Tín dụng nhà ở xã hội: Cần một "mỏ neo" lãi suất và đột phá cơ chế bù lỗ

Bài toán giải ngân vốn tín dụng cho phân khúc nhà ở xã hội vẫn đang đối mặt với những rào cản hệ thống khiến dòng tiền chưa thể tìm được điểm chạm với nhu cầu thực. Để chính sách tín dụng phát huy đúng hiệu quả, thị trường cần đến những giải pháp đột phá từ việc xây dựng cơ chế lãi suất ổn định trong dài hạn đến cơ chế bù lỗ, nới lỏng "bộ lọc" với đối tượng thụ hưởng và khơi thông quỹ đất sạch.

Nút thắt lớn nhất khiến người thu nhập thấp e ngại tiếp cận vốn vay hiện nay chính là tâm lý bất an trước biến động lãi suất trong dài hạn. Trong khi một chu kỳ vay mua nhà thường kéo dài từ 15 - 25 năm, các gói ưu đãi hiện tại mới chỉ dừng lại ở việc hỗ trợ trong thời gian ngắn hạn hoặc điều chỉnh định kỳ, khiến kế hoạch tài chính của người lao động dễ rơi vào tình trạng mất kiểm soát nếu lãi suất thị trường tăng cao.

Để giải quyết vấn đề này, các chuyên gia cho rằng cần thiết lập một "mỏ neo" lãi suất cố định và ổn định trong suốt vòng đời khoản vay. Việc duy trì mức lãi suất lý tưởng quanh ngưỡng 4,8 - 5% mỗi năm sẽ tạo ra điểm tựa tâm lý vững chắc, giúp người dân mạnh dạn đặt bút ký hợp đồng vay vốn mà không phải đối mặt với nỗi lo lãi suất "thả nổi" sau giai đoạn ưu đãi. Tuy nhiên, để hiện thực hóa được điều này Nhà nước cần sớm vận hành cơ chế bù lãi suất thực chất từ ngân sách. Thay vì buộc các nhà băng phải tự cân đối giữa bài toán lợi nhuận và trách nhiệm xã hội, ngân sách Trung ương hoặc địa phương nên trực tiếp bù đắp phần chênh lệch giữa lãi suất huy động thực tế và lãi suất cho vay ưu đãi.

Trao đổi với Reatimes, ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc G-Home cho hay, hạn chế về nguồn vốn đang là một trong những trở ngại lớn nhất đối với các doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội. Thực tế cho thấy nhiều ngân hàng thương mại cổ phần chưa thực sự mặn mà giải ngân cho phân khúc này do biên lợi nhuận thấp và thời gian thu hồi vốn kéo dài.

Do đó, việc xây dựng một chính sách tín dụng đặc thù dành riêng cho chương trình phát triển nhà ở xã hội là yêu cầu cấp thiết. Chính sách này cần được áp dụng đồng bộ cho cả doanh nghiệp đầu tư lẫn người mua nhà, hướng tới một mặt bằng lãi suất ổn định trong dài hạn.

Cụ thể, Ngân hàng Nhà nước cần sớm thiết lập một chương trình cấp bù lãi suất bài bản mở rộng cho các ngân hàng thương mại. Trong đó, biên độ cấp bù lãi suất nên ở mức khoảng 3%/năm và điều chỉnh linh hoạt theo từng thời điểm dựa trên biến động của lãi suất thị trường.

Ví dụ, khi mức lãi suất mà các tổ chức tín dụng được hưởng sau khi cấp bù dự kiến nằm trong khoảng 4,5 - 5%, cộng thêm biên độ 3% thì tổng mức lãi suất đầu ra sẽ rơi vào khoảng 7,5 - 8%/năm. Đây vẫn là một con số rất lý tưởng, không thấp hơn so với mặt bằng lãi suất cho vay trung và dài hạn đối với các lĩnh vực ưu tiên khác, mà đảm bảo đúng tinh thần hỗ trợ an sinh xã hội.

