Toàn cảnh thị trường BĐS 2025 - Bài 4: Giải mã những nghịch lý của phân khúc nhà ở

Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài vì khó khăn về vốn, pháp lý và tâm lý thị trường, phân khúc bất động sản nhà ở bước vào năm 2025 với những tín hiệu khởi sắc rõ nét. Giao dịch dần sôi động trở lại, nhiều dự án mới được khởi động, niềm tin của nhà đầu tư cũng có dấu hiệu phục hồi. Nhưng thay vì một bức tranh tươi sáng hoàn toàn, thị trường lại đang vận hành theo cách… khó lý giải. Cung tăng nhưng giá không giảm, giá cao nhưng vẫn có tình trạng "cháy hàng" - những nghịch lý nối tiếp nhau đang khiến diễn biến của thị trường nhà ở 2025 trở thành hiện tượng đáng suy ngẫm nhất trong nhiều năm qua.

Ở giai đoạn trước, thị trường nhà ở Việt Nam đã phải đối mặt với một "cơn khát" nguồn cung kéo dài. "Nút thắt" pháp lý dai dẳng đã khiến số lượng dự án mới rơi vào trạng thái thiếu hụt trầm trọng, thậm chí giảm qua từng năm. Chính sự tắc nghẽn này đã trở thành một trong những nguyên nhân chính đẩy giá nhà tăng cao, bởi theo quy luật cơ bản - cung giảm, cầu vẫn tồn tại, ắt giá sẽ đi lên.

Tuy nhiên, bức tranh này đã hoàn toàn thay đổi khi bước sang năm 2025. Nhờ sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ, các bộ, ngành, địa phương cùng với nhiều điểm mới tích cực của 3 luật "đinh" quan trọng (Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023), nhiều "nút thắt" pháp lý cố hữu trên thị trường đã dần được tháo gỡ. Cùng với đó, doanh nghiệp bất động sản hứng khởi trở lại, hàng loạt dự án từng "đắp chiếu" tái khởi động, và nhiều dự án mới được triển khai.

Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong 9 tháng đầu năm 2025, nguồn cung nhà ở đạt hơn 100.000 sản phẩm, tăng 22% so với cả năm 2024. Trong đó, có 86.000 sản phẩm mới, gấp 1,3 lần cùng kỳ.

Riêng quý III/2025, thị trường ghi nhận khoảng 34.686 sản phẩm mới, cao nhất trong 5 năm trở lại đây và tăng tới 2,4 lần so với quý III/2024.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cũng cho thấy tín hiệu tích cực tương tự. Chỉ riêng quý III đã có 133 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư; hơn 1.200 dự án đang triển khai với quy mô hơn 618.000 căn; cùng 21 dự án hoàn thiện, tương đương gần 9.500 căn nhà, gấp đôi so với quý trước và bằng 131% so với cùng kỳ năm trước.

Có thể thấy, trong năm 2025, nguồn cung đã có sự cải thiện. Dù vậy, giá nhà ở, đặc biệt là phân khúc căn hộ chung cư tại các đô thị lớn không những không "hạ nhiệt" mà còn tiếp tục xu hướng tăng mạnh từ đầu năm, thậm chí với tốc độ cao hơn nhiều so với giai đoạn thị trường khó khăn trước đó.

Bộ Xây dựng chỉ ra rằng, giá trung bình tại các dự án mới mở bán đã chạm mốc 78 triệu đồng/m2, trong đó, hơn 30% nguồn cung mới có mức giá từ 100 triệu đồng/m2 trở lên.

Riêng Hà Nội, giá bán căn hộ sơ cấp đã đạt trung bình 95 triệu đồng/m2, trong đó, hơn 43% nguồn cung mới có giá trên 120 triệu đồng/m2. Tại TP.HCM, giá căn hộ sơ cấp trung bình đạt 91 triệu đồng/m2, với nhiều dự án khu vực trung tâm có giá từ 120 - 150 triệu đồng/m2.

Rõ ràng, việc nguồn cung tăng không kéo giá giảm cho thấy vấn đề của thị trường không nằm ở "thiếu cung" nói chung, mà là thiếu nguồn cung phù hợp với túi tiền của đại đa số người dân. Phần lớn sản phẩm "tung" ra thị trường hiện nay tập trung vào phân khúc trung - cao cấp, trong khi phân khúc nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội đang thiếu hụt trầm trọng, mãi là một khoảng trống chưa được lấp đầy.

