TP.HCM: Nhiều khuất tất vụ chuyển quỹ đất nhà ở xã hội dự án Akari City sang vị trí khác
Luật sư cho rằng việc bố trí quỹ đất nhà ở xã hội tại vị trí khác ngoài phạm vi dự án nhà ở thương mại chưa đủ căn cứ pháp luật nên tiền ẩn rất nhiều rủi ro về sau.
HOÁN ĐỔI DIỆN TÍCH ĐẤT ĐỂ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI BẰNG KHU ĐẤT KHÁC
Chương trình nhà ở xã hội là chủ trương lớn của Nhà nước nhằm tạo điều kiện về nhà ở cho các đối tượng chính sách, người nghèo tạo lập về chỗ ở. Tuy nhiên, qua công tác kiểm toán và giám sát của nhiều cơ quan cho thấy, việc bố trí quỹ đất nhà ở xã hội còn nhiều bất cập. Mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội khó đạt, một phần bởi cơ chế không rõ ràng này.
Cụ thể, tại TP. Hồ Chí Minh, báo cáo kết quả giám sát việc triển khai, thực hiện các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn TP giai đoạn 2016 – 2025 của Đoàn giám sát của HĐND TP.HCM ghi nhận, với việc thực hiện quy định dành quỹ đất 20% tại các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị để xây dựng nhà ở xã hội, giai đoạn 2016 - 2020, TP.HCM chỉ có 1 dự án. Đây là 1 trong 20 dự án nhà ở xã hội hoàn tất xây dựng, đưa vào sử dụng trong giai đoạn này.
Theo báo cáo của UBND TP.HCM vào tháng 9/2023, trên địa bàn TP.HCM có 91 dự án nhà ở thương mại, khu đô thị. Trong đó, 58 dự án nộp tiền tương đương giá trị 20% quỹ đất để xây nhà ở xã hội, 1 dự án giao quỹ nhà ở tương đương giá trị 20% quỹ đất xây nhà ở xã hội; 32 dự án có bố trí quỹ đất 20% để xây nhà ở xã hội. Ngoài ra, có 2 chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại tự nguyện bàn giao quỹ đất xây nhà ở xã hội cho thành phố.
Về việc bố trí quỹ đất nhà ở xã hội tại vị trí khác ngoài phạm vi dự án nhà ở thương mại, khu đô thị, Đoàn giám sát HĐND TP.HCM ghi nhận, UBND TP.HCM đã có thống nhất chủ trương với dự án nhà ở xã hội tại khu dân cư Hoàng Nam, phường An Lạc, quận Bình Tân.
Với dự án nhà ở xã hội tại khu dân cư Hoàng Nam, UBND TP.HCM thống nhất chủ trương cho Công ty Hoàng Nam không thực hiện đầu tư nhà ở xã hội với diện tích 9.379m2 tại dự án. Thay vào đó, chủ đầu tư dự án này phải triển khai dự án nhà ở xã hội tại khu đất 14.750,5m2 tại đường Lê Cơ, phường An Lạc, quận Bình Tân.
UBND TP.HCM đã giao Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp các đơn vị liên quan đề xuất quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội tại những khu vực phù hợp quy hoạch của TP, trình UBND TP xem xét, quyết định.
Trước đó, báo cáo của Kiểm toán Nhà nước năm 2020 về nhà ở xã hội cũng cho rằng, một số dự án tại TP.HCM được hoán đổi 20% diện tích đất để phát triển nhà ở xã hội bằng khu đất khác không có trong quy định. Điển hình là dự án Khu dân cư Hoàng Nam ở phường An Lạc, quận Bình Tân.
Được biết, Khu dân cư Hoàng Nam ở phường An Lạc, quận Bình Tân trước đây do Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Hoàng Nam làm chủ đầu tư. Dự án Khu dân cư Hoàng Nam ban đầu có diện tích 116.533m2, được quy hoạch thành các khu chức năng như nhà phố, biệt thự, chung cư cùng khu thương mại dịch vụ và trường học.
Khu dân cư Hoàng Nam có tên thương mại là Akari City, đã được chuyển nhượng cho Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long làm chủ đầu tư, hợp tác với Nishi Nippon và Hankyu Hanshin (Nhật Bản)
Đến năm 2011, Khu dân cư Hoàng Nam được điều chỉnh quy hoạch còn khoảng 11 ha, gồm đất ở, đất công trình công cộng, đất giao thông và đất cây xanh. Ngày 8/11/2017, UBND TP.HCM có quyết định số 5923/QĐ-UBND về chấp thuận cho chuyển nhượng một phần dự án Khu dân cư Hoàng Nam với tổng diện tích đất là 79.876,m2 sang cho Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long. Ngày 18/2/2019, UBND TP.HCM có quyết định chấp thuận đầu tư một phần dự án (block D – Akari Hoàng Nam) số 597/QĐ-UBND với quy mô 35.882,4 m2.
