Tính kỹ khi vay mua nhà

Lãi vay tưởng thấp mà cao

“Nhà rộng 60m2, nằm sát Trường THCS Hoa Lư, cách ngã tư Thủ Đức và siêu thị Co.opMart chỉ khoảng 500m. Nhà nằm trong khu dân cư, nền đất cao, không ngập, xe hơi quay đầu thoải mái. Giá chỉ 4 tỷ đồng, có thể thương lượng”, thông tin rao bán này trên một diễn đàn môi giới đã thu hút được sự chú ý của nhiều nhà đầu tư, trong đó có chị Nguyễn Thị Diễm, ngụ tại quận Tân Phú, TP.HCM.

Sau khi được môi giới dẫn đi xem nhà, chị Diễm hài lòng vì những thông tin mà môi giới rao bán là chính xác, không thổi phồng để lôi kéo khách hàng như thường thấy trên thị trường. Hơn nữa, với mức giá 4 tỷ đồng cho căn nhà 60m2 (có thể thương lượng) được xem là khá hấp dẫn. Bởi lẽ, giá nhà đất tại đường Quang Trung, ngay sau Co.opmart Xa lộ Hà Nội thời điểm cuối năm 2021 có giá từ 70 triệu đồng/m2 đến hơn 100 triệu đồng/m2. Vậy nhưng, cân nhắc, tính toán lại về tài chính, chị quyết định không mua.

“Dù sản phẩm có giá tốt và pháp lý rõ ràng, nhưng hiện tại, tài chính của tôi chỉ có 2 tỷ đồng. Nếu muốn mua căn nhà này thì buộc phải vay thêm ngân hàng khoảng 2 tỷ đồng, áp lực trả lãi khá lớn vì lãi suất đang tăng. Mặt khác, thị trường bất động sản được dự báo sẽ đi xuống, tôi cũng muốn đợi giá giảm thêm”, chị Diễm nói.

Về lãi suất vay vốn, chị Diễm chia sẻ một danh sách thống kê lãi vay mua nhà của một loạt ngân hàng. Trong đó, Vietcombank áp dụng mức lãi suất ban đầu 11 - 12%/năm, sau đó được tính bằng cách lấy lãi suất tiết kiệm 24 tháng cộng biên độ 3,5%/năm.

Một số ngân hàng có lãi suất cho vay rất thấp, nhưng chỉ cố định trong 3 - 6 tháng đầu, hết thời gian ưu đãi đó sẽ tính theo lãi suất thị trường. Chẳng hạn, lãi vay 6 tháng đầu tại PVcomBank là 5%/năm, từ tháng thứ 7 trở đi là 12%/năm. Lãi vay sau vài tháng ưu đãi được đa số ngân hàng áp dụng là lãi suất tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng, 13 tháng, 24 tháng cộng biên độ 3,5%/năm. Tính ra, mặt bằng lãi suất cho vay cá nhân dao động quanh mức 13%/năm, tăng ít nhất 2%/năm so với đầu năm. Khoản vay càng dài hạn thì lãi suất càng cao. Đáng lưu ý, nếu người vay trả trước hạn sẽ phải chịu phí phạt từ 1 - 3%/năm.

Phải tính chuyện đường dài

Trên thực tế, những trường hợp như chị Diễm không phải là hiếm gặp trong thời điểm hiện nay, bởi nếu không lên kế hoạch tài chính kỹ lưỡng và hợp lý, việc vay vốn trong bối cảnh lãi vay có khả năng tiếp tục tăng theo lãi suất huy động sẽ tạo ra gánh nặng tài chính và áp lực lớn cho cuộc sống. 

Mới đây, Ngân hàng Nhà nước đã tăng trần lãi suất tiền gửi không kỳ hạn và có kỳ hạn dưới 1 tháng lên 1%/năm, tăng trần lãi suất tiền gửi kỳ hạn dưới 6 tháng lên 6%/năm và tăng các mức lãi suất điều hành thêm 1%/năm như lãi suất tái cấp vốn từ 5%/năm lên 6%/năm, lãi suất tái chiết khấu từ 3,5%/năm lên 4,5%/năm, lãi suất cho vay qua đêm trong thanh toán điện tử liên ngân hàng từ 6%/năm lên 7%/năm.

