CÚ "LỘI NGƯỢC DÒNG" CỦA COCOBAY
Sau thời gian phát triển mạnh đến bão hòa, giai đoạn từ năm 2018 - 2019 đến nay, thị trường Condotel đã rơi vào cảnh trầm lắng, ảm đạm. Nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc vận hành và kinh doanh tại các dự án Condotel đã xin chuyển đổi căn hộ Condotel thành nhà ở nhằm tránh nguy cơ vỡ trận và đảm bảo quyền sở hữu lâu dài cho khách hàng. Thông tin từ Bộ Xây dựng cho biết, đơn vị này đã và đang tiếp nhận rất nhiều dự án đề nghị điều chỉnh từ Condotel sang nhà ở với số lượng lên đến hàng chục nghìn căn.
Tuy nhiên, đến thời điểm này, trên cả nước mới chỉ có duy nhất dự án Khu nghỉ dưỡng và Nhà ở cao cấp The Empire - Cocobay Đà Nẵng chuyển đổi thành công số lượng lớn căn hộ Condotel- không hình thành đơn vị ở, sang căn hộ, chung cư nhà ở được hình thành đơn vị ở.
Thành công của Cocobay khiến nhiều chủ đầu tư dự án tương tự trong cả nước khấp khởi mừng thầm. Dẫu vậy, các chuyên gia cho rằng, không phải dự án nào cũng có may mắn này. Việc chuyển đổi thực tế sẽ còn “khó hơn lên trời” nếu dự án không đáp ứng những điều kiện pháp lý liên quan. Bởi nếu cho chuyển đổi tràn lan sẽ làm phá vỡ quy hoạch phát triển chung và gây ra nhiều hệ lụy xấu.
“Tôi cho rằng, việc chuyển đổi này chỉ là trường hợp cá biệt của dự án Cocobay Đà Nẵng, trên thực tế rất ít dự án đủ cơ sở để có thể chuyển đổi mà muốn gỡ khó cho doanh nghiệp và thị trường thì cần có những giải pháp khác mang tính dài hơi hơn, đặc biệt là nền tảng pháp lý hoàn chỉnh để điều chỉnh loại hình Condotel phát triển đúng hướng và bền vững”, PGS.TS. Doãn Hồng Nhung, Phó Trưởng Ban Pháp chế, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhìn nhận.
Vị chuyên gia cho biết thêm, điều kiện cần về cơ sở pháp lý để có thể chuyển đổi căn hộ Condotel thành nhà ở, đó là nguồn gốc đất trong quy hoạch ban đầu phải là đất ở và chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Bên cạnh đó, việc điều chỉnh phải phù hợp với quy hoạch chung của địa phương và được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Ngoài ra, dự án phải đáp ứng đầy đủ hạ tầng xã hội theo quy định của một khu đô thị theo quy định của Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị. Sau khi có đầy đủ những cơ sở này thì dự án mới được cân nhắc tính toán kỹ lưỡng để phê duyệt cho chuyển đổi.
ĐIỀU CHỈNH VỀ QUY HOẠCH ĐƯỢC DUYỆT BAN ĐẦU
Thực tế, dự án Khu nghỉ dưỡng và Nhà ở cao cấp The Empire - Cocobay Đà Nẵng đã phải trải quá trình thẩm định khắt khe trên cơ sở pháp luật hiện hành, từ hồ sơ của chủ đầu tư đến các sở, ngành trình lên UBND thành phố xin chủ trương thông qua của HĐND thường trực Thành ủy, xin ý kiến chỉ đạo các Vụ, Viện thuộc Bộ Xây dựng và các Bộ quản lý nhà nước liên quan, đồng thời phù hợp tình hình thực tiễn mới được phê duyệt đúng quy định.
