Tổng Sông Đà – Sudico: “Liên minh“ kéo lùi thị trường bất động sản?

Một doanh nghiệp Nhà nước, cũng là cánh chim đầu đàn trong ngành xây dựng, Tổng Sông Đà-CTCP cùng hệ thống công ty thành viên sở hữu gần 70 triệu m2 đất nhưng để tồn đọng quá nhiều dự án chậm tiến độ, chây ì hoặc lùm xùm pháp lý...

SUDICO GIỮ PHẦN 1.200HA ĐẤT TIẾN XUÂN SUỐT 12 NĂM

Trong số 29 dự án tại các quận huyện trên địa bàn TP Hà Nội bị đề nghị thu hồi đất, bãi bỏ quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc chấm dứt dự án đầu tư theo văn bản số 75 – BC/UBND được UBND TP Hà Nội ban hành ngày 17/3/2021 có Dự án KĐT Tiến Xuân do Công ty TNHH MTV Sudico Tiến Xuân làm chủ đầu tư. 

Dự án KĐT Tiến Xuân với quy mô diện tích hơn 1.200ha với tổng mức đầu tư là 2.000 tỷ đồng, được công bố khởi công từ năm 2007, đến nay đã hơn 10 năm trôi qua nhưng vẫn chỉ nằm trên giấy và trong tình trạng chủ đầu tư "đang liên hệ với các Sở, ngành liên quan để lập quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết".

Điều lạ là, tại sao 1 thập kỷ trôi qua, mà Sudico vẫn “giữ phần” được 1.200ha đất ở khu đô thị hứa hẹn sẽ lớn bậc nhất miền Bắc này? 

Hai năm trước, vào năm 2019 cử tri đã đề nghị UBND TP. Hà Nội chỉ đạo rà soát giải quyết, xử lý dứt điểm những dự án treo trên địa bàn xã Tiến Xuân hoặc tiếp tục cho triển khai thực hiện dự án, trong số này, có dự án khu đô thị Tiến Xuân của Sudico.

Khi đó, trả lời cử tri, UBND TP. Hà Nội cho biết, hồi tháng 7/2014, Sở Tài nguyên và Môi trường đã có Kết luận thanh tra, trong đó có nội dung kiến nghị UBND Thành phố chỉ đạo Sở Kế hoạch và Đầu tư chủ trì, phối hợp với Sở Quy hoạch – kiến trúc khẩn trương kiểm tra cụ thể trình tự Dự án. Trên cơ sở định hướng Quy hoạch chung và kết quả rà soát các đồ án, dự án, đề xuất ý kiến, trình UBND Thành phố phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch chi tiết khu đô thị mới Tiến Xuân.

Sau khi được phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết KĐT Tiến Xuân, UBND huyện Quốc Oai và UBND huyện Thạch Thất đã phối hợp với Sudico Tiến Xuân để thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định.

Sau đó UBND Thành phố cũng đã có văn bản về việc xử lý sau thanh tra việc chấp hành Luật Đất đai đối với Sudico Tiến Xuân tại dự án KĐT Tiến Xuân, trong đó có nội dung: “Công ty TNHH Một thành viên Sudico Tiến Xuân có trách nhiệm liên hệ với Sở Quy hoạch Kiến trúc, Sở Kế hoạch và Đầu tư để được cập nhật nội dung quy hoạch phân khu, hướng dẫn thực hiện việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết khu đô thị mới Tiến Xuân và hoàn thiện dự án đầu tư Khu đô thị mới Tiến Xuân theo trình tự thủ tục quy định của pháp luật về đầu tư và xây dựng”.

Tuy nhiên, sau khi Sở Tài nguyên và Môi trường phối hợp với các Sở, ngành thành phố rà soát, đối chiếu và triển khai các đoàn thanh tra, kiểm tra liên ngành để thanh tra, kiểm tra việc chấp hành pháp luật đất đai đối với các dự án được nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; tổ chức sử dụng đất có dấu hiệu vi phạm pháp luật đất đai từ năm 2018 đến nay, dự án KĐT Tiến Xuân đã bị kiến nghị thu hồi vì chậm tiến độ.

