Thực tiễn áp dụng pháp luật về quảng cáo căn hộ chung cư trên thị trường bất động sản

Trong lĩnh vực bất động sản, vấn đề quảng cáo cũng tăng trưởng nhanh và chiếm một thị phần không hề nhỏ. Luật Quảng cáo 2012 cùng Nghị định 181/2013/NĐ-CP và Thông tư 5699/VBHN-BVHTTDL của Bộ Văn hoá, thể thao và du lịch hướng dẫn hoạt động quảng cáo ra đời đã khiến hoạt động quảng cáo căn hộ chung cư có những chuyển hướng tích cực.

Tuy nhiên, ngành công nghiệp quảng cáo của Việt Nam hiện nay được đánh giá là vẫn chưa phát triển tương xứng với tiềm năng và một trong những nguyên nhân chính cản trở sự phát triển đó là những quy định còn bất cập của hệ thống pháp luật.

Trong Luật Quảng cáo cũng như các văn bản pháp luật khác điều chỉnh hoạt động quảng cáo căn hộ chung cư, có nhiều quy định mang tính chất là luật khung, không cụ thể. Vì thiếu các quy định chi tiết nên trong quá trình triển khai và thực hiện đã gây ra nhiều khó khăn và lúng túng cho cả phía doanh nghiệp lẫn cơ quan quản lý. Cơ quan thi hành pháp luật đôi khi hành xử không theo quy chuẩn chung vì thiếu những căn cứ pháp lý, còn doanh nghiệp thì từ tính không cụ thể, rõ ràng đó để tìm cách “lách luật”. 

Do đó, theo tinh thần xây dựng luật hiện nay, cần phải hạn chế tối đa các quy định như vậy, tránh tình trạng có luật nhưng vẫn không thi hành được, cụ thể, cần chi tiết hơn các quy định như quyền và nghĩa vụ của người kinh doanh dịch vụ quáng cáo, người phát hành quảng cáo, hình thức quảng cáo, phương tiện quảng cáo, những hành vi bị nghiêm cấm trong hoạt động quảng cáo...

Do sự không nhất quán về thẩm quyền quản lý hoạt động quảng cáo mà trong việc thi hành các văn bán pháp luật, cả phía doanh nghiệp cũng như cơ quan quản lý đều lúng túng. Hơn thế, hoạt động quảng cáo căn hộ chung cư còn phải chịu sự quản lý của nhiều lĩnh vực khác như báo chí, giao thông, xây dựng... mà mỗi lĩnh vực lại có luật riêng điều chỉnh. Chính vì chịu sự quản lý của nhiều ngành luật như vậy nên thực tế triển khai việc quản lý hoạt động quảng cáo đã nảy sinh nhiều vấn đề. Có thể kể đến các vi phạm trong quảng cáo căn hộ chung cư như sau:

Mục tiêu của nhà sản xuất khi quảng cáo là để thúc đẩy hoạt động kinh doanh, làm cho người mua tiếp cận với sản phẩm của mình, trong trường hợp này chính là bất động sản được chào bán. Tuy nhiên, vì chạy theo lợi nhuận, nhiều chủ đầu tư đã xây dựng nên những quảng cáo thổi phồng sự thật, nhằm mục đích gây nhầm lẫn hay cố tình lừa dối người tiêu dùng. Tại Việt Nam, sự vi phạm này trong những năm qua thường biểu hiện dưới một số hình thức cụ thể như:

Thứ nhất, nội dung quảng cáo không rõ ràng. Biểu hiện của quảng cáo với nội dung không rõ ràng là việc bỏ sót một số thông tin quan trọng trong thông tin quáng cáo nhằm gây nhầm lẫn cho khách hàng. Đơn cử như khi khách hàng gặp dòng quảng cáo “250 triệu tiền mặt sở hữu ngay căn hộ chung cư” và liên hệ tới số điện thoại trên quảng cáo hỏi về mức giá 250 triệu đồng này thì sẽ được nhân viên môi giới trả lời 250 triệu đồng thực chất là số tiền thanh toán cho đợt một, chiếm 30% tổng giá trị hợp đồng với căn hộ 59,8m2, có mức giá 815 triệu đồng. Hoàn thành xong đợt 1, khách hàng sẽ có trong tay hợp đồng mua bán thì xem như đã sở hữu căn nhà nhưng phải tuân theo điểu khoản hợp đồng đã quy định là đóng tiền đúng kỳ hạn 7 đợt sau... hoàn toàn không có chuyện sở hữu căn hộ chung cư chỉ với 250 triệu đồng như trong quảng cáo.

