Lỗi do quản lý quy hoạch
Tại toạ đàm Phát triển các khu đô thị: Thực trạng và xu hướng mới do BizLIVE tổ chức ngày 18/7, ông Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký Hiệp Hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), người có thể được coi là “cha đẻ” của đồ án quy hoạch Linh Đàm cho biết, bài toán đô thị như hiện nay cần có sự tham vấn của các nhà đầu tư, doanh nghiệp, chuyên gia.
Ông Chiến chia sẻ: Linh Đàm có thể coi như tác phẩm đầu tay khi tôi về Hà Nội đầu thập niên 1990. Thời đó, nó có tên Khu Dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm. Hơn 100ha thì có đến 74ha dành cho quy hoạch mặt nước, hồ Linh Đàm là hồ móng ngựa. Chính dự án hồ Linh Đàm năm 1994 sau đó đã được Giải thưởng Kiến trúc Quốc gia và Giải thưởng Thăng Long của Hà Nội, khi đó nó là đứa con tinh thần, tôi gửi gắm rất nhiều tâm tư vào tác phẩm này.
“Linh Đàm là một trong hai khu đô thị kiểu mẫu được Bộ Xây dựng công nhận. Sau này, Linh Đàm không được quy hoạch đến nơi đến chốn. Hiện nhiều người muốn thu hồi danh hiệu đó lại, tôi thấy rất buồn. Một tác phẩm kiến trúc dù dưới dạng nhỏ nhất là một công trình cũng nên ở dạng để đời, mà chỉ sau vài chục năm đã không còn nhìn ra hình hài, đó chính là một trong những thực trạng đau buồn. Lỗi không phải do các nhà quy hoạch. Linh Đàm chỉ là một ví dụ mà còn rất nhiều khu đô thị khác rơi vào tình trạng này, lỗi do khâu quản lý cuối cùng. Định hướng quy hoạch ban đầu một kiểu nhưng sau đó, qua các lần điều chỉnh lại méo mó hết”, Tổng Thư ký VNREA nhận định và chia sẻ tiếp:
Các đô thị lớn của cả nước đều rơi vào tình trạng tương tự. Trong hệ thống hơn 800 đô thị lớn nhỏ, với các đô thị lớn từ loại III trở lên, tôi đều đã từng đến, vấn đề của Linh Đàm phổ biến trên đô thị khắp nước. Nếu mình tìm được nguyên nhân như vậy rồi thì chữa trị cũng phải bắt nguồn từ nguyên nhân này.
Với Linh Đàm, ban đầu là khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở, khi đó phải trích ra một khu đất ở Đại Từ, phía đuôi vành đai 3 để dành cho giãn dân, cái chính là khu dịch vụ tổng hợp. Mục tiêu tạo ra khu vui chơi giải trí của toàn bộ khu vực phía Nam.
“Lúc đó, chúng tôi không hề muốn đưa nhà ở vào như bây giờ. Hiện tại, chỉ riêng 1 miếng đất con con mà có đến 12 tháp, điều này phá vỡ hết quy hoạch”, ông Chiến nói.
Ông Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký Hiệp Hội Bất động sản Việt Nam
Ông Chiến thông tin thêm: Trước năm 2006, Linh Đàm có thể coi là ví dụ nổi bật. Năm 1994 được phê duyệt giao đất, sau đó 2 năm là xây dựng, tháp 9 tầng đầu tiên của Hà Nội có thang máy gây ấn tượng với mọi người.
Sau năm 2006, Nghị định 02 của Chính phủ về khu đô thị mới được ban hành. Đô thị mới khác hẳn với đô thị. Hành chính là thị xã, thị trấn, về góc độ đô thị thì nó là đô thị đặc biệt. Hà Nội và TP.HCM được coi là đô thị đặc biệt. 19 đô thị loại 1 và khoảng 24 đô thị loại 2. Tổng số đô thị từ loại I đến hết loại IV chỉ khoảng 30%.
Ngày hôm qua vẫn con trâu, cái cày, lập tức thành đô thị. Đó không phải do các nhà quy hoạch mà do khâu tổ chức thực hiện có vấn đề. Khi Chính phủ ban hành Nghị định 02, nhiều thay đổi cần phải được làm rõ. Nhiều người nói khu nhà ở với khu đô thị nhưng lại không phân biệt được giữa hai loại hình này. Khu đô thị mới chỉ từ năm 2006 Chính phủ mới ban hành. Như vậy, đô thị với khu đô thị là hai loại hình khác hẳn nhau.
Khu đô thị hiện nay, không quy định về quy mô bao nhiêu, vì thế rất tùy tiện 5ha, 7ha hay 20ha, 100ha... diện tích bao nhiêu là đủ? Trong khi đó, theo quy định cần phải đảm bảo đủ hạ tầng xã hội, hạ tầng sinh hoạt.
