Thanh Hóa: Đi tắt đón đầu để trở thành “ngôi sao” mới trên thị trường BĐS công nghiệp

Trong bối cảnh thị trường chung khó khăn do tác động của dịch Covid-19, nhiều phân khúc sụt giảm mạnh thì vẫn có những phân khúc thị trường tìm được cơ hội trong khó khăn, bứt phá mạnh mẽ, đó là thị trường bất động sản công nghiệp. Nguồn cung, nguồn cầu, tỷ lệ lấp đầy, giá thuê, sức hút đầu tư của bất động sản công nghiệp đều đạt các chỉ số tăng trưởng tích cực.

Theo CBRE, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp (KCN) trên cả nước tăng từ 70,2% năm 2020 lên 71,8% trong 5 tháng năm 2021. Các khu vực trung tâm như TP.HCM, Hà Nội, tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 90%, do đó nhu cầu đã dịch chuyển về những vùng ven trung tâm có quỹ đất rộng, vị trí thuận lợi và hưởng lợi từ các dự án đầu tư công.

Giá thuê đất trung bình tại Việt Nam khoảng 112 USD/m2, thấp hơn so với các quốc gia trong khu vực tối thiểu 50%. Giá thuê được dự kiến duy trì ở mức ổn định khi nguồn cung tăng lên. Việc giá thuê trung bình tăng nhưng thấp hơn so với các nước trong khu vực châu Á vẫn sẽ giúp Việt Nam thu hút dòng vốn FDI.

Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) thúc đẩy nhu cầu thuê đất KCN. Các khách hàng thuê KCN hiện nay chủ yếu là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài với tỷ lệ 51% trên tổng số dự án đầu tư và chiếm 67% tổng vốn đăng ký mới. Do đó, nhu cầu vốn FDI đầu tư vào KCN là rất lớn. Tốc độ tăng trưởng dòng vốn FDI vào KCN hàng năm giai đoạn 2011 - 2020 tăng 10%, vốn đăng ký mới vào KCN 5 tháng năm 2021 đạt 6,02% (tăng 10,3% so với cùng kỳ) với số dự án mở mới đạt 291 dự án.

Dòng vốn FDI kỳ vọng tiếp tục tăng mạnh mẽ trong trung và dài hạn nhờ các yếu tố được xem là “xung lực” như lợi thế của Việt Nam về vị trí, nhân công, giá thuê đất, môi trường đầu tư và các chính sách, ưu đãi thuế… Theo đó, Việt Nam là quốc gia thu hút vốn FDI đứng thứ 5 ở châu Á và lọt top 20 thế giới, đứng đầu về tốc độ tăng trưởng FDI sản xuất tại châu Á.

Ngoài các yếu tố địa chính trị, tác động của cuộc chiến tranh thương mại Mỹ - Trung đã tạo ra “cú hích” quan trọng để dòng vốn FDI chảy vào Việt Nam. Đặc biệt, việc Việt Nam liên tục ký kết các hiệp định thương mại tự do (FTA) quan trọng như EVFTA (Hiệp định thương mại tự do Việt Nam - EU), CPTPP (Hiệp định Đối tác toàn diện và tiến bộ xuyên Thái Bình Dương) và mới đây nhất là việc hợp tác giữa Mỹ và Việt Nam sẽ thúc đẩy tăng trưởng thương mại của Việt Nam với các quốc gia. Hiệp định EVFTA cũng mang lại nhiều lợi thế lớn khi những hàng hóa thế mạnh sẽ được giảm thuế về mức 0% như máy móc, thiết bị điện tử, dệt may, nhựa.

Bên cạnh đó, đại dịch Covid-19 đã khiến chuỗi cung ứng toàn cầu bị gián đoạn khi phụ thuộc nhiều vào các trung tâm sản xuất lớn, nhất là Trung Quốc. Để tránh rủi ro tập trung hóa, nhiều doanh nghiệp FDI đã chuyển dịch nhà máy từ Trung Quốc sang Việt Nam điển hình như LG, Foxconn, Pegatron... Trong bối cảnh đó, Việt Nam đứng trước cơ hội trở thành công xưởng mới của thế giới. Bất động sản công nghiệp hứa hẹn sẽ có sự tăng trưởng ổn định trong dài hạn.

