Không còn là mật ngọt
Báo cáo thị trường của DKRA cho thấy phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng – condotel đang rơi vào tình trạng ế ẩm, nguồn cung dư thừa trong khi sức tiêu thụ vô cùng ảm đạm. Trong đó, thị trường này có sự phân hóa rõ nét về sức mua ở các chủ đầu tư khác nhau. Cũng theo đơn vị này, quý II năm 2018 lượng cung tiếp tục giảm sút so với quý trước, tỉ lệ tiêu thụ đạt khoảng 47%, bằng 54% so với quý trước.
Tình hình tiêu thụ của thị trường khá ảm đạm., thị trường căn hộ nghỉ dưỡng condotel từ Đà Nẵng đến Phú Quốc có lượng tồn kho vọt lên ngất ngưởng.
Phú Quốc và Bà Rịa – Vũng Tàu thanh khoản khả quan nhất thị trường nhưng mức hấp thụ cũng chỉ dừng ở ngưỡng 39-40%, tương đương mức tồn kho lần lượt là 61-60%.
Ảnh minh hoạ
Tại các thành phố du lịch biển còn lại có tỷ lệ hấp thụ căn hộ condotel ảm đạm hơn, lần lượt ghi nhận Khánh Hòa tiêu thụ (26%), Bình Định (22%), Đà Nẵng (9%). Như vậy, lượng hàng tồn kho căn hộ nghỉ dưỡng tại 3 tỉnh thành này lần lượt là 74-78-91%.
Với thực trạng sức cầu condotel không có dấu hiệu gia tăng, nguy cơ dư thừa nguồn cung có thể xảy ra. Ngoài những thách thức rất lớn về lượng hàng tồn kho, hiện nay là thời điểm bản lề các chủ đầu tư chứng tỏ thực thi các cam kết và lợi nhuận phân khúc này đến đâu.
Thời điểm bản lề thanh lọc
Nếu như năm 2017, một con số thống kê không đầy đủ là có thời điểm, 60% vốn đầu tư bất động sản chảy vào condotel thì sự hưng phấn này đã không còn duy trì được trong năm 2018. Hàng loạt các vấn đề đang đặt ra với condotel, bên cạnh những vướng mắc về hành lang pháp lý, một trong những điểm khiến người mua băn khoăn và suy ngẫm là cam kết lợi nhuận cao chót vót 8 - 12%/năm.
Chính sách đảm bảo lợi nhuận là yếu tố quan trọng khiến loại hình này trở nên hấp dẫn và khác biệt với các loại hình bất động sản khác, nhưng nay, chính con số này lại khiến nhà đầu tư phải cần trọng hơn. Đây chính là thời điểm các chủ đầu tư phải chứng tỏ thực các cam kết và lợi nhuận phân khúc này đến đâu cũng như sự uy tín của mình.
Phân tích về vấn đề này, ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels Châu Á - Thái Bình Dương cho rằng, việc cạnh tranh gay gắt trong phân khúc này khiến các chủ đầu tư phải tăng cường quảng bá sản phẩm cũng như áp dụng chính sách cam kết lợi nhuận để thu hút người mua. "Chúng tôi nhận thấy ngày càng nhiều dự án được công bố, nhiều chủ đầu tư chưa hoạch định dự án kỹ càng đã cố gắng vượt qua các dự án đã ra mắt trước đó bằng cách chạy đua về quy mô và mức cam kết lợi nhuận".
Tuy nhiên, ông Mauro Gasparotti nhận định, mức cam kết lợi nhuận như trên thị trường hiện này dường như là không tưởng, và thay vì chú trọng khâu điều hành, quản lý khi vận hành thì các nhà chủ đầu tư mới chỉ đẩy mạnh khâu bán hàng.
Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels Châu Á - Thái Bình Dương
"Chính sách cam kết lợi nhuận cao khiến dự án phụ thuộc nhiều vào khả năng vận hành trong tương lai để có thể thực hiện nghĩa vụ với người mua. Tuy nhiên, trong phần lớn các trường hợp, chúng tôi nhận thấy các chủ đầu tư, đặc biệt là các chủ đầu tư chưa có nhiều kinh nghiệm phát triển các sản phẩm nghỉ dưỡng, chỉ chú trọng vào việc bán hàng mà ít quan tâm đến việc quản lý vận hành khi dự án đi vào hoạt động".
Những sản phẩm condotel và ngôi nhà thứ hai thường sẽ khó có khả năng đạt được tỷ suất sinh lợi hấp dẫn bởi đặc tính của sản phẩm này đòi hỏi các dự án phải có các tiện ích và khả năng vận hành như một khách sạn hoặc khu nghỉ dưỡng thông thường mới có thể cạnh tranh với các khách sạn và resort khác trên thị trường. Bên cạnh đó, tỷ suất sinh lợi của căn hộ khách sạn tùy thuộc vào điều kiện thị trường và năng lực của công ty quản lý.
Một số dự án được ngân hàng đảm bảo mức cam kết nhưng phần lớn các dự án hiện nay được cam kết bởi chính các công ty phát triển dự án. Trong khi đó, rủi ro của mô hình này chủ yếu nằm ở giai đoạn vận hành chứ không phải trong giai đoạn bán hàng. Nếu lợi nhuận từ việc vận hành dự án không đủ để thanh toán mức lợi nhuận đã cam kết, khi đó chủ đầu tư cần phải bổ sung thêm nguồn vốn để đảm bảo thực hiện đúng nghĩa vụ với người mua.
Tuy mô hình condotel có thể rất hấp dẫn đối với cả người mua và chủ đầu tư nhưng nếu lựa chọn phát triển mô hình này, chủ đầu tư cần hoạch định tốt cũng như thực hiện nghiên cứu khả thi ngay từ ban đầu để có thể có được một sản phẩm phù hợp với điều kiện thị trường, khả năng tài chính cũng như đảm bảo vận hành tốt trong tương lai. Về phía người mua, khi lựa chọn sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng để đầu tư, cần cân nhắc lựa chọn các sản phẩm có chất lượng từ các chủ đầu tư uy tín và tìm hiểu kỹ về sản phẩm và chính sách bán hàng.
Ông Robert Merrigan - Giám đốc Jones Lang Lasalle Khu vực Châu Á - Thái Bình Dương cũng cho biết, theo ghi nhận của JLL, trên thị trường căn hộ nghĩ dưỡng vẫn chưa có một dẫn chứng cụ thể nào về tính thanh khoản của loại hình này, các dự án condotel đã đi vào vận hành cũng rất ít. Có thể thấy căn hộ nghỉ dưỡng vẫn đang thu hút các nhà đầu tư nhờ vào các chính sách cam lợi nhuận hấp dẫn. Tuy nhiên, cần lưu ý khi các dự án được đưa vào vận hành và có đạt đúng mức lợi nhuận như đã cam kết hay không thì vẫn chưa thể xác nhận được mà phải chờ vào diễn biến tiếp theo của thị trường.
Hiện nay tỷ lệ cam kết cho thuê phổ biến từ 8% – 10% mỗi năm, một số chủ đầu tư lớn có tiềm lực tài chính mạnh thậm chí còn đưa ra mức cam kết lên đến 12%. Mức này khá cao so với thị trường khác trong khu vực như Thái Lan và Bali.
Về việc mức lợi nhuận 8-12% có khả thi hay không, một lần nữa, lại tùy thuộc vào tốc độ phát triển của ngành du lịch cũng như khả năng vận hành dự án hiệu quả của chủ đầu tư. Điều này không chỉ đòi hỏi chủ đầu tư phải rất nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực du lịch nghỉ dưỡng mà còn phải có cái nhìn dài hạn để có những phương án kinh doanh linh hoạt phù hợp trong từng giai đoạn thị trường. Các phương án tài chính cũng cần được cân nhắc kỹ lưỡng và rõ ràng chủ đầu tư sẽ cần nỗ lực rất nhiều để duy mức lợi nhuận kỳ vọng
