Mới đây, CTCP Chứng khoán BIDV (BSC) đã công bố báo cáo triển vọng ngành trong quý 3 năm nay. Theo đó, BSC đã dẫn số liệu của CBRE về thị trường bất động sản thương mại. Trong quý 2/2023, thị trường căn hộ tại TP.HCM ghi nhận nguồn cung mới với 1.250 sản phẩm, giảm 91% theo năm và 58% theo quý. Nguồn cung đến từ 3 đợt mở bán tiếp theo của những dự án hiện hữu.
Cũng trong kỳ này, nguồn cung mới căn hộ tại Hà Nội là 1.818 sản phẩm, giảm 61% theo năm và 9% theo quý. Chủ yếu nguồn cung đến từ 2 dự án mới cùng 7 đợt mở bán tiếp theo của các dự án hiện hữu.
Dễ dàng thấy được, nửa đầu năm nay là giai đoạn cao điểm của công tác rà soát pháp lý dự án, cộng thêm tâm lý tiêu cực của người mua nhà nên nguồn cung mới vẫn còn hạn chế. Quý 2/2023, giá bán căn hộ bình quân tại Hà Nội là 47 triệu đồng/m2 còn tại TP.HCM là 58,2 triệu đồng/m2. Các chủ đầu tư cũng tung ra nhiều chính sách bán hàng ưu đãi, nguồn cung mới cũng chủ yếu tập trung tại phân khúc trung cấp.
Theo BSC, sau khi trải qua giai đoạn rà soát pháp lý toàn diện trong nửa đầu năm nay, các hành động thực thi chính sách và tháo gỡ vướng mắc pháp lý trong nửa cuối năm sẽ được đẩy mạnh. Từ đó, nguồn cung từ năm 2024 sẽ được cải thiện, đặc biệt là khu vực TP.HCM.
Xét trong phạm vi cả nước, bất động sản vẫn đang trong quá trình tháo gỡ khó khăn và hoàn thiện pháp lý. Do đó, nguồn cung thị trường vẫn chưa được “mở khóa”. Số dự án được cấp phép mới là 17 dự án, giảm 56% theo năm và giảm 20% so với quý trước, với 7.187 sản phẩm, giảm 61% theo năm song tăng 20% so với quý trước. Điều đáng nói, lượng giao dịch bất động sản trong quý đầu năm nay đã giảm 38,8% theo năm, giảm 34,9% so với quý liền trước, chủ yếu là phân khúc đất nền. Trái ngược, lượng giao dịch nhà ở chung cư và nhà ở riêng lẻ lại tăng 192,5% theo năm, đồng thời tăng 272,7% so với quý liền trước.
Việc giao dịch đất nền sụt giảm nhưng giao dịch chung cư và nhà ở riêng lẻ lại phục hồi cho thấy mục tiêu ổn định thị trường bất động sản của Chính phủ cộng với quá trình tái cơ cấu danh mục sản phẩm của các doanh nghiệp trong ngành đã có hiệu quả bước đầu.
Xét về trái phiếu, theo BSC, giá trị trái phiếu đáo hạn trong 5 tháng cuối năm nay vẫn lớn. Theo thống kê từ Fiinrating và HNX, tổng giá trị trái phiếu riêng lẻ ngành bất động sản sẽ đáo hạn trong 5 tháng này là 65,7 nghìn tỷ đồng. Con số này chiếm 39% tổng dư nợ trái phiếu đáo hạn toàn thị trường. Ngoài ra, điểm rơi đáo hạn tập trung vào tháng 8 và tháng 12/2023.
Song, thống kê này cũng cho thấy, áp lực thanh khoản so với đầu năm đã giảm khá nhiều nhờ hàng loạt chính sách về trái phiếu và tín dụng với mục đích kích thích tăng trưởng kinh tế của Chính phủ. Tính đến hết quý 2 năm nay, toàn thị trường ghi nhận 89 tổ chức phát hành chậm thực hiện nghĩa vụ nợ trái phiếu doanh nghiệp kể từ khi Nghị định 08/2023/NĐ-CP có hiệu lực, tổng giá trị lên đến 113,14 tỷ đồng.
BSC bổ sung: “Tín hiệu tích cực mà thị trường bất động sản ghi nhận là nhờ sự hợp lực của chính sách điều hành, tài chính tiền tệ khi chú trọng tập trung vào việc tháo gỡ 2 nút thắt lớn nhất hiện nay là pháp lý và nguồn vốn”.
Nếu xét về pháp lý, nửa đầu năm nay là giai đoạn các văn bản, chính sách được ban hành và sửa đổi kịp thời, rà soát và xác định vướng mắc để tìm giải pháp phù hợp. Theo Sở Xây dựng các địa phương, tính đến cuối tháng 7 đã giải quyết được 67/180 dự án tại TP.HCM, 419/712 dự án tại Hà Nội, đồng kiến nghị liên quan tới khó khăn của 65/65 dự án tại Hải Phòng, 75/75 dự án ở Đà Nẵng, 79/79 dự án ở Cần Thơ, 7 dự án tại Đồng Nai cùng với dự án Novaworld Phan Thiết tại Bình Thuận.
Nửa cuối năm 2023 là giai đoạn tiếp tục thực thi chính sách, giải quyết các khó khăn pháp lý
Theo các chuyên gia của BSC, nửa cuối năm 2023 vẫn là giai đoạn tiếp tục thực thi chính sách và giải quyết các khó khăn pháp lý. Cụ thể, nếu xét về nguồn vốn, Nghị định 08/NĐ-CP và Thông tư số 02/2023/TT-NHNN cũng đề cập đến việc giãn nợ gốc, lãi vay, cơ cấu lại nhóm nợ, tạo điều kiện vay vốn cho một số dự án đủ điều kiện cũng như mặt bằng lãi suất chung đang hạ nhiệt. Tính đến ngày 31/05/2023, 17 ngân hàng đã tái cơ câu thời hạn trả nợ cho các khách hàng, tổng dư nợ gốc lãi là 14.341 tỷ đồng. Đến ngày 30/06/2023, 33 doanh nghiệp đã gia hạn nợ thành công, tổng giá trị gia hạn đạt 42.503 tỷ đồng.
Ngoài ra, hạ tầng kết nối cũng luôn được chú trọng. Bộ Giao thông vận tải trong nửa đầu năm nay đã giải ngân khoảng 34.465 tỷ đồng. Theo kỳ vọng của các chuyên gia BSC, việc phát triển đồng bộ giao thông kết nối sẽ kéo nhu cầu thực từ khu vực nội thành ra ngoại thành và các tỉnh thành lân cận.
Tuy nhiên, thị trường bất động sản vẫn cần thêm thời gian để thẩm thấu các chính sách cũng như lấy lại được niềm tin của người mua. Thời gian phục hồi cũng phụ thuộc vào nhiều yếu tố, thậm chí liên quan đến việc phê duyệt các dự thảo luật và các nghị định cũng như cần có thêm văn bản hướng dẫn thực hiện cụ thể đến từ phía đơn vị hoạch định chính sách và cơ quan quản lý địa phương nhằm “mở khóa” nguồn cung.
Đồng thời, BSC cũng nâng đánh giá về ngành bất động sản trong nửa cuối năm nay và năm 2024, từ mức kém khả quan lên mức trung lập trong bối cảnh ngành này đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, nhưng chưa thể khởi sắc ngay vì tồn tại độ trễ chính sách ở mức nhất định. Song các chuyên gia cũng nhận thấy một số tín hiệu đảo chiều của thị trường bất động sản nhờ nỗ lực tháo gỡ của Chính phủ.