Từng đưa ý kiến về tình trạng hàng loạt dự án chây ì, chậm triển khai, bỏ hoang, GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng: Một số yếu tố tạo ra tình trạng hàng trăm dự án bị bỏ hoang trong khi quỹ đất hạn hẹp là bởi dự án được giao cho người thân người quen, người "đưa phong bì" và cho nhà đầu tư thiếu năng lực. Sau đó, nhà đầu tư lại tìm cách lách luật, cơ quan chức năng chậm xử lý hoặc không thực hiện thanh tra giám sát, gây lãng phí tài nguyên đất. 

"Do đó, tiêu chí chọn nhà đầu tư làm dự án phải yêu cầu lành mạnh về tài chính bằng cách công khai báo cáo tài chính kiểm toán nhiều năm. Đặc biệt, trong cơ chế quản lý quy định rõ ràng chủ đầu tư nhận dự án không được vi phạm pháp luật về đất đai tại các dự án được giao trước đó. Tức là trong lịch sử, nếu chủ đầu tư một lần bị thu hồi dự án do chậm tiến độ phải cấm đấu thầu hoặc nhận dự án tiếp theo tại các tỉnh", GS. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh. 

NHÀ XÂY DỰNG HÀNG ĐẦU, LÀM DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CHẬM SỐ 1

Tại Sudico, Tiến Xuân chỉ là một trong số những dự án có vấn đề. Tại cuộc họp Đại hội đồng cổ đông thường niên 2020, chính ban lãnh đạo Sudico cho rằng, những năm gần đây, ngành bất động sản gặp nhiều khó khăn và công ty phải đối diện với nhiều thách thức.

Chẳng hạn như dự án Văn La – Văn Khê, công ty đã hoàn thành đầy đủ thủ tục và phải khởi công cách đây hơn 2 năm. Nhưng do quy chế các dự án trong các quận nội thành phải có tối thiểu 3 tầng hầm nên công ty chậm khởi công và sợ kinh doanh không có lãi. Do đó công ty phải chia nhỏ căn hộ để tính thêm lợi nhuận. Sudico cũng chưa linh hoạt trong khâu bán hàng để cải thiện dòng tiền. Ngay cả tại Dự án Nam An Khánh việc bán hàng cũng diễn ra không thuận lợi.  

Tại KĐT mới Mỹ Đình - Mễ Trì, Sudico được giao đất và quy hoạch từ hơn 10 năm trước. Trong tổng diện tích, bên cạnh nhà thương mại còn có diện tích đất công cộng phải xây dựng là khu đất CX1 được phê duyệt làm nhà văn hóa thể thao cộng đồng và đất trồng cây xanh giao Sudico làm chủ đầu tư. Sau khi thi công xong, đơn vị này sẽ phải bàn giao cho phường Mỹ Đình 1 quản lý.

Thế nhưng, theo phản ánh, nhiều năm liền, Sudico vẫn bất chấp, quây kín khu đất CX1 (thuộc phường Mỹ Đình 1, quận Nam Từ Liêm) làm sân tập golf, bãi trông giữ, rửa xe và nhiều dịch vụ kinh doanh khác với diện tích hơn 4.500m2. Số tiền dịch vụ thu được lên tới vài trăm triệu đồng/tháng. 

Sudico là doanh nghiệp nằm trong hệ thống của doanh nghiệp Nhà nước Tổng Công ty Sông Đà – ông lớn trong ngành xây dựng bất động sản với những lợi thế vượt trội về quỹ đất, kinh nghiệm, mối quan hệ,… Thế nhưng, trong dòng chảy của thị trường, những năm gần đây, Tổng Sông Đà đã cho thấy không chỉ công ty liên kết, công ty con mà ngay cả công ty mẹ cũng làm dự án bất động sản có vẻ quá khó khăn. 