Theo giới thiệu, Khu dân cư Hoàng Nam có tên thương mại là Akari City, do Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long làm chủ đầu tư, hợp tác với Nishi Nippon và Hankyu Hanshin (Nhật Bản).
Akari City tọa lạc trên mặt tiền đại lộ Võ Văn Kiệt, quy mô 8,5ha gồm 3 giai đoạn phát triển, cung cấp ra thị trường hơn 5.000 sản phẩm căn hộ biệt lập. Trong đó, giai đoạn 1 lô D Akari Hoàng Nam có diện tích đất: 35.882 m2; số căn hộ là 1.862 căn. Giai đoạn 2 là lô F Akari Hoàng Nam; diện tích đất: 26.528 m2 với số căn hộ: 1.755 căn. Giai đoạn 3 là lô E Akari Hoàng Nam.
Ra mắt lần đầu tiên vào năm 2018, đến nay, Akari City giai đoạn 1 đã hoàn thiện và bàn giao vào năm 2021. Akari City giai đoạn 2 được cất nóc vào tháng 11/2023, hiện chủ đầu tư đang hoàn thiện phần bên trong căn hộ và dự kiến bàn giao vào quý 4/2024.
Akari City tọa lạc trên mặt tiền đại lộ Võ Văn Kiệt, quận Bình Tân
TIỀM ẨN NHIỀU RỦI RO CHO NGƯỜI MUA, GÂY THẤT THOÁT NGÂN SÁCH NHÀ NƯỚC
Theo Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, việc hoán đổi quỹ đất nhà ở xã hội tại vị trí khác ngoài phạm vi dự án nhà ở thương mại chỉ áp dụng trong một số trường hợp đặc biệt và phải theo quy định của pháp luật. Trước đây không có quy định về trường hợp này, sau đó đến Nghị định 49/2021/NĐ-CP ngày 01/5/2021 sửa đổi Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP nhưng đưa ra các điều kiện cụ thể. Do đó, việc hoán đổi quỹ đất này tiềm ẩn nhiều nguy cơ.
Thứ nhất, khoản 4 Điều 5 Nghị định 49/2021/NĐ-CP quy định về quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chỉ có hiệu lực từ ngày 01/5/2021, diện tích đất của NOXH bố trí thay thế tại địa điểm khác chỉ khi đủ các điều kiện: (i) Dự án/một phần dự án đó có quỹ đất 20% để xây dựng NOXH; (ii) Sau khi chấp thuận chủ trương thì do có sự thay đổi quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết của địa phương dẫn đến việc bố trí quỹ đất 20% không còn phù hợp; (iii) UBND cấp tỉnh phải báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận. Nếu không thực hiện đúng thời gian Nghị định 49/2021/NĐ-CP có hiệu lực và đủ điều kiện quy định này thì dự án này đã có dấu hiệu sai phạm từ trước ngày 01/5/2021 (bố trí diện tích thay thế khi chưa có Nghị định 49/2021/NĐ-CP) hoặc áp dụng sai về các điều kiện theo quy định (việc bố trí diện tích thay thế không đúng trường hợp).
Thứ hai, dự án ban đầu của Công ty Hoàng Nam thực hiện theo Luật Nhà ở 2014 nên không có quy định thống nhất về thủ tục khi dự án chuyển nhượng một phần như Luật Đầu tư 2014. Trong khi đó thủ tục chuyển nhượng một phần dự án thì Luật Nhà ở 2014 quy định Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 nhưng Luật KD BĐS 2014 chỉ quy về hợp đồng chuyển nhượng một phần/toàn bộ dự án, Luật KD BĐS 2014 không quy định về thủ tục về đầu tư của doanh nghiệp nhận chuyển nhượng. Từ đó, UBND cấp tỉnh thường ban hành quyết định chủ trương đầu tư như một dự án độc lập. Chính vì kiểu thủ tục dự án này mà bị che khuất diện tích đất NOXH ban đầu của Công ty Hoàng Nam, đúng ra là không thể chuyển nhượng diện tích NOXH cho Công ty Nam Long. Nếu thực hiện đúng quy định này thì Công ty Nam Long không thể có diện tích đất NOXH thì sao có thể "thay đổi quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết của địa phương dẫn đến việc bố trí quỹ đất 20% không còn phù hợp".
Ra mắt lần đầu tiên vào năm 2018, đến nay, Akari City giai đoạn 1 đã hoàn thiện. Akari City giai đoạn 2 được cất nóc vào tháng 11/2023
Thứ ba, cần xem xét kỹ việc bố trí diện tích đất thay thế được chấp thuận trước hay sau ngày 01/5/2021 (Nghị định 49/2021/NĐ-CP có hiệu lực), nếu việc quyết định trước ngày 01/5/2021 là hoàn toàn không có căn cứ pháp luật.