Điểm mấu chốt nhất để dự án Cocobay Đà Nẵng chuyển đổi được 50% căn hộ Condotel sang chung cư là bởi nguồn gốc đất dự án này là đất ở. Hồ sơ dự án cho thấy, quy hoạch ban đầu được phê duyệt năm 2011 dự án có tên "Khu nghỉ dưỡng cao cấp và Nhà ở The Empire". Theo Quyết định 2357/QĐ-TTg ngày 01/12/2013 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt Quy hoạch chung thành phố Đà Nẵng đến năm 2030, tầm nhìn 2050, Quy hoạch khu đất dự án cũng nêu rõ là đất ở. Ngày 9/8/2011, UBND TP. Đà Nẵng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cả 2 khu đất cho Công ty Thành Đô, mục đích sử dụng là đất ở và đất sản xuất kinh doanh, thời hạn sử dụng lâu dài.
Với nguồn gốc đất ở và quy hoạch ban đầu được phê duyệt bao gồm cả nghỉ dưỡng và nhà ở nên khi chuyển đổi căn hộ Condotel sang chung cư, dự án hoàn toàn không làm thay đổi quy hoạch chung của cả vùng cũng như quy hoạch chung của thành phố Đà Nẵng.
Đầu tháng 2/2019, Chủ tịch UBND TP. Đà Nẵng có quyết định phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đối với dự án Khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp The Empire (tên thương mại là Tổ hợp Du lịch và Giải trí Cocobay) tại phân khu quy hoạch số 1, phía Tây đường Trường Sa, phường Hòa Hải, quận Ngũ Hành Sơn, TP. Đà Nẵng. Nội dung điều chỉnh chính của quy hoạch mới là giữ nguyên quy mô diện tích đất đã phê duyệt và giảm mật độ xây dựng do giảm nhà cao tầng, thêm nhà ở thấp tầng. Trong đó có nội dung chuyển đổi Condotel (không hình thành đơn vị ở) thành căn hộ chung cư (hình thành đơn vị ở). Đồng thời bổ sung quy hoạch một số công trình để bố trí văn phòng quản lý, công trình phụ trợ, trường học, trạm y tế, nhà sinh hoạt cộng đồng, trung tâm thương mại, nhà xe... đảm bảo đáp ứng nhu cầu của người dân.
Theo đó, 1.016 căn Condotel trong tổng số 1.856 căn đang xây dựng tại tòa nhà Cổ Cò 1,2,3 được chuyển thành căn hộ chung cư và 544 căn Condotel trong tổng số 1.657 căn tại công trình chưa xây dựng ở tòa nhà Cocobay Tower cũng được chuyển thành căn hộ chung cư.
Sau chuyển đổi, dự án Khu nghỉ dưỡng và Nhà ở cao cấp The Empire có quy mô: 55 lô nhà ở liền kề kết hợp kinh doanh, 57 lô biệt thự riêng lẻ, 120 lô biệt thự song lập, 218 căn nhà ở liền kề, 2.270 căn hộ chung cư và 1.370 căn hộ khách sạn. Quy mô dân số cư trú toàn dự án hình thành khoảng 8.588 người, với 191,497m2 sàn căn hộ chung cư, 273 lô đất liền kề, 177 lô đất biệt thự.
Chủ tịch UBND TP. Đà Nẵng đã yêu cầu chủ đầu tư là Công ty Thành Đô thực hiện các thủ tục chuyển đổi căn hộ khách sạn thành căn hộ chung cư.
Cụ thể, đối với các công trình đang xây dựng, chủ đầu tư phải thỏa thuận cụ thể với khách hàng để làm cơ sở lập hồ sơ thiết kế điều chỉnh, gửi Cục Quản lý hoạt động xây dựng - Bộ Xây dựng có ý kiến. Đối với các công trình chưa xây dựng, chủ đầu tư tổ chức lập hồ sơ thiết kế, gửi Cục Quản lý hoạt động xây dựng thẩm định trước khi Sở Xây dựng cấp phép.
Bên cạnh đó, chủ đầu tư phải triển khai đầu tư đồng bộ các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo đúng quy hoạch chi tiết được duyệt, phù hợp với tiến độ công trình nhà ở, đảm bảo chất lượng dịch vụ đáp ứng nhu cầu của người dân đến ở.
Như vậy, mặc dù đã được UBND Đà Nẵng phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 Phân khu quy hoạch số 01 dự án Cocobay, đồng ý cho phép Công ty Thành Đô chuyển đổi hơn 1.500 Condotel thành căn hộ chung cư nhưng Công ty Thành Đô phải thực hiện được những điều kiện trên để làm cơ sở cho việc chính thực được cấp phép.