Ngoài ra, bất động sản công nghiệp cũng hưởng lợi từ chính sách đầu tư công. Theo kế hoạch giải ngân 2021 - 2025, quy mô giải ngân vốn đầu tư công sẽ tăng thêm 40% so với con số thực hiện của giai đoạn trước. Quy mô tăng sẽ tạo lợi thế cạnh tranh của Việt Nam với các nước trong khu vực. Chính phủ đang có các động thái để thúc đẩy đầu tư công.

Cụ thể, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ ban hành một số chính sách như Nghị quyết số 63/NQ-CP hay Công điện số 1082/CĐ-TTG về việc đẩy nhanh tiến độ thực hiện và giải ngân kế hoạch vốn đầu tư công năm 2021. Nhờ đó, bất động sản công nghiệp sẽ được hưởng lợi khi cơ sở hạ tầng phát triển, logistics được hiện đại hóa hơn.

Với những yếu tố trên, các chuyên gia nhận định, bất động sản sẽ tiếp tục “lên hương” trong thời gian tới. Tuy nhiên, nhu cầu thuê đất, nhà xưởng, kho bãi tăng đột biến trong thời gian qua đã khiến giá thuê các khu công nghiệp gần thành phố lớn leo thang, cung không đáp ứng cầu. Theo Savills, làn sóng di dời cơ sở sản xuất khỏi Trung Quốc vào năm 2021 và 2022 sẽ đòi hỏi nhiều nguồn cung hơn để đáp ứng các khoản đầu tư có giá trị cao và chất lượng hơn.

Trong bối cảnh giá thuê và môi trường đầu tư ở nhiều tỉnh công nghiệp như Bắc Ninh, Thái Nguyên, Long An, Bình Dương… đang dần giảm tính cạnh tranh do nguồn cung thiếu hụt, giá thuê tăng…, cơ hội sẽ mở ra cho những địa phương mới có tiềm năng đang trong quá trình công nghiệp hóa như Hải Phòng, Thanh Hóa, Nghệ An… Với sự chuẩn bị tốt những “chiếc tổ” khu công nghiệp, các địa phương mới hoàn toàn có khả năng đón những dòng vốn FDI chất lượng, đồng thời trở thành địa chỉ hấp dẫn trong việc thu hút đầu tư vào bất động sản công nghiệp.

“Việc các doanh nghiệp quốc tế tìm đến những vùng đất mới an toàn, rẻ hơn đã tạo ra nhiều cơ hội cho toàn thị trường nói chung và bất động sản KCN nói riêng”, chuyên gia kinh tế, TS. Cấn Văn Lực khẳng định.

Xác định công nghiệp hóa là hướng phát triển tất yếu, nhiều năm trở lại đây, tỉnh Thanh Hóa đã và đang chuẩn bị những “bệ phóng” để ngành công nghiệp, kéo theo đó là bất động sản công nghiệp và đô thị bứt phá trong thời gian tới. Bên cạnh đó, quá trình “dọn tổ” đón đại bàng FDI cũng được tỉnh này chú trọng nhằm đón làn sóng dịch chuyển sản xuất từ nước ngoài...

Theo nhận định của các chuyên gia kinh tế, thị trường bất động sản khu công nghiệp, cụm công nghiệp tại Thanh Hóa sẽ có sự phát triển mạnh mẽ trong tương lai gần. Đây cũng là nguyên nhân thúc đẩy hàng loạt doanh nghiệp bất động sản về đầu tư khu đô thị phục vụ nhà ở cho các chuyên gia nước ngoài, kỹ sư, công nhân sát cạnh khu công nghiệp.

Nguyên nhân khiến bất động sản công nghiệp Thanh Hóa được đánh giá cao là do quỹ đất lớn, giá cho thuê đất rẻ, nguồn lao động dồi dào, cơ sở hạ tầng giao thông tốt, cảng biển, hàng loạt tuyến đường cao tốc, tuyến đường ven biển đang được đầu tư xây dựng sẽ là mối liên kết với các tỉnh thuộc vùng kinh tế của cả nước.

Năm 2020, quy mô kinh tế của Thanh Hóa đứng thứ 8 cả nước, cao nhất các tỉnh Bắc Trung Bộ, trở thành đầu tàu kinh tế khu vực Bắc miền Trung. Hạ tầng giao thông tại tỉnh này cũng đang cấp tốc được hoàn thiện theo hướng đồng bộ và hiện đại, đi trước mở đường để đưa Thanh Hóa trở thành 1 trong 4 cực tăng trưởng dẫn đầu miền Bắc cùng với Hà Nội, Hải Phòng và Quảng Ninh.

