Mới đây Reatimes đã có trao đổi với bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Savills Hà Nội về việc tăng giá nhà khiến cơ hội sở hữu nhà của người có nhu cầu thực ngày càng xa tầm tay. Theo đó, giải pháp cho vấn đề nhà ở chính là đi thuê. Dưới đây xin dẫn nguyên văn bài chia sẻ của bà Đỗ Thu Hằng.
Yếu tố nền tảng đầu tiên cho thị trường nhà ở phát triển chính là cơ cấu dân số. Đây là nguồn cầu chính và bền vững của thị trường nhà ở do xuất phát từ nhu cầu mua để ở thực. Có thể thấy, thị trường nhà ở Việt Nam đang được hưởng lợi từ một cơ cấu dân số vàng.
Việt Nam có quy mô dân số khá lớn với hơn 99 triệu người. Tốc độ và tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam so với các nước trong khu vực như Malaysia, Indonesia, Philippines, Trung Quốc, cho thấy nước ta còn rất nhiều dư địa cho việc mở rộng đô thị. Với tốc độ tăng trưởng như hiện nay thì đến năm 2030 có khoảng 69% dân số Việt Nam sẽ sinh sống tại khu vực đô thị.
Sự di dân kết hợp với tăng trưởng dân số tự nhiên tạo ra nhu cầu lớn về nhà ở tại các đô thị như Hà Nội và TP.HCM. Mặt khác, việc quy mô hộ gia đình ngày càng giảm cũng đem đến cho thị trường nhà ở nguồn cầu mới từ các gia đình nhỏ tách hộ (bao gồm các hộ gia đình 1 người).
Các yếu tố này dẫn đến trung bình hằng năm số lượng hộ gia đình mới có nhu cầu nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM đều tăng cao. Phần lớn các khách hàng hiện nay đều là người mua nhà để ở, cho thấy sự phát triển bền vững của thị trường nhà ở.
Chúng tôi nhận thấy, giá các căn hộ dưới 2 tỷ đồng là không nhiều nhưng lượng cầu lại khá cao. Ví như tại thị trường Hà Nội hiện nay, số lượng căn chung cư mở bán ở phân khúc dưới 2 tỷ đồng không có nhiều, lượng cung mới tung ra thị trường thậm chí không đáp ứng được lượng cầu rất lớn. Bởi thu nhập của người dân ở mức trung bình thấp hiện nay rất nhiều, ngân sách mà họ có thể chi trả cho mua nhà sau một khoảng thời gian tích luỹ đa số rơi vào khoảng dưới 2 tỷ đồng.
Trong khi đó, trên thị trường Hà Nội từ 1 - 2 năm trở lại đây, lượng hàng ở phân khúc giá rẻ cũng không cải thiện. Trong thời gian tới nếu có thì cũng chỉ nằm ở khu vực ngoại thành, xa trung tâm và lượng hàng cũng không nhiều. Đây là điều mà thị trường Hà Nội phải lưu ý và các chủ đầu tư cũng phải tìm ra phương thức đầu tư để có thể đảm bảo có lãi và có thể tham gia vào phân khúc này.
Tuy nhiên, có một thực tế là nhiều nhà đầu tư cũng không thích tham gia vào phân khúc giá rẻ vì tỉ suất lợi nhuận không cao, trong khi đó, ở các phân khúc khác lợi nhuận tốt hơn và đủ để đảm bảo cho họ có thể giải quyết được những rủi ro về lãi.
Thuê nhà đang là một xu hướng đang diễn ra tại thị trường Hà Nội, một số khu vực như Đông Anh, thị trường nhà ở cho thuê rất nhộn nhịp. Giai đoạn 2020 - 2022, lượng căn hộ bàn giao tại Hà Nội sẽ rất lớn. Đây là cơ hội cho người có nhu cầu mua nhà có thể thuê nhà ở. Bởi hầu hết các dự án này cũng ở gần nhau, có thể tạo ra sự canh tranh về giá bán. Thay vì họ phải dành tiền tích cóp mua nhà ở những khu vực xa, họ có thể thuê những căn hộ ở những dự án có chất lượng sống tốt. Với giá thuê hợp lý họ vẫn có thể ở những căn hộ tiện ích đầy đủ, đảm bảo cho đời sống của cả gia đình.
Cùng với đó, xu hướng chuyển ra ngoại thành vẫn có thể xảy ra do những vấn đề ô nhiễm trong nội thành. Tuy nhiên, những khu vực người mua nhà hướng đến đó là phải có chất lượng sống tốt, an sinh xã hội, trường học, bệnh viện và đầy đủ tiện ích khác. Do đó dòng sản phẩm nhà ở phải đi kèm các tiện ích và chủ đầu tư phải có đủ năng lực tài chính để phát triển đô thị toàn diện, đáp ứng đủ nhu cầu của người mua.
Nói chung, có hai yếu tố chính đang tác động toàn diện đến thị trường nhà ở. Thứ nhất là động thái của các cơ quan quản lý như rà soát, hạn chế cấp phép cho các dự án và thứ hai là siết tín dụng trong bất động sản. Tác động của hai yếu tố này được ghi nhận rõ rệt trong năm 2019 khi số lượng dự án được triển khai và mở bán giảm rõ rệt. Đây cũng là thách thức với các đơn vị phát triển dự án.
Riêng với thị trường nhà ở cho thuê, phần nhiều tác động đến từ nhà đầu tư nhỏ lẻ. Với phân khúc này, khi đầu tư cần lưu ý rằng phải chọn căn hộ có chất lượng tốt thì mới có thể cạnh tranh được. Bởi hiện nay, lượng căn hộ được bàn giao ra thị trường đã có một lượng lớn để cho thuê.
Nếu như không chọn được căn hộ tốt thì giá thuê cũng không đảm bảo về lâu dài, về khả năng tăng giá, thậm chí ở một khía cạnh nào đó giá thuê còn giảm khi dự án đó là của chủ đầu tư không có kinh nghiệm hoặc nằm ở những khu vực chưa phát triển về hạ tầng. Đương nhiên, khách thuê sẽ không chọn những khu vực đó. Xu hướng của người đi thuê hiện nay, nhất là khách Hàn Quốc rất hay thay đổi, có dự án mới là họ sẽ ưu tiên chọn. Xu hướng này gần như cũng được áp dụng ở các khách thuê ở phân khúc có tầng giá thấp.
Dự báo đến năm 2020, phần lớn nguồn cung ở TP.HCM sẽ rơi vào phân khúc hạng C; còn hạng B dự kiến tiếp tục dẫn dắt thị trường Hà Nội.