Ông Nam nhấn mạnh tính cấp thiết của cơ chế này là bởi nếu lãi suất huy động thực tế trên thị trường vượt ngưỡng 8%/năm, nhưng vẫn yêu cầu các ngân hàng phải cho vay ở mức ưu đãi khoảng 5 - 6%/năm mà không có cơ chế bù đắp chênh lệch từ ngân sách thì sẽ vô tình đẩy các tổ chức tín dụng vào thế càng làm càng lỗ. Một khi áp lực chi phí đè nặng và lợi nhuận không đảm bảo, các ngân hàng sẽ không còn mặn mà trong việc giải ngân, dẫn đến việc người dân và chủ đầu tư dù có dự án tốt cũng khó lòng tiếp cận được dòng vốn.

"Việc chuẩn hóa cơ chế cấp bù lãi suất không chỉ giúp hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, ngân hàng và người dân, mà còn là công cụ để Ngân hàng Nhà nước chủ động lập kế hoạch cân đối nguồn vốn", ông Nam nói.

Cũng theo ông Nam,các quy định về xử lý tài sản thế chấp cũng cần được hoàn thiện để tạo hành lang pháp lý an toàn, giúp các tổ chức tín dụng yên tâm giải ngân. Khi cơ chế lãi suất ưu đãi được thực thi bền bỉ, gánh nặng tài chính của người mua nhà sẽ được giảm bớt, mở ra cơ hội sở hữu không gian sống khang trang, đảm bảo an ninh và các dịch vụ thiết yếu.

Nhìn nhận về vấn đề này, ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia tư vấn tài chính - bất động sản cũng cho rằng, để các gói tín dụng cho nhà ở xã hội phát huy hiệu quả cần xác lập hai trụ cột cốt lõi.

Thứ nhất, thiết lập cơ chế lãi suất cố định dài hạn. Theo đó, tín dụng nhà ở xã hội phải được tách biệt khỏi dòng chảy thương mại thông thường. Người mua nhà cần một mức lãi suất thấp trong suốt thời gian vay (15 - 25 năm), ví dụ ở mức 4,8 - 5%/năm trong 5 năm đầu, và không quá lãi suất huy động 1% trong những năm tiếp theo. Vì chỉ khi tự tin về số tiền phải trả hàng tháng trong 20 năm tới, người lao động mới dám tự tin đặt bút ký hợp đồng vay.

Thứ hai, xây dựng hạ tầng tài chính bền vững thông qua Quỹ tiết kiệm nhà ở. Nguồn vốn cho nhà ở xã hội hiện nay vẫn phụ thuộc lớn vào ngân sách và dòng vốn từ các ngân hàng thương mại vốn có chi phí đầu vào cao. Chúng ta cần một hệ thống "mạch máu" riêng biệt. Việc thành lập Quỹ phát triển nhà ở xã hội với nguồn vốn mồi từ ngân sách, kết hợp với cơ chế huy động từ chính người lao động (tương tự mô hình tại một số quốc gia phát triển), sẽ tạo ra dòng tiền dài hạn và giá rẻ.

Ông Kiên cho rằng: "Tín dụng nhà ở xã hội không nên được nhìn nhận là khoản vay sinh lời cho ngân hàng, mà phải là khoản đầu tư cho hạ tầng an sinh. Nếu không có một "mỏ neo" lãi suất đủ chắc, mọi nỗ lực tăng nguồn cung nhà ở xã hội cũng chỉ dừng lại ở việc xây xong nhà nhưng người dân không dám chạm vào vì lo áp lực nợ vay".

Bên cạnh hỗ trợ tài chính, việc gia tăng nguồn cung dự án thông qua tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý và rút ngắn quy trình đầu tư được xem là yếu tố quan trọng để phát triển nhà ở xã hội. Bởi lẽ, dù có sẵn nguồn vốn nhưng nếu thiếu dự án đủ điều kiện triển khai để giải ngân, thì hiệu quả của chính sách hỗ trợ cũng sẽ bị hạn chế, thậm chí không phát huy được tác dụng trong thực tế.