Với lợi thế sẵn có về du lịch cùng nền kinh tế vững mạnh, Thanh Hóa đã nhanh chóng thu hút nhiều Tập đoàn kinh tế lớn. Tổng vốn đầu tư đăng ký có thời điểm đạt trên 170.000 tỷ đồng (tương đương 7,4 tỷ USD).

Những tên tuổi nổi bật như Vingroup, Sun Group, T&T, Sao Mai… đổ bộ vào thị trường Thanh Hóa với những dự án quy mô lớn đã khiến bức tranh thị trường bất động sản Thanh Hóa sôi động hơn bao giờ hết. Sự đầu tư của các “ông lớn” bất động sản cũng kéo theo sự đồng bộ về hạ tầng, nâng cao bộ mặt đô thị và chất lượng đời sống người dân. Với những lực đẩy sẵn có, bất động sản công nghiệp Thanh Hóa cũng đang nhận được làn sóng đổ bộ lớn và dự kiến còn mạnh hơn trong thời gian tới.

“Thanh Hóa đang có cơ hội trở thành cực tăng trưởng mới của tứ giác kinh tế phía Bắc nhờ sức bật kinh tế, hạ tầng, giao thông kết nối với sự tham gia của các dự án tầm cỡ hàng tỷ USD. Tầm nhìn, định hướng phát triển của chính quyền địa phương, nội lực của nền kinh tế, tiềm năng thiên nhiên, văn hóa, con người sẵn có, cộng thêm sự hợp sức của các “sếu đầu đàn” sẽ tạo cơ hội “cất cánh” cho kinh tế - xã hội, du lịch Thanh Hóa”, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đánh giá.

Cùng với những chính sách ưu đãi, cơ chế thông thoáng của chính quyền địa phương, thị trường bất động sản công nghiệp Thanh Hóa sẽ biến những tiềm năng thành cơ hội, trở thành “chốn đậu” lý tưởng của các "đại bàng" FDI. Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, xu hướng phát triển bất động sản công nghiệp đã thổi làn gió mới vào bất động sản Thanh Hóa, khiến thị trường này vốn ấm nóng với tiềm năng bất động sản nghỉ dưỡng thì nay lại vô cùng nhộn nhịp ở bất động sản nhà ở phục vụ chuyên gia, kỹ sư, công nhân các khu công nghiệp.

Hiện nay, trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa có 01 khu kinh tế ven biển (Khu kinh tế Nghi Sơn với diện tích 106.000ha) và 08 khu công nghiệp (với tổng diện tích 2.035ha, bao gồm: KCN Lễ Môn: 87ha; KCN Đình Hương - Tây Bắc Ga: 180ha; KCN Bỉm Sơn: 566ha; KCN Hoàng Long: 286ha; KCN Lam Sơn - Sao Vàng: 550ha; KCN Thạch Quảng: 100ha; KCN Ngọc Lặc: 150ha và KCN Bãi Trành: 116ha).

Tuy nhiên, để chuẩn bị tốt các điều kiện cần thiết thu hút các dự án đầu tư mới, sẵn sàng đón nhận dòng vốn đầu tư dịch chuyển vào Thanh Hóa thời kỳ hậu Covid-19, UBND tỉnh Thanh Hóa đã chỉ đạo các sở, ngành và các đơn vị liên quan tham mưu bổ sung một số Khu công nghiệp, tích hợp vào Quy hoạch tỉnh Thanh Hóa thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2045.

Theo đó, giai đoạn từ năm 2021 - 2025, trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa bổ sung vào quy hoạch 01 khu kinh tế cửa khẩu (Khu kinh tế cửa khẩu Na Mèo) và 11 khu công nghiệp (KCN phía Tây TP. Thanh Hóa; KCN Phú Quý, huyện Hoằng Hóa; KCN Hà Long và KCN Hà Lĩnh, huyện Hà Trung; KCN Quảng Xương, huyện Quảng Xương; KCN Tượng Lĩnh, huyện Nông Cống; KCN Giang Quang Thịnh, huyện Thiệu Hóa; KCN Phong Ninh, huyện Yên Định; KCN Nga Tân, huyện Nga Sơn; KCN Đa Lộc, huyện Hậu Lộc; KCN và đô thị Hoàng Long), loại bỏ Khu công nghiệp Hoàng Long để dành quỹ đất cho phát triển đô thị. Tổng số khu kinh tế trên địa bàn tỉnh là 02 khu (gồm 01 khu kinh tế ven biển; 01 khu kinh tế cửa khẩu) và 20 khu công nghiệp, khu chế xuất và khu công nghệ cao với tổng diện tích lập quy hoạch khoảng 162.578,24ha, tăng 54.542,63ha.