Tổng Công ty Sông Đà quản lý, sử dụng khoảng trên dưới 50 khu đất với tổng diện tích khoảng 70 triệu m2. Trong đó có 44 khu đất được giao. Tuy nhiên, thường xuyên có chuyện dự án chưa có đầy đủ hồ sơ pháp lý như 2.193m2 tại phường Nam Khê, thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh. Hay như, Khu đô thị Hồ Xương Rồng có diện tích 45ha tại thành phố Thái Nguyên do Công ty Cổ phần Sông Đà 2 thuộc Tổng Công ty Sông Đà được UBND tỉnh Thái Nguyên lựa chọn là chủ đầu tư năm 2009 gây bất bình trong dư luận, còn bị đưa ra tòa kiện tụng vì nhà đầu tư cấp 2 của dự án có hành vi lừa đảo, chiếm đoạt tài sản, nhưng Sông Đà 2 là nhà đầu tư cấp 1 không có các động thái rõ ràng khi biết đối tác của mình có hành vi khuất tất. 

Bê bối có phải vì tài chính?

Đối với mỗi dự án bất động sản, khu đô thị chậm tiến độ và có vấn đều ít nhất thể hiện phần nào lý do xuất phát từ sự vô tình hay hữu ý của Sudico cũng như công ty mẹ Tổng Sông Đà. Có lợi thế về uy tín, quỹ đất, mối quan hệ, kinh nghiệm,…nhưng để dự án chậm một thập kỷ thì có hai yếu tố không thể loại trừ đó là nhân sự và dòng tiền. 

Đối với Sudico, theo báo cáo tài chính hợp nhất, tại thời điểm ngày 31/12/2020. Nợ phải trả là 4.894 tỷ đồng, tăng 447 tỷ đồng so với cùng kỳ năm 2019. Trong đó, nợ ngắn hạn là 4.461 tỷ đồng, tương đương tỷ trọng 91% tổng nợ phải trả.

Năm 2020, doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ Sudico đạt 1.135 tỷ đồng, tăng 412 tỷ đồng với năm 2019. Nhưng lợi nhuận sau thuế là hơn 41 tỷ đồng, chỉ đạt 40% so với cùng kỳ năm trước đó. Nguyên nhân chủ yếu là các khoản chi phí khác và lỗ khác tăng mạnh. Khoản chi phí khác được biết là khoản lãi phạt chậm nộp tiền thuế sử dụng đất của Dự án Khu Đô Thị mới Nam An Khánh theo thông báo của Chi cục Thuế Huyện Hoài Đức và khoản chậm nộp tiền sử dụng đất theo Thông báo của Chi cục Thuế tỉnh Hoà Bình.

Phải trả khác cuối năm 2020 là 2.227 tỷ đồng. Trong đó, chủ yếu do khoản phải trả hợp tác đầu tư lên tới 922,5 tỷ đồng. Đây là khoản phải trả phát sinh từ các hợp đồng hợp tác đầu tư. Tài sản đảm bảo cho hợp đồng hợp tác đầu tư kể trên là quyền sử dụng khu đất tại Dự án Khu đô thị mới Nam An khánh, đã được thế chấp cho khoản vay của Công ty cổ phần Đầu tư Năng lượng An phát tại Ngân hàng Việt Á. Hay nói cách khác, không ít dự án bất động sản với quy mô diện tích lớn của Sudico đã được thế chấp tại ngân hàng để lấy tiền ra. 

Còn tại Tổng công ty Sông Đà, lợi nhuận hằng năm có xu hướng giảm dần. Hai năm trở lại đây, lợi nhuận hợp nhất của doanh nghiệp này chỉ còn trên dưới 200 tỷ đồng. Nhiều năm qua, lợi nhuận của SJG cũng chỉ quanh mức 500 tỷ đồng dù đó là giai đoạn thị trường bất động sản xây dựng bước vào thời kỳ phục hồi và sôi động trở lại. 

Nợ ngắn hạn của SJG trong 3 - 4 năm qua không biến đổi, quanh mức 13.000 tỷ đồng. Đáng nói là con số này không chênh lệch nhiều so với tổng tài sản ngắn hạn lưu động của doanh nghiệp.