Theo TS. Phạm Đức Anh, Phó Trưởng phòng Nghiên cứu khoa học và Tư vấn, Viện Nghiên cứu khoa học Ngân hàng (Học viện Ngân hàng), từ thời điểm chấp thuận chủ trương đầu tư đến khi dự án đủ điều kiện vay vốn là một quy trình kéo dài và phức tạp, bao gồm nhiều bước như giao đất, giải phóng mặt bằng, phê duyệt quy hoạch chi tiết, cấp phép xây dựng và hoàn thiện cấu trúc tài chính… Đây là nguyên nhân khiến trong khoảng 100 dự án được đưa vào danh mục, chỉ khoảng một nửa thực sự tiếp cận được nguồn vốn.

Vì vậy, điều kiện tiên quyết để tăng tốc giải ngân là sự phối hợp liên ngành một cách thực chất. Khi Bộ Xây dựng, chính quyền địa phương và Ngân hàng Nhà nước cùng vào cuộc đồng bộ trong tháo gỡ vướng mắc pháp lý và hoàn thiện quy hoạch quỹ đất, tốc độ giải ngân sẽ được cải thiện rõ rệt.

Bên cạnh đó, TS. Phạm Đức Anh cho rằng cần đơn giản hóa thủ tục xác nhận đối tượng thụ hưởng, bởi đây vẫn là rào cản đáng kể đối với nhóm lao động thu nhập thấp, đặc biệt là lao động phi chính thức tại khu vực đô thị.

Ngoài ra, chuyên gia này đề xuất xem xét giảm bớt các nghĩa vụ tài chính ban đầu cho người mua nhà như lệ phí trước bạ, phí công chứng và đăng ký. Về trung và dài hạn, có thể nghiên cứu cơ chế cho phép khấu trừ thuế thu nhập cá nhân đối với phần lãi vay mua nhà lần đầu - một công cụ đã được nhiều quốc gia trong khu vực áp dụng hiệu quả.

Đồng thời, cần có các ưu đãi mạnh hơn cho phía cung, như giảm tiền sử dụng đất hoặc ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp đối với các dự án đáp ứng tiêu chí nhà ở phục vụ nhu cầu thực. Bởi nếu chi phí đầu vào của chủ đầu tư không được cắt giảm, giá bán khó có thể hạ nhiệt; khi đó, ưu đãi tín dụng chỉ giúp người dân vay được nhiều hơn, chứ không giải quyết được bài toán khả năng tiếp cận nhà ở.

"Tóm lại, hiệu quả của hành lang chính sách ưu tiên phụ thuộc vào sự phối hợp đồng bộ giữa hai nhóm giải pháp ở cả phía cung và phía cầu. Thiếu một trong hai trụ cột này, chính sách khó có thể phát huy hiệu quả một cách thực chất", TS. Phạm Đức Anh nhận định.

Chia sẻ quan điểm về vấn đề này, TS. Châu Đình Linh, Giảng viên Đại học Ngân hàng TP.HCM cho rằng, để chính sách tín dụng phát huy đúng hiệu quả, thị trường không chỉ cần đến những giải pháp đột phá từ việc xây dựng cơ chế lãi suất dài hạn, ổn định đến cơ chế bù lỗ, mà còn cần nới lỏng "bộ lọc" đối tượng thụ hưởng.

Theo ông, mức trần thu nhập khoảng 20 triệu đồng/tháng đối với cá nhân, 40 triệu đồng/tháng đối với hộ gia đình đã bộc lộ sự lạc hậu, không còn phản ánh đúng những biến động của nền kinh tế khi tiền lương, chi phí sinh hoạt và mức sống đều đã thiết lập mặt bằng giá mới. Việc nới rộng khung thu nhập sẽ giúp xóa bỏ "khoảng trống" chính sách cho nhóm đối tượng trung lưu thấp, những người vốn không đủ khả năng mua nhà ở thương mại nhưng lại chưa đủ điều kiện để thụ hưởng các chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội cũ.