Đến nay, Quy hoạch tỉnh Thanh Hóa đang được Sở Kế hoạch và Đầu tư hoàn thiện, tham mưu cho UBND tỉnh trình Bộ Kế hoạch và Đầu tư thẩm định, báo cáo Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.

Với sự chuẩn bị đầy đủ về hạ tầng, chính sách thu hút đầu tư… bất động sản khu công nghiệp, cụm công nghiệp tại Thanh Hóa tiếp tục được kỳ vọng sẽ duy trì đà tăng trưởng khá trong giai đoạn 2020 - 2030.

Trong bối cảnh đó, nhiều địa phương tại Thanh Hóa đang tích cực "đi tắt, đón đầu" để thu hút đầu tư.

Tại huyện Thiệu Hóa, địa phương này đang tận dụng tốt sự lan tỏa của các dự án hạ tầng lớn trong và ngoài tỉnh làm động lực cho thu hút đầu tư và phát triển các cụm công nghiệp trên địa bàn huyện. Bên cạnh đó, việc chuyển đổi quỹ đất theo hướng phù hợp với quy hoạch, áp dụng linh hoạt các chính sách thu hút đầu tư, được lãnh đạo huyện đặc biệt quan tâm và coi đó là “chất xúc tác” khơi thông cho dòng vốn đầu tư, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp tiếp cận, triển khai dự án có hiệu quả.

Ông Lê Xuân Thành – Tổng Giám đốc Công ty CP Tập đoàn Đầu tư và Xây dựng 36 - Chủ đầu tư cụm công nghiệp có diện tích 18ha tại thị trấn Vạn Hà (Thiệu Hóa) cho hay: “Khi đầu tư vào huyện Thiệu Hóa, chúng tôi nhận được sự đồng hành, hỗ trợ từ phía chính quyền trong việc hoàn thiện thủ tục đầu tư, giải phóng mặt bằng... Đối với bất động sản công nghiệp, tiền giải phóng mặt bằng mà nhà đầu tư bỏ ra sẽ được khấu trừ vào tiền thuê đất. Ngoài ra, đối với những dự án cụm công nghiệp thì Nhà nước sẽ đứng ra thu hồi đất… Điều này đã giải quyết cơ bản những vướng mắc trong giải phóng mặt bằng, giúp doanh nghiệp rút ngắn thời gian hoàn thiện thủ tục, đầu tư dự án”.

Được biết, tháng 12/2020, UBND tỉnh Thanh Hóa đã ban hành Quyết định về phê duyệt quy hoạch xây dựng vùng huyện Thiệu Hóa đến năm 2045. Theo đó, toàn huyện được phân chia thành 4 tiểu vùng gồm vùng kinh tế động lực; quy hoạch vùng huyện Thiệu Hóa đến năm 2045 có phạm vi quy hoạch toàn bộ 25 đơn vị hành chính với diện tích 15.992ha.

Ông Nguyễn Thế Anh, Chủ tịch UBND huyện Thiệu Hóa cho hay: “Quy hoạch vùng huyện Thiệu Hóa để xác định mục tiêu phát triển nhanh, bền vững theo hướng tăng trưởng xanh đa ngành, lấy dịch vụ thương mại, công nghiệp và sản xuất công nghệ cao là định hướng phát triển ưu tiên. Đây cũng là cơ sở để tổ chức lại hệ thống hạ tầng đô thị, nông thôn, khu chức năng và công trình hạ tầng, kỹ thuật xã hội, phù hợp với yêu cầu chung của tỉnh. Đồng thời, góp phần hoàn thành các tiêu chí huyện nông thôn mới, sớm xây dựng huyện Thiệu Hóa trở thành huyện khá của tỉnh. Mặt khác, việc quy hoạch mang tính định hướng phát triển cụ thể, rõ ràng, khoa học nêu trên là nền tảng quan trọng trong thu hút đầu tư, phát triển của địa phương trong thời gian tới”.