Ông Đỗ Viết Chiến cũng cho biết: Về góc độ quy hoạch, khu đô thị bắt buộc phải có hạ tầng quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng nhà ở đồng bộ. Năm 2006, Chính phủ ban hành Nghị định 02, ban hành quy chế về khu đô thị mới. Sau đó, các nhà đầu tư cứ thấy ở đâu có đất mới thì xin phép để làm dự án. Thậm chí, có thực trạng một số nhà đầu tư sẵn sàng “lót tay” để được cấp vị trí đất đẹp. Đây chính là vùng “tối” trong phát triển đô thị. Cũng vì tình trạng phát triển theo nhu cầu của nhà đầu tư này, quy mô khu đô thị không được quy định đồng nhất, dẫn đến có khu đô thị rộng hàng trăm, hàng nghìn héc-ta nhưng cũng có những khu chỉ vài chục héc-ta.
Vai trò của Nhà nước rất quan trọng
Trong suốt quá trình phát triển, nhìn lại mới thấy nhiều bất cập. Bên cạnh những khu đô thị mới hiện đại, vẫn xuất hiện những khu dân cư, những khu làng xã. Bên cạnh đó, thực trạng phát triển các khu đô thị không đi kèm với phát triển hạ tầng dẫn đến các nhà đầu tư khi xây dựng chỉ chú trọng đến hạ tầng các khu đô thị mà nhà đầu tư làm, trong khi hạ tầng xung quanh chưa phát triển kịp. Cũng trong quá trình phát triển, khi các khu đô thị mới ra đời kèm theo đó là nhiều xung đột, bất cập giữa các đô thị mới và các khu đô thị cũ.
Ông Chiến nhấn mạnh: "Luật pháp không cấm việc điều chỉnh quy hoạch. Nhưng việc điều chỉnh cần tuân thủ chặt chẽ 2 nguyên tắc là đúng thẩm quyền và đúng trình tự. Đặc biệt, việc điều chỉnh phải đi kèm với hạ tầng giao thông và hạ tầng xã hội".
Bên cạnh những khu đô thị mới hiện đại, vẫn xuất hiện những khu dân cư, những khu làng xã.
Nghị định 11 ra đời cuối năm 2013 và có hiệu lực chính thức từ năm 2014 là sự can thiệp chính xác và loại bỏ hoàn toàn Nghị định 02. Nghị định 11 quy định các khu đô thị mới phát triển bắt buộc phải thông qua chương trình phát triển đô thị. Điều này đã khắc phục tình trạng đầu tư dàn hàng ngang, nhà đầu tư xin đâu cho đó.
“Thời điểm đó, Hà Tây khi rà soát lại có hơn 700 dự án được cấp phép đầu tư, cung vượt quá cầu, đầu tư dàn trải, lãng phí nguồn lực đất đai, nhiều dự án “treo”, ông Chiến lấy ví dụ.
Nghị định 11 cũng bắt buộc phát triển các khu đô thị mới phải dựa trên nhu cầu thực tế. Sau hai năm thực hiện Nghị định 11, các địa phương sau khi rà soát lại đã “phanh cứng” được tình trạng đầu tư dàn trải.
Nghị định 11 cũng quy định xác định khu vực phát triển đô thị và chỉ có trong khu vực này mới được phát triển các dự án, không đánh đồng các dự án với nhau. Nghị định cũng hạn chế được tình trạng phát triển đô thị bỏ rơi các khu dân cư làng xóm. Lập quy hoạch chi tiết xong, xác định rõ cái gì nhà nước bỏ tiền đầu tư, cái gì dân cùng làm.
“Bây giờ phải đầu tư theo quy hoạch và có kế hoạch. Thứ hai là không mở rộng đô thị một cách tràn lan. Theo đó, tôi cho rằng, mảng cơ chế, chính sách giờ đây gần như đã bao phủ toàn diện”, ông Chiến chốt lại vấn đề.
Ngoài ra, ông Chiến cũng cho hay, thời trước khó khăn, khách hàng chỉ mong được ăn no mặc đủ, giờ đây thì đòi hỏi phải ăn ngon mặc đẹp, chất lượng cuộc sống cao hơn. Việc phát triển khu đô thị xanh và thông minh là xu thế tất yếu, đáp ứng nhu cầu cần thiết của con người trong cuộc sống hiện đại.
Theo đó, khu đô thị phải đáp ứng yêu cầu mật độ xây dựng thấp, tạo môi trường xanh, tái sử dụng nguồn chất thải, sử dụng vật liệu thân thiện môi trường, có các công trình xanh...
Còn đô thị thông minh phải như thế nào? Việt Nam mới đang chập chững ở những bước đầu tiên, mô hình thì có thể học tập ở những nước đã phát triển. Tuy nhiên, Nhà nước cần đưa ra khung pháp lý cụ thể để từ đó các doanh nghiệp có thể phát triển theo. Việc tạo ra sân chơi và luật chơi chính là vai trò của Nhà nước.
“Yếu tố xanh thì tất nhiên cần quỹ đất, còn thông minh thì không vì chủ yếu là áp dụng công nghệ. Tôi rất tâm đắc với câu nói của một chuyên gia người nước ngoài, muốn có giải pháp về xanh thì phải có giải pháp tự nhiên sau đó mới đến công nghệ. Về quỹ đất, theo quy hoạch phát triển đến năm 2050 thì hiện khu vực Hà Nội quỹ đất còn khá lớn, việc phát triển các khu đô thị mới là hoàn toàn có thể thực hiện”, ông Chiến cho hay./.