Ngay sau đó, hàng loạt ngân hàng thương mại như OCB, Sacombank, VP Bank, NCB, SeABank, VIB... điều chỉnh lãi suất huy động kỳ hạn dưới 1 năm lên 6 - 6,8%/năm, với các kỳ hạn dài hơn, lãi suất từ 8 - 9%/năm. Bốn ngân hàng lớn có vốn nhà nước là Vietcombank, BIDV, Agribank, VietinBank cũng tăng lãi suất huy động kỳ hạn 3 - 6 tháng lên gần 5%/năm và kỳ hạn 12 tháng là 7,4%/năm. 

Theo PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, Giảng viên cao cấp Học viện Tài chính, nhu cầu về vốn tăng mạnh khiến các ngân hàng buộc phải tăng lãi suất huy động để thu hút dòng tiền, kéo lãi suất cho vay tăng theo. Vì vậy, khi vay mua nhà trong thời điểm hiện nay, người vay cần tính toán cân đối chi tiêu, xem xét khả năng thanh toán của bản thân, tính trước khả năng nếu không trả được nợ có thể sẽ bị ngân hàng bán giải chấp tài sản. Đặc biệt, ưu tiên nghĩa vụ trả nợ lên hàng đầu và tính chuyện bán bớt các khoản đầu tư kém hiệu quả để tái cấu trúc dòng tiền, tập trung vào các tài sản có tính thanh khoản cao để tránh tình trạng “chôn tiền” một chỗ. 

“Đối với người có ý định mua nhà trả góp, phải tính toán lãi suất về lâu dài, không để vượt quá năng lực tài chính của mình. Không nên chi quá 30% thu nhập cho khoản vay, cần ước tính giá trị căn nhà dự định mua dựa trên mức thu nhập cùng tiền mặt có sẵn. Bên cạnh đó, tùy vào hoàn cảnh, điều kiện mỗi gia đình mà chỉ vay trong khả năng trả nợ”, ông Thịnh khuyến nghị.

Dưới góc độ là nhà đầu tư có nhiều năm kinh nghiệm, chị Trần Thu Hương, ngụ tại TP. Thủ Đức chia sẻ, vay ngân hàng là giải pháp phổ biến được nhiều người lựa chọn khi mua nhà mà chưa có đủ tài chính. Ai đi vay cũng mong chọn được ngân hàng có gói vay lãi suất thấp nhất, nhưng lãi suất thấp luôn kéo theo nhiều điều kiện và chưa chắc đã an toàn. Ngoài ra, người vay cần lựa chọn thời hạn vay phù hợp, thời hạn vay càng dài thì khoản trả gốc mỗi tháng càng ít và số lãi phải trả cuối kỳ càng cao. Vì vậy, chọn thời hạn vay ra sao để đảm bảo khả năng chi trả cũng là một bài toán cần được giải trước khi đặt bút ký vào hợp đồng vay vốn ngân hàng.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, lãi suất vay vốn ngân hàng là một trong những yếu tố quyết định tới việc người dân hoặc nhà đầu tư có mua nhà và mua được nhà hay không. Với người có nhu cầu ở thực, trong bối cảnh khó khăn phải cân nhắc sao cho phù hợp, vì thực tế vẫn còn giải pháp khả quan như đi thuê nhà. Hơn nữa, thị trường đang có nhiều yếu tố bất định, việc tiếp cận khoản vay không dễ dàng, hoặc chi phí lãi vay cao...

“Nói như thế không có nghĩa nhu cầu sở hữu nhà của người dân là không quan trọng, nhưng cần sắp xếp thứ tự sao cho phù hợp với từng giai đoạn của nền kinh tế, cũng như thu nhập của bản thân”, ông Quốc Anh nói.