Cũng theo ông Nguyễn Thế Anh, huyện Thiệu Hóa đang “đi tắt, đón đầu”, tranh thủ các điều kiện thuận lợi để bứt phá: “Thiệu Hóa là địa phương tiếp giáp với TP. Thanh Hóa và các vùng động lực phát triển kinh tế của tỉnh, có đường bộ, đường thủy chạy qua, nơi trung chuyển lên các huyện miền Tây. Trong thời gian tới, sẽ có nhiều dự án lớn, có tính chất động lực thúc đẩy sự phát triển của địa phương, trong đó có Dự án đường cao tốc Bắc - Nam, đường nối Quốc lộ 1 và Quốc lộ 45 cùng nhiều tuyến giao thông quan trọng khác đi qua địa bàn huyện… Đây được coi là nền tảng cho sự  phát triển kinh tế - xã hội nói chung”.

Dù đứng trước nhiều cơ hội, nhưng theo các chuyên gia, những địa phương còn nhiều tiềm năng như Thanh Hóa cần có bước đi chắc chắn và bền vững hơn, tránh lặp lại “vết xe đổ” của các tỉnh đi trước trong câu chuyện phát triển khu công nghiệp. Làn sóng đầu tư mới hậu Covid-19 từ các “đại bàng” FDI đang đi tìm “chốn đậu” mới đang mở ra nhiều cơ hội nhưng cũng đặt ra thách thức không nhỏ cho các địa phương.

Theo đó, việc có đón được cơ hội hay không nằm ở chiến lược của từng địa phương trong câu chuyện đáp ứng nhu cầu các nhà đầu tư và tất yếu phải hướng đến sự phát triển bền vững, không thể chộp giật như trước đây. Do đó, việc chọn loại hình phát triển cũng là một yếu tố không kém phần quan trọng.

Ông Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định: “Rất nhiều ngành sản xuất hiện nay áp dụng công nghệ cao, không gây hại. Do đó, đã hình thành một xu hướng mới là khu đô thị công nghiệp. Các xưởng sản xuất không tách rời với khu dân cư mà sẽ hình thành một khu tổ hợp, trong đó bao gồm chỗ sản xuất, chỗ vui chơi giải trí, chỗ ở… Đây là một xu hướng tất yếu hiện nay”.

Theo ông Chiến, để có thể tận dụng hiệu quả những cơ hội đầu tư, các địa phương, doanh nghiệp đầu tư kinh doanh khu công nghiệp cần phải thay đổi tư duy, có tầm nhìn dài hạn cùng sự chuẩn bị kỹ càng để sẵn sàng đón đầu làn sóng dịch chuyển đầu tư nước ngoài và cả đầu tư trong nước trong thời gian tới. Trên tất cả, cần phải có quy hoạch tổng thể, đồng bộ; đồng thời, việc cải thiện môi trường đầu tư, tháo gỡ các vướng mắc trong cơ chế chính sách liên quan đến đất đai cũng là một yếu tố quan trọng cần lưu tâm.

Các chuyên gia kinh tế cũng đánh giá, việc phát triển các khu công nghiệp, kéo theo đó là đô thị và dịch vụ sẽ là lực đẩy quan trọng để phát triển một cách đồng bộ kinh tế địa phương. Tuy nhiên, để tránh tác động tiêu cực, sự ra đời và phát triển của các khu công nghiệp phải đi theo xu hướng của thời đại đó là sử dụng năng lượng sạch, công nghệ sạch, ít gây ảnh hưởng đến môi trường. Theo đó, công nghiệp hóa phải kéo theo đô thị hóa và sự tăng trưởng ổn định, nâng cao chất lượng cuộc sống người dân ở khu vực phát triển công nghiệp, chứ không đơn thuần chỉ phát triển các khu công nghiệp một cách biệt lập.

PGS. TS. Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam nhận định: “Tư duy và cách tiếp cận việc phát triển khu công nghiệp của Việt Nam cũng đang có những thay đổi rất mạnh. Tức là chúng ta hướng tới những thay đổi về chất, nâng cao chất lượng, tạo sự đẳng cấp, đưa Việt Nam lên những nấc thang mới chứ không chỉ là mục tiêu thu hút được càng nhiều vốn đầu tư càng tốt.

Theo đó, chỉ thu hút những ngành công nghiệp sạch, sử dụng công nghệ cao, không gây ra ô nhiễm môi trường, hướng tới phát triển các khu công nghiệp sinh thái, khu công nghiệp mang tính tuần hoàn.

Phát triển bền vững, không chỉ liên quan đến vấn đề công nghệ cao, năng lượng sạch, giải quyết yếu tố môi trường mà còn cả vấn đề đảm bảo đời sống cho những người lao động, tức là bền vững về mặt xã hội”./.