Vẫn duy trì là thị trường bất động sản có quy mô lớn nhất cả nước, trong năm 2017, thị trường bất động sản TP.HCM ghi nhận 70 dự án bất động sản mới chào bán cung cấp cho thị trường 37.067 căn hộ, 1.057 biệt thự, 3.362 căn nhà phố và 1.518 sản phẩm đất nền.
Theo Báo cáo thị trường quý IV và năm 2017 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trong các loại hình bất động sản để ở, căn hộ chung cư chiếm tỷ trọng trên 80%, đây cũng là xu hướng phát triển nhà ở tại các siêu đô thị có quy mô dân số lớn như TP.HCM.
Đáng chú ý, đúng như dự báo của các chuyên gia, năm 2017 phân khúc nhà ở căn hộ có mức giá vừa túi tiền đã được nhiều chủ đầu tư ưu tiên phát triển.
Tỷ trọng các căn hộ có mức giá dưới 35 triệu đồng/m2 chào bán ra thị trường tại TP.HCM chiếm tới 71,3% số lượng sản phẩm chào bán. Trong đó các sản phẩm ở phân khúc bình dân có giá bán dưới 25 triệu đồng/m2 chiếm tỷ trọng tới 54,7 % tổng nguồn cung mới căn hộ. Đây là tín hiệu rất đáng mừng cho thị trường vì phát triển bất động sản phù hợp khả năng chi trả sẽ giúp thị trường phát triển ổn định, khả năng thanh khoản cao.
Ghi nhận sức tiêu thụ của các sàn giao dịch cho thấy, phần lớn những sản phẩm ở phân khúc bình dân đều nhanh chóng được tiêu thụ hết. Theo VARS, quỹ đất dành cho phân khúc này cũng khá dồi dào khi không nhất thiết phải nằm ở khu vực trung tâm thành phố mà chỉ cần vị trí có đủ hạ tầng, kết nối giao thông thuận tiện.
Căn hộ siêu cao cấp được nhiều chủ đầu tư ưu tiên phát triển do quỹ đất khan hiếm.
Ở phân khúc căn hộ cao cấp (35 - 45 triệu đồng/m2), VARS ghi nhận sức tiêu thụ tốt, tuy nhiên ở phân khúc này lượng sản phẩm chỉ chiếm tỷ trọng gần 20% tổng nguồn cung sản phẩm mới vì yêu cầu vị trí dự án phải ở khu vực dân cư đã ổn định, người mua nhà cũng quan tâm đến các chủ đầu tư phát triển dự án phải là các doanh nghiệp có đủ uy tín thương hiệu và tiềm lực tài chính.
Bên cạnh đó, do việc quỹ đất ở trung tâm quận 1,2,3,4 và quận 7 Phú Mỹ Hưng ngày càng khan hiếm nên hầu hết các dự án phát triển tại khu vực này được các chủ đầu tư ưu tiên phát triển căn hộ siêu cao cấp có giá bán trên 45 triệu đồng/m2, cá biệt thời gian gần đây có những dự án chủ đầu tư mạnh dạn phát triển sản phẩm có mức giá bán trên 70 - 100 triệu đồng/m2. Tỷ trọng sản phẩm ở phân khúc này chiếm 10,9% nguồn cung mới toàn thị trường căn hộ. Do sản phẩm không nhiều và biên độ lợi nhuận cao nên các chủ đầu tư phân khúc căn hộ cao cấp vẫn ưu tiên phát triển dòng sản phẩm này nếu họ có trong tay quỹ đất có vị trí phù hợp.
Về vị trí khu vực phát triển mới các dự án chung cư, căn hộ, quận 8 nổi lên đứng đầu với 21,7% thị phần nguồn cung căn hộ mới trong năm 2017. Các quận 2, Thủ Đức, Nhà Bè, Bình Chánh, mỗi quận chiếm khoảng gần 10% số lượng sản phẩm căn hộ chào bán mới trong năm 2017.
