TP.HCM quy định về sử dụng đất diện tích nhỏ hẹp
Tại TP.HCM, tốc độ đô thị hóa nhanh chóng trong những năm gần đây đã tạo ra một thách thức lớn liên quan đến việc quản lý và sử dụng các khu đất nhỏ hẹp. Nhiều khu đất nhỏ hẹp bị bỏ trống sau quá trình giải phóng mặt bằng để xây dựng các dự án công cộng hoặc sau khi các công trình giao thông đô thị được mở rộng. Điều này tạo ra sự lãng phí tài nguyên đất đai lớn trong một thành phố đang đối mặt với nhu cầu không gian ngày càng tăng.
Theo đó, các mảnh đất này có diện tích nhỏ hơn mức tối thiểu theo quy định để được tách thửa và cấp phép xây dựng. Trường hợp khác, đây là các mảnh đất lớn nhưng hình thù méo mó, không phù hợp và đủ tiêu chuẩn để xây nhà ở. Thực tế, các thửa đất nhỏ hẹp trong các khu dân cư hiện hữu hiện nay đa phần đều để trống, có nơi cỏ mọc um tùm. Một số nơi khác thì trở thành điểm đổ rác cho người dân xung quanh, làm mất mỹ quan đô thị và lãng phí tài nguyên.
Bên cạnh đó, tình trạng sở hữu không rõ ràng hoặc tranh chấp về quyền sử dụng đất đối với nhiều khu đất nhỏ hẹp đã làm cho việc quản lý và sử dụng đất trở nên phức tạp hơn. Việc xác định ai có quyền sử dụng đất thực sự trở nên mơ hồ, dẫn đến sự không rõ ràng, gây ra nhiều xung đột trong việc thực hiện các dự án phát triển và quản lý đô thị.
Để giải quyết vấn đề này, đầu tháng 9 vừa qua, UBND TP.HCM đã ban hành quy định liên quan đến việc sử dụng các khu đất có diện tích nhỏ hẹp trên địa bàn thành phố.
Cụ thể tại quy định này, đối với các thửa đất nhỏ hẹp có diện tích, kích thước, hình dạng không đủ tiêu chuẩn, UBND cấp huyện chủ trì, phối hợp với UBND cấp xã sẽ thực hiện kiểm tra tình trạng thực tế của các thửa đất này và so sánh với hồ sơ pháp lý liên quan để xác định các thửa đất thuộc loại này.
Việc kiểm tra sẽ diễn ra ngay sau khi quy định có hiệu lực, định kỳ sau mỗi 6 tháng sẽ có cuộc rà soát và lập danh mục các thửa đất nhỏ hẹp. Các thông tin liên quan đến danh mục này sẽ được công bố công khai và thông báo cho người sử dụng đất liền kề để họ có ý kiến về việc sử dụng các thửa đất nhỏ hẹp này cho mục đích công cộng hoặc cho thuê.
Đối với việc giao đất hoặc cho thuê đất trong trường hợp của các thửa đất nhỏ hẹp, các quy định, tiêu chí và nguyên tắc được quy định tại Nghị định số 48 năm 2020 sẽ được áp dụng. Thời hạn sử dụng đất của các thửa đất nhỏ hẹp sẽ được xác định phù hợp với thời hạn sử dụng của thửa đất mà người sử dụng đất liền kề đang sử dụng.
Đối với các thửa đất sử dụng vào mục đích công cộng, UBND cấp huyện có trách nhiệm chỉ đạo các đơn vị, địa phương quản lý và tổ chức thực hiện theo đúng quy định.
Cần tận dụng quỹ đất
Bà Mai Thanh Thảo, Phó Giám đốc Bộ phận Ngân hàng & Dịch vụ Doanh nghiệp Savills Việt Nam cho rằng, đây là một cách quản lý hợp lý, giúp tránh thất thoát, lãng phí tài sản nhà nước và có lợi cho người dân.
“Chúng tôi khuyến khích việc ưu tiên sử dụng các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý vào mục đích công cộng. Nếu diện tích dư đủ nhiều, Nhà nước có thể phát triển thành mảng cây xanh, hoặc làm sân tập thể dục nhỏ có lắp thiết bị bổ trợ, hoặc làm tủ sách thiếu nhi - sân sinh hoạt cộng đồng... Giao cho chính quyền địa phương quản lý để đảm bảo công trình xanh - sạch - đẹp, là giá trị gia tăng nói riêng cho dân cư tại khu vực”, chuyên gia Savills khuyến nghị.
Trong trường hợp không sử dụng được vào mục đích công cộng, bà Mai Thanh Thảo cho rằng, TP.HCM nên thực hiện việc giao đất có thu tiền sử dụng đất với giá quyền sử dụng đất tiệm cận mức giá thị trường cho người sử dụng đất liền kề.
Thực tế hiện nay, có khá nhiều trường hợp đất dôi dư tọa lạc vị trí phía trước và làm hạn chế khả năng tiếp cận của thửa đất liền kề, do đó nhu cầu sử dụng phần đất dôi dư này của người sử dụng đất liền kề là khá cao. Bên cạnh đó, bà Thảo cũng khuyến nghị việc xác định mức giá giao đất nên được thực hiện khách quan bởi các công ty tư vấn thẩm định giá uy tín trên thị trường.
Tuy nhiên, phải đảm bảo sau khi được Nhà nước giao đất, người sử dụng đất liền kề phải thực hiện ngay thủ tục hợp thửa đất theo quy định. Nếu cần thiết, phải có các biện pháp ngăn chặn việc chuyển nhượng lại sang tên đổi chủ sau khi được giao đất nhỏ hẹp này nhằm hạn chế việc tồn tại đất “siêu nhỏ”, nhà “siêu mỏng” có diện tích, kích thước hình dạng không đủ tiêu chuẩn quy định được phép tách thửa hay xây dựng. Đồng thời, thực hiện thu hồi đất nếu phát hiện hành vi mua bán lại đất “đầu thừa, đuôi thẹo” không đúng quy định.
“Chúng tôi cũng cho rằng, chính quyền địa phương nên hạn chế việc cho thuê những mảnh đất nhỏ hẹp vì việc cho thuê đất có thể phát sinh tranh chấp, khiếu kiện về đất đai, khó thu hồi đất nếu người sử dụng đất liền kề thực hiện chuyển nhượng bất động sản mà người mua tương lai không được biết về việc thuê đất này.
Một trường hợp khác có thể xảy ra là người sử dụng đất liền kề cho thuê lại đất với mục đích sử dụng khác không phải để ở hoặc xây dựng công trình kiên cố trên diện tích đất hợp thửa hoặc làm tài sản thế chấp”, bà Thảo nói.
Tuy nhiên, chỉ ra một bất cập cần chú ý, Phó Giám đốc Bộ phận Ngân hàng & Dịch vụ Doanh nghiệp Savills Việt Nam nhấn mạnh, nếu phần đất “đầu thừa đuôi thẹo” có hình dạng không vuông vắn, không “đẹp” thì người sử dụng liền kề sẽ cân nhắc về việc có nên mua lại để hợp thửa phần đất này không. Khi đó, nếu phần đất này không có người mua thì cần quy định giao việc quản lý cho chính quyền địa phương hoặc xem xét làm văn phòng khu phố, hoặc làm chốt bảo vệ dân phòng cho khu vực đó tăng cường đảm bảo an ninh trật tự và mỹ quan đô thị./.