Phân khúc nhà giá rẻ là đối tượng đang được quảng cáo mập mờ để thu hút khách hàng nhiều nhất. Tại hàng loạt dự án chung cư giá rẻ, nhiều căn hộ được quảng cáo với giá hấp dẫn, thậm chí có căn được rao bán chỉ với giá… vài chục triệu đồng. Tuy nhiên, khi đến trực tiếp dự án, khách hàng mới được biết vì ngoài tiền vài chục triệu đồng đặt cọc giữ chỗ, họ phải chi thêm các khoản thanh toán khác trong vòng 7 đợt thanh toán sau khiến khách hàng cảm giác như bị lừa, vừa mất thời gian, công sức lại không được việc và mất lòng tin vào hoạt động môi giới bất động sản.

Bản chất của quảng cáo là chỉ đưa thông tin cơ bản cho người mua nhà, khách hàng nên đến tận nơi để liên hệ, kiểm chứng thông tin. Về lâu dài, nếu những quảng cáo che đậy thông tin quan trọng, dễ gây hiểu lầm, khiến khách hàng cảm giác như bị lừa dối thì chính doanh nghiệp kinh doanh căn hộ chung cư sẽ chịu thiệt thòi về uy tín.

Thứ hai, quảng cáo phóng đại hoặc không đúng sự thật. Trên thị trường bất động sản, có thể dễ dàng bắt gặp những quảng cáo phóng đại về quy mô dự án hay loại, hạng của căn hộ chung cư. Hiện nay, pháp luật chưa có quy định quy chuẩn về xếp hụng căn hộ chung cư như thế nào là cao cấp, trung cấp… nên chủ đầu tư có thể mặc sức phóng đại về “chung cư hạng sang” hay “chung cư cao cấp" dù thực tế chất lượng căn hộ không thực sự như vậy.

Sau khi ký hợp đồng, thực trạng khách hàng phải sống trong cảnh căn hộ nhanh xuống cấp, chất lượng dịch vụ kém, không tương xứng với sự cao cấp đã quảng cáo. Chủ đầu tư không những không chia sẻ với cư dân mà còn có thái độ bỏ mặc khách hàng. “Sang trọng, hiện đại, tiện nghi, cuộc sống mơ ước...” là những mỹ từ mà phần lớn chủ đầu tư dự án tự nhận là chung cư cao cấp khi quảng cáo được tung ra. Nhưng khi nhận nhà, khách hàng lại phải chi tới hàng trăm triệu đồng để thay thế các thiết bị được chủ đầu tư giới thiệu là cao cấp.

Khi sống tại căn hộ, những sự cố như mất điện, hỏng thang máy, mất nước thường xuyên xảy ra... đến không gian công cộng, đường nội khu, sân chơi trẻ em... hoàn toàn không như quảng cáo khiến cư dân bức xúc và có nhiều tranh chấp với chủ đầu tư. Nguyên nhân cho những vi phạm trên là chưa có quy định cụ thể về xếp hạng chung cư và chưa có chế tài xử phạt đủ mạnh những dự án sai phạm kể trên. Đây là điều cần thiết phải được sửa đổi để bảo vệ quyền lợi của khách hàng và các chủ đầu tư có uy tín trên thị trường.

Ngoài ra còn trường hợp quảng cáo sai sự thật về tiến độ dự án căn hộ. Bên cạnh việc thiếu quy hoạch tổng thể, nguyên nhân dẫn đến quảng cáo không đúng sự thật trong các dự án căn hộ chung cư là do cơ quan quản lý nhà nước không quan tâm đúng mức khâu tiền dự án. Cụ thể là việc xem xét tình hình thực tế các doanh nghiệp khi những đơn vị này xin giấy phép đầu tư tại các dự án. Đây là khâu dễ xảy ra tiêu cực khi đơn vị quản lý không xem xét thực tế tiềm lực tài chính của doanh nghiệp, đến khi doanh nghiệp được cấp phép đầu tư xây dựng, thiếu vốn nên doanh nghiệp tìm mọi cách xoay xở tài chính, trong đó có việc huy động từ khách hàng mua dự án.

Đó là lý do chính dẫn đến việc trước khi khách hàng ký kết hợp đồng mua nhà, góp vốn được doanh nghiệp mời chào với các chiêu tham quan nhà mẫu, tham quan công trường thi công rầm rộ nhưng ngay sau khi khách hàng ký hợp đồng, doanh nghiệp thu được tiền thì dự án lại dừng thi công, tiến độ dự án không như quảng cáo và khách hàng chậm nhận được căn hộ đã mua của mình.

