Nguồn vốn tín dụng đang tập trung vào phía cung trong khi cầu tín dụng để mua với mục đích tiêu dùng, tự sử dụng của thị trường bất động sản lại đang sụt giảm.
Cầu tín dụng sụt giảm
Số liệu mới nhất từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy, 6 tháng đầu năm 2023, dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản đã tăng trưởng 17,41%. Con số này tăng vượt tốc độ tăng trưởng 10,73% của cả năm 2022. Thế nhưng, dư nợ tiêu dùng, tự sử dụng bất động sản vốn chiếm tới 65% dư nợ tín dụng bất động sản lại sụt giảm 1,12%. Vốn chiếm tỷ trọng khoảng 20% so với tín dụng chung của nền kinh tế nên khi tín dụng bất động sản tăng sẽ kéo tín dụng toàn hệ thống tăng và ngược lại.
So với thời điểm cuối năm ngoái, tỷ lệ nợ xấu của lĩnh vực bất động sản đang có chiều hướng gia tăng, khi tháng 6/2022 là 1,53%, tháng 6/2023 là 2,47% trên tổng dư nợ tín dụng bất động sản.
Điều này phản ánh thực trạng bối cảnh thị trường bất động sản hiện nay khi trong khó khăn chung, nhu cầu về mua nhà ở chưa được khách hàng ưu tiên. Việc tiếp cận nguồn vốn đầu tư của các chủ đầu tư gặp khó khăn, nguồn cung sản phẩm ở phân khúc cao cấp thì dư thừa và thiếu vắng nhà ở giá rẻ.
Dự báo những khó khăn sẽ còn tiếp diễn và chưa biết sẽ kéo dài bao lâu. Do đó, việc triển khai thực thi chính sách rất cần sự đồng bộ và thiết thực. Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ thời gian qua đã “vào cuộc”, chỉ đạo rất quyết liệt nhằm đưa ra các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường. Đại diện phía Ngân hàng Nhà nước cũng cho rằng vấn đề trọng tâm là làm sao tạo điều kiện cho sự phục hồi và phát triển của thị trường bất động sản, từ đó tạo động lực giúp tăng trưởng kinh tế.
Tìm động lực thúc đẩy
Trở lại với câu chuyện lãi suất, Ngân hàng Nhà nước đã có 4 đợt giảm lãi suất từ đầu năm đến nay. Động thái này phần nào đã giúp kích thích và góp thêm tín hiệu tích cực cho nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Gần đây nhất, ngày 14/8, các giải pháp giảm mặt bằng lãi suất, đặc biệt là lãi suất cho vay với các khoản cho vay đang còn dư nợ và khoản cho vay mới được Ngân hàng Nhà nước ban hành, theo đúng chỉ đạo của Chính phủ; và phấn đấu mức giảm lãi suất tối thiểu từ 1,5-2%. Mặc dù có sự quyết liệt và ngân hàng đã có những ưu tiên ưu đãi về lãi suất song mức lãi suất hiện nay vẫn bị xem là còn cao.
Phía Ngân hàng Nhà nước cũng cho rằng, hiện nay, nếu không tạo điều kiện cho tín dụng thì sẽ khó có tăng trưởng nhưng cũng lo ngại nợ xấu tăng lên. Khi nợ xấu tăng lại tạo ra ách tắc vốn cho nền kinh tế.
Ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cho biết, nếu lãi suất giảm ít nhiều sẽ tác động tới tâm lý quyết định mua của khách hàng có nhu cầu thực và thị trường có thể phục hồi phần nào. Nhưng với các nhà đầu tư thì họ sẽ vẫn giữ ở trạng thái nghe ngóng và phải tìm kiếm sản phẩm dự án thật sự tốt.
Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn - ông Nguyễn Quốc Anh thì cho rằng, cuối năm thường là thời điểm mấu chốt khi một lượng lớn tiền gửi ngân hàng đáo hạn và nếu lãi suất huy động tiếp tục giảm thì dòng tiền có thể quay lại thị trường bất động sản. Nhưng nếu nhà đầu tư chưa đủ niềm tin thì thị trường chưa được khôi phục, dòng tiền lại trở vào ngân hàng.
Đồng quan điểm, ông Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Service (DXS - FERI) cũng dự báo về dòng tiền đáo hạn ngân hàng nhưng ông cho rằng một phần sẽ di chuyển vào thị trường chứng khoán trước, sau đó mới quay lại thị trường bất động sản do số tài khoản chứng khoán mở mới đã tăng lên kỷ lục trong nhiều tháng qua.
Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng từ nguồn vốn của các ngân hàng thương mại nhà nước với lãi suất cho vay thấp hơn từ 1,5-2% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng hiện đang được triển khai trên thị trường theo chỉ đạo của Chính phủ. Điều này đang hỗ trợ thêm nguồn vốn cho chủ đầu tư, người mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.
Chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển dự báo khả năng dòng tiền nhàn rỗi quay lại thị trường bất động sản sẽ không cao. Ông phân tích, nhiều nhà đầu tư sở hữu bất động sản đang phải gồng lãi vay ngân hàng từng ngày. Các nhà đầu tư mới sẽ hạn chế do họ còn nghe ngóng chờ thị trường. Thị trường đang ở tình trạng cầu thấp hơn cung có nghĩa là người sở hữu bất động sản đang muốn thoát hàng ra nhiều hơn là số người muốn mua hàng. Ông Hiển cho rằng, để dòng tiền đầu tư bất động sản rõ ràng hơn có lẽ phải là năm 2024.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), điểm mấu chốt là tăng tổng cầu. Khi dòng tiền bị thiếu, lại đang bị tắc ở các nguồn vốn khác như trái phiếu doanh nghiệp, vốn huy động từ khách hàng thì việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng được cho là "phao cứu sinh" với các doanh nghiệp bất động sản. Do đó, ông Châu cho rằng, thực trạng thị trường khó khăn hiện nay, cần thiết có các giải pháp tín dụng để hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản.
Bên cạnh đó là vấn đề tăng nguồn cung cho thị trường, tháo gỡ các vướng mắc về pháp lý; điều chỉnh cơ cấu sản phẩm nhà ở để phù hợp với đối tượng khách hàng; ngân hàng cần cơ cấu lại tài sản đảm bảo và danh mục đầu tư cho vay theo hướng bền vững… từ đó mới khuyến khích được dòng tiền đi vào thị trường bất động sản./.
