao thông hay chảy vào túi ai? 

Nhiều ý kiến cho rằng, giá trị tăng thêm của đất đai sau khi thực hiện dự án đang chui vào túi 3 nhà. 

Thứ nhất là những hộ dân được nhô ra mặt tiền. 

Thứ hai là túi những nhà đầu tư phát triển bất động sản.

Thứ ba là túi của những quan chức mang tính lợi ích nhóm. 

Như vậy, cả Nhà nước và những người dân bị di dời để nhường đất thực hiện dự án hầu như không được hưởng lợi gì từ chênh lệch địa tô này.

Vậy nên hiểu chênh lệch địa tô sau khi đầu tư phát triển hạ tầng là như thế nào? Và đâu là giải pháp để điều tiết chênh lệch địa tô phát sinh được về đúng chỗ, góp phần minh bạch giá đất, tạo nguồn lực tài chính từ đất đai?

Trên tinh thần khảo sát, nghiên cứu, Reatimes khởi đăng tuyến bài “Chênh lệch địa tô từ phát triển hạ tầng giao thông: Giải pháp nào khơi dậy nguồn lực đất đai".

Trân trọng giới thiệu tới độc giả!

Các quyết định của Nhà nước trong thay đổi quy hoạch, thay đổi mục đích sử dụng đất, đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng và thúc đẩy hoạt động đầu tư phát triển các dự án kinh tế xã hội luôn mang lại lợi ích và tạo giá trị gia tăng cho đất đai.

Đây là nguồn lực quan trọng cho quá trình tích luỹ, phát triển ban đầu và là nguồn thu quan trọng trong cân đối ngân sách của nhiều nước trên thế giới. Thực tế tại Việt Nam cho thấy, nguồn lực từ giá trị gia tăng từ đất chưa có công cụ điều tiết, phân phối nên không chỉ làm thất thu ngân sách mà còn gây ra bất bình đẳng về lợi ích giữa những người dân cùng chịu tác động của các dự án đầu tư, giữa người dân có đất bị thu hồi với nhà đầu tư. Bài viết dưới đây, Reatimes ghi lại chia sẻ của GS.TS. Hoàng Văn Cường, Đoàn ĐBQH TP. Hà Nội, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân.

Cần sử dụng cơ chế giá và thuế

Có 3 loại địa tô cùng tồn tại trên đất đai. Địa tô chênh lệch I có được nhờ vào những điều kiện thuận lợi vốn có của đất đai (độ màu mỡ, vị trí thuận tiện, cơ sở hạ tầng đồng bộ). Địa tô chênh lệch II là lợi ích mang lại từ đất đai nhưng do người sử dụng biết cách đầu tư, sử dụng hợp lý hơn tạo ra. Ngoài ra, bất cứ mảnh đất nào, không tính sự khác nhau về điều kiện thuận lợi, trình độ người sử dụng đất, vẫn mang lại luồng thu nhập cao hơn so với các hoạt động không sử dụng đất. Luồng giá trị cao hơn đó chính là địa tô tuyệt đối của đất đai.

Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng lên do sự thay đổi địa tô chênh lệch I sẽ tạo công bằng về lợi ích giữa những người sử dụng đất khi điều kiện sử dụng đất đai thay đổi; điều tiết địa tô tuyệt đối sẽ hạn chế người đầu cơ gom đất; địa tô chênh lệch II do nhà đầu tư tạo ra được để lại cho nhà đầu tư hưởng sẽ khuyến khích nhà đầu tư chuyên nghiệp, và Nhà nước điều tiết khoản này thông qua thuế thu nhập cá nhân.

Đầu tư các dự án hạ tầng giao thông tạo ra quỹ đất và giá trị chênh lệch địa tô rất lớn, tuy nhiên nguồn lợi từ chênh lệch địa tô không quay trở lại đầu tư cho hạ tầng giao thông là điều bất hợp lý.