Về diện tích căn hộ trong dự án, theo VARS đa phần các chủ đầu tư đều phát triển căn hộ có diện tích từ 50m2 - 100m2 (78 %), căn hộ có diện tích dưới 50m2 chỉ chiếm 12,2% và diện tích lớn hơn 100m2 chiếm dưới 10% cơ cấu nguồn cung.
Về loại hình nhà ở gắn liền với đất (biệt thự, nhà phố, đất nền) các dự án phát triển phần lớn được tập trung tại quận 9, Bình Chánh và Nhà Bè. Đáng chú ý trong năm qua, huyện Cần Giờ đã trở thành một khu vực mới nổi ở phân khúc này khi chiếm tới 23,3% nguồn cung biệt thự và 13% nguồn cung nhà phố. Trong khi đó quận 9 vẫn là khu vực dẫn đầu loại hình sản phẩm này với 48,3% nguồn cung biệt thự, 35,1% nguồn cung nhà phố và 26,9% nguồn cung đất nền.
Ngoại trừ có sự đầu cơ khá mạnh vào loại hình đất nền và nhà ở gắn liền với đất, thị trường bất động sản TP.HCM 2017 về cơ bản ghi nhận sự phát triển ổn định.
Tổng lượng giao dịch nhà ở chung cư tại TP.HCM trong năm 2017 đạt 40.786 giao dịch. Trong đó, lượng giao dịch sản phẩm chung cư cao cấp và trung cấp chiếm tỷ trọng chủ yếu, lần lượt chiếm 37% và 38% tổng lượng giao dịch chung cư tại TP.HCM trong năm 2017.
Đối với chung cư bình dân, cũng giống Hà Nội, loại hình này tại TP.HCM cũng chỉ tăng khoảng 5%; bình quân giá ở mức 21 triệu đồng/m2, thấp hơn Hà Nội do có số lượng lớn dự án ở loại hình này tại các quận 12, quận Tân Bình,... có mức giá bán thấp dưới 20 triệu đồng/m2. Căn hộ trung cấp tăng so với năm 2016 là 6,2%; giá bình quân ở mức 29,5 triệu đồng/m2.
Ở phân khúc đất nền dự án, mặc dù có ít dự án loại hình này được phát triển nhưng giá vẫn không biến động nhiều so với năm trước (tăng khoảng 10%).
Cụ thể, đất dự án tại một số khu vực có giá trị như quận 9 vùng xa trung tâm có giá trung bình 15 - 16 triệu đồng/m2, vùng gần trung tâm thành phố giá trung bình 40 - 50 triệu đồng/m2. Khu vực quận 2 có mức giá trung bình 58 - 65 triệu đồng/m2; Huyện Nhà Bè, vùng xa trung tâm có giá 14 - 17 triệu đồng/m2, gần trung tâm thành phố giá trung bình 40 - 45 triệu đồng/m2.
Tại quận 7 có giá trung bình khoảng 60 triệu đồng/m2. Huyện Cần Giờ có giá trung bình khoảng 14 - 15 triệu đồng/m2.
Đánh giá chung thị trường bất động sản TP.HCM trong năm 2017, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam ghi nhận sự phát triển ổn định. “Ngoại trừ có sự đầu cơ khá mạnh vào loại hình đất nền và nhà ở gắn liền với đất khiến cho giá nhà đất tăng cao nhưng tỷ trọng sản phẩm nhà ở chung cư vẫn chiếm ưu thế tuyệt đối nên việc tăng giá cục bộ ở phân khúc nhà ở gắn liền với đất là không đáng ngại xét trên quy mô toàn thị trường”, VARS đánh giá.
Xét về cơ cấu giá cả và nguồn cung, theo VARS, đã có sự cân bằng khi căn hộ vừa túi tiền chiếm tỷ trọng rất lớn vừa đáp ứng được nhu cầu mua để ở đồng thời hạn chế tình trạng lợi dụng sự khan hiếm sản phẩm để đầu cơ.
