Báo cáo Tiêu điểm thị trường bất động sản 2019 và triển vọng thị trường 2020 do CBRE công bố mới đây đã có những cái nhìn tích cực về thị trường văn phòng cho thuê và phân khúc mặt bằng bán lẻ.
Văn phòng cho thuê: Mặt bằng giá tăng 2 - 3%
Năm 2019 đánh dấu 3 năm tăng trưởng tích cực liên tiếp của thị trường văn phòng Hà Nội. Theo thống kê, có tổng cộng 7 dự án mới đi vào hoạt động trong năm, khiến tổng nguồn cung tăng 7% theo năm. Nhóm nghiên cứu CBRE đánh giá, mặc dù tốc độ tăng trưởng nguồn cung năm 2019 cao hơn so với 2 năm trước, các dự án mới đặc biệt là ở hạng B có khả năng hoạt động khả quan nhưng các dự dự án mới mở gần đây như Peakview Tower hay Coninco Tower vẫn đạt tỷ lệ lấp đầy tới 80% vào thời điểm kết thúc năm 2019.
Với hoạt động tích cực của các dự án mới, diện tích văn phòng trống tại Hà Nội giảm xuống mức 12.000m2, tương đương 8,7% - mức thấp nhất kể từ năm 2011. Đối với giá thuê, giá thuê trung bình tiếp tục cho thấy xu hướng tăng trong năm 2019. Theo đó, giá thuê của cả 2 phân hạng tăng trung bình khoảng 3% theo năm tại thời điểm cuối năm. Cụ thể, đến cuối 2019, giá thuê trung bình của văn phòng hạng A ở mức 26,2 USD/m2/tháng, trong khi đó hạng B ghi nhận ở mức 14,3 USD/m2/tháng (chưa bao gồm thuế và phí dịch vụ).
Về nhu cầu, thị trường Hà Nội tiếp tục chứng kiến nguồn cầu mạnh mẽ từ cả các ngành truyền thống và ngành mới trong năm 2019.
Theo ghi nhận của CBRE, các ngành truyền thống bao gồm: Công nghệ thông tin, sản xuất, ngân hàng… chiếm khoảng 75% các giao dịch cho thuê văn phòng, nguyên nhân chính là nhờ vào đà mở rộng mạnh mẽ của các lĩnh vực này.
Trong khi đó, các đơn vị vận hành không gian làm việc linh hoạt trong nước như Up hay Toong và mới đây là Dreamplex tiếp tục mở rộng mạnh mẽ với các địa điểm rộng từ 1.000m2 trở lên. Có 18 địa điểm mới được mở cửa trong năm 2019, khiến tổng nguồn cung không gian làm việc linh hoạt tại Hà Nội tăng 91% theo năm.
Dự báo trong năm 2020, tăng trưởng giá thuê được kỳ vọng ổn định ở mức 2 - 3% cho cả 2 phân hạng A và B. Trong phân khúc hạng A, với việc tòa Capital Place - tòa nhà văn phòng lớn thứ 2 tại Hà Nội kỳ vọng đi vào hoạt động, tỷ lệ trống của hạng A dự kiến tăng lên đến khoảng 17% tại cuối năm 2020, từ mức 9,3%.
Trong khi đó, tỷ lệ trống của hạng B dự kiến giảm xuống 8% do nguồn cung vừa phải và nhu cầu cao cho hạng văn phòng này. Về nhu cầu, bên cạnh sự tiếp tục mở rộng của ngành công nghệ thông tin và không gian làm việc linh hoạt, các ngành như fintech và logistics dự kiến sẽ trở thành các nguồn cầu mới.
Thị trường mặt bằng bán lẻ: Chờ đợi một năm 2020 bùng nổ
Với việc xuất hiện nhiều dự án mới trong 2019, thị trường mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội đã có một năm 2019 sôi động và dự báo sẽ còn "bùng nổ" trong 2020.
Theo đó, trong quý IV/2019, dự án Aeon Mall Hà Đông đã hoàn tất và cung cấp thêm 74.000m2 NLA vào thị trường bán lẻ Hà Nội. Với việc khai trương Aeon Mall Hà Đông, tổng nguồn cung mới của năm 2019 đạt 140.000m2 NLA, cao nhất kể từ năm 2013. Nhờ đó, đến cuối năm 2019, tổng nguồn cung thị trường mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội cũng vượt mốc 1.000.000m2
Mặc dù đón nhận nguồn cung lớn trong 2019, diễn biến thị trường vẫn cho thấy các hoạt động mạnh mẽ, thể hiện nhu cầu lớn cho mặt bằng bán lẻ. Thống kê cho thấy, tỷ lệ hấp thụ trong năm 2019 đạt 139.000m2, tăng 2,7 lần so với năm 2018. Trong đó, 120.000m2 diện tích thuê đến từ các dự án khai trương trong năm 2019, giúp các dự án này đạt tỷ lệ lấp đầy 86%.
Về tổng thể thị trường, theo đánh giá của CBRE, thị trường mặt bằng bán lẻ Hà Nội vẫn chứng kiến kết quả hoạt động tích cực từ tất cả các khu vực. Giá thuê ở khu trung tâm tăng 3,6% so với cuối năm 2018 và 1,3% so với cuối quý III/2019, đạt mức 98,1 USD/m2/tháng; trong khi tỷ lệ trống vẫn duy trì ở mức thấp 1,3%; do nhu cầu cao và nguồn cung hạn chế.
Tương tự, giá thuê trung bình ở các khu vực khác cũng tăng 2% so với năm 2018, đạt 24,8 USD/m2/tháng. Tỷ lệ trống ở các khu vực ngoài trung tâm cũng giảm 1,5% điểm theo năm, xuống mức 8,7%.
Dự báo cho năm 2020, CBRE cho rằng thị trường Hà Nội sẽ tiếp tục là điểm đến hấp dẫn cho các công ty bán lẻ và các chủ đầu tư bởi mức tăng trưởng GDP cao và nền dân số trẻ. Theo đó, trong 2020, 5 dự án bán lẻ mới dự kiến sẽ mở cửa, cung cấp thêm cho thị trường khoảng 156.000m2 diện tích bán lẻ, bao gồm các dự án: FLC Twin Towers, Hinode City, Vincom Megamall Ocean Park, Vincom Magamall Smart City và The Village (Park City).
Bên cạnh đó, Lotte hiện đang xây dựng dự án phức hợp thứ 2 tại Hà Nội, bao gồm Lotte Mall với diện tích 72.000m2, dự kiến sẽ khánh thành trong năm 2022. Đặc biệt, sau khi hoàn thành dự án Aeon Mall Hà Đông trong 2019, Aeon đang lên kế hoạch cho dự án tiếp theo tại quận Hoàng Mai. Ngoài ra, các công ty bán lẻ quốc tế bao gồm Emart hay Takashimaya cũng đã công bố kế hoạch đầu tư vào Hà Nội trong vòng 3 năm tới.
Những tín hiệu này cho thấy thị trường mặt bằng bán lẻ Hà Nội sẽ có một năm 2020 "bùng nổ" với hàng loạt các dự án ra mắt và đi vào xây dựng.