Về mặt nguyên tắc, địa tô chênh lệch sẽ thuộc về người chủ đã tạo ra nó, ở đây là Nhà nước làm đường thì phần địa tô chênh lệch phải thuộc về Nhà nước. Tuy nhiên, thời gian qua, giá trị chênh lệch địa tô chủ yếu rơi vào túi tư nhân. Hơn nữa, việc không thu chênh lệch địa tô sau khi làm đường còn gây ra mâu thuẫn quyền lợi giữa người dân.

Rất nhiều người phải di dời nhà cửa để nhường lại mặt bằng phục vụ làm đường nhưng nhận tiền đền bù thấp hơn giá trị thực tế. Ngược lại, những người không phải di dời được ra mặt đường lại được hưởng giá trị địa tô rất cao.

Nhà nước cần phân chia giá trị địa tô sau khi thu hồi đất, bao nhiêu phần là nhà đầu tư được hưởng, bao nhiêu phần do quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng đất của Nhà nước tạo ra. Chúng ta làm tốt, phân chia rõ ràng giá trị địa tô, người dân sẽ không còn thấy những điều bất công, doanh nghiệp sẽ yên tâm đầu tư. Nhà nước sau khi thu được phần địa tô chênh lệch thì tạo ra những sinh kế cho người dân, người dân sẽ đồng thuận. Vấn đề hiện tại là chúng ta không phân định được giá trị địa tô tăng lên của nhà đầu tư bao nhiêu và của xã hội bao nhiêu trong thu hồi đất, giải phóng mặt bằng.

Tôi cho rằng, để khắc phục bất cập này, cần sử dụng cơ chế giá và thuế. Những người được sử dụng, hưởng lợi từ ô đất trong ngõ ra mặt đường phải đóng thuế tăng theo tỷ lệ đất.

Ví dụ, trước khi làm đường, mảnh đất A chỉ có giá trị 1 triệu đồng, phải đóng thuế 1% là 10.000 đồng. Nhưng sau khi làm đường, đất lên giá 100 triệu đồng/m2, lúc đó phải đóng thuế theo tỷ lệ tăng lên là 1 triệu đồng/m2.

Đặc biệt, khi giá trị thửa đất sau khi làm đường tăng lên 100 triệu đồng/m2 mà người chủ sở hữu bán hoặc chuyển nhượng cho người khác thì giá trị chênh lệch địa tô 99 triệu đồng/m2 phải đánh thuế thật cao, từ 60 - 70% (59 - 69 triệu đồng/m2) vì đó là giá trị tăng do Nhà nước, xã hội tạo ra, không phải do cá nhân sử dụng đất đó tạo ra.

Hiện nay, chúng ta chưa tính đúng giá thị trường nên số thuế đất phải đóng rất nhỏ, dẫn đến việc người dân khai thác sử dụng đất không hiệu quả. Điển hình những nhà mặt phố “đất vàng” như: Tràng Thi, Tràng Tiền (Hà Nội)... vẫn dựng quán nước, quán tạp hóa nhỏ mà đáng ra nó phải được khai thác hiệu quả tương ứng giá trị của đất.

Nâng cao trách nhiệm và vai trò của Nhà nước

Cũng tại nhiều khu vực, các mảnh đất gia tăng lợi thế địa tô do được Nhà nước đầu tư về hạ tầng, thay đổi quy hoạch, chuyển đổi mục đích sử dụng đất... Do đó, bản chất của việc gia tăng giá trị của đất khu vực đó là do Nhà nước, nên Nhà nước phải thu hồi chênh lệch lợi thế địa tô.

Ví dụ ở một số nước định ra mức thuế cao để điều tiết giá trị gia tăng thêm của các khu đất. Do đó, Việt Nam nên nghiên cứu ban hành một loại thuế đánh vào việc thay đổi giá trị của đất do lợi thế địa tô.

Phân bổ lợi ích từ đất đai không công bằng đang là vấn đề nhức nhối trong xã hội hiện nay.
Phân bổ lợi ích từ đất đai không công bằng đang là vấn đề nhức nhối trong xã hội hiện nay.