Đại diện chủ đầu tư Cocobay Đà Nẵng cũng cho biết, đơn vị này mất hơn 2 năm mới xong các thủ tục chuyển đổi và thực tế chủ đầu tư dự án này đã phải giảm mật độ xây dựng, đầu tư thêm hàng loạt các tiện ích, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đảm bảo chất lượng dịch vụ, đáp ứng nhu cầu của người dân và khách du lịch.
BẤT ĐỘNG SẢN PHỨC HỢP ĐA CÔNG NĂNG: CƠ HỘI ĐẦU TƯ MỚI
Các chuyên gia đánh giá, với cú lội ngược dòng trong việc chuyển đổi thành công 50% căn Condotel sang nhà ở, dự án Cocobay Đà Nẵng như được "khai sinh lại", từ khu nghỉ dưỡng, du lịch sang khu đô thị phức hợp có đầy đủ các phân khu chức năng để người dân sinh sống, đồng thời là nơi phục vụ khách du lịch, nghỉ dưỡng cao cấp. Chủ đầu tư dành tới 1,8ha đất để xây dựng trường học. Diện tích đất dành cho cảnh quan, cây xanh, mặt nước, đất cho giao thông cũng được điều chỉnh tăng lên đáng kể so với quy hoạch cũ. Những công trình hạng mục được bổ sung nhằm phục vụ nhu cầu cư dân tất yếu như một khu đô thị song song với tổ hợp du lịch giải trí.
Mặt khác, trước đây tại Cocobay dự kiến có tới 5.000 căn Condotel, chưa kể lượng phòng khách sạn nên khả năng lấp đầy khi khai thác rất khó khả thi. Nay, sau khi điều chỉnh quy hoạch thì Cocobay chỉ còn hơn 1.000 căn Condotel, như vậy sẽ phù hợp hơn với năng lực khai thác của chủ đầu tư và tình hình thị trường.
Dự án Cocobay Đà Nẵng đang hoàn thiện cơ sở hạ tầng và các phân khu chức năng.
Được biết, các tòa chung cư sau chuyển đổi của dự án Cocobay Đà Nẵng sẽ sớm được mở bán, đáp ứng nhu cầu của nhà đầu tư cũng như người mua để ở. Với việc được cấp sổ đỏ, các căn hộ ven biển này được dự báo sẽ làm ấm lên thị trường bất động sản Đà Nẵng sau thời gian dài đóng băng do pháp lý, dịch bệnh và bão lũ.
Theo các chuyên gia, đến thời điểm hiện tại, Cocobay là dự án hiếm hoi có đầy đủ cơ sở pháp lý, có lộ trình cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu rõ ràng kết hợp với hoạt động thi công gần như hoàn thiện rồi mới mở bán. Với việc được điều chỉnh quy hoạch nói trên, dự án Cocobay Đà Nẵng trở thành tổ hợp đa công năng - một loại hình bất động sản đang trở thành xu hướng phát triển tất yếu trong bối cảnh hiện tại và tương lai.
Với tất cả những lý do trên, dự án Cocobay đang trở thành điểm sáng trên thị trường bất động sản nói chung và bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng. Những nỗ lực của chủ đầu tư Cocobay và chính quyền Đà Nẵng trong việc tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc đã phần nào giúp khai thông dòng chảy thị trường, khôi phục niềm tin của nhà đầu tư.
“Các nhà đầu tư lúc này hãy trở thành những nhà đầu tư thông thái khi tham gia vào cuộc chơi. Nên lựa chọn những dự án đã có sẵn của những nhà phát triển đã có uy tín trên thị trường nhưng cũng nên tìm hiểu kỹ để rót vốn vào những dự án có tiềm năng. Phải nghiên cứu thật kỹ bản chất pháp lý, tiến độ dự án mà mình đầu tư, không nên chạy theo cam kết lợi nhuận”, PGS.TS. Doãn Hồng Nhung chia sẻ.