Việc hoạt động phụ thuộc chủ yếu vào vốn vay không chỉ khiến Tổng Sông Đà chịu áp lực chi phí tài chính mà còn tiềm ẩn rủi ro tài chính, nhất là khi 90% tài sản ngắn hạn là phải thu ngắn hạn và tồn kho vốn không phải là những khoản mục có thể nhanh chóng chuyển đổi thành tiền mặt. Vốn chủ sở hữu bằng 1/3 tổng nợ hiện tại của SJG khi tổng nợ là hơn 21.400 tỷ đồng. Ngoài ra, lợi nhuận từ hoạt động tài chính luôn âm ở mức 1.000 tỷ đồng!

TỔNG SÔNG ĐÀ - SUDICO DẮT NHAU ĐI LÙI?  

Trong hệ thống của Tổng Công ty Sông Đà, Sudico là “doanh nghiệp lõi” được phát triển những dự án lớn nhất của Tổng Công ty Sông Đà. Chẳng thế mà Chủ tịch Sudico - Ông Nguyễn Văn Tùng, người có 36 năm kinh nghiệm chuyên môn thì tới 30 năm là trưởng thành từ Tổng Sông Đà. Ông Tùng từng giữ nhiều chức vụ tại nhiều công ty trong hệ thống và được bổ nhiệm là Chủ tịch HĐQT Sudico từ 25/4/2019.

Đến nay đã được hai năm kể từ khi ông Tùng được bổ nhiệm Chủ tịch Sudico, tình hình kinh doanh của doanh nghiệp này cùng lao dốc với công ty mẹ. Cũng không khó hiểu khi Chủ tịch Sudico đang là thành viên HĐQT tại Tổng Công ty Sông Đà. 

Thời điểm, ông Tùng được bầu làm Chủ tịch Sudico, công ty cũng công bố lập và trình UBND Hà Nội phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 dự án KĐT Tiến Xuân, nghiên cứu khảo sát một số khu vực thuận lợi để triển khai trước và kêu gọi hợp tác đầu tư. Tuy nhiên, sau hai năm, dự án đã được đề nghị thu hồi. 

Một sự trùng hợp ngẫu nhiên là Chủ tịch công ty mẹ Tổng Công ty Sông Đà, ông Hồ Văn Dũng cũng cùng năm sinh với ông Tùng 1962 (tuổi hổ). Trước khi ngồi vào chiếc ghế quyền lực nhất của Sông Đà hồi tháng 4/2018, ông Dũng cũng đã làm việc tại nhiều công ty con và cũng đã nắm chức Tổng giám đốc phụ trách điều hành mọi mặt hoạt động sản xuất kinh doanh của Tổng từ nhiều năm.

Từ những năm 1983 đến năm 1991, ông Dũng là người phụ trách kỹ thuật, đội trưởng, trưởng phòng tại Công ty Xây lắp vận tải 500 xe thuộc Tổng công ty Xây dựng thủy điện Sông Đà. Về sau ông cũng lên làm Giám đốc Ban điều hành dự án thủy điện Sê San 4, rồi dần từ trưởng phòng lên Phó giám đốc và giữ chức vụ cao nhất tại Công ty Sông Đà 9, Công ty Cổ phần 909.

Như vậy, dù không phải có xuất phát điểm cao, chỉ từ kỹ sư xây dựng nhưng ông Dũng đã có thâm niên trong ngành với hơn 20 năm gắn bó sâu sắc. Ngày ông Dũng lên chức Chủ tịch Hội đồng Quản trị, các cán bộ nhân viên đều tin tưởng vào tương lai của Tổng công ty vì có lẽ không ai hiểu Sông Đà bằng vị lãnh đạo mới của họ và cũng mấy ai tâm huyết với công ty như ông.