Có nghiên cứu đã chỉ ra, có trên 70% khiếu kiện là liên quan đến đất đai, trong đó tập trung đến lợi ích kinh tế của đất đai không thỏa đáng. Người dân không hài lòng về khoản đền bù, Nhà nước phải bỏ tiền ra để đền bù cũng không đạt được thoả thuận với dân, việc đền bù của nhà đầu tư cũng chưa thoả đáng... Làm thế nào để giải quyết mâu thuẫn vẫn là bài toán chưa có lời giải.

Chẳng hạn, với các dự án, người dân thường không hài lòng với việc đền bù của nhà đầu tư vì cho rằng nhà đầu tư hưởng lợi nhiều, trong khi nhà đầu tư cho rằng họ phải bỏ nhiều chi phí để có cơ sở hạ tầng... Hay những bất cập trong quản lý chuyển đổi đất, bán tài sản công hoặc cổ phần hoá doanh nghiệp Nhà nước cũng là vấn đề nóng được dư luận quan tâm.

Vấn đề ở đây là cần giải quyết các mâu thuẫn này bằng công cụ luật pháp để đất đai thực sự là nguồn lực phát triển. Trong đó, vai trò quản lý Nhà nước trong điều tiết quyền lợi đất đai phải được coi trọng hơn nữa. 

Đơn cử như, khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất làm tăng mức sinh lợi thì quyền chuyển đổi thuộc về Nhà nước và lợi ích mới cũng phải thuộc về Nhà nước. Đây cũng là vấn đề đang có nhiều mâu thuẫn lâu nay, nhất là trong thu hồi đất nông nghiệp.

Bởi khi người có đất đang sử dụng làm nông nghiệp bị thu hồi thì phải được đền bù theo giá đất nông nghiệp, còn người nhận đất làm đô thị thì phải trả tiền sử dụng đất theo giá đất đô thị, thay vì đưa ra mức giá đền bù “lưng chừng”. Khi đó, chênh lệch địa tô mới khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất thuộc về Nhà nước. 

Một bất cập nữa liên quan đến thu hồi đất đai là Nhà nước chỉ thu hồi những dự án công cộng, còn các dự án khác nhà đầu tư và người dân tự thoả thuận. Như vậy vai trò của Nhà nước trong quản lý đất đai, trong chuyển đổi mục đích sử dụng đất không còn nữa. Điều này vừa gây khó khăn cho các nhà đầu tư trong thoả thuận dự án, mặt khác cũng tạo ra bất bình đẳng giữa các dự án được đầu tư sinh lợi, đền bù giá cao với các dự án thu hồi đất với mục đích công cộng, đền bù thấp hơn.

Bên cạnh đó, giá đền bù cho người có đất bị thu hồi ở các giai đoạn và tiến độ khác nhau của dự án cần phải xây dựng cơ chế giá thống nhất hay mặt bằng giá chung thì khi đó sẽ không còn tình trạng không công bằng trong đền bù. Điều tiết lợi ích giữa người phải di dời và những người không phải di dời được hưởng lợi từ dự án như thế nào cũng là vấn đề cần được đặt ra. Đặc biệt, cơ quan định giá là ai? 

Khung giá đất hiện nay là không thực, không phản ánh được giá trị thật của thị trường. Có ý kiến cho rằng bỏ khung giá đất, giá đất sẽ tăng cao, việc đền bù giải phóng mặt bằng doanh nghiệp không vào được, nhưng đâu phải như thế. Chúng ta giữ khung giá đất để kìm giá thấp khi doanh nghiệp vào đầu tư, đó là bất hợp lý và xã hội đang bức xúc ở điểm này. Tôi nghĩ là cần sửa Luật Đất đai sớm nhưng đây là vấn đề vô cùng phức tạp, động chạm tới từng người dân và liên quan tới chính sách với doanh nghiệp.

Do đó, cần có hệ thống thông tin về giá do một cơ quan chuyên trách độc lập làm và có cập nhật thường xuyên. Cuối cùng là thuế sử dụng đất thu như thế nào khi thay đổi hạ tầng. Tôi cho rằng, Luật Đất đai cần nghiên cứu để có thể xử lý thoả đáng những vấn đề này.

Thiết kế: Thế Công

Ý kiến của bạn

Bạn còn 500/500 ký tự


TOP