Theo VARS, căn hộ cao cấp và sang trọng có giá trên 50 triệu đồng/m2 chiếm khoảng 63% tổng nguồn cung 9 tháng đầu năm, trong khi căn hộ bình dân có giá dưới 25 triệu đồng/m2 chỉ chiếm 6% và chủ yếu đến từ các dự án nhà ở xã hội, thay vì nhà ở thương mại.

Sự mất cân đối nghiêm trọng này chính là lý do khiến nguồn cung dù tăng nhưng thực tế người có nhu cầu thực vẫn "chẳng thấy nhà đâu". Thị trường tưởng như dồi dào sản phẩm, nhưng thực chất là dồi dào cho số ít, thay vì hướng tới số đông.

Chia sẻ với Reatimes, bà Nguyễn Thị Bích Ngọc, Giám đốc Sen Vàng Group, kiêm sáng lập Realcom - Cộng đồng phát triển bất động sản Việt Nam nhấn mạnh, "thiếu cung" vẫn là nguyên nhân cốt lõi khiến giá nhà tăng lên. Song phải hiểu đúng bản chất, đó là thiếu cung tại các lõi đô thị, nơi quỹ đất gần như cạn kiệt. Cùng với đó là thiếu cung ở phân khúc nhà ở giá rẻ, chứ không phải phân khúc cao cấp, hạng sang. Trong khi đó, nguồn lực đầu tư hiện nay lại dồn mạnh về phân khúc cao cấp, hạng sang vì biên lợi nhuận hấp dẫn, khiến cấu trúc sản phẩm bị lệch pha so với nhu cầu thực.

"Chính sự sai lệch về cấu trúc này đã đẩy giá nhà 'nóng' cục bộ và khiến thị trường tăng trưởng thiếu bền vững", bà Ngọc nhấn mạnh.

Hệ lụy trực tiếp của nghịch lý này chính là khoảng cách ngày càng rộng giữa tăng trưởng của giá bất động sản và khả năng chi trả thực tế của người dân, đặc biệt là thế hệ trẻ. Khi phần lớn nguồn cung mới đều "nhảy" lên những nấc giá ngoài tầm với - "giá trên trời", người mua nhà lần đầu bị đẩy ra bên lề của chính thị trường nơi họ đang sống và làm việc. Nhiều bạn trẻ, dù thu nhập khá, vẫn không thể tiếp cận nhà ở, buộc phải chấp nhận thuê nhà dài hạn hoặc di chuyển xa hơn ra các vùng ven, đánh đổi thời gian, chi phí đi lại và chất lượng cuộc sống.

Rõ ràng, nghịch lý "cung tăng nhưng giá không giảm" là hồi chuông cảnh báo cho quá trình phục hồi thiếu cân đối của thị trường. Việc khơi thông nguồn cung chỉ là bước đầu; quan trọng hơn là phải tái cơ cấu lại nguồn cung, hướng về nhu cầu thực, thay vì chạy theo biên lợi nhuận. Một thị trường "khỏe mạnh" không thể chỉ dựa vào những tòa tháp cho giới nhà giàu, mà cần cả những căn nhà vừa sức với hàng triệu người trẻ và người có thu nhập trung bình.

Song song với nghịch lý trên, thị trường nhà ở 2025 còn chứng kiến nghịch lý thứ hai: Dù giá nhà lập đỉnh mới qua từng quý, vượt xa khả năng chi trả trung bình của người dân, nhưng nhiều dự án vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ ấn tượng.

Đơn cử như dự án The Queen (Hà Nội), chỉ sau ngày kick off 9/9/2025, chủ đầu tư cho biết số lượng booking đã tăng vọt từng giờ và đạt gần 600 booking giữ chỗ chỉ sau 1 tháng.

Hay như dự án The Matrix One Premium (Hà Nội), ngay trước ngày mở bán chính thức 6/6/2025, dự án đã có tới 8.000 booking được ghi nhận, trong khi tổng nguồn cung dự án chỉ có 990 căn hộ. Như vậy, nếu tính trung bình theo căn thì cứ một căn có 8 người cùng booking.

Chia sẻ với Reatimes, TS. Võ Trí Thành, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, Viện trưởng Viện Chiến lược Thương hiệu và Cạnh tranh nhìn nhận, tỷ lệ hấp thụ cao kỷ lục trên thị trường nhà ở, bất chấp giá nhà tăng "phi mã", không hoàn toàn phản ánh nhu cầu ở thực, mà chủ yếu mang nặng yếu tố đầu tư, đầu cơ và tâm lý FOMO (Fear Of Missing Out - sợ bỏ lỡ cơ hội).