Dẫn chứng cụ thể về áp lực tài chính, TS. Châu Đình Linh chỉ ra rằng ngay cả những hộ gia đình có thu nhập 50 triệu đồng/tháng hiện nay vẫn khó có thể chạm tay vào nhà ở thương mại. Tại thị trường TP.HCM, với một căn hộ phổ biến ở mức giá 5 tỷ đồng, nếu vay ngân hàng khoảng 2 - 3 tỷ đồng, người mua phải đối mặt với khoản trả gốc và lãi gần 30 triệu đồng mỗi tháng. Phần thu nhập còn lại sau khi trừ chi phí tài chính rõ ràng là không đủ để đảm bảo chất lượng sống tối thiểu cho cả gia đình. Vì vậy, việc mở rộng đối tượng thụ hưởng không chỉ giải quyết bài toán an cư cho nhóm này mà còn tạo ra lực cầu tương xứng, giúp tăng khả năng hấp thụ của thị trường trong bối cảnh nguồn cung nhà ở xã hội đang được Nhà nước thúc đẩy mạnh mẽ.

Đồng quan điểm, ông Lê Quốc Kiên cho rằng, chính sách cần mở rộng phân khúc nhà ở xã hội cho nhóm đối tượng thu nhập trung bình, những người đang bị "kẹt" giữa ngưỡng không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội cơ bản nhưng cũng không đủ khả năng chạm tới nhà ở thương mại.

Cụ thể, trong tổng nguồn cung, nên trích khoảng 30% quỹ nhà dành riêng cho cá nhân có thu nhập từ 15 - 25 triệu đồng/tháng hoặc hộ gia đình từ 30 - 50 triệu đồng/tháng. Phân khúc này sẽ áp dụng cơ chế linh hoạt hơn như thu từ 40 - 60% tiền sử dụng đất thay vì miễn hoàn toàn, đồng thời cho phép chủ đầu tư hưởng mức lợi nhuận 13% để tạo động lực phát triển dự án. Lãi suất vay mua cho nhóm này có thể xác định bằng mức trung bình giữa lãi suất huy động và lãi suất thả nổi thị trường, đi kèm tiêu chuẩn xây dựng cao hơn một chút so với nhà ở xã hội thông thường.

Ngoài ra, ông cũng đề xuất nên áp dụng khung giá bán lại nhà ở xã hội chỉ được phép cao hơn tối đa 20% so với giá gốc sau mỗi chu kỳ 5 năm để bù đắp trượt giá. Khi mức lợi nhuận thấp hơn lãi suất tiền gửi tiết kiệm, những nhà đầu tư "tham lam" sẽ không còn mặn mà chiếm dụng nguồn lực an sinh. Đồng thời, hệ thống ngân hàng khi định giá cho vay cũng phải tuân thủ nghiêm ngặt khung giá trần này. "Việc quy định mọi giao dịch sau 5 năm chỉ được thực hiện qua cơ quan quản lý với giá trần đúng quy định sẽ đảm bảo tài sản được chuyển nhượng đúng đối tượng, đúng mục đích, ngăn chặn tình trạng biến nhà ở xã hội thành công cụ chia lại tài sản xã hội cho một nhóm nhỏ trục lợi", ông Kiên cho hay.

****

Hơn cả một công trình xây dựng, nhà ở xã hội mang trong mình sứ mệnh nhân văn cao cả, nơi chắp cánh cho những khát vọng nghề nghiệp. Khi môi trường sống và hạ tầng tài chính được kết nối chặt chẽ, mỗi căn hộ sẽ trở thành bệ phóng cho các chuyên gia công nghệ, các kỹ sư bán dẫn và AI an tâm lập nghiệp. "An cư để lạc nghiệp", triết lý ấy vẫn nguyên giá trị trong thời đại số. Trao cơ hội an cư cho hàng triệu gia đình cũng chính là gieo mầm cho sự phát triển bền vững, tạo ra thế hệ nhân sự yên tâm cống hiến và gắn bó lâu dài với tương lai đất nước.