Thế nhưng những năm qua, người khổng lồ của ngành xây dựng – thủy điện, một doanh nghiệp Nhà nước vào nhóm đầu đang cho thấy những dấu hiệu "đi lùi". Người xưa vẫn thường nói, con khỏe con vui là do mẹ chăm tốt; con bệnh dù bẩm sinh nhưng có mẹ khéo, bệnh ắt lùi. Với trường hợp của Tổng công ty Sông Đà, căn bệnh trầm kha chẳng biết đã âm ỉ từ bao giờ mà lại phát tác mạnh dưới thời Chủ tịch Dũng.

Chẳng phải, thành lập năm 1961 với vai trò là bên thi công thủy điện Thác Bà - nhà máy thủy điện đầu tiên tại Việt Nam; đến lúc cổ phần hóa, Tổng công ty Sông Đà đã trở thành nhà thầu lớn nhất trong lĩnh vực xây dựng thủy điện nội địa, chiếm 85% thị phần.

Quy mô tài sản lên 30.000 tỷ đồng, nguồn vốn 7.500 tỷ đồng, vốn điều lệ 4.495 tỷ đồng. Vốn điều lệ của Sông Đà lớn hơn một loạt các doanh nghiệp trong ngành xây dựng tại Việt Nam như Vinaconex, FLC Faros, Hòa Bình, Coteccons,...

Khi kết quả kinh doanh của Tổng Công ty Sông Đà lẹt đẹt, nhiều người đã bán tín bán nghi về năng lực quản lý tài chính của Chủ tịch Dũng khi ông xuất thân là dân kỹ sư đơn thuần.

Đến khi Kiểm toán Nhà nước công bố lãnh đạo của Tổng Công ty Sông Đà – CTCP và 12 công ty con – liên kết đã để nhiều vấn đề về tài chính tồn tại khiến nhiều cán bộ nhân viên giật mình.

Kiểm toán Nhà nước từng nhấn mạnh: Tính đến 31/12/2017, Tổng công ty Sông Đà và các công ty có liên quan có dư nợ phải thu 10.786 tỷ đồng, trong đó số quá hạn 1.907 tỷ đồng. Công ty gặp phải khó khăn trong việc thu hồi nợ, do các công trình xây lắp thi công kéo dài nhiều năm, chậm quyết toán, chậm thanh toán.

Trích lập dự phòng nợ phải thu khó đòi 3.225 tỷ đồng chưa phù hợp với quy định. Trong khi, về quản lý hàng tồn kho, nhiều dự án nhà máy thủy điện đã hoàn thành và đi vào vận hành thương mại nhưng chưa được thanh quyết toán.

Ghi nhận phí ủy thác vào giá trị vốn góp của khoản đầu tư chưa phù hợp, phần lớn khoản đầu tư tài chính vào công ty con không hiệu quả, trích lập dự phòng đầu tư tài chính cũng chưa phù hợp…

Có lẽ do hoạt động của Tổng công ty có nhiều bất ổn mà doanh nghiệp không công bố cáo cáo tài chính năm 2017. Các báo cáo tài chính năm 2018 hoặc một số năm trước đó cũng khá sơ sài so với quy mô nhiều công ty con, nhiều dự án của Sông Đà. 

Đến cuối năm 2020, quỹ đầu tư phát triển của công ty vẫn ở con số 500 tỷ đồng, trong khi chi phí dự phòng khoản phải thu khó đói tính trong quý IV là gần 50 tỷ đồng, đứng thứ 3 sau chi phí nhân viên và chi phí bằng tiền khác. Đây chỉ là vài trong số những chỉ tiêu tài chính được quan tâm nhưng lại thường xuất hiện trong báo cáo của Tổng Công ty Sông Đà. 

Như vậy, một doanh nghiệp đang sở hữu quỹ đất lớn bậc nhất cả nước, có sức ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản xây dựng, lại để dự án chậm cả thập kỷ, bị thu hồi, nợ tài chính ăn mòn lợi nhuận, trích lập dự phòng sai quy định,... thì  hai vị chủ tịch Hồ Văn Dũng và Nguyễn Văn Tùng có "xứng đáng" với niềm tin được trao gửi vào doanh nghiệp này?

Reatimes sẽ tiếp tục thông tin./.