Thứ tư, cần xem xét kỹ Công ty Nam Long có được nhận chuyển nhượng diện tích đất trong đó có bao gồm diện tích đất NOXH từ Công ty Hoàng Nam hay không. Theo quy định pháp luật là không được thực hiện giao dịch này.
Thứ năm, việc "thay đổi quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết của địa phương dẫn đến việc bố trí quỹ đất 20% không còn phù hợp" được thực hiện khi nào, nếu thực hiện trước ngày 01/5/2021 thì việc phê duyệt quy hoạch của dự án khi không bảo đảm quỹ đất 20% theo quy định Luật Nhà ở, Nghị định 100/2015/NĐ-CP nên mới phát sinh việc bố trí diện tích đất tại vị trí khác.
Thứ sáu, theo quy định Nghị định 49/2021/NĐ-CP thì việc bố trí diện tích đất NOXH tại vị trí khác phải do Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận.
Đối chiếu với những quy định phá luật thì báo cáo của Kiểm toán Nhà nước năm 2020 về việc hoán đổi 20% diện tích đất để phát triển nhà ở xã hội bằng khu đất khác không có trong quy định có thể hiểu như phân tích trên.
Cũng theo luật sư, khi không xác định rõ thời gian và điều kiện và thủ tục thì nhiều dự án có sai phạm nhưng viện dẫn những văn bản pháp luật ban hành sau này làm cho nhầm lẫn và không chính xác, không làm rõ được sai phạm. Do đó, đối với những dự án NOXH có vấn đề về pháp lý sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho người mua nhà.
Cụ thể, dự án có vấn đề, vướng mắc về quỹ đất NOXH thì có thể bị xử lý theo pháp luật, có thể bị thanh tra, kiểm tra, vì kết luận Kiểm toán Nhà nước đã nêu rõ dự án hoán đổi quỹ đất 20% quỹ đất NOXH không có trong quy định. Như vậy, khách hàng mua dự án trên của Nam Long có thể gặp khó khăn trong việc cấp sổ, vì dự án có rủi ro về pháp lý.
Ngoài ra, luật sư cũng lưu ý người mua nhà ở xã hội cũng cần hết sức thận trọng đối với các dự án được hoán đổi quỹ đất không theo đúng quy định pháp luật. Người mua chỉ nên thực hiện đúng theo quy định pháp luật khi có thông báo của Sở Xây dựng về dự án NOXH có đủ điều kiện đưa vào giao dịch và chủ đầu tư nhận hồ sơ đăng ký theo quy định pháp luật.
Liên quan đến việc bố trí quỹ đất xây dựng khu nhà ở xã hội tập trung không nằm trong phạm vi ranh giới các dự án khu đô thị, khu nhà ở thương mại, ngày 26/6/2024, Bộ Xây dựng cũng đã có công văn 3662/BXD-QLN gửi UBND tỉnh Long An.
Theo Bộ Xây dựng, khoản 2 Điều 16 Luật Nhà ở năm 2014 có quy định: "Tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2 và loại 3 thì chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Chính phủ. Đối với các loại đô thị còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện cụ thể của địa phương để yêu cầu chủ đầu tư phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội".
Khoản 1 Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ cũng quy định về quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị như sau: "Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị, không phân biệt quy mô diện tích đất (bao gồm cả dự án đầu tư xây dựng theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) và hình thức xây dựng - kinh doanh - chuyển giao (BOT) tại các đô thị từ loại 3 trở lên và khu vực quy hoạch là đô thị từ loại 3 trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội".
Tại khoản 3 Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định: "Đối với trường hợp bố trí quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội không phù hợp với quy hoạch của địa phương hoặc có bố trí nhưng không đủ quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận."
Tại khoản 4 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2023 của Chính phủ quy định quy mô sử dụng đất của dự án nhà ở thương mại, khu đô thị bắt buộc phải dành quỹ đất 20% như sau: "1. Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2 ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5 ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội".
Tại khoản 4 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP quy định: "Trường hợp thuộc diện phải bố trí quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định nhưng do sự thay đổi quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết của địa phương dẫn đến việc bố trí quỹ đất 20% không còn phù hợp thù Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận".
Căn cứ các quy định trên, Bộ Xây dựng cho rằng: "Pháp luật về nhà ở hiện hành quy định về việc bố trí diện tích đất xây dựng nhà ở xã hội ở địa điểm khác (ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại) là thuộc trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 4 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2023 của Chính phủ). Do đó, đề nghị UBND tỉnh Long An đề xuất, báo cáo Thủ tướng Chính phủ để được giải quyết theo thẩm quyền đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị đối với từng dự án cụ thể".