Cạnh tranh là một hoạt động tất yếu trong nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên trên thực tế không ít trường hợp vì tranh giành thị phần mà một số doanh nghiệp không ngần ngại sử dụng những thủ thuật bất chính gây thiệt hại cho đối thủ. Những quảng cáo không trung thực, vi phạm nguyên tắc bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng cũng là một hành vi cạnh tranh không lành mạnh.

Hành vi quảng cáo nhằm cạnh tranh không lành mạnh vi phạm điểm a Khoản 5 Điều 45 Luật Cạnh tranh 2018: “Đưa thông tin gian dối hoặc gây nhầm lẫn cho khách hàng về doanh nghiệp hoặc hàng hóa, dịch vụ, khuyến mại, điều kiện giao dịch liên quan đến hàng hóa, dịch vụ mà doanh nghiệp cung cấp nhằm thu hút khách hàng của doanh nghiệp khác”.

Tuy nhiên, Luật Cạnh tranh chưa đưa ra định nghĩa cụ thể về hành vi quảng cáo nhầm cạnh tranh không lành mạnh mà mới chi liệt kê những hành vi bị cấm trong hoạt động quảng cáo và những hành vi đó bị coi là quảng cáo nhằm cạnh tranh không lánh mạnh. Do đó có những vi phạm phát sinh mà chưa được xếp vào nhóm này. Bên cạnh đó, các quy định chủ yếu mang tính chất quản lý, các chế tài xử lý vi phạm chưa thể hiện được tính răn đe và ngăn ngừa. Căn hộ chung cư là một tài sản có giá trị lớn, mang đến cho người kinh doanh căn hộ chung cư một món lợi có thế gấp nhiều lần đối với mức tiền xử phạt, nhất là khi quảng cáo căn hộ chung cư thường là quảng cáo cả một dự án. Vì vậy, chế tài xử phạt nói trên trong quảng cáo căn hộ chung cư là chưa hợp lý, cần được sửa đổi, bổ sung.

Trong lĩnh vực quảng cáo bất động sản nói chung và quáng cáo căn hộ chung cư nói riêng, việc những vi phạm tập trung vào sao chép các quảng cáo của nhau. Nhìn chung, các quảng cáo bất động sản nói chung và quảng cáo căn hộ chung cư nói riêng còn chưa quan tâm nhiều đến vấn đề này. Một clip quảng cáo dự án căn hộ chung cư thường giống nhau về nội dung và bố cục như giới thiệu vị trí dự án, đến khuôn viên và chi tiết...

Tình trạng lộn xộn trong quảng cáo diễn ra nhiều nhất đối với hoạt động quảng cáo ngoài trời. Trong những năm vừa qua, cùng với quá trình đô thị hóa, hoạt động quảng cáo ngoài trời dạng tồn tại nhiều sai phạm gây mất mỹ quan đô thị, thậm chí còn ảnh hưởng đến an toàn trật tự công cộng. Vấn đề đáng nói là một số doanh nghiệp mặc dù biết rõ là vi phạm quyền sở hữu trí tuệ nhưng vẫn cố tình đạo nhái. Vì lợi ích kinh tế nên nhiều doanh nghiệp chấp nhận nộp phạt vi phạm để quảng cáo vì lợi ích mang lại gấp nhiều lần số tiền chịu phạt. Việc này dẫn đến sự đe doạ đối với những doanh nghiệp nghiêm chỉnh chấp hành quy định pháp luật về lĩnh vực này.

Ngoài việc các doanh nghiệp vì chạy theo lợi nhuận mà cố tình vi phạm quy định pháp luật về quảng cáo, một nguyên nhân khác dẫn đến những vi phạm về lĩnh vực này là do những quy định của pháp luật còn nhiều bất cập và mâu thuẫn, hoạt động quản lý còn yếu khiến cho doanh nghiệp quảng cáo nếu không phạm luật thì khó cạnh tranh với những đối thủ khác trên thị trường.

Do đó, cần sửa đổi các quy định pháp luật cho phù hợp, đề ra các giải pháp khắc phục các bất cập hiện tại cũng như xây dựng được nền tảng pháp lý vững chắc cho hoạt động này trong tương lai để đàm bảo quyền cho các chủ thể tham gia quảng cáo căn hộ chung cư, đảm bảo được lợi ích của người tiêu dùng và thúc đẩy hoạt động kinh doanh căn hộ chung cư và thị trường bất động sản phát triển một cách lành mạnh./.