Tính giá trị m3 theo Phụ lục V, Thông tư 06: Doanh nghiệp chọn lối nào cũng... khó!

Cụ thể, theo quy định, m3 là giá trị tối thiểu nhà đầu tư phải cam kết nộp ngân sách Nhà nước không điều kiện. Giá trị này độc lập với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà nhà đầu tư phải nộp (được xác định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất thực tế) theo quy định của pháp luật về đất đai. Khi tiến hành chỉ định thầu để lựa chọn nhà đầu tư cho các dự án có sử dụng đất, cơ quan tham mưu, quản lý về lĩnh vực tài chính đất đai dự kiến giá trị lợi thế của khu đất và từ đó xác định giá trị m3 của khu dự án đó. Để trong trường hợp chỉ có 1 nhà đầu tư tham gia quá trình lựa chọn, không có sự cạnh tranh, giá trị m3 sẽ là cơ sở giúp tránh thất thoát cho ngân sách Nhà nước.

Theo Phụ lục V, Thông tư 06/2020 hướng dẫn thực hiện Nghị định 25 chỉ ra cách xác định yếu tố đầu vào bằng việc sử dụng kết quả đấu giá đất (chênh lệch giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm) của tất cả các dự án (không kể quy mô lớn, nhỏ) trên địa bàn hành chính cấp huyện nơi có dự án trong 2 năm gần nhất để tính giá trị m3. Trong khi đó, tại điểm k, Khoản 2, Điều 47, Nghị định số 25 hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Đấu thầu, thì giá trị m3 được tính toán bằng cách lấy hệ số điều chỉnh giá trị tăng bình quân sau khi trúng đấu giá của các khu đất, quỹ đất tham chiếu có tính đến yếu tố tương đồng với khu đất thực hiện dự án…

Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp cho rằng việc áp dụng tính toán giá trị m3 theo Phụ lục V, Thông tư 06 bộc lộ nhiều hạn chế và gây bất lợi cho nhà đầu tư nói riêng, ảnh hưởng không nhỏ tới việc thu hút đầu tư tại địa phương.

Đại diện một doanh nghiệp đang tham gia dự án đấu thầu có sử dụng đất trên địa bàn TP. Thanh Hóa cho rằng, điểm bất cập nhất của Phụ lục V, Thông tư 06 chính là việc xác định các thông số đầu vào để tính giá trị m3.

Vị này phân tích: “Các thông số đầu vào để tính giá trị m3 không có sự tương đồng về diện tích, quy mô, lợi thế thương mại… dẫn đến việc xác định giá trị m3 quá cao. Ở nhiều huyện, thị, thành phố, các mặt bằng được đưa đem ra đấu giá thường có vị trí đẹp và giá trúng đấu giá cao. Thậm chí một lô đất khi đưa ra đấu giá, người ta có thể trả giá lên gấp đôi, gấp ba lần hoặc cao hơn. Thế nhưng, nếu áp dụng cách tính bằng việc tham khảo giá đất trong 2 năm bằng cách cộng lại chia bình quân để tính giá trị m3 cho các mặt bằng xa vị trí trung tâm thì rất bất hợp lý, bởi lúc này, các yếu tố tương đồng về quy mô, diện tích, lợi thế thương mại… là căn cứ để so sánh gần như bị bỏ qua.

Ở vùng ven của thành phố, nơi ít có điều kiện phát triển, giá đất không thể như vùng trung tâm, nhưng doanh nghiệp có sử dụng đất vẫn phải tính giá trị m3 giống khu vực thành phố là bất hợp lý. Có thể thấy ví dụ, nếu lấy giá “chênh” sau đấu giá của mặt bằng 3241 cùng một số mặt bằng khác có giá trị trúng đấu giá cao, để tính giá trị m3 bằng cách cộng lại rồi chia trung bình, đồng thời “áp” giá trị m3 này cho các khu đất, quỹ đất khu vực vùng ven TP. Thanh Hóa, thì sẽ không công bằng.

Vì thế, chẳng nhà đầu tư nào dám nộp tiền m3 và thực hiện dự án ở các vị trí xa trung tâm TP. Thanh Hóa vì số tiền m3 phải nộp quá lớn, không tương xứng với giá trị khu đất thực hiện dự án và lợi thế thương mại của khu đất đó".

"Hay nói cách khác, nếu tính giá trị m3 đối với các khu đất, quỹ đất xa trung tâm thì cần tham chiếu, so sánh các quỹ đất, khu đất có yếu tố tương đồng về vị trí, diện tích… đã thực hiện đấu giá chứ không thể “vơ đũa cả nắm” rồi chia bình quân cho các dự án. Do vậy, yếu tố tương đồng rất quan trọng để làm công cụ tham chiếu trong việc xác định giá m3. Người ta so sánh cân nặng giữa người này với người kia chứ không ai đi so sánh cân nặng của người này với chiều cao của người kia cả. Như vậy có thể thấy rằng, theo cách tính giá trị m3 theo Phụ lục V, Thông tư số 06 thì giá trị khu đất có thể đội giá lên gấp nhiều lần”, vị đại diện doanh nghiệp cho hay.

Một số chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản thì cho rằng, việc sử dụng kết quả đấu giá căn cứ để tính m3 cho các dự án có sử dụng đất theo Luật Đấu thầu thể hiện sự bất cập vì pháp luật về đấu thầu và đấu giá hoàn toàn khác nhau.

“Luật Đất đai năm 2013 quy định: Giá tiền sử dụng đất nộp ngân sách Nhà nước được xác định tại thời điểm tính thu tiền sử dụng đất. Điều này có nghĩa rằng, lợi thế thương mại của khu đất đã được xác định đối với dự án đấu thầu có sử dụng đất, nhằm tránh thất thoát ngân sách. Thế nhưng khi tính m3 bằng cách tham khảo giá đấu giá trước đó rồi cộng lại chia trung bình thì phần chênh lệch về lợi thế khu đất để tính giá trị m3 lại tiếp tục được tính toán. Như vậy, giá trị m3 sẽ tăng lên quá cao và gây thiệt thòi cho doanh nghiệp.

Về bản chất, đối với dự án có sử dụng đất, sau khi xác định giá đất, nhà đầu tư phải nộp tiền vào ngân sách theo quy định. Còn giá trị m3 là khoản nộp thêm cho ngân sách Nhà nước. Khi đấu thầu có 2 nhà đầu tư trở lên, thì giá trị m3 sẽ quyết định việc trúng đấu thầu dự án (chọn nhà đầu tư có m3 cao hơn) và m3 không thể tương đương với tiền sử dụng đất được. Nhưng hiện nay, nếu tính toán theo Phụ lục V, Thông tư số 06 thì có những dự án, tiền m3 sẽ tương đương với tiền sử dụng đất phải nộp. Điều này là điều bất hợp lý và gây khó cho nhiều nhà đầu tư. Lúc này nhà đầu tư có thể bỏ buộc, hoặc có làm cũng khó có lời.

Trong khi đó, nếu tính theo Phụ lục V, Thông tư 06, thì nếu số khu đất, quỹ đất sau khi trúng đấu giá được đưa vào tham chiếu càng nhiều và mức tăng bình quân sau khi trúng đấu giá càng lớn thì giá trị m3 càng lớn. Trong khi đó, các dự án đấu giá không thành công hoặc hủy kết quả trúng đấu giá thì không được đưa vào để tham chiếu, tính toán. Hay nói đơn giản là, tính giá trị m3 như Phụ lục V, Thông tư 06 thì m3 chỉ có tăng chứ không có giảm. Điều này là không công bằng”, vị chuyên gia cho hay".

Trước thắc mắc về việc áp dụng phương pháp tính giá trị m3 theo Nghị định 25 hay Thông tư 06/2020 thì Bộ Kế hoạch và Đầu tư chỉ trả lời chung chung rằng, địa phương có thể tự xác định thông số đầu vào để tính toán m3 căn cứ thực tiễn quản lý đất đai, điều kiện cụ thể của dự án tại các địa phương…

Tuy nhiên, Bộ này cũng nhấn mạnh: “Người có thẩm quyền chịu trách nhiệm về việc xác định giá trị m3, bảo đảm vừa khai thác, sử dụng hiệu quả nguồn lực Nhà nước, vừa thu hút được đầu tư từ khu vực tư nhân để phát triển kinh tế, xã hội của địa phương theo quy hoạch, kế hoạch.

Điều khó hiểu ở chỗ, trong khi m3 vẫn là “ẩn số” vì các bên chưa có sự đồng nhất về phương pháp tính, thì chế độ trách nhiệm của người có thẩm quyền được ràng buộc khá chặt chẽ. Hay nói cách khác, người có thẩm quyền sẽ phải chịu trách nhiệm trước pháp luật nếu xác định m3 không đúng và gây thất thoát ngân sách. Nhưng đứng trước một  vấn đề chưa rõ ràng như vậy, cơ quan có thẩm quyền nào dám ra quyết định?

Nhưng nếu người có trách nhiệm tính toán giá trị m3 theo Phụ lục V, Thông tư số 06, doanh nghiệp sẽ đứng trước nhiều lựa chọn khó khăn bởi m3 phải nộp quá cao. Sẽ không có một doanh nghiệp nào dám đầu tư kinh doanh khi phải nộp tăng thêm số tiền gấp cả trăm lần so với quy định cũ.

Trao đổi với phóng viên, ông Lê Mai Khanh, Phó chủ tịch UBND TP. Thanh Hóa cho biết: “Ở một số khu vực, giá đất vùng ven TP. Thanh Hóa khoảng 2 đến 3 triệu đồng/m2, nhưng nếu lấy giá đất đã đấu giá ở khu vực trung tâm thành phố để áp dụng cho toàn địa bàn thành phố thì nhà đầu tư phải nộp rất nhiều tiền khi lợi thế thương mại, quy mô, diện tích của từng khu đất là khác nhau. Hiện nay, trên địa bàn TP. Thanh Hóa có một số dự án đang tạm dừng thực hiện vì chờ ý kiến hướng dẫn của UBND tỉnh trong việc xác định giá trị m3. Nếu xác định m3 theo phương pháp tính mới sẽ khó thu hút được các nhà đầu tư nói chung”.

Trong khi đó, nhiều nhà đầu tư cho rằng, nếu tính toán m3 theo Phụ lục V, Thông tư 06, thì họ sẽ đứng trước lựa chọn hoặc tiếp tục nộp tiền để làm dự án và chấp nhận chịu thiệt, hoặc rút lui khỏi dự án.

Việc bỏ dự án giữa chừng nghĩa là tốn kém rất nhiều chi phí, thời gian, công sức. Đặc biệt là ảnh hưởng đến môi trường đầu tư kinh doanh, tâm huyết của các nhà đầu tư, các doanh nghiệp…

Vấn đề đặt ra lúc này là, các bên cần phải tìm ra tiếng nói chung để lợi ích của Nhà nước và doanh nghiệp được đảm bảo trên tinh thần thượng tôn pháp luật, phù hợp với thực tiễn và khoa học.