Báo cáo Savills Prime Office Cost công bố mới đây của Savills World Research về chi phí văn phòng cho thấy, trong năm 2023, thị trường văn phòng toàn cầu đang được chi phối mạnh mẽ bởi những yêu cầu liên quan đến các tiêu chí về môi trường, xã hội và quản trị (ESG). Cụ thể, những yêu cầu về quy định đạt chuẩn ESG cùng với bối cảnh chi phí năng lượng ngày càng tăng đã khiến các tập đoàn, doanh nghiệp khi thuê văn phòng cần tập trung vào yếu tố hiệu quả năng lượng và các tác động của biến đối khí hậu.
Do đó, chuyên gia Savills dự báo trong năm 2023, các khách thuê doanh nghiệp đang phải giải quyết bài toán khó trong việc phải nâng cấp một không gian làm việc chất lượng cao cũng đạt các tiêu chuẩn về ESG và phát triển bền vững. Tuy nhiên, vấn đề này không đơn giản có thể được giải quyết bằng việc phát triển các dự án văn phòng cao cấp để đáp ứng nguồn cầu ngày càng lớn của các doanh nghiệp.
Tại Việt Nam, các thành phố lớn cũng đang có những ảnh hưởng nhất định từ xu hướng này. Theo đại diện Savills, trong bối cảnh quỹ đất trung tâm các thành phố lớn hạn chế cùng với vấn đề lạm phát, lãi suất cao đã khiến chi phí xây dựng tăng vọt. Các chủ đầu tư gặp nhiều khó khăn hơn khi phát triển dự án mới dẫn đến sự thiếu hụt lớn về văn phòng hạng A.
Riêng tại TP.HCM, một trong những đô thị có nền kinh tế năng động nhất khu vực châu Á – Thái Bình Dương, trong nhiều năm qua, nguồn cung văn phòng hạng A vẫn còn khá khan hiếm.
Trong báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM quý 1/2023 của Savills Việt Nam chỉ ra, nguồn cung thị trường văn phòng hạng A chiếm 12% thị phần với 295.200 m2, tăng 6% theo quý trong khi hạng B chiếm 42% thị phần với 1,09 triệu m2.
Trong quý 1/2023, Savills cập nhật bộ tiêu chuẩn xếp hạng văn phòng nhằm phản ánh tốt hơn sự phát triển của thị trường, theo đó, sẽ có những thay đổi trong cơ cấu hạng. Thêm một hạng mới là hạng A ngoài trung tâm. Cơ cấu hạng B thay đổi khi ba dự án thăng hạng. trong đó, một dự án được thăng lên hạng A nhờ cải tạo và nâng cấp tốt và hai dự án có chất lượng phát triển cao được xếp Hạng A ngoài trung tâm, năm dự án bị hạ xuống hạng C.
Nguồn cung hạng A ngoài trung tâm là 295.200 m2 tăng 6% theo quý và theo năm. Hạng A và C có tỷ lệ nguồn cung tăng lên 12% đối với hạng A và 44% đối với hạng C. Nguồn cung trong trung tâm 1,3 triệu m2 đến từ 187 dự án, ổn định theo quý nhưng tăng 1% theo năm và giá thuê giảm 1% xuống 937.000 đồng/m2/tháng.
Nguồn cung ngoài trung tâm 1,3 triệu m2. Tình hình ngoài trung tâm ổn định, công suất thuê và giá thuê không đổi theo quý. Trung tâm ví dụ như quận 1 có diện tích trống hạn chế với công suất đạt 95%, giá thuê theo quý là 1.023.400 VNĐ/m2/tháng. Giá thuê hạng A giảm 2% theo quý và theo năm.
Quận 3 ổn định hơn với công suất mức 94%, ổn định nhưng giá thuê giảm 2%. Còn tại quận 2 ghi nhận sự gia tăng về nguồn cung hạng A, công suất thuê ấn tượng ghi nhận tại quận 2 ở mức 99%, tăng 5 phần trăm theo quý và 13 phần trăm theo năm. Giá thuê đạt 721.500 VNĐ/m2/tháng, ổn định theo quý và tăng 8% theo năm.
Theo Savills, nếu so với khu vực trung tâm quận 1 và quận 3, giá thuê văn phòng ngoài trung tâm thấp hơn khoảng 40-45%.
Bà Bà Từ Thị Hồng An, Trưởng bộ phận cho thuê thương mại tại Savills tại TP.HCM nhận định, trong xu thế dịch chuyển khách thuê văn phòng về các khu vực cận trung tâm thì những dự án đáp ứng được đầy đủ các tiêu chí về không gian thuê rộng rãi, tầm nhìn thông thoáng sẽ thu hút khách thuê quan tâm, và có khả năng làm dịch chuyển lượng khách từ trung tâm đổ về.
Tại trung tâm, một số dự án hiện nay khó đáp ứng được nhu cầu của khách thuê có mong muốn thay đổi sang môi trường làm việc thoáng hơn, rộng hơn. Trong khi đó, một số khu vực cận trung tâm, điển hình như khu đô thị Thủ Thiêm hiện nay có một vài dự án đã đáp ứng được nhu cầu này. Điển hình như dự án The METT chuẩn bị đưa vào hoạt động là dự án văn phòng hạng A hiếm hoi tại khu vực, hay kế bên dự án cũng rục rịch triển khai và đưa vào hoạt động thêm một vài dự án khác đã đáp ứng được các tiêu chí khắt khe của khách hàng.
Bà An cũng cho rằng, mặc dù nhu cầu của doanh nghiệp về môi trường làm việc chất lượng cao, xanh, bền vững đang càng gia tăng nhưng nguồn cung từ bất động sản thương mại hiện tại đạt tiêu chuẩn về “net zero”, hay ESG vẫn đang thiếu hụt ở thị trường TP.HCM.
Đặc biệt, theo định hướng phát triển Khu đô thị mới Thủ Thiêm của TP.HCM, khu vực này được đầu tư để thu hút phát triển đa ngành từ kinh doanh, tài chính, công nghệ thông tin, R&D, y tế và giáo dục. Chính vì vậy, nguồn cung văn phòng hạng A ra đời thời điểm này được xem là lời giải phù hợp cho nguồn cầu lớn và đa dạng trong tương lai của khu vực./.
