Tổng quan thị trường condotel tại Việt Nam
Ngôi nhà thứ hai (Second Home) nói chung và Căn hộ khách sạn (Condotel) nói riêng là loại hình bất động sản mới phổ biến vài năm trở lại đây tại Việt Nam. Tuy nhiên, các sản phẩm này đã hiện hữu khá lâu tại các quốc gia khác trong khu vực châu Á Thái Bình Dương như Thái Lan, Malaysia và Indonesia.
Hiện có khoảng 50 dự án Ngôi nhà thứ hai (Second Home) đang hoạt động tại thị trường Việt Nam, cung cấp hơn 10.000 căn trong phân khúc từ tầm trung đến cao cấp. Các sản phẩm này tiếp tục đón nhận làn sóng nguồn cung lớn, chủ yếu tập trung tại các địa điểm du lịch ven biển (Khánh Hòa, Đà Nẵng, Phú Quốc, Hồ Tràm, Long Hải, Hạ Long & Quảng Nam) với hơn 18.000 căn dự kiến sẽ được đưa vào vận hành trong 2 năm tới. Tuy nhiên số lượng dự án hoàn thành vẫn còn rất khiêm tốn so với số lượng đang được chào bán trên thị trường.
Mauro Gasparotti, Giám đốc, Savills Hotels Châu Á Thái Bình Dương
Đến hết năm 2019, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tại các địa điểm du lịch chính ước tính sẽ tăng 27.000 phòng, trong đó khoảng 65% nguồn cung mới là các sản phẩm ngôi nhà thứ hai.
Căn hộ khách sạn và Ngôi nhà thứ hai được xem là sản phẩm “lifestyle” (lifestyle product), khi mà người mua muốn sở hữu một tài sản mà họ có thể sử dụng cho mục đích nghỉ dưỡng. Bên cạnh mục đích sử dụng, các sản phẩm này còn rất hấp dẫn với người mua do có thể mang đến thu nhập từ việc vận hành cho thuê. Đối với chủ đầu tư, sản phẩm này cũng giúp thu hồi vốn nhanh hơn so với các dự án thuần khách sạn và resort, nhờ vào dòng tiền bán hàng.
Tuy nhiên hiện nay ở Việt Nam, các chủ đầu tư đang chú trọng nhấn mạnh về mức sinh lợi khi quảng bá các sản phẩm Ngôi nhà thứ hai và căn hộ khách sạn. Điều này khiến cho đại đa số người mua nhìn nhận đây là một kênh đầu tư hơn là một sản phẩm lifestyle.
Cạnh tranh về cam kết lợi nhuận và chính sách bán hàng
Hiện nay tỷ lệ cam kết cho thuê phổ biến từ 8% – 10% mỗi năm, một số chủ đầu tư lớn có tiềm lực tài chính mạnh thậm chí còn đưa ra mức cam kết lên đến 12%. Mức này khá cao so với thị trường khác trong khu vực như Thái Lan và Bali.
Việc cạnh tranh gay gắt trong phân khúc này khiến các chủ đầu tư phải tăng cường quảng bá sản cũng như áp dụng chính sách cam kết lợi nhuận để thu hút người mua. Chúng tôi nhận thấy ngày càng nhiều dự án được công bố, nhiều chủ đầu tư chưa hoạch định dự án kỹ càng đã cố gắng vượt qua các dự án đã ra mắt trước đó bằng cách chạy đua về quy mô và mức cam kết lợi nhuận.
Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư bắt đầu chú trọng đến việc vận hành dự án thông qua việc thuê các nhà điều hành chuyên nghiệp.
Rủi ro và những điều cần cân nhắc
Chính sách cam kết lợi nhuận cao khiến dự án phụ thuộc nhiều vào khả năng vận hành trong tương lai để có thể thực hiện nghĩa vụ với người mua. Nhiều chủ đầu tư bắt đầu chú trọng đến việc vận hành dự án thông qua việc thuê các nhà điều hành chuyên nghiệp. Tuy nhiên, trong phần lớn các trường hợp, chúng tôi nhận thấy các chủ đầu tư, đặc biệt là các chủ đầu tư chưa có nhiều kinh nghiệm phát triển các sản phẩm nghỉ dưỡng, chỉ chú trọng vào việc bán hàng mà ít quan tâm đến việc quản lý vận hành khi dự án đi vào hoạt động.
Những sản phẩm condotel và Ngôi nhà thứ hai thường sẽ khó có khả năng đạt được tỷ suất sinh lợi hấp dẫn bởi đặc tính của sản phẩm này đòi hỏi các dự án phải có các tiện ích và khả năng vận hành như một khách sạn hoặc khu nghỉ dưỡng thông thường mới có thể cạnh tranh với các khách sạn và resort khác trên thị trường. Bên cạnh đó, tỷ suất sinh lợi của căn hộ khách sạn tùy thuộc vào điều kiện thị trường và năng lực của công ty quản lý.
Một số dự án được ngân hàng đảm bảo mức cam kết nhưng phần lớn các dự án hiện nay được cam kết bởi chính các công ty phát triển dự án. Trong khi đó, rủi ro của mô hình này chủ yếu nằm ở giai đoạn vận hành chứ không phải trong giai đoạn bán hàng. Nếu lợi nhuận từ việc vận hành dự án không đủ để thanh toán mức lợi nhuận đã cam kết, khi đó chủ đầu tư cần phải bổ sung thêm nguồn vốn để đảm bảo thực hiện đúng nghĩa vụ với người mua.
Tuy mô hình condotel có thể rất hấp dẫn đối với cả người mua và chủ đầu tư nhưng nếu lựa chọn phát triển mô hình này, chủ đầu tư cần hoạch định tốt cũng như thực hiện nghiên cứu khả thi ngay từ ban đầu để có thể có được một sản phẩm phù hợp với điều kiện thị trường, khả năng tài chính cũng như đảm bảo vận hành tốt trong tương lai.
Về phía người mua, khi lựa chọn sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng để đầu tư, cần cân nhắc lựa chọn các sản phẩm có chất lượng từ các chủ đầu tư uy tín và tìm hiểu kỹ về sản phẩm và chính sách bán hàng.