Khi giá nhà tăng nhanh hơn nhiều so với tốc độ tăng thu nhập, nhiều người rơi vào tâm thế "phải mua ngay", vì sợ nếu không "xuống tiền", họ sẽ không bao giờ mua được nữa. Chính điều này đã kích hoạt làn sóng FOMO cực độ, khiến phần lớn các nhà đầu tư đều buộc phải tham gia "cuộc đua" để giữ chỗ, thay vì chờ đợi giá hạ.

Bên cạnh tâm lý này, người Việt vốn xem bất động sản là "của để dành", là kênh tích sản bền vững và an toàn nhất trong dài hạn. Do đó, ngay cả khi giá cao vượt xa khả năng chi trả, nhu cầu sở hữu nhà vẫn luôn duy trì ở mức cao.

Cũng theo TS. Võ Trí Thành, trong bối cảnh các kênh đầu tư khác kém hấp dẫn như lãi suất tiền gửi thấp, thị trường cổ phiếu biến động… bất động sản trở thành nơi "trú ẩn" của dòng tiền nhàn rỗi là điều tất yếu. Bởi bất động sản sẽ giúp bảo toàn giá trị tài sản và hạn chế được rủi ro lạm phát.

"Nói cách khác, niềm tin và nỗi sợ đã cùng lúc thúc đẩy dòng tiền quay trở lại thị trường, khiến bất động sản giữ được sức nóng ngay cả trong giai đoạn giá leo thang kỷ lục", TS. Võ Trí Thành nhấn mạnh.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Chi nhánh CBRE Hà Nội cũng cho rằng, phần lớn người mua hiện nay là nhà đầu tư trung và dài hạn. Bởi họ nhìn thấy lợi thế của sản phẩm chung cư vừa có thể khai thác kinh doanh, vừa là kênh giữ tài sản ổn định, từ đó hình thành niềm tin và sự yên tâm trong quyết định xuống tiền. Chính vì vậy, nhiều nhà đầu tư sẵn sàng lựa chọn những sản phẩm có thời gian bàn giao sau 2 - 3 năm.

Cũng theo bà An, mặt bằng lãi suất hiện đang ở ngưỡng hợp lý, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người mua tiếp cận vốn vay, qua đó góp phần duy trì thanh khoản của thị trường. Cùng với đó, nhiều chủ đầu tư cũng tung ra các chính sách hỗ trợ tài chính hấp dẫn, giúp người mua dễ dàng hơn trong việc bố trí dòng tiền.

*****

Nhìn từ hai nghịch lý đang diễn ra trên thị trường nhà ở năm 2025, có thể thấy dù nguồn cung và giao dịch đã phục hồi mạnh mẽ, những tín hiệu tích cực ban đầu ấy vẫn không che lấp được thực tế thị trường đang lệch pha nghiêm trọng và tiềm ẩn nhiều rủi ro cho giai đoạn tới.

Các "nút thắt" pháp lý đã được tháo gỡ, nhưng lại mở đường cho sự bùng nổ của nguồn cung cao cấp, trong khi phân khúc nhà ở vừa túi tiền cho người dân có nhu cầu thực vẫn là một khoảng trống lớn. Đồng thời, sức hấp thụ "ảo" ở phân khúc giá cao chủ yếu đến từ dòng vốn đầu tư và tâm lý FOMO, chứ không phải nhu cầu ở thực.

Thực trạng này không chỉ làm hẹp cơ hội sở hữu nhà của đại bộ phận người dân, đặc biệt là thế hệ trẻ, mà còn gia tăng nguy cơ bong bóng cục bộ và đẩy thị trường vào trạng thái tăng trưởng thiếu bền vững.

Vì vậy, điều cốt lõi cho sự phát triển lành mạnh và ổn định trong dài hạn của thị trường nhà ở không chỉ dừng lại ở việc khơi thông nguồn cung nói chung, mà phải là tái thiết cấu trúc thị trường. Phải có giải pháp đồng bộ để định hướng dòng vốn và chính sách phát triển về phân khúc nhà ở phục vụ nhu cầu thực, tạo ra sự cân bằng cần thiết để thị trường bất động sản thực sự là bệ đỡ, chứ không phải là rào cản đối với an sinh xã hội và phát triển kinh tế bền